TVA - Opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles - Opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement social - Opérations d'accession sociale à la propriété - Opérations de location-accession à la propriété conventionnées et agréées

1 Le 4 du I de l'article 278 sexies du code général des impôts (CGI) prévoit l'application du taux réduit de la TVA aux livraisons de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conclus dans les conditions prévues par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, qui font l'objet, dans des conditions fixées par décret, d'une convention et d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'État dans le département. I. Champ d'application de la mesure 10 L'article 1er de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, qui crée la location-accession à la propriété immobilière, la définit comme « le contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer par la manifestation ultérieure de sa volonté (...) et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option ». 20 Ce contrat, qui comporte pendant une certaine période une location assortie d'une promesse unilatérale de vente, se décompose en deux conventions distinctes et successives soumises au régime fiscal qui leur est propre. Pendant la phase locative, le logement est la propriété d'un opérateur qui est qualifié de « vendeur » dans les textes législatifs et réglementaires. L'accédant (ou locataire-accédant) verse une redevance constituée de deux parties : - une fraction locative, assimilable à un loyer, et définitivement acquise au vendeur ; - une fraction acquisitive, correspondant au paiement anticipé du prix du logement et imputable sur celui-ci. 30 L'accédant peut lever l'option sur son logement aux dates prévues dans le contrat de location-accession et selon les modalités arrêtées par les parties. La levée d'option entraîne le transfert de la propriété du logement à l'accédant, constaté par acte notarié, ainsi que le paiement du solde du prix du logement. 40 En cas de résiliation du contrat ou d'absence de levée d'option au terme de celui-ci, la fraction acquisitive de la redevance est restituée à l'accédant sous déduction d'une indemnité, cette dernière pouvant, dans le second cas, être majorée. II. Régime applicable aux différentes opérations portant sur les logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conventionnés et agréés A. Livraisons à soi-même de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conventionnés et agréés 50 Pour l'application du II de l'article 278 sexies du CGI, les immeubles de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession, lorsqu'ils font l'objet d'une convention et bénéficient d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'État dans le département font l'objet d'une livraison à soi-même soumise au taux réduit. Ce dispositif permet aux bailleurs de supporter in fine une charge définitive de TVA au taux réduit aux lieu et place de la taxe qui leur a été facturée dans les conditions de droit commun au titre des différentes opérations participant à la construction de l'immeuble. 60 L'imposition au taux réduit de la livraison à soi-même des logements construits par des bailleurs, concerne les immeubles d'habitation répondant aux conditions prévues par le décret n° 2004-286 du 26 mars 2004 relatif aux conditions d'octroi des prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière et modifiant le code de la construction et de l'habitation. 70 Les locataires-accédants doivent remplir les conditions suivantes : - ils sont titulaires d'un contrat de location-accession conclu dans les conditions prévues par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 ; - leurs revenus, à la date de signature du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date de signature du contrat de location-accession, sont inférieurs aux plafonds de ressources fixés par l'annexe III à l'arrêté du 26 mars 2004 relatif aux conditions d'application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière ; - les logements sont destinés à être occupés à titre de résidence principale. 80 La convention conclue avec le représentant de l'État remplit les conditions suivantes, nécessaires à l'obtention de l'agrément : - la fraction locative de la redevance n'excède pas les plafonds fixés par l'annexe I à l'arrêté du 26 mars 2004 relatif aux conditions d'application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière ; - le prix de vente du logement est également plafonné (arrêté du 26 mars 2004, annexe II) ; - le vendeur du logement dispose de l'engagement d'un établissement de crédit de proposer à l'accédant un ou plusieurs prêts conventionnés dont la mensualité globale n'excède pas, au moment de la levée d'option, le montant de la dernière redevance payée en phase locative ; - le vendeur offre à l'accédant une garantie de relogement sous condition de ressources ainsi qu'une garantie de rachat, en cas de survenance d'un fait générateur tel que, notamment, décès, chômage, invalidité, divorce, etc. L'opération est financée à l'aide du prêt social de location-accession (PSLA) prévu à l'article R. 331-76-5-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) et ouvre droit à l'aide personnalisée au logement (APL) pendant la phase locative. 90 Il est précisé que : - les plafonds de prix de vente ou de construction fixés par l'annexe II de l'arrêté du 26 mars 2004 sont exprimés hors taxes ; - l'assurance dommages ouvrage doit être prise en compte dans le calcul de ce plafonnement quand elle est souscrite par l'accédant qui assure la maîtrise d'ouvrage de la construction. 100 Les modalités d'imposition de la livraison à soi-même et les conditions d'exercice du droit à déduction et de constitution de secteurs distincts par les bailleurs sociaux sont analogues à celles exposées au BOI-TVA-IMM-20-10-10-20.  110 Néanmoins, il est admis que le bailleur ne procède pas à la liquidation de la livraison à soi-même lorsque l'option d'achat est exercée par le titulaire du contrat jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit l'achèvement de la construction (BOI-TVA-IMM-10-10-20 au I-B-1 § 170 à 190). B. Livraisons de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conventionnés et agréés 120 Le 4 du I de l'article 278 sexies du CGI soumet au taux réduit de la TVA les livraisons des logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession lorsqu'ils font l'objet d'une convention et d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'État dans le département. Ce dispositif place ainsi dans une situation d'égalité les bailleurs qui construisent les immeubles destinés à être loués à des titulaires de contrats de location-accession et ceux qui achètent ces mêmes logements ou les reçoivent par apport. 130 Le transfert de propriété de l'immeuble au ménage réalisé dans le cadre de la location-accession à la propriété est, de droit commun, soumis à la TVA lorsqu'il intervient dans les cinq ans qui suivent l'achèvement de la construction. Il peut être soumis à la taxe, sur option du bailleur, lorsqu'il intervient ultérieurement. 140 L'assiette de la TVA est constituée par le prix de cession de l'immeuble hors taxe, le montant de l'indemnité ou la valeur des droits sociaux rémunérant l'apport, augmenté des charges qui s'y ajoutent (CGI, art. 266, 2-b). 150 La TVA est exigible à la date du fait générateur, c'est-à-dire au moment de la livraison (CGI, art. 269, 1-a). 160 Quel que soit le moment où intervient la cession dès lors qu'elle est effectivement réalisée au bénéfice du titulaire du contrat de location-accession, la taxe est liquidée au taux réduit en application du 4 du I de l'article 278 sexies du CGI. 170 Les conditions auxquelles est subordonnée l'application du taux réduit sont analogues à celles exposées au II-A § 60 à 90. C. Exercice du droit à déduction par le bailleur 1. Naissance du droit à déduction 180 Le fait que la cession soit, de droit commun, imposable à la TVA au cas où elle intervient dans les cinq années de l'achèvement ouvre au bailleur un droit à déduction immédiat de la taxe ayant grevé les dépenses engagées dans cette phase du contrat, qu'il s'agisse de l'acquisition du terrain et des travaux de construction des logements, de l'acquisition de ces logements par le bailleur auprès d'un promoteur, ou de la livraison à soi-même que le bailleur doit éventuellement réaliser dans les conditions exposées au BOI-TVA-IMM-20-10-10-10 au III-B § 170 à 360. 190 Il est admis que le bailleur ne procède pas à la liquidation de la livraison à soi-même lorsque l'option d'achat est exercée par le titulaire du contrat dans la limite du 31 décembre de la deuxième année qui suit l'achèvement de la construction. 2. Application des régularisations 200 L'immeuble est comptabilisé par le bailleur dans ses stocks dès lors qu'il a vocation à être cédé à court terme au titulaire du contrat. 210 Toutefois, lorsqu'il n'a pas été cédé au titulaire du contrat au 1er janvier de la quatrième année qui suit l'achèvement de la construction, et qu'il continue de ce fait à être loué, le logement est alors assimilé à un bien immobilisé pour l'application des régularisations prévues au II et au 1° du 1 du III de l'article 207 de l'annexe II au CGI (CGI, ann. II, art. 207, IV-3). Le bailleur doit ainsi procéder chaque année, dans les conditions prévues au 4 du I de l'article 207 de l'annexe II au CGI, à une régularisation d'un vingtième de la TVA déduite sur la livraison à soi-même effectuée en amont. Le premier reversement à ce titre sera donc effectué avant le 25 avril de la cinquième année qui suit l'achèvement de la construction. 220 De même, lorsque le logement vient à être cédé à partir de la quatrième année qui suit l'achèvement de la construction, le bailleur est susceptible de procéder à une régularisation finale dans les conditions prévues au 2 du III de l'article 207 de l'annexe II au CGI : - si la cession est alors soumise à la TVA, le bailleur n'est redevable d'aucune autre régularisation que la régularisation annuelle par vingtième due au titre de l'année en cours ; - si la cession n'est pas soumise à la TVA, le bailleur procède à une régularisation complémentaire au profit du Trésor égale à la TVA déduite sur la livraison à soi-même effectuée en amont diminuée de la somme des vingtièmes déjà régularisés et du vingtième dû au titre de l'année en cours. La régularisation complémentaire est effectuée dans la déclaration de TVA qui suit la réalisation de la cession. D. Livraisons à soi-même de travaux de rénovation, d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur les logements destinés à la location-accession conventionnée et agréée 230 Les livraisons à soi-même de certains travaux de rénovation et de travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien, autres que l'entretien des espaces verts et les travaux de nettoyage, réalisés dans les logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conventionnés et agréés sont obligatoirement imposés au taux réduit ou au taux de 10% en application des dispositions combinées du 1° du 3 du I de l'article 257 du CGI, du IV de l'article 278 sexies du CGI et de l'article 278 sexies A du CGI, pendant la phase locative du contrat de location-accession comme en cas de non-levée d'option. Toutefois, il est admis que la livraison à soi-même ne soit pas réalisée lorsque les travaux bénéficient du taux réduit direct prévu à l'article 278-0 ter du CGI ou du taux de 10% direct prévu à l'article 279-0 bis du CGI. Les travaux immobiliers soumis à la livraison à soi-même sont décrits au BOI-TVA-IMM-20-10-20-10 au I-C § 73 à 220. III. Régime applicable à la conclusion et à la phase locative du contrat de location-accession conventionné et agréé A. Conclusion du contrat de location-accession conventionné et agréé 240 Le contrat de location-accession, conformément à l'article 4 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, est conclu par acte authentique et publié au service de la publicité foncière. Il est réputé emporter restriction au droit de disposer au sens et pour l'application du 2° de l'article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. B. Phase locative du contrat de location-accession conventionné et agréé 250 Le contrat de location-accession, qui n'emporte pas de transfert immédiat de propriété, suit le régime des contrats de location d'immeubles pour la période antérieure à la levée de l'option. 260 La fraction locative de la redevance, qui constitue la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance des locaux, est exonérée de la TVA, sans possibilité d'option, en vertu des dispositions combinées du 2° de l'article 260 du CGI et du 2° de l'article 261 D du CGI. 270 Les sommes versées au titre de la fraction acquisitive de la redevance, assimilable à une épargne qui constituera l'apport personnel du locataire-accédant en cas de levée de l'option, sont situées hors du champ d'application de la TVA dès lors qu'il ne peut être considéré que la condition du lien direct est remplie au moment du versement (BOI-TVA-CHAMP-10-10-10). IV. Régime applicable aux indemnités versées par l'accédant en cas de résiliation du contrat pour inexécution de ses obligations ou absence de transfert de propriété de son fait 280 Lorsque le contrat de location-accession est résilié pour inexécution par l'accédant de ses obligations ou lorsque le transfert de propriété n'a pas lieu au terme convenu du fait de l'accédant, le vendeur peut obtenir le versement d'indemnités majorées ou non (loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, art. 11, al. 1 à 3). 290 En matière de TVA, une somme, quelle que soit sa dénomination (indemnité, subvention…) n'est soumise à la taxe que dans la mesure où elle constitue la contrepartie d'une livraison de bien ou d'une prestation de services réalisées à titre onéreux au profit de la partie versante (BOI-TVA-BASE-10-10).  À cet égard, l'indemnité majorée ou non versée par l'accédant ayant pour but de réparer un préjudice causé par la non-exécution de ses obligations ou lorsque le transfert de propriété n'a pas eu lieu au terme convenu du fait de ce dernier, n'a pas à être soumise à la TVA. V. Remise en cause du taux réduit appliqué aux opérations de location-accession conventionnées et agréées 300 L'application du taux réduit à la livraison à soi-même et à la livraison de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conventionnés et agréés est subordonnée au respect des conditions posées par le I du 4 de l'article 278 sexies du CGI. 310 À défaut, et conformément au II de l'article 284 du CGI, les bailleurs sont tenus de verser le complément de TVA correspondant à la différence entre le taux réduit et le taux normal lorsque les conditions d'application du taux réduit cessent d'être remplies dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l'opération, c'est-à-dire selon le cas : - pour les livraisons à soi-même, l'achèvement de l'immeuble ou la délivrance du récépissé de la déclaration attestant l'achèvement des travaux ; - pour les livraisons, la date de réalisation de l'opération. 320 Ce délai est ramené à dix ans lorsque l'immeuble fait l'objet d'une cession, d'une transformation d'usage ou d'une démolition dans les conditions prévues au chapitre III du titre IV du livre IV du CCH (art. L. 443-1 et suivants). 330 Aucun complément de TVA n'est dû lorsque les conditions posées par le I du 4 de l'article 278 sexies du CGI cessent d'être remplies à la suite de la vente des logements à leurs occupants, dans les conditions prévues par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 déjà citée. 340 Le complément de TVA n'est pas davantage exigé lorsque, en cas de non-levée d'option par le titulaire du contrat, le logement fait l'objet d'un nouveau contrat de location-accession respectant les mêmes conditions que le précédent contrat ou qu'il est remis en location et fait l'objet d'une convention APL prévue par l'article L. 353-2 du CCH. RES N° 2012/10 (TCA, IDL et FI) du 28 février 2012 : Taxe sur la valeur ajoutée – Taxe foncière sur les propriétés bâties – Logements neufs affectés à l'habitation principale – Financement par le biais d'un prêt social de location-accession – Location dans les conditions du prêt locatif social Question : La mise en location des logements financés en prêt social de location-accession (PSLA) qui n'ont pu faire l'objet d'un contrat de location-accession en raison de l'absence de candidats est-elle de nature à remettre en cause les avantages fiscaux associés à ces logements ? Réponse : 1/ Taxe sur la valeur ajoutée Par application combinée du I de l'article 257 et du 4 du I et du II de l'article 278 sexies du CGI, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est perçue au taux réduit en ce qui concerne les livraisons et livraisons à soi-même de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conclus dans les conditions prévues par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, qui font l'objet, dans des conditions fixées par décret, d'une convention et d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'État dans le département. L'opération est financée à l'aide du prêt social de location-accession (PSLA) prévu à l'article R. 331-76-5-1 du CCH qui prévoit notamment que la partie de la redevance correspondant au droit de l'accédant à la jouissance du logement n'excède pas des plafonds de loyer fixés par arrêté. Dans la situation prévue au septième alinéa du II de l'article R.331-76-5-1 du CCH, il est admis que le taux réduit de TVA prévu au 4 du I de l'article 278 sexies du CGI ne soit pas remis en cause si, en l'absence de candidats à l'issue de la période dont dispose l'organisme pour conclure un contrat de location-accession, les logements concernés sont mis en location dans les conditions du prêt locatif social (PLS) avec maintien du financement par un PSLA. 2/ Taxe foncière sur les propriétés bâties Aux termes du III de l'article 1384 A du CGI, les constructions de logements neufs affectés à l'habitation principale faisant l'objet de contrats de location-accession sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant une durée de quinze ans à compter de l'année suivant celle de leur achèvement, lorsqu'elles sont financées par le biais d'un prêt social de location-accession (PSLA) et font l'objet d'une convention et d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'État dans le département. Le bénéfice de cette exonération de TFPB est soumis à certaines conditions, dont celle tenant à la nature de l'opération réalisée. Sont éligibles à cette exonération, les constructions de logements faisant l'objet d'un contrat de location-accession. Ce dernier doit faire l'objet d'un acte authentique et d'une publicité foncière. Dans la situation prévue au 7ème alinéa du II de l'article R.331-76-5-1 du CCH, il est admis que le bénéfice de cette exonération de TFPB ne soit pas remis en cause si, en l'absence de candidats à l'issue de la période dont dispose l'organisme pour conclure un contrat de location-accession, les logements concernés sont mis en location dans les conditions du prêt locatif social (PLS) avec maintien du financement par un PSLA. 350 Suite à la réforme de la TVA concernant les opérations immobilières, le transfert de propriété de l'immeuble au ménage réalisé dans le cadre de la location-accession à la propriété est, de droit commun, soumis à la TVA lorsqu'il intervient dans les cinq ans qui suivent l'achèvement de la construction. Il peut être soumis à la taxe, sur option du bailleur, lorsqu'il intervient ultérieurement (cf. II-B § 130). Quel que soit le moment où intervient la cession dès lors qu'elle est effectivement réalisée au bénéfice du titulaire du contrat de location-accession, la taxe est liquidée au taux réduit en application du 4 du I de l'article 278 sexies du CGI. 360 Lorsque les conditions auxquelles est subordonné l'octroi du taux réduit, notamment l’obligation de résidence principale, cessent d'être remplies dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l'opération, la personne qui a acquis le logement au taux prévu au 4 du I de l'article 278 sexies du CGI est tenue au paiement du complément d'impôt en application du II de l’article 284 du CGI. Le complément d'impôt dû est diminué d'un dixième par année de détention au delà de la cinquième année pour les livraisons des logements visés aux 4, 9, 11, 11 bis et 12 du I de l'article 278 sexies du CGI. Pour les livraisons d'immeubles visées au 4 du I de l'article 278 sexies du CGI intervenant à compter du 1er janvier 2014, le délai durant lesquelles les conditions d'octroi du taux réduit de 5,5 % doivent être respectées est ramené à dix ans suivant la réalisation du fait générateur de l'opération. Par ailleurs, le complément d'impôt dû résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA est diminué d'un dixième par année de détention à compter de la première année. Toutefois, il est admis que le reversement du complément de taxe ne soit pas exigé dans les cas où les conditions de mise en œuvre de la garantie de rachat prévue au contrat en application de l’article R. 331-76-5-1 du CCH sont remplies, c’est-à-dire, conformément à l’article 4 de l’arrêté du 26 mars 2004 relatif aux conditions d’application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière, en cas de survenance, pour l’emprunteur ou le co-emprunteur, des évènements suivants : - décès ; - décès d'un descendant direct faisant partie du ménage ; - mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause ; - chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à l'institution nationale publique mentionnée à l'article L. 5312-1 du code du travail ; - délivrance d'une carte d'invalidité définie à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles ; - divorce ; - dissolution d'un pacte civil de solidarité. Lorsque les conditions auxquelles est subordonné l'octroi du taux réduit de 5,5 % cessent d'être remplies à compter du 1er janvier 2014, le reversement du complément de taxe n'est également pas exigé en cas de survenance, même antérieurement au 1er janvier 2014 pour autant qu'elle soit postérieure à la livraison du logement, pour l'emprunteur ou le co-emprunteur, des évènements suivants : - mariage ou conclusion d'un pacte civil de solidarité, à condition que le bien n'ait pas été acquis par les ou l'un des futurs époux ou partenaires dans le cadre d'une indivision ; - naissance d'un enfant ; - délivrance d'une carte d'invalidité définie à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles à l'un des enfants à charge. Depuis le 1er janvier 2013, les cessions d'immeubles réalisées par des particuliers ayant acquis le logement en l'état futur d'achèvement ne sont plus assujetties à la TVA (BOI-TVA-IMM-10-10-20 au II § 250 et suivants). Toutefois, ces dispositions ne remettent pas en cause l'application du dispositif de reversement du différentiel de TVA dû prévu au II de l'article 284 du CGI. VI. Mesure transitoire : contrats de location-accession en cours au 11 mars 2010 370 S'agissant des contrats de location-accession mentionnés au 4 du I de l'article 278 sexies du CGI et signés avant le 11 mars 2010, il est admis que le bénéfice des dispositions antérieures s'applique au prix de vente du logement quand celui-ci a été fixé dans le contrat et que la cession intervient dans les cinq ans qui suivent l'achèvement. 380 Il est admis pour les opérations en cours que le bailleur et le titulaire du contrat puissent se prévaloir, d'un commun accord, de l'ensemble des règles qui étaient applicables avant le 11 mars 2010. À cet égard, les opérations en cours s'entendent des opérations pour lesquelles, avant cette date, l'organisme a obtenu du représentant de l'État dans le département un agrément provisoire. Cette disposition vise à éviter une remise en cause de l'équilibre économique attaché à l'opération ayant reçu cet agrément.