Texte intégral
Actualité liée : 08/06/2022 : IF - TFB - Champ d'application et et territorialité - Diverses adaptations des exonérations de TFPB de longue durée en faveur du logement social et du logement locatif intermédiaire (loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016 de finances pour 2017, art. 94 et 95 ; loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017, art. 31 ; loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018, art. 101 ; ordonnance n° 2019-770 du 17 juillet 2019 relative à la partie législative du livre VIII du code de la construction et de l'habitation ; loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, art. 16 et 30 ; loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022, art. 68 et 81)
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Le I quater de l'article 1384 A du code général des impôts (CGI) exonère de taxe foncière sur les propriétés (TFPB) bâties pendant quinze ou vingt-cinq ans les logements neufs à usage locatif et affectés à l'habitation principale appartenant à l'association foncière logement ou aux sociétés civiles immobilières (SCI) dont cette association détient la majorité des parts, lorsqu'elles sont financées à concurrence de plus de 50 % par des subventions versées au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC) et ont bénéficié d'un taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée (TVA).
I. Champ d'application
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L'exonération de TFPB prévue par le I quater de l'article 1384 A du CGI est applicable aux constructions qui remplissent les conditions cumulatives suivantes :
être des constructions de logements neufs à usage locatif et affectés à l'habitation principale ;
appartenir à l'association foncière logement ou aux SCI dont elle détient la majorité des parts ;
être financées à concurrence de plus de 50 % par des subventions versées au titre de la PEEC ;
avoir bénéficié d'un taux réduit de TVA en application de la deuxième phrase du dernier alinéa du A du II de l'article 278 sexies du CGI.
A. Constructions de logements neufs à usage locatif affectés à l'habitation principale
1. Constructions de logements neufs
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L'exonération prévue par le I quater de l'article 1384 A du CGI concerne les constructions de logements neufs, à l'exception de celles qui sont exclues de son champ d'application par l'article 1384 G du CGI.
Les constructions de logements neufs sont définies par le II § 50 à 70 du BOI-IF-TFB-10-90-10.
2. Logements à usage locatif
30
Pour être exonérés, les logements doivent être affectés à la location au 1er janvier de l'année d'imposition.
40
Les locaux affectés à un autre usage que la location sont hors du champ d'application de l'exonération. Cette condition est précisée par le I-B § 40 du BOI-IF-TFB-10-90-10.
3. Logements affectés à l'habitation principale
50
Pour être exonérés, les logements doivent être affectés à l'habitation principale au 1er janvier de l'année d'imposition.
60
L'affectation à l’habitation principale est définie par le III § 80 du BOI-IF-TFB-10-90-10.
B. Propriétés de l'association foncière logement
70
Le I quater de l'article 1384 A du CGI vise les logements qui sont la propriété :
de l'association foncière logement mentionnée à l'article L. 313-34 du code de la construction et de l'habitation (CCH) ;
ou des SCI dont cette association détient la majorité des parts.
80
Cette condition doit être remplie au 1er janvier de l'année d'imposition.
90
L'objet de l'association foncière logement est de réaliser des programmes de logements contribuant à la mixité sociale des villes et des quartiers (CCH, art. L. 313-34, al. 3).
100
Ses statuts ont été approuvés par le décret n° 2010-877 du 26 juillet 2010 portant approbation des statuts de l'association Foncière Logement.
110
Les SCI mentionnées par le I quater de l'article 1384 A du CGI sont :
des sociétés civiles (code civil, art. 1845 et suivants) ;
dont l'objet est la gestion en commun du patrimoine immobilier des associés ;
et dont l'association foncière logement détient plus de 50 % du capital social.
C. Financement par une subvention
120
L'exonération prévue par le I quater de l'article 1384 A du CGI concerne les constructions de logements financées à concurrence de plus de 50 % par des subventions versées au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC) ou « 1 % logement ».
130
Ces subventions sont prévues par le b de l'article L. 313-3 du CCH et le VII de l'article R. 313-19-2 du CCH.
D. Application d'un taux réduit de TVA
140
L'exonération prévue par le I quater de l'article 1384 A du CGI concerne les constructions de logements qui ont bénéficié des dispositions de la seconde phrase du dernier alinéa du A du II de l'article 278 sexies du CGI.
150
Ces dispositions prévoient l'application d'un taux réduit de TVA aux livraisons et aux livraisons à soi-même (LASM) de logements dont l'association foncière logement est destinataire et pour lesquels cette association a conclu une convention prévue au 4° de l'article L. 831-1 du CCH.
Le taux réduit applicable est alors le même que pour les livraisons et LASM de logements locatifs sociaux visées au 3° du A du II de l'article 278 sexies du CGI (BOI-TVA-IMM-20-20-10).
160
Le 4° de l'article L. 831-1 du CCH vise :
les conventions d'aide personnalisée au logement (APL) entre l’État et un bailleur social, prévues de l'article L. 353-1 du CCH à l'article L. 353-22 du CCH ;
les conventions entre l’Agence nationale de l'habitat (ANAH) et le bailleur social qui tiennent lieu de convention d'APL pour les logements qui bénéficient d'une aide de l'ANAH, prévues de l’article L. 321-8 du CCH à l'article L. 321-12 du CCH (conventions « ANAH social » et « ANAH très social »).
II. Modalités d'application
A. Portée de l'exonération
170
L'exonération prévue au deuxième alinéa du I de l'article 1384 A du CGI porte sur la TFPB de la construction ou de la partie de construction qui remplit les conditions requises pour être exonérée.
180
Elle entraîne celle des taxes additionnelles à cette taxe perçue au profit :
des établissements publics qui perçoivent la taxe spéciale d'équipement (BOI-IF-AUT-70) ;
des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) sans fiscalité propre dont les communes concernées sont membres (CGI, art, 1609 quater) ;
des communes ou des EPCI à fiscalité propre ayant institué la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (CGI, art. 1530 bis) ;
de la région d'Île-de-France pour la taxe additionnelle spéciale annuelle (CGI, art. 1599 quater D).
190
Conformément aux dispositions du I de l'article 1521 du CGI, s'agissant d'une exonération temporaire de TFPB, cette dernière n'emporte pas exonération de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
B. Durée de l'exonération
200
L'exonération est d'une durée de quinze ans à compter de l'année qui suit celle de l'achèvement des constructions.
210
Elle est portée à vingt-cinq ans pour les constructions qui bénéficient d'une décision d'octroi de subvention prise à compter du 1er mars 2007 et jusqu'au 31 décembre 2018.
C. Remise en cause de l'exonération
220
L'exonération est notamment supprimée lorsque :
l'immeuble cesse d'appartenir à l'association foncière logement ou à une SCI dont elle détient la majorité des parts ;
la construction est affectée à un usage autre que l'habitation principale (résidence secondaire par exemple) ;
le logement est partiellement affecté à un usage professionnel. Dans ce cas, la perte de l'exonération est limitée à la partie de l'habitation principale transformée à usage professionnel ;
la construction n'a pas été financée à titre prépondérant au moyen de subventions versées au titre de la PEEC ;
les subventions versées au titre de la PEEC initialement accordées sont remises en cause ;
les conditions relatives au régime de TVA applicable ne sont plus remplies.
230
La suppression de l'exonération intervient à compter du 1er janvier de l'année qui suit celle au cours de laquelle les événements qui la motivent sont survenus. Cette suppression a un caractère définitif.
III. Obligations déclaratives et sanctions
A. Obligations déclaratives
240
Conformément aux dispositions de l'article 1406 du CGI, l'exonération temporaire de TFPB prévue au I quater de l'article 1384 A du CGI est subordonnée au dépôt d'une déclaration d'achèvement des travaux dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive.
250
La déclaration doit être accompagnée d'une copie de la décision favorable d'agrément, du contrat de prêt obtenu, ainsi que des éléments nécessaires à l'appréciation de la condition de financement.
B. Sanctions
260
Le II de l'article 1406 du CGI prévoit qu'en cas de souscription tardive de la déclaration d'achèvement des travaux, l'exonération ne s'applique que pour la période d'exonération restant à courir après le 31 décembre de l'année qui suit celle du dépôt de la déclaration.