Texte intégral
Actualité liée : 08/08/2023 : RFPI - Aménagement de l'exonération temporaire de plus-value résultant de la cession d'immeuble ou de droits s'y rapportant réalisée directement ou indirectement en faveur de la construction de logements sociaux (loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, art. 14 ; loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, art. 107 ; loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023, art. 7)
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Le D du IV de l'article 27 de la loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013 de finances pour 2014 a mis en place deux exonérations temporaires en matière de plus-values immobilières des particuliers en faveur des cessions de biens immobiliers réalisées au profit :
d'un organisme en charge du logement social (code général des impôts [CGI], art. 150 U, II-7° dans sa rédaction en vigueur au 1er janvier 2014) ;
d'une collectivité territoriale, d'un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou d'un établissement public foncier en vue de la cession ultérieure des biens concernés à un organisme en charge du logement social (CGI, art. 150 U, II-8°).
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Par ailleurs, l'article 9 de la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015 a étendu le bénéfice de l'exonération prévue au 7° du II de l'article 150 U du CGI aux cessions réalisées au profit de tout cessionnaire qui s'engage, par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, à construire des logements sociaux dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition.
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L’article 14 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 modifie les conditions d’octroi des exonérations temporaires de plus-values immobilières réalisées par des particuliers qui cèdent, à compter du 1er janvier 2021, leurs immeubles à un organisme en charge du logement social, soit directement (CGI, art. 150 U, II-7°-a), soit indirectement (CGI, art. 150 U, II-8°), ainsi qu’à tout autre cessionnaire (CGI, art. 150 U, II-7°-b).
Ces exonérations sont désormais calculées en principe au prorata de la surface habitable des logements sociaux destinés à être construits quelle que soit la qualité du cessionnaire.
Le délai pour construire les logements sociaux est porté à dix ans pour les cessions réalisées au profit des organismes en charge du logement social mentionnés au a du 7° du II de l’article 150 U du CGI. Pour plus de précisions sur ce point, il convient de se reporter au I-C-2-c § 270 et 280.
Ces modifications s’appliquent aux cessions intervenant à compter du 1er janvier 2021, à l’exception de celles pour lesquelles le contribuable peut justifier d’une promesse d’achat ou d’une promesse synallagmatique de vente signée au plus tard le 31 décembre 2020 (loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, art. 14, II).
Remarque : Pour prendre connaissance des commentaires antérieurs applicables aux cessions intervenues avant le 1er janvier 2021 et à celles intervenues après cette même date mais pour lesquelles le contribuable peut justifier d’une promesse d’achat ou d’une promesse synallagmatique de vente signée au plus tard le 31 décembre 2020, il convient de consulter les versions précédentes de ce document dans l'onglet « Versions publiées ».
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Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2022, l’article 107 de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale (loi dite « 3DS ») assimile les organismes de foncier solidaire (OFS) aux organismes en charge du logement social pour l’application du a du 7° du II de l’article 150 U du CGI. Pour plus de précisions sur ce point, il convient de se reporter au I-C-1-a-5° § 180.
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Enfin, l'article 7 de la loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023 proroge l'application de ces exonérations aux cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2023.
I. Exonération des cessions réalisées directement au profit d'organismes en charge du logement social ou de tout autre cessionnaire qui s'engagent à construire des logements sociaux
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Le 7° du II de l'article 150 U du CGI prévoit une exonération temporaire en matière de plus-values immobilières en faveur des cessions de biens immobiliers ou de droits relatifs à ces biens (I-B § 70 à 90) réalisées par des particuliers (I-A § 60).
Celle-ci s’applique de manière différenciée (I-C-2 § 200 à 280) suivant que la cession a lieu au profit d'organismes en charge du logement social (I-C-1-a § 110 à 180) ou de tout autre cessionnaire (I-C-1-b § 190).
A. Contribuables concernés
60
L'exonération s'applique aux cessions réalisées par :
des personnes physiques ou des sociétés ou groupements qui relèvent de l'article 8 du CGI, de l'article 8 bis du CGI ou de l'article 8 ter du CGI, passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues à l'article 150 U du CGI ;
des contribuables domiciliés fiscalement hors de France assujettis à l’impôt sur le revenu, soumis au prélèvement prévu à l'article 244 bis A du CGI dans les conditions prévues au II de ce même article.
B. Biens concernés
70
L’exonération s’applique aux cessions d’immeubles bâtis ou non bâtis tels que les terrains à bâtir, de parties d’immeubles ou de droits relatifs à ces biens (usufruit, nue-propriété, servitude, droit de surélévation, mitoyenneté, bail emphytéotique, etc.).
80
Ne bénéficient pas de l'exonération les cessions de biens ou droits mentionnés à l'article 150 UB du CGI, à l'article 150 UC du CGI et à l'article 150 UD du CGI.
90
Depuis l'entrée en vigueur de l'article 32 de la loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015 de finances pour 2016, cette exonération ne s'applique pas dans les quartiers faisant l'objet d'une convention prévue à l'article 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine.
Par suite, l'exonération ne s'applique pas aux cessions d'immeubles, de parties d'immeubles ou de droits relatifs à ces immeubles, dès lors que ces biens sont situés dans un des quartiers prioritaires de la politique de la ville, définis à l'article 5 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine, pour lequel une convention pluriannuelle de renouvellement urbain a été conclue dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) entre l'agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) et les collectivités territoriales, les EPCI compétents et les organismes publics ou privés qui y conduisent des opérations concourant au renouvellement urbain.
La liste des quartiers prioritaires faisant l'objet d'une convention prévue à l'article 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 précitée est disponible en ligne sur le site Internet de l'ANRU (www.anru.fr).
Le site Internet d'information géographique de la politique de la ville (sig.ville.gouv.fr) permet de consulter les périmètres des quartiers prioritaires et de déterminer l'appartenance d'une adresse à l'un de ces quartiers.
Conformément aux dispositions du II de l'article 32 de la loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015 de finances pour 2016, l'exclusion du bénéfice de l'exonération ne concerne que les cessions réalisées depuis le 1er janvier 2016.
C. Conditions d'application
100
L’exonération s’applique de manière différenciée (I-C-2 § 200 à 280) suivant que la cession a lieu au profit d’organismes en charge du logement social mentionnés au a du 7° du II de l'article 150 U du CGI (I-C-1-a § 110 à 180) ou de tout autre cessionnaire visé au b du même article (I-C-1-b § 190).
1. Qualité du cessionnaire
a. Cessions réalisées au profit de certains organismes en charge du logement social
110
Sont exonérées selon des modalités particulières les cessions d’immeubles, de parties d’immeubles ou de droits relatifs à ces biens réalisées au profit des organismes en charge du logement social mentionnés au a du 7° du II de l’article 150 U du CGI.
1° Organisme d’habitations à loyer modéré
120
Ces organismes s’entendent de ceux mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH). Il s'agit des organismes d'habitations à loyer modéré (HLM), notamment les offices publics de l'habitat et les sociétés anonymes (SA) d'HLM.
2° Société d’économie mixte gérant des logements sociaux
130
Il s’agit notamment des sociétés d’économie mixte qui réalisent des opérations au titre du service d’intérêt général soumises aux dispositions codifiées de l'article L. 481-1 du CCH à l'article L. 481-6 du CCH.
3° Association foncière logement et sociétés civiles immobilières dont cette association détient la majorité des parts
140
Il s'agit de l’association foncière logement mentionnée à l’article L. 313-34 du CCH et des sociétés civiles immobilières dont cette association détient la majorité des parts pour les logements visés au 4° de l'article L. 831-1 du CCH.
4° Organisme bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L. 365-2 du CCH
150
Ces organismes s’entendent de ceux qui concourent aux objectifs de la politique d’aide au logement et sont par conséquent des services sociaux relatifs au logement social au sens du j du 2 de l’article 2 de la directive (UE) n° 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur et qui exercent une activité de maîtrise d’ouvrage. Il s’agit des organismes sans but lucratif et des unions d’économie sociale.
a° Notion de maîtrise d’ouvrage
160
L’activité de maîtrise d’ouvrage comprend l’ensemble des opérations concourant au développement ou à l’amélioration de l’offre de logements ou d’hébergements pour les personnes défavorisées. Sont ainsi visées les opérations d’acquisition, de construction, de réhabilitation en tant qu’opérateur direct ou en tant que preneur à bail ou attributaire de logements.
b° Agrément des activités de maîtrise d’ouvrage
170
L’agrément prévu à l’article L. 365-2 du CCH est délivré par arrêté de l'autorité mentionnée à l'article R. 365-6-1 du CCH sans limitation de durée. L’article R. 365-2 du CCH fixe les modalités d’obtention et de retrait des agréments.
L’agrément peut être délivré à tout organisme, hors organismes HLM ou sociétés d’économie mixte. Les critères de délivrance portent essentiellement sur la capacité financière, technique, sociale de l’opérateur à réaliser ce type de programmes qui nécessitent un engagement sur une longue période.
5° Organisme de foncier solidaire (cessions à compter du 1er janvier 2022)
180
Depuis le 1er janvier 2022, l’article 107 de la loi n° 2022-217 relative à à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale assimile les organismes de foncier solidaire (OFS) aux organismes en charge du logement social pour l’application du a du 7° du II de l’article 150 U du CGI.
Il s’agit d’organismes ayant pour objet principal, représentant tout ou partie de leur activité, de gérer des terrains ou des biens immobiliers dont ils sont propriétaires, le cas échéant après avoir procédé à leur acquisition, en vue de réaliser des logements destinés à des personnes aux ressources modestes, sous conditions de plafond, et des équipements collectifs conformément aux objectifs de l'article L. 301-1 du CCH (code de l'urbanisme [C. urb.], art. L. 329-1).
Les OFS sont agréés par le représentant de l'État dans la région, après avis de l'instance prévue à l'article L. 364-1 du CCH. Peuvent être agréés à exercer l'activité d'organisme de foncier solidaire, à titre principal ou accessoire, les organismes sans but lucratif et les organismes mentionnés à l'article L. 411-2 du CCH et à l'article L. 481-1 du CCH.
L'OFS reste propriétaire des terrains et consent au preneur, dans le cadre d'un bail de longue durée, des droits réels en vue de la location ou de l'accession à la propriété des logements, à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale, ou des locaux à usage commercial ou professionnel, sous des conditions de prix de cession et, le cas échéant, de plafonds de ressources et de loyers.
b. Cessions réalisées au profit de tout autre cessionnaire
190
Sont également exonérées les cessions d’immeubles, de parties d’immeubles ou de droits relatifs à ces biens réalisées au profit de tout autre cessionnaire en application du b du 7° du II de l'article 150 U du CGI.
La qualité du cessionnaire, personne physique ou personne morale, est sans incidence sur le bénéfice de l’exonération.
2. Modalités d’application de l’exonération
200
Le bénéfice de l'exonération prévue au 7° du II de l'article 150 U du CGI s’applique aux cessions de biens immobiliers ou de droits relatifs à ces biens réalisées au profit du cessionnaire prenant l'engagement, par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition, de construire des logements sociaux dans un délai de quatre ans à compter de l'acquisition. Ce délai est porté à dix ans pour les cessions réalisées au profit des organismes en charge du logement social mentionnés au a du 7° du II de l’article 150 U du CGI (I-C-1-a § 110 à 180).
Cette exonération est calculée au prorata de la surface des logements sociaux que le cessionnaire s'engage à réaliser. Elle est totale pour les organismes mentionnés au a du 7° du II de l’article 150 U du CGI précités lorsque le prorata dépasse 80 %.
a. Formalisation et contenu de l’engagement
210
L'application de l'exonération est conditionnée à un engagement du cessionnaire formalisé par une mention portée dans l'acte authentique d'acquisition.
Par cette mention, le cessionnaire s'engage :
à réaliser des logements sociaux dans une proportion qu'il détermine par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier ;
à achever ces logements sociaux dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition. Ce délai est porté à dix ans pour les cessions réalisées au profit d’organismes en charge du logement social mentionnés au a du 7° du II de l’article 150 U du CGI (I-C-1-a § 110 à 180).
b. Détermination du montant de l’exonération
1° Définition des logements sociaux
220
Pour ouvrir droit au bénéfice de l'exonération, les logements sociaux que le cessionnaire s'engage à réaliser sont ceux :
mentionnés aux 3°, 5° et 6° de l'article L. 831-1 du CCH ;
faisant l’objet d’un bail réel solidaire défini à l'article L. 255-1 du CCH.
2° Appréciation de la quote-part de la plus-value exonérée
230
Le montant de l'exonération de la plus-value est déterminé au prorata de la surface habitable des logements sociaux (I-C-2-b-1° § 220) construits par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.
La surface des logements sociaux construits s'entend de la surface habitable définie à l'article R. 156-1 du CCH, augmentée de celle des annexes telles que définies par l'arrêté du 9 mai 1995 modifié pris en application de l'article R. 353-16 et de l'article R. 331-10 du code de la construction et de l'habitation.
Pour apprécier la surface des logements sociaux (I-C-2-b-1° § 220) construits, il est tenu compte de la surface des parties communes afférentes à ces mêmes logements sociaux.
240
En présence de plusieurs parcelles acquises, y compris auprès de vendeurs distincts, pour réaliser un même programme immobilier contenant des logements sociaux, le prorata de la superficie de logements sociaux s’apprécie non pas parcelle par parcelle, mais à l'échelle du programme immobilier dans son ensemble.
Par suite, lorsque la cession d'une parcelle s'inscrit dans le cadre d'un programme immobilier faisant l'objet d'un seul permis de construire et prévoyant la réalisation de logements sociaux, l'exonération de la plus-value est acquise au cédant, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, à hauteur de la proportion de logements sociaux construits.
Ainsi, la quote-part de plus-value exonérée est la même pour l'ensemble des parcelles concernées par la réalisation d'un même programme immobilier faisant l'objet d'un permis de construire unique, quelle que soit l'emprise foncière des logements sociaux réalisés.
250
La justification de la surface des logements sociaux construits par rapport à la surface totale des constructions est apportée, à la demande de l'administration, au moyen d'une attestation fournie par le cessionnaire détaillant les modalités de calcul. L'attestation doit être accompagnée de la demande de permis de construire ou d’aménager ainsi que de l’arrêté municipal accordant le permis de construire ou d’un certificat attestant de l’absence d'opposition du maire à la réalisation du projet.
Remarque 1 : Le fait que l'exonération soit calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux que le cessionnaire s'est engagé à réaliser et à achever par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier n'impose pas que le cessionnaire soit en mesure de présenter un permis de construire au jour de l'acquisition du terrain.
Remarque 2 : Lorsque l'opération n'est pas soumise à permis de construire ou à déclaration préalable, seule l'attestation devra être fournie.
3° Exonération totale des cessions réalisées au profit des organismes en charge du logement social prenant l’engagement de construire plus de 80 % de logements sociaux par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire
260
Conformément au quatrième alinéa du 7° du II de l’article 150 U du CGI, l’exonération est totale lorsque le prorata de logements sociaux que l’organisme en charge du logement social mentionné au a du 7° du II de l'article 150 U du CGI (I-C-1-a § 110 à 180) s’engage à construire dépasse 80 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier, toutes conditions par ailleurs remplies.
c. Délai d'achèvement des constructions
270
L’achèvement des logements sociaux (I-C-2-b-1° § 220) doit intervenir dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition. Ce délai est porté à dix ans pour les cessions réalisées au profit d’organismes en charge du logement social mentionnés au a du 7° du II de l’article 150 U du CGI (I-C-1-a § 110 à 180).
Le délai est calculé de date à date à partir de la date d’acquisition du bien immobilier par le cessionnaire qui s'engage à réaliser et achever des logements sociaux (I-C-2-b-1° § 220), jusqu’à la date d’achèvement des logements sociaux.
280
La date d’achèvement d'un local d’habitation s’entend de celle à laquelle l’état d’avancement des travaux de construction est tel qu’il permet une utilisation du local conforme à l’usage prévu, c’est-à-dire, s’agissant d’une construction affectée à l’habitation, lorsqu’elle est habitable. Pour plus de précisions sur la preuve et la notion d'achèvement, il convient de se reporter au BOI-IF-TFB-10-60-20.
3. Sanction applicable au cessionnaire en cas de non-respect de l’engagement
290
Le non-respect de l’engagement de réalisation et d’achèvement des logements sociaux, dans la proportion déterminée par rapport à la surface des constructions réalisées, dans le délai, selon le cas, de quatre ou dix ans (I-C-2-c § 270 et 280) entraîne, en principe, l’application au cessionnaire d’une amende d'un montant égal à 10 % du prix de cession, tel que défini par l’article 150 VA du CGI, mentionné dans l'acte.
L’amende est due par le cessionnaire. Les modalités de contrôle et de recouvrement de l’amende due par le cessionnaire sont celles prévues pour l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value immobilière.
Remarque : En cas de non-respect de l'engagement du cessionnaire, l'exonération reste acquise au cédant.
300
Lorsque l’acquéreur est une société et que celle-ci vient à être absorbée, l’engagement souscrit par le cessionnaire n’est pas rompu lorsque la société absorbante s’engage, dans l’acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de l’engagement d’achèvement des locaux pour le délai restant à courir.
Le non-respect par la société absorbante de l’engagement d’achèvement des locaux entraîne l’application de l’amende de 10 % prévue pour le cessionnaire.
310
Il est toutefois admis que l’amende ne soit pas appliquée lorsque le cessionnaire peut justifier de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté, comme notamment des cas de force majeure ou de catastrophe naturelle, qui empêchent la réalisation ou l’achèvement du logement. Il convient, sur ce point, de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation au regard des éléments de fait pour déterminer s’il y a lieu d’appliquer ou non l’amende.
II. Exonération des cessions réalisées au profit des collectivités territoriales, de certains établissements publics ou de certaines sociétés en vue de leur cession à un organisme en charge du logement social qui s’engage à construire des logements sociaux
320
Le 8° du II de l'article 150 U du CGI prévoit une exonération temporaire en matière de plus-values immobilières en faveur des cessions de biens immobiliers réalisées par des particuliers au profit d'une collectivité territoriale, de certains établissements publics ou de certaines sociétés en vue de la cession ultérieure des biens concernés à un organisme en charge du logement social mentionné au a du 7° du II de l'article 150 U du CGI (I-C-1-a § 110 à 180).
L’exonération est calculée au prorata de la surface habitable de logements destinés à être construits et est totale lorsque ce prorata dépasse 80 %.
A. Contribuables concernés
330
Pour plus de précisions sur ce point, il convient de se reporter au I-A § 60.
B. Biens concernés
340
Pour plus de précisions sur ce point, il convient de se reporter au I-B § 70 à 90.
C. Condition d’application
1. Qualité du cessionnaire (collectivités, établissements publics ou sociétés)
350
Sont exonérées les cessions d’immeubles, de parties d’immeubles ou de droits relatifs à ces biens réalisées au profit des collectivités territoriales, des établissements publics et des sociétés suivants.
a. Collectivités territoriales
360
L'exonération s'applique aux cessions de biens réalisées au profit des collectivités territoriales (communes, départements, régions).
b. Établissements publics de coopération intercommunale (EPCI)
370
Les établissements publics concernés, mentionnés au titre Ier du livre II de la cinquième partie du code général des collectivités territoriales (CGCT, art. L. 5210-1 et suivants), sont des établissements publics administratifs, dotés de la personnalité morale et de l'autonomie financière. Ils disposent donc de leurs propres moyens d'action. Leurs décisions sont des décisions administratives qui relèvent du contrôle de légalité exercé par le préfet et la juridiction administrative. Il s'agit, par exemple, des syndicats de communes, des communautés de communes, des communautés urbaines, etc.
c. Établissements publics fonciers et d'aménagement mentionnés à l'article L. 321-1 du code de l'urbanisme
380
Il s'agit d'établissements publics compétents pour réaliser ou faire réaliser, pour leur compte ou, avec leur accord, pour le compte de l’État, d'une collectivité locale ou d'un autre établissement public, des opérations destinées à la réalisation de logements locatifs sociaux.
d. Établissements publics fonciers locaux mentionnés à l'article L. 324-1 du code de l'urbanisme
390
Il s'agit d'établissements publics locaux à caractère industriel et commercial compétents pour réaliser, pour leur compte, ou pour le compte de leurs membres ou de toute personne publique, toute acquisition foncière ou immobilière en vue de la constitution de réserves foncières ou de la réalisation d'actions ou d'opérations d'aménagement. Ces établissements interviennent sur le territoire des communes ou des EPCI qui en sont membres. À titre exceptionnel, ils peuvent intervenir à l'extérieur de ce territoire pour des acquisitions nécessaires à des actions ou opérations menées à l'intérieur de celui-ci.
Les acquisitions et cessions foncières et immobilières réalisées par ces établissements pour leur propre compte ou pour le compte d'une collectivité territoriale, d'un EPCI ou d'un syndicat mixte sont soumises aux dispositions relatives à la transparence des opérations immobilières de ces collectivités ou établissements.
Les établissements publics fonciers locaux (EPFL) peuvent exercer, par délégation de leurs titulaires, les droits de préemption définis par le code de l'urbanisme dans les cas et conditions qu'il prévoit et agir par voie d'expropriation.
Aucune opération de l'EPFL ne peut être réalisée sans l'avis favorable de la commune sur le territoire de laquelle l'opération est prévue. Cet avis est réputé donné dans un délai de deux mois à compter de la saisine de la commune.
e. Sociétés d'économie mixte non gérantes de logements sociaux
400
Les plus-values réalisées lors de cessions de biens immeubles au profit de sociétés d'économie mixte (SEM) non gérantes de logements sociaux ne peuvent en principe bénéficier de l'exonération prévue au 8° du II de l'article 150 U du CGI.
Cela étant, lorsque la SEM non gérante de logements sociaux est délégataire du droit de préemption urbain d'une commune, il est admis que la plus-value réalisée lors de la cession d'un immeuble à cette SEM, en vue de sa rétrocession à un organisme en charge du logement social, puisse bénéficier de l'exonération précitée.
L'application de cette mesure de tempérament est subordonnée à la condition que la commune ayant délégué son droit de préemption s'engage, en l'absence de cession dans un délai d'un an à un organisme en charge du logement social de l'immeuble acquis par la SEM, à reverser à l’État le montant de l'imposition due au titre de la plus-value immobilière ainsi exonérée.
2. Engagement du cessionnaire de revendre les biens immobiliers acquis à un organisme en charge du logement social qui s’engage à construire des logements sociaux
410
L'exonération des plus-values immobilières en faveur des cessions réalisées au profit des collectivités territoriales, de certains établissements publics ou de certaines sociétés, prévue au 8° du II de l'article 150 U du CGI est subordonnée à l'engagement du cessionnaire de revendre, dans un certain délai, les biens acquis à un organisme en charge du logement social qui s’engage à construire des logements sociaux (II-C-3 § 510).
420
L'exonération n'est pas applicable aux cessions réalisées au profit des collectivités territoriales en vue de la constitution de leur propre patrimoine immobilier, quand bien même celui-ci serait affecté à des logements sociaux (RM Spagnou n° 94050, JO AN du 22 février 2011, p. 1797).
a. Cession des biens acquis à un organisme en charge du logement social
430
L'exonération prévue au 8° du II de l'article 150 U du CGI ne s'applique qu'à la condition que les biens (immeubles, parties d'immeubles ou droits relatifs à ces biens) acquis par le cessionnaire (collectivités territoriales, établissements publics ou sociétés tels qu'énoncés au II-C-1 § 350 à 400) soient cédés à l'un des organismes en charge du logement social mentionnés au a du 7° du II de l'article 150 U du CGI.
Pour plus de précisions sur les organismes en charge du logement social, il convient de se reporter au I-C-1-a § 110 à 180.
En l'absence de cession des biens acquis, le cessionnaire est tenu de reverser à l’État le montant de l'impôt dû sur la plus-value immobilière.
Remarque : En cas de non-respect de l'engagement du cessionnaire, l'exonération reste acquise au cédant.
440
Cela étant, la circonstance que le cessionnaire ne cède pas les biens acquis mais conclue un bail emphytéotique portant sur ces mêmes biens avec un organisme en charge du logement social n’est pas de nature à remettre en cause le bénéfice de l’exonération prévue au 8° du II de l'article 150 U du CGI. Dans cette hypothèse, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, notamment celle relative au délai de revente (sur ce point, il convient de se reporter au II-C-2-c § 470 à 500), le cessionnaire n’est pas tenu de reverser à l’État le montant de l’impôt dû au titre de la plus-value immobilière.
b. Constatation de l'engagement de la collectivité, de l’établissement public ou de la société cessionnaire
450
L'exonération du cédant est subordonnée à l'engagement du cessionnaire de revendre les biens concernés à un organisme en charge du logement social mentionné au a du 7° du II de l'article 150 U du CGI, dans un certain délai à compter de l'acquisition du bien concerné.
Tel est le cas lorsque l’acte authentique constatant le transfert de propriété mentionne expressément que l’acquisition est réalisée par le cessionnaire en vue de la revente à un organisme en charge du logement social du bien ainsi acquis, et précise le prorata de la surface des logements sociaux destinés à être construits par ce dernier afin d’en permettre le calcul conformément au deuxième alinéa du 8° du II de l’article 150 U du CGI.
460
En revanche, à défaut d’un tel engagement à la date du transfert de propriété, l’exonération ne peut en principe s’appliquer. Il est toutefois admis que cet engagement puisse être pris en compte postérieurement à la cession, notamment en cas d’exercice du droit de préemption, sous réserve qu’un acte notarié rectificatif soit établi, dans lequel le cessionnaire prend l’engagement de revendre le bien à un organisme en charge du logement social avec précision du prorata de la surface des logements sociaux destinés à être construits par ce dernier.
Dans cette dernière situation, il appartient au cédant de demander, par voie de réclamation contentieuse, le dégrèvement de l’imposition précédemment acquittée au titre de la plus-value (BOI-CTX-PREA-10-10), étant rappelé que le point de départ du délai de revente s’entend de la date d’acquisition portée dans l’acte authentique constatant le transfert de propriété initial.
c. Délai de revente du cessionnaire
1° Délai de revente d'un an
a° Principe
470
Le 8° du II de l'article 150 U du CGI prévoit que le délai de revente du bien immobilier au profit d'un organisme en charge du logement social est d'un an.
Ce délai d'un an pour céder le bien concerné ou, le cas échéant, conclure un bail emphytéotique portant sur le même bien, s'apprécie de date à date, soit depuis la date d'acquisition du bien par la collectivité territoriale, l'établissement public ou la société jusqu'à la date de cession ou de conclusion du bail emphytéotique avec l'un des organismes en charge du logement social mentionnés au a du 7° du II de l'article 150 U du CGI.
La date d'acquisition s'entend :
de la date portée dans l'acte si celui-ci est passé en la forme authentique ;
dans les autres cas, de la date à compter de laquelle le contrat est régulièrement formé entre les parties.
b° Prorogation, sous conditions, du délai de revente d'un an
480
Si le non-respect de l'engagement de revente dans le délai d’un an entraîne en principe l’obligation pour le cessionnaire de reverser à l’État l’impôt dû au titre de la plus-value immobilière ainsi exonérée, il convient toutefois de tenir compte des circonstances particulières qui peuvent être à l’origine d’une telle situation.
Aussi, à la demande de la collectivité, de l'établissement public ou de la société concerné, le délai de revente peut être prolongé de deux années supplémentaires s'il est fait état de difficultés particulières, tenant notamment :
à la nécessité de procéder à l'acquisition et au regroupement de parcelles adjacentes en vue de la réalisation de l'opération de construction envisagée ;
ou à l'obtention des autorisations d'occupation des sols (obtention du permis de construire, recours des tiers, obligation de procéder à des recherches archéologiques préventives, etc.).
490
La demande de prorogation du délai d'un an doit être adressée à la direction départementale des finances publiques territorialement compétente au plus tard un mois avant la fin du délai de revente d'un an fixé par la loi. L'absence de réponse de l'administration dans un délai d'un mois à compter de la réception de la demande vaut acceptation tacite.
2° Délai de revente porté à trois ans pour les établissements publics fonciers
500
Le 8° du II de l'article 150 U du CGI prévoit un allongement du délai de revente à un organisme en charge du logement social lorsque le cédant est un établissement public foncier mentionné à l'article L. 321-1 du C. urb. ou à l'article L. 324-1 du C. urb..
Dans cette situation, le délai de revente est porté à trois ans, toutes autres conditions d'appréciation de ce délai restant par ailleurs inchangées.
Pour plus de précisions sur les établissements publics fonciers, bénéficiaires du délai de revente de trois ans, il convient de se reporter au II-C-1 § 380 et 390.
3. Engagement de l’organisme en charge du logement social lors de la revente du bien par la collectivité, l’établissement public ou la société cessionnaire
510
Lors de la revente du bien immobilier à un organisme en charge du logement social, celui-ci doit s’engager à réaliser et à achever des logements sociaux conformément au quatrième alinéa du 7° du II de l’article 150 U du CGI, à proportion des engagements pris par la collectivité, l’établissement public ou la société lors de la cession initiale du bien par le bénéficiaire de l’exonération (II-C-2 § 410, 420 et 450).
Les conditions prévues au I-C-2 § 200 et suivants sont applicables mutatis mutandis à l’engagement de construction pris par l’organisme en charge du logement social lors de la revente du bien.
4. Sanction en cas de non-respect des engagements
a. Sanction applicable au cessionnaire (II-C-1 § 350 et suivants) en cas de non-respect de l'engagement de revente du bien
520
En cas de non-respect de l'engagement de revente au prorata de la surface de logements sociaux qu'il s'est engagé à faire construire selon les modalités prévues au a du 7° du II de l'article 150 U du CGI, dans le délai d'un an ou, le cas échéant, de trois ans du bien immobilier concerné à un organisme en charge du logement social qui s'engage à construire des logements sociaux (II-C-2 § 410 à 500), le cessionnaire est tenu de reverser à l'État le montant de l'impôt dû au titre de la plus-values immobilière initialement exonérée.
b. Sanction applicable à l’organisme en charge du logement social (I-C-1-a § 110 et suivants) en cas de non-respect de l’engagement pris lors de la revente du bien
530
En cas de manquement à l’engagement d’achèvement des logements (II-C-3 § 510) au terme du délai de dix ans mentionné au I-C-2-c § 270 et 280, l’organisme, la société ou l’association mentionné au a du 7° du II de l'article 150 U du CGI est redevable de l’amende prévue au I-C-3 § 290 à 310.