IS - Base d’imposition - Plus-values et moins-values - Régimes particuliers applicables aux plus-values ou moins-values réalisées par les sociétés passibles de l'impôt sur les sociétés - Plus-values de cession de locaux professionnels transformés en logements ou de terrains à bâtir sur lesquels sont construits des logements - Modalités d'imposition - Engagement de transformation ou de construction

Actualité liée : [node:date:14138-PGP] : IS - Prorogation et extension du champ du régime des plus-values de cession de locaux professionnels transformés en logements ou de terrains à bâtir sur lesquels sont construits des logements (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, art. 51)I. Modalités d'imposition de la plus-value nette de cessionA. Modalités de détermination de la plus-value nette1Le montant des plus-values nettes pouvant bénéficier des dispositions de l'article 210 F du code général des impôts (CGI) est déterminé dans les conditions de droit commun.10Les plus-values nettes s'entendent du résultat algébrique des plus ou moins-values réalisées au titre de la cession de locaux à usage de bureaux ou à usage commercial ou industriel ou de terrains à bâtir au cours d'un même exercice.Les plus ou moins-values s'obtiennent en retranchant du prix de cession du bien, le prix de revient de ce bien, diminué le cas échéant du montant des amortissements pratiqués et admis en déduction pour l'établissement de l'impôt.Les éventuelles moins-values nettes sont déductibles dans les conditions de droit commun.15En application du premier alinéa du II de l'article 210 F du CGI, lorsque l'engagement de réalisation de locaux d'habitation pris par le cessionnaire ne porte pas sur la surface totale du bien cédé, la fraction de la plus-value nette imposable au taux réduit d'imposition de 19 % correspond au montant égal au produit de la plus-value nette par le rapport entre la surface qui est dédiée à l'habitation et la surface totale des locaux construits ou transformés. La fraction restante de la plus-value est imposable dans les conditions de droit commun.B. Imposition au taux réduit20Les plus-values nettes viennent en compensation du déficit d'exploitation subi au titre de l'exercice de cession du bien ou des déficits fiscaux qui demeurent reportables sur les bénéfices dudit exercice dans les limites prévues au I de l'article 209 du CGI. Bien entendu, les déficits ainsi imputés ne peuvent plus être reportés sur les bénéfices des exercices suivants.Le montant des plus-values nettes est ainsi soumis au taux réduit de l'impôt sur les sociétés de 19 % prévu au IV de l'article 219 du CGI, après imputation des déficits éventuels et ajusté, le cas échéant, au prorata de la proportion de la surface du local destinée à l'habitation.Par ailleurs, l'impôt correspondant à ces plus-values est soumis à la contribution sociale prévue à l'article 235 ter ZC du CGI.Lorsque la société remplit les conditions pour bénéficier du taux réduit de 15 % prévu en faveur des petites et moyennes entreprises, ce taux réduit s'applique pour l'imposition de tout ou partie des plus-values nettes de cession réalisées sur les locaux ou les terrains concernés dans la limite du seuil prévu au b du I de l'article 219 du CGI. La fraction de plus-value nette excédant ce seuil demeure imposée au taux de 19 %.Lorsque le bénéfice imposable de la société se compose pour partie de plus-values nettes soumises au régime de l'article 210 F du CGI et pour partie de bénéfices ne relevant pas de ce régime, la fraction de bénéfices imposable au taux de 15 % est réputée constituée en priorité de ces derniers.II. Nature et forme de l'engagement de transformation ou de construction30Pour que l'opération de cession bénéficie des dispositions de l'article 210 F du CGI, les cessionnaires doivent prendre l'engagement, soit de transformer le local acquis en un local à usage d'habitation dans les quatre ans qui suivent la date de clôture de l'exercice au cours duquel l'acquisition est intervenue, soit, en cas d'acquisition d'un terrain à bâtir, d'y construire des locaux à usage d'habitation dans ce même délai. Le délai pour remplir cet engagement est porté à six ans dans le cas d'opérations d'aménagement d'envergure mentionnées au deuxième alinéa du II de l'article 210 F du CGI.Remarque : Le délai de six ans s'applique aux cessions intervenues à compter du 1er janvier 2024.Le non-respect de cet engagement entraîne l'application de l'amende prévue au III de l'article 1764 du CGI.A. Nature de l'engagement1. Conditions généralesa. Condition tenant à la nature des locaux transformés ou construits40En application du II de l'article 210 F du CGI, le cessionnaire doit s'engager à transformer les locaux acquis en locaux d'habitation ou, en cas d'acquisition d'un terrain à bâtir, à y construire des locaux à usage d'habitation.50Les locaux à usage d'habitation s'entendent de ceux définis à l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH). Ces locaux doivent constituer la résidence principale ou la résidence secondaire d'une personne physique.En application de l'article R. 111-1 du CCH, il est rappelé qu'un logement ou une habitation comprend, d'une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d'autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.Constituent notamment des locaux à usage d'habitation au sens de ces dispositions les bâtiments ou parties de bâtiment abritant un ou plusieurs logements, y compris les foyers de jeunes travailleurs, les foyers pour personnes âgées autonomes dont le niveau de dépendance moyen des résidents est inférieur à un seuil fixé par arrêté (CCH, art. R. 111-1 al. 1 et 2), les résidences étudiantes ainsi que les résidences pour personnes âgées.À cet égard, il importe peu que les locaux soient donnés en location nue ou meublée à leurs occupants.Sont en revanche exclus de la notion de locaux à usage d'habitation, pour l'application de l'article 210 F du CGI, notamment les résidences de tourisme définies à l'article D. 321-1 du code du tourisme (C. tourisme), les résidences de tourisme d'affaires, les hôtels ainsi que les résidences proposant à la location des appartements meublés et équipés avec services pour des séjours de courte et moyenne durée, les villages résidentiels de tourisme définis à l'article R. 323-1 du C. tourisme, les meublés de tourisme et chambres d'hôtes définis respectivement à l'article D. 324-1 du C. tourisme et à l'article D. 324-13 du C. tourisme, ou encore les villages de vacances et maisons familiales de vacances définis à l'article D. 325-1 du C. tourisme et à l'article D. 325-13 du C. tourisme. Sont également exclues les crèches qui ne constituent pas un local à usage d'habitation.b. Condition tenant au délai pour transformer ou construire les locaux60La transformation du local professionnel en local à usage d'habitation ou la construction sur le terrain à bâtir de locaux à usage d'habitation doivent être achevées dans les quatre ans qui suivent la date de clôture de l'exercice au cours duquel l'acquisition est intervenue. Ce délai est porté à six ans dans le cas des opérations d’envergure qui sont, conformément au II de l’article 210 F du CGI, les opérations d'aménagement créant une emprise au sol supérieure ou égale à 20 000 m2. Ce délai, qui commence à courir le jour suivant celui de la clôture de l'exercice d'acquisition, est calculé de date à date.Remarque : Si une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente est conclue le 30 juin 2024 et que la cession est réalisée au plus tard le 30 juin 2026, ce délai commence à courir le jour suivant la clôture de l'exercice de cession.Exemple : Une société d'investissements immobiliers cotée (SIIC) acquiert auprès d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun un local à usage de bureau le 17 février N. Les parties à la cession entendent placer la cession sous le bénéfice des dispositions de l'article 210 F du CGI. Pour ce faire, la SIIC prend l'engagement de transformer le local acquis en logement.Hypothèse 1 : La SIIC clôture son exercice au 31 décembre N. Le délai commence à courir le 1er janvier N+1, la transformation devra donc être achevée au plus tard le 31 décembre N+4 (ou N+6, le cas échéant).Hypothèse 2 : La SIIC clôture son exercice au 31 mars N. Le délai commence à courir le 1er avril N, la transformation devra donc être achevée au plus tard le 31 mars N+4 (ou N+6, le cas échéant).65Sur demande de l'acquéreur, une prolongation du délai de quatre ans ou de celui de six ans mentionné à l'article 210 F du CGI peut être accordée par le directeur départemental ou régional des finances publiques du lieu de situation de l'immeuble dans les conditions fixées par l'article 46 quater-0 ZZ bis F de l'annexe III au CGI, dans sa rédaction issue du 2° de l'article 1 du décret n° 2024-495 du 30 mai 2024 pris pour l'application des dispositions de l'article 210 F du code général des impôts dans leur rédaction issue de l'article 51 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024. Cette prolongation ne peut excéder un an. Elle peut toutefois être renouvelée une fois dans les mêmes conditions.Cette demande est adressée au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend le lieu de situation de l'immeuble. Lorsque le SIE dont dépend le cessionnaire ne relève pas du même périmètre géographique que le lieu de situation de l'immeuble, la demande et l'ensemble des documents communiqués à l’appui de celle-ci devront être transmis pour avis au SIE gestionnaire du cessionnaire. La décision sera également communiquée au SIE gestionnaire du cessionnaire.Cette demande doit être formulée au plus tard trois mois avant l'expiration du délai initial ou, le cas échéant, du délai prorogé. Elle doit être motivée par des circonstances particulières rendant impossible l'achèvement des travaux dans ce délai et accompagnée de toutes les pièces justifiant de cette situation. Elle précise l'objet de l'engagement initial (consistance des travaux notamment), la nature des travaux restant à achever et le délai sollicité pour les réaliser.L’administration peut accepter ou refuser cette demande de prolongation en fonction des éléments apportés par le contribuable. Peut par exemple justifier la prolongation du délai initial l'obligation de réaliser des travaux lourds tels que le désamiantage ou la dépollution.Les demandes de prolongation formulées en application du III de l'article 210 F du CGI se distinguent des situations dans lesquelles le cessionnaire fait état de circonstances exceptionnelles pour justifier du non-respect de son engagement de transformation ou de construction dans les conditions décrites au III-C-2 § 210 et 220.70Conformément au II de l'article 210 F du CGI, l'engagement de transformation ou de construction est réputé respecté lorsque l'achèvement de ces travaux intervient avant le terme du délai de quatre ans ou de six ans cité au II-A-1-b § 60. Il en résulte que le cessionnaire n'encourt pas l'amende prévue au III de l'article 1764 du CGI (III-B § 120) s'il cède le local dans le délai de quatre ans, ou de six ans le cas échéant, après achèvement des travaux de transformation ou de construction.Exemple : Une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) acquiert sous le bénéfice de l'article 210 F du CGI un local commercial le 4 avril N, étant précisé qu'elle clôture son exercice au 31 décembre N. En principe, elle dispose d'un délai allant jusqu'au 31 décembre N+4 (ou au 31 décembre N+6, le cas échéant) pour transformer le local en logement. Si les travaux sont achevés au 1er janvier N+3, la SPPICAV sera réputée avoir respecté son engagement de transformation à cette date.La date d'achèvement des travaux prise en compte pour l'appréciation du respect de l'engagement de transformation ou de construction dans le délai de quatre ans ou dans celui de six ans correspond à celle figurant sur la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable adressée à la mairie en application de l'article L. 462-1 du code de l'urbanisme (C. urb.).2. Conditions particulièresa. Condition liée à l'engagement de transformation80Lorsque la cession porte sur un local à usage de bureau ou à usage commercial ou industriel, l'acquéreur doit s'engager à le transformer en local à usage d'habitation (CGI, art. 210 F, II-al.1).Cette transformation doit induire un changement de destination du local au sens de l'article R.* 421-14 du C. urb., de l'article R.* 421-16 du C. urb. et de l'article R.* 421-17 du C. urb., lequel s'accompagne de travaux d'aménagement intérieur et, le cas échéant, de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade de l'immeuble, nécessitant soit une déclaration préalable, soit un permis de construire.Cette condition est réputée satisfaite lorsque le cessionnaire s'engage à réaliser des locaux dont la surface habitable représente au moins 75 % de la surface totale mentionnée sur le permis de construire du programme immobilier ou sur la déclaration préalable de travaux.Remarque : Dans cette hypothèse, le taux d'imposition réduit de 19% s'applique à la part de la plus-value égale au produit de cette dernière par le rapport entre la surface habitable et la surface totale des locaux transformés.La démolition d'un local à usage de bureau ou à usage commercial ou industriel suivie de la construction, en lieu et place, d'un local à usage d'habitation est réputée satisfaire la condition de transformation en local d'habitation.Remarque : Dans l'hypothèse où l'ensemble construit en lieu et place du local démoli sera à usage mixte (locaux d'habitation et locaux professionnels), la cession entrera partiellement dans le champ d'application du dispositif de l'article 210 F du CGI. Par suite, la plus-value constatée sera soumise au taux réduit d'impôt sur les sociétés au prorata de la surface future dédiée à l'habitation par rapport à la surface totale de l'immeuble qui sera construit.Il est précisé que la notion de transformation implique que le local acquis sous le bénéfice de l'article 210 F du CGI ne comporte pas déjà, lors de l'opération de cession, une grande partie des équipements mentionnés au II-A-1-a § 50 et rendus nécessaires par les conditions de vie moderne.Ainsi, la vente d'un appartement ayant servi à l'exercice d'une activité libérale (par exemple d'un cabinet médical ou cabinet d'avocats) et pouvant être affecté à l'habitation au prix de transformations mineures ne saurait se placer sous le bénéfice du présent régime.En revanche, si cet appartement ne comporte pas une pièce indispensable à l'habitation mentionnée à l'article R. 111-1 du CCH, telle une cuisine et/ou une salle d'eau, il sera éligible au présent régime dès lors qu'il pourra être transformé en local à usage d'habitation au sens des dispositions citées au II-A-1-a § 50 par l'aménagement de la cuisine et/ou de la salle d'eau manquante.b. Condition liée à l'engagement de construction85Lorsque la cession porte sur un terrain à bâtir, l'acquéreur doit s'engager à y construire des locaux à usage d'habitation (CGI, art. 210 F, II-al. 1).Cette condition est réputée satisfaite lorsque le cessionnaire s'engage à réaliser des locaux dont la surface habitable représente au moins 75 % de la surface totale mentionnée sur le permis de construire du programme immobilier ou sur la déclaration préalable de travaux.Remarque : Dans cette hypothèse, le taux d'imposition réduit de 19 % s'applique à la part de la plus-value égale au produit de cette dernière par le rapport entre la surface habitable et la surface totale des locaux construits.Lorsque le terrain à bâtir, objet de la cession, excède le terrain d'assise du ou des immeubles à usage d'habitation construits, seuls le terrain d'assise des constructions, les cours, les passages, les petits jardins et les autres emplacements de faible étendue servant d'accès aux bâtiments et faisant partie intégrante de ces derniers ainsi que leurs annexes ouvriront droit au régime de l'article 210 F du CGI.Remarque : Si l'ensemble construit est à usage mixte (locaux d'habitation et locaux professionnels), la cession entrera partiellement dans le champ d'application des dispositions de l'article 210 F du CGI. Par suite, la plus-value constatée sera soumise au taux réduit d'impôt sur les sociétés au prorata de la surface future de l'immeuble dédiée à l'habitation par rapport à la surface totale de l'immeuble qui sera construit.B. Forme de l'engagement90En application de l'article 46 quater-0 ZZ bis D de l'annexe III au CGI :l'engagement de transformation ou de construction prévu au premier alinéa du II de l'article 210 F du CGI, qui mentionne, le cas échéant, la proportion de la surface habitable des locaux réalisés, doit être pris par le cessionnaire dans l'acte constatant la cession du local ou du terrain ;une copie de cet engagement doit être jointe à la déclaration de résultat de la personne morale cédante et du cessionnaire, afférente à l'exercice au cours duquel est réalisée la cession.Remarque : Lorsqu'une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente est conclue avant le 31 décembre 2026 inclus, et que la cession est réalisée au plus tard deux ans après la date de la promesse, l'engagement de transformation ou de construction est pris dans l'acte constatant la cession du local ou du terrain.À titre de règle pratique, il peut être transmis une copie, paraphée et signée par les parties, des extraits de l'acte constatant la transmission et comportant, outre l'engagement pris par le cessionnaire, les éléments permettant d'identifier la personne cédante et le cessionnaire, le local ou le terrain pour lequel l'engagement est pris, ainsi que son prix de vente.Dans l'hypothèse où le local ou le terrain cédé ont fait l'objet d'une division en lots et que la société cessionnaire acquiert un ou plusieurs lots pour lesquels elle prend un engagement de transformation ou de construction, chaque lot doit être identifié dans l'acte constatant la cession avec un prix d'achat et de cession propres.Le défaut de production de l'engagement à l'administration fiscale ou les omissions et inexactitudes dans le document transmis sont susceptibles d'être sanctionnés dans les conditions prévues à l'article 1729 B du CGI.III. Rupture de l'engagement de transformation ou de construction100Le non-respect de l'engagement de transformation ou de construction par le cessionnaire entraîne l'application de l'amende prévue au III de l'article 1764 du CGI.A. Appréciation de la rupture de l'engagement de transformation ou de construction110La rupture de l'engagement de transformation ou de construction survient lorsqu'à l'issue du délai de quatre ans ou du délai de six ans (II-A-1-b § 60 à 70), les locaux à usage de bureaux ou à usage commercial ou industriel acquis n'ont pas fait l'objet d'une transformation en locaux à usage d'habitation ou lorsque les locaux à usage d'habitation n'ont pas été construits sur le terrain acquis, quelle qu'en soit la raison (sauf application de la prolongation décrite au II-A-1-b § 65 et des exceptions légales mentionnées au III-C § 130 et suivants). Dans ce cas, le cessionnaire est considéré comme n'ayant pas respecté son engagement.C'est le cas, par exemple, lorsque les locaux à usage de bureaux ou à usage commercial ou industriel sont demeurés en l'état, sans avoir subi de transformation, ou lorsque la date d'achèvement des travaux telle que figurant sur l'attestation d'achèvement des travaux est postérieure à la date d'expiration du délai accordé, le cas échéant prolongé, ou encore en cas de cession des locaux acquis par le cessionnaire sous le bénéfice du présent régime avant l'achèvement de la transformation en local d'habitation dans le délai imparti.Il en va de même lorsque ceux-ci ne sont que partiellement construits ou transformés à l'issue du délai accordé, sous réserve des hypothèses décrites au II-A-2-a § 80 et au II-A-2-b § 85, dans lesquelles le cessionnaire a pris l'engagement de réaliser une opération mixte.Toutefois, le cessionnaire ne rompt pas son engagement de transformation ou de construction lorsqu'il cède les locaux ou le terrain acquis dans le cadre d'une vente d'immeuble à construire mentionnée à l'article 1601-1 du code civil (C. civ.) (conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement), dès lors qu'il réalise la transformation dans le délai de quatre ans, ou de six ans, conformément à son engagement.B. Conséquences de la rupture de l'engagement de transformation ou de construction120En application du III de l'article 1764 du CGI, le non-respect de l'engagement de transformation ou de construction emporte pour le cessionnaire l'application d'une amende égale au montant de l'économie d'impôt réalisée par le cédant en application des dispositions de l'article 210 F du CGI. L'amende est due au titre de l'exercice au cours duquel expire le délai de quatre ans, ou de celui de six ans, mentionné au II-A-1-b § 60 ou, le cas échéant, à l'expiration du délai prolongé.Il convient de distinguer selon que l'engagement de transformation ou de construction porte :globalement sur l'intégralité d'un immeuble à usage de bureau ou à usage commercial ou industriel : la transformation partielle de cet immeuble en logement emporte rupture de l'engagement de transformation et application de l'amende égale au montant de l'économie d'impôt réalisée par le cédant en application de l'article 210 F du CGI ;individuellement sur certaines parties de l'immeuble à usage de bureau ou à usage commercial ou industriel divisé en lots, identifiés dans l'acte constatant la cession avec un prix d'achat et un prix de cession propres (II-B § 90) : le non-respect de l'engagement de transformation est apprécié distinctement pour chaque lot pour lequel un engagement a été pris et l'amende ne s'applique qu'au montant d'économie d'impôt afférent au lot pour lequel l'engagement de transformation n'a pas été respecté ;sur la réalisation de locaux à usage mixte, dans le cadre des hypothèses décrites aux II-A-2-a § 80 et II-A-2-b § 85 : le non-respect de l'engagement de transformation ou de construction est apprécié en fonction de la proportion de surface habitable du local réalisé qui est mentionnée dans l'engagement pris par le cessionnaire dans l'acte constatant la cession et l'amende est limitée à l'économie d'impôt afférente à la quote-part de la surface pour laquelle l'engagement n'a pas été respecté.La rupture de l'engagement de transformation ou de construction n'entraîne en revanche pas la remise en cause du bénéfice du taux réduit d'impôt sur les sociétés chez le cédant.C. Exceptions à la rupture de l'engagement de transformation ou de construction130Outre la possibilité de demander une prolongation prévue par le III de l'article 210 F du CGI, il est prévu deux dérogations à l'obligation de remplir l'engagement de transformation ou de construction, en cas de restructuration ultérieure de la société cessionnaire, d'une part, et en cas de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté du cessionnaire, d'autre part.1. Restructuration ultérieure de la société cessionnaire140En application du troisième alinéa du II de l'article 210 F du CGI, en cas d'opération de fusion, l'engagement de transformation ou de construction souscrit par la société cessionnaire absorbée n'est pas rompu lorsque la société absorbante s'engage, dans l'acte de fusion, à se substituer à la société cessionnaire absorbée pour le respect de cet engagement dans le délai restant à courir.a. Définition des opérations de fusion visées150Les opérations de fusion visées sont celles qui répondent à la définition prévue à l’article 210-0 A du CGI, y compris donc les opérations de dissolution sans liquidation visées à l’article 1844-5 du C. civ.. En revanche, les opérations de scission et d’apport partiel d’actifs sont exclues de cette dérogation.160Par ailleurs, le régime fiscal de l'opération de fusion est indifférent pour l'application de la présente exception à la rupture de l'engagement de transformation ou de construction. Ainsi, il importe peu que le régime fiscal de l'opération de fusion soit celui de droit commun ou celui de faveur prévu à l'article 210 A du CGI.b. Condition de reprise de l'engagement de transformation ou de construction par la société absorbante170L'engagement de transformation ou de construction souscrit par la société cessionnaire absorbée n'est pas rompu à la condition que la société absorbante s’engage à se substituer à la société cessionnaire absorbée dans son engagement de transformation pour le délai restant à courir.180Cet engagement doit être pris de manière expresse dans l’acte de fusion ou, le cas échéant, dans la décision de dissolution pour les opérations de dissolution sans liquidation (II-B § 90), et une copie de l’extrait de cet acte de fusion ou de cette décision de dissolution portant reprise de l’engagement doit être jointe à la déclaration de résultat de la société absorbante afférente à l’exercice au cours duquel est réalisée la fusion ou la dissolution sans liquidation. Il est par ailleurs souligné qu’en cas de fusion réalisée de manière rétroactive au titre du même exercice que celui de la cession initiale de l’actif sous le bénéfice de l’article 210 F du CGI, la société absorbante, venant aux droits et obligations de la société cessionnaire absorbée, doit joindre à sa déclaration de résultat non seulement la copie de l’extrait d’acte de fusion, mais également la copie de l’engagement de transformation ou de construction que la société cessionnaire aurait été tenue de joindre à sa propre déclaration de résultat si elle n’avait pas été absorbée.190En cas d’opérations de fusion successives dans le délai de transformation accordé, l'exception s’applique dans les mêmes conditions : la nouvelle société absorbante doit s’engager à se substituer à la société qu'elle absorbe pour le respect de l’engagement de transformation qu'elle avait elle-même déjà repris, dans le délai restant à courir. La nouvelle société absorbante doit, de la même façon, prendre cet engagement de manière expresse dans l’acte de fusion et adresser au service des impôts des entreprises dont elle dépend une copie de l’extrait de cet acte portant reprise de l’engagement, jointe à sa déclaration de résultat afférente à l’exercice au cours duquel est réalisée la fusion.c. Sanction en cas de rupture de l'engagement de transformation ou de construction repris par la société absorbante200Le non-respect par la société absorbante de l'engagement de transformation du local acquis en local d'habitation ou de construction sur le terrain acquis de locaux à usage d'habitation dans le délai restant à courir est sanctionné, chez la société absorbante, par l’application de l’amende prévue au III de l’article 1764 du CGI égale au montant de l'économie d'impôt réalisée par société absorbée en application de l’article 210 F du CGI.2. Exception en cas de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté210Par dérogation, l'amende prévue au III de l'article 1764 du CGI ne s'applique pas lorsque le non-respect de l'engagement de transformation ou de construction souscrit par le cessionnaire ou la société absorbante qui s'y est substituée résulte de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté.Tel est le cas, notamment, de la force majeure ou d'une catastrophe naturelle qui empêchent l'achèvement des travaux de transformation ou de construction.220Il convient sur ce point de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation pour déterminer s'il s'agit ou non de circonstances indépendantes de la volonté du cessionnaire.