Texte intégral
Actualité liée : 17/08/2022 : REC - Aménagements de la procédure de saisie immobilière (loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice, art. 14-3° et 4° ; loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, art. 191-I ; décret n° 2019-488 du 22 mai 2019 relatif aux personnes condamnées à une peine leur interdisant de se porter enchérisseur ; décret n° 2020-1452 du 27 novembre 2020 portant diverses dispositions relatives notamment à la procédure civile et à la procédure d'indemnisation des victimes d'actes de terrorisme et d'autres infractions, art. 2-4°)
Remarque : Les commentaires contenus dans le présent document figuraient au III § 290 à 710 du BOI-REC-FORCE-40-30 dans sa version publiée le 12 septembre 2012. Pour prendre connaissance des commentaires antérieurs, il convient de consulter la version précédente du BOI-REC-FORCE-40-30-10 dans l'onglet « Versions publiées ».
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La vente forcée peut être décidée à l'audience d'orientation, mais aussi en cas d'échec de la vente amiable : une telle situation conduit à la reprise de la procédure de saisie jusque là suspendue.
Lorsque le juge de l'exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l'audience à laquelle il y sera procédé, dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision.
Après avoir réalisé les opérations destinées à l'information des acquéreurs potentiels, le poursuivant requiert la vente à l'audience d'adjudication. C'est à cette audience qu'auront lieu les enchères.
Le bien est adjugé au dernier enchérisseur qui sera déclaré adjudicataire et le juge constatera la vente dans un jugement dont la publication au service de la publicité foncière emportera transfert de propriété.
La déclaration d'adjudicataire ne met pas nécessairement fin au processus de vente : le dispositif prévoit la possibilité de remise en vente du bien adjugé avec une mise à prix supérieure d'un dixième au prix d'adjudication obtenu. Le défaut de paiement du prix et des frais par l'adjudicataire peut entraîner remise en vente du bien et réitération des enchères (BOI-REC-FORCE-40-50).
I. Publicité et information des tiers
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Les dispositions de l'article R. 322-30 du code des procédures civiles d'exécution (CPC exéc.) à l'article R. 322-38 du CPC exéc. organisent la publicité. Les bénéficiaires d'un droit de préemption doivent être informés spécialement par le créancier poursuivant. Le juge détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant.
L'article R. 322-36 du CPC exéc. prévoit la possibilité pour le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits, sans avoir à recueillir l'autorisation du juge, de recourir à tous moyens complémentaires d'information à l'effet d'annoncer la vente.
Lorsque la vente forcée est renvoyée à une audience ultérieure, il est procédé à une nouvelle publicité dans les formes et délais de la première vente forcée.
A. Publicité préalable à la vente
20
Les textes prévoient un droit commun de la publicité des ventes aux enchères pouvant être aménagé par décision judiciaire.
30
La vente forcée est poursuivie après une publicité visant à permettre l'information du plus grand nombre d'enchérisseurs possible dans les conditions exposées au I-A § 40 et suivants.
La vente forcée est annoncée à l'initiative du créancier poursuivant dans un délai compris entre un et deux mois avant l'audience d'adjudication par voie d'affichage et de publication d'un avis (CPC exéc., art. R. 322-31).
1. Affichage et publication de l'avis
40
Le créancier poursuivant rédige un avis, en assure le dépôt au greffe du juge de l'exécution pour qu'il soit affiché sans délai dans les locaux de la juridiction, à un emplacement aisément accessible au public, et fait procéder à sa publication dans un des journaux d'annonces légales diffusé dans l'arrondissement de la situation de l'immeuble saisi (CPC exéc., art. R. 322-31).
50
Les indications qui doivent apparaître dans l'avis figurent à l'article R. 322-31 du CPC exéc..
2. Affichage d'un avis simplifié
60
L'article R. 322-32 du CPC exéc. prévoit que, dans le même délai que celui mentionné à l'article R. 322-31 du CPC exéc. et à la diligence du créancier poursuivant, un avis simplifié est apposé à l'entrée ou, à défaut, en limite de l'immeuble saisi. Il est publié dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires. Il est justifié de l'insertion des avis dans les journaux par un exemplaire de ceux-ci et de l'avis apposé au lieu de l'immeuble par un procès-verbal d’huissier.
70
Cet avis reproduit les dispositions de l'article R. 322-32 du CPC exéc..
80
Le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits peuvent, sans avoir à recueillir l'autorisation du juge, recourir à tous moyens complémentaires d'information à l'effet d'annoncer la vente. Ces moyens ne doivent ni entraîner des frais pour le débiteur ni faire apparaître le caractère forcé de la vente ou le nom du débiteur.
Remarque : Certains textes prévoient une information spécifique de l'occupant du local saisi (décret n° 77-742 du 30 juin 1977 pris pour l'application de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, art. 7) ou du preneur à bail rural (Code rural et de la pêche maritime, art. L. 412-11).
B. Aménagement judiciaire de la publicité
90
Les mesures de publicité ainsi aménagées et ordonnées par le juge sont réalisées à la diligence et aux frais avancés de la partie qui les sollicite.
Le juge de l'exécution peut être saisi par le créancier poursuivant, l'un des créanciers inscrits ou la partie saisie d'une requête tendant à aménager, restreindre ou compléter les mesures de publicité de droit commun (CPC exéc., art. R. 322-37).
À défaut d'être gratuit pour le débiteur, l'aménagement de la publicité devra être autorisé par le juge de l'exécution. La requête est formée, selon le cas, à l'audience d'orientation, deux mois au plus tard avant l'audience d'adjudication ou dans un délai de deux jours ouvrables à compter de la vente.
100
Le juge tient compte de la nature, de la valeur, de la situation de l'immeuble et de toutes autres circonstances particulières.
Il peut notamment ordonner :
que soit adjoint aux mentions prévues à l'article R. 322-31 du CPC exéc. et à l'article R. 322-32 du CPC exéc. toute autre indication ou document relatif à l'immeuble ;
que les mesures de publicité soient accomplies par d'autres modes de communication qu'il indique (supports électroniques par exemple) ;
que les avis mentionnés à l'article R. 322-32 du CPC exéc. et à l'article R. 322-34 du CPC exéc. soient affichés au lieu qu'il désigne dans les communes de la situation des biens.
Lorsque le juge statue par ordonnance, sa décision n'est pas susceptible d'appel.
II. Enchères
110
L'adjudication permet d'attribuer l'immeuble saisi, après sa mise aux enchères publiques, à la personne qui offre le prix le plus élevé. Pour que les enchères puissent se dérouler à l'audience d’adjudication, la vente doit être sollicitée par le poursuivant ou, à défaut, par tout créancier inscrit alors subrogé dans les poursuites.
Les enchères se déroulent sous la direction du juge, à l’audience (CPC exéc., art. L. 322-5).
La date de l'audience d'adjudication est fixée par le juge de l'exécution dans son jugement ordonnant la vente forcée par adjudication. Toutefois, l’adjudication peut être reportée à une audience ultérieure sous certaines conditions.
L’article R. 322-28 du CPC exéc. limite les cas de report de l’audience. La vente forcée ne peut être reportée que pour un cas de force majeure ou sur la demande de la commission de surendettement formée en application de l'article L. 722-4 du code de la consommation (C. consom.) ou de l'article L. 721-7 du C. consom..
Le report devra être décidé par un jugement motivé. En cas de report de l’audience de vente, les formalités de publicité doivent être répétées et l’information de l’occupant d’un local saisi réitérée, conformément à l’article 7 du décret n° 77-742 du 30 juin 1977.
A. Demande d'adjudication
120
Le créancier poursuivant doit réitérer son intention de poursuivre la procédure, en sollicitant la vente forcée lors de l’audience d’adjudication. À défaut, tout créancier inscrit peut solliciter la vente ; il est renvoyé dans cette hypothèse aux règles relatives à la subrogation (BOI-REC-FORCE-40-50).
130
Si aucun créancier ne sollicite la vente, le juge constate l’extinction de la procédure et déclare caduc le commandement valant saisie, mettant ainsi fin à ses effets (CPC exéc., art. R. 322-27).
Dans ce cas, le créancier poursuivant défaillant conserve à sa charge l'ensemble des frais de saisie engagés sauf décision contraire du juge spécialement motivée.
B. Organisation des enchères publiques
140
L'adjudication de l'immeuble a lieu aux enchères publiques à l'audience du juge (CPC exéc., art. L. 322-5).
1. Conditions préalables pour enchérir
150
L'article L. 322-7 du CPC exéc. pose le principe de la liberté pour toute personne de participer aux enchères publiques mais définit les conditions préalables pour se porter enchérisseur. Sous réserve des incapacités tenant aux fonctions qu'elle exerce, toute personne peut se porter enchérisseur si elle justifie de garanties de paiement.
Le débiteur saisi, les auxiliaires de justice qui sont intervenus à un titre quelconque dans la procédure, les magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie ne peuvent ainsi se porter enchérisseurs, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (CPC exéc., art. R. 322-39)
À cette liste, il y a lieu d'ajouter les incompatibilités résultant de l'article 1596 du code civil (C. civ.) affectant les tuteurs, mandataires, administrateurs et officiers publics, relativement aux biens qui leur sont confiés.
En outre, l’enchérisseur doit jouir de la capacité de disposer.
160
De plus, les personnes condamnées à l'une des peines complémentaires citées à l'article L. 322-7-1 du CPC exéc. ne peuvent se porter enchérisseur pendant la durée de cette peine pour l'acquisition d'un bien immobilier à usage d'habitation ou d'un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement, sauf dans le cas d'une acquisition pour une occupation à titre personnel.
170
Par ailleurs, l'article L. 322-7 du CPC exéc. prévoit que tout candidat aux enchères doit présenter des garanties de paiement avant de porter les enchères, l'avocat de l’enchérisseur se fait remettre contre récépissé une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l'ordre du séquestre ou de la Caisse des dépôts et consignations (CPC exéc., art. R. 322-41). Le récépissé reproduit les dispositions des troisième et quatrième alinéas de l’article R. 322-41 du CPC exéc..
Il appartient au juge de l’exécution de s’assurer que les avocats des enchérisseurs ont satisfait à l’obligation de recueillir ces garanties.
180
En outre, l'article R. 322-41-1 du CPC exéc. prévoit qu'avant de porter les enchères, lorsque l'immeuble saisi est un immeuble à usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement, l'avocat se fait remettre par son mandant une attestation sur l'honneur indiquant s'il fait l'objet ou non d'une condamnation à l'une des peines mentionnées à l'article L. 322-7-1 du CPC exéc. et, lorsque le mandant est une personne physique, si le bien est destiné ou non à son occupation personnelle. Si le mandant est une société civile immobilière ou en nom collectif, il indique également si ses associés et mandataires sociaux font l'objet ou non d'une condamnation à l'une de ces peines.
L'article R. 322-41-1 du CPC exéc. prévoit également que lorsque le mandant est une personne physique, l'attestation mentionne ses nom, prénoms, date et lieu de naissance et domicile, ainsi que, lorsqu'il est né à l'étranger, les nom et prénoms de ses parents.
Lorsque le mandant est une personne morale, l'attestation mentionne sa dénomination et son numéro SIREN. S'il s'agit d'une société civile immobilière ou en nom collectif, l'attestation mentionne également pour ses associés et mandataires sociaux, l'ensemble des informations requises, tant pour les personnes physiques que morales.
L'attestation est datée et signée par le mandant.
190
La représentation des enchérisseurs par un avocat, qui doit être inscrit au barreau du tribunal devant lequel la vente est poursuivie, est obligatoire. A peine de nullité des enchères, un avocat ne peut être porteur de plusieurs mandats d’enchérir.
2. Déroulement des enchères
200
Le juge commence par rappeler le montant de la mise à prix à partir duquel partiront les enchères, qui a été fixé selon le cas, dans le cahier des conditions de vente ou, en cas de contestation fondée du débiteur, dans le jugement d’orientation (CPC exéc., art., R. 322-43).
Le débiteur peut, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d'enchère, et lorsque le montant de la mise à prix a été modifié par le juge, le bien est immédiatement remis en vente sur baisses successives de ce montant, le cas échéant jusqu'au montant de la mise à prix initiale (CPC exéc., art. R. 322-47).
Le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale (CPC exéc., art. L. 322-6).
210
Les frais de poursuite dûment justifiés par le créancier poursuivant et, le cas échéant, par le surenchérisseur, sont taxés par le juge et publiquement annoncés avant l'ouverture des enchères. Il ne peut rien être exigé au-delà du montant de la taxe. Toute stipulation contraire est réputée non écrite (CPC exéc., art. R. 322-42).
230
Les enchères sont portées sous le contrôle du juge qui assure la police de l'audience. Les enchères sont pures et simples, chaque enchère doit couvrir l’enchère qui la précède.
Les enchères sont arrêtées lorsque quatre-vingt-dix secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère. Ce temps est décompté par tout moyen visuel ou sonore qui signale au public chaque seconde écoulée. Le juge constate sur le champ le montant de la dernière enchère, laquelle emporte adjudication.
Avant l'issue de l'audience, l'avocat dernier enchérisseur est tenu de déclarer au greffier l'identité de son mandant et de lui remettre l'attestation mentionnée à l'article R. 322-41-1 du CPC exéc..
240
La somme encaissée par le séquestre ou la Caisse des dépôts et consignations est restituée dès l'issue de l'audience d'adjudication à l'enchérisseur qui n'a pas été déclaré adjudicataire (CPC exéc., art. R. 322-41).
Lorsque l'adjudicataire est défaillant, la somme versée ou la caution apportée est acquise aux créanciers participant à la distribution et, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribuée avec le prix de l'immeuble.
À défaut d'enchère, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire d'office au montant de la mise à prix fixé par le créancier poursuivant .
C. Nullité des enchères
250
Les règles régissant les enchères doivent être impérativement respectées. L'article R. 322-48 du CPC exéc. sanctionne de nullité l’enchère portée en violation de ces règles. La nullité est prononcée de plein droit. Toutefois toute nouvelle enchère régulièrement portée couvre la nullité des enchères précédentes. La nullité de la dernière enchère entraîne de plein droit la nullité de l'adjudication.
Les contestations relatives à la validité des enchères sont formées verbalement à l'audience, par ministère d'avocat. Le juge statue sur-le-champ et, le cas échéant, reprend immédiatement les enchères (CPC exéc., art. R. 322-49).
260
L'article R. 322-49-1 du CPC exéc. prévoit qu'en l'absence de surenchère valide et lorsque l'attestation mentionnée à l'article R. 322-41-1 du CPC exéc. ne précise pas que le bien est destiné à l'occupation personnelle du mandant, le service du greffe demande le bulletin n° 2 du casier judiciaire de l'enchérisseur déclaré adjudicataire et, s'il s'agit d'une société civile immobilière ou en nom collectif, de ses associés et mandataires sociaux.
Lorsque l'enchérisseur déclaré adjudicataire ou, s'il s'agit d'une société civile immobilière ou en nom collectif, l'un de ses associés ou mandataires sociaux, a fait l'objet d'une condamnation à l'une des peines mentionnées à l'article L. 322-7-1 du CPC exéc., le service du greffe en réfère au juge qui, après avoir sollicité les observations des parties, prononce d'office la nullité de l'adjudication par une ordonnance non susceptible d'appel dans laquelle il fixe la nouvelle audience de vente à une date comprise dans un délai de deux à quatre mois suivant le prononcé de sa décision.
L'ordonnance est notifiée par le greffe au débiteur saisi, au créancier poursuivant, aux créanciers inscrits et à l'adjudicataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Les dispositions de l'article R. 322-49-1 du CPC exéc. sont également applicables en cas de surenchère (CPC exéc., art. R. 322-55) ou de réitération des enchères (CPC exéc., art. R. 322-71).
Lorsque l'immeuble est remis en vente par la voie d'une nouvelle adjudication en application de l'article R. 322-49-1 du CPC exéc., il est fait application des dispositions de l'article R. 322-70 du CPC exéc. à l'article R. 322-72 du CPC exéc..
III. Suites de l'adjudication
270
L'adjudicataire doit consigner le prix sur un compte séquestre ou à la Caisse des dépôts et consignations et payer les frais de la vente. Le transfert de propriété résulte d’un jugement d’adjudication qui emporte vente forcée conformément à l’article L. 322-10 du CPC exéc..
La surenchère permet de provoquer une nouvelle adjudication de l'immeuble .
A. Surenchère
280
Dans le but de susciter une surenchère, en vue de produire un prix plus élevé, l'article R. 322-34 du CPC exéc. prévoit la publicité de l'adjudication qui a eu lieu pour permettre le cas échéant à ceux qui considèrent que l'adjudication ne s'est pas réalisée pour un prix suffisant, de provoquer une nouvelle adjudication de l'immeuble.
La personne qui entend faire surenchère doit présenter une déclaration à cet effet. La déclaration vaut demande de fixation d'une audience de surenchère (CPC exéc., art. R. 322-51).
1. Publicité de l'adjudication
290
Au premier jour ouvrable suivant la vente par adjudication, un extrait du procès verbal d'audience avec mention du prix de vente et des frais taxés est affiché à la porte de la salle d'audience pendant le délai au cours duquel la surenchère peut être exercée.
À peine d'irrecevabilité, la surenchère est formée par acte d'avocat et déposée au greffe du juge de l'exécution dans les dix jours suivant l'adjudication. Elle vaut demande de fixation d'une audience de surenchère.
Les mentions devant figurer dans cet extrait sont énumérées à l'article R. 322-31 du CPC exéc.. Cet extrait peut donner lieu à des aménagements conformément à l'article R. 322-37 du CPC exéc..
Cette publicité est exclue lorsque l'adjudication résulte d'une surenchère puisqu'il est interdit de surenchérir sur une surenchère (CPC exéc., art. R. 322-55, al. 3)
Mais il est possible de surenchérir sur l'adjudication consécutive à une réitération des enchères.
2. Déclaration de surenchère
300
Toute personne peut faire une surenchère du dixième au moins du montant principal de la précédente adjudication.
L'avocat doit attester s'être fait remettre de son mandant une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque du dixième du prix principal de la vente (CPC exéc., art. R. 322-51).
La déclaration de surenchère ne peut être rétractée.
310
Au plus tard le troisième jour ouvrable suivant la déclaration de surenchère, le surenchérisseur la dénonce par acte d'huissier de justice au créancier poursuivant, à l'adjudicataire et au débiteur saisi, à peine d'irrecevabilité.
L’acte de dénonciation doit être accompagné d'une copie de l'attestation prévue au deuxième alinéa de l’article R. 322-51 du CPC exéc.. Il s’agit de la pièce par laquelle l’avocat du surenchérisseur atteste s’être fait remettre de son mandant une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque du dixième du prix principal de la vente.
L'acte de dénonciation rappelle les dispositions de l'article R. 311-6 du CPC exéc. qui dispose notamment que toute contestation ou demande incidente est formée par le dépôt au greffe de conclusions signées d'un avocat ainsi que celles du second alinéa de l’article R. 322-52 du CPC exéc. aux termes duquel la validité de la surenchère peut être contestée dans les quinze jours de sa dénonciation.
Lorsque la contestation ou la demande incidente ne peut être examinée à l'audience d'orientation, le greffe convoque les parties à une audience par lettre recommandée avec demande d'avis de réception dans un délai de quinze jours à compter du dépôt de la contestation ou de la demande.
L'examen des contestations et des demandes incidentes ne suspend pas le cours de la procédure .
3. Audience d'adjudication sur surenchère
320
L'audience de surenchère est fixée par le juge de l'exécution à une date comprise dans un délai de deux à quatre mois suivant la déclaration de surenchère.
En cas de contestation de la déclaration de surenchère, ce délai court à compter de la date de la décision de rejet.
Le débiteur saisi, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits, l'adjudicataire et le surenchérisseur sont avisés par le greffe de la date de l'audience par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
330
Les formalités de publicité sont réalisées à la diligence du surenchérisseur, sur la mise à prix modifiée par la surenchère (selon l’article R. 322-35 du CPC exéc., il s’agit de la publicité de droit commun prévue de l'article R. 322-31 du CPC exéc. à l'article R. 322-34 du CPC exéc.). Les frais qu'elles engendrent sont taxés et inclus dans le prix de vente.
340
L'audience de surenchère se déroule de la même façon que les précédentes enchères qui sont reprises, en partant du montant modifié par la surenchère dans les conditions prévues de l'article R. 322-39 du CPC exéc. à l'article R. 322-49 du CPC exéc.. Si cette surenchère n'est pas couverte, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire.
Le surenchérisseur ne devient propriétaire du bien que par l'effet de l'adjudication sur surenchère. Par conséquent, jusqu'à cette date, l'immeuble demeure aux risques du débiteur saisi (Cass. Civ., arrêt du 17 novembre 2011, n° 10-20.957).
Aucune surenchère ne pourra être reçue sur la seconde adjudication.
Les dispositions de l'article R. 322-49-1 du CPC exéc. sont applicables.
B. Paiement du prix et des frais
350
En l'absence de surenchère, la consignation du prix à laquelle est tenu l'adjudicataire en application de l'article L. 322-12 du CPC exéc. doit être opérée dans un délai de deux mois à compter de la date d'adjudication définitive, à peine de réitération des enchères (CPC exéc., art. R. 322-56). Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu'à la consignation complète du prix.
Lorsque les fonds sont séquestrés, ils produisent intérêt à un taux fixé par le cahier des conditions de vente et qui ne peut être inférieur au taux d'intérêt servi par la Caisse des dépôts et consignations. Les intérêts sont acquis aux créanciers et, le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués avec le prix de l'immeuble.
360
L'adjudicataire ne peut, avant cette consignation et ce paiement, accomplir un acte de disposition sur le bien à l'exception de la constitution d'une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à financer l'acquisition de ce bien (CPC exéc., art. L. 322-9). Toutefois, conformément aux dispositions de l'article 2411 du C. civ. et de l'article 2412 du C. civ., ce droit d’hypothèque sera consenti sous la condition résolutoire du versement du prix et des frais.
À défaut de consignation du prix et de paiement des frais, la vente est résolue de plein droit. L'adjudicataire défaillant est tenu au paiement de la différence entre son enchère et le prix de la revente, si celui-ci est moindre. Il ne peut prétendre à la répétition des sommes qu'il a acquittées (CPC exéc., art. L. 322-12). Ces sommes seront conservées pour être distribuées aux créanciers.
370
Après la publication du titre de vente et au vu d'un état hypothécaire, le créancier de premier rang peut demander au séquestre ou au consignataire à être payé à titre provisionnel pour le principal de sa créance.
Les intérêts, frais et accessoires de cette créance sont payés une fois le projet de distribution devenu définitif.
380
Les frais de poursuite taxés sont payés par l'adjudicataire par priorité en sus du prix. Il en est fourni justificatif au greffe avant l'expiration du délai de deux mois à compter de la date d'adjudication définitive, à peine de réitération des enchères.
C. Jugement d’adjudication et titre de vente
390
Le jugement d'adjudication emporte vente forcée. Cette vente est constatée dans un acte établi par le greffe, qui constitue le titre de vente.
1. Jugement d'adjudication
400
Outre les mentions prescrites pour tout jugement, celui d'adjudication vise le jugement d'orientation, ceux tranchant les contestations, et le cahier des conditions de vente. Il désigne le créancier poursuivant et, le cas échéant, le créancier subrogé dans ses droits. Il mentionne les formalités de publicité et leur date, la désignation de l'immeuble adjugé, les date et lieu de la vente forcée, l'identité de l'adjudicataire, le prix d'adjudication et le montant des frais taxés. Il comporte, le cas échéant, les contestations qu'il tranche.
410
Le jugement d'adjudication est notifié par le greffe au créancier poursuivant, au débiteur, aux créanciers inscrits, à l'adjudicataire ainsi qu'à toute personne ayant élevé une contestation tranchée par la décision.
Remarque : L'article 7 du décret n° 77-742 du 30 juin 1977 prévoit également la notification par le greffe du jugement d'adjudication au locataire ou à l'occupant de bonne foi, entre le dixième et le quinzième jour suivant cette adjudication.
420
Seul le jugement d'adjudication qui statue sur une contestation est susceptible d'appel, de ce chef, dans un délai de quinze jours à compter de sa notification. Un pourvoi immédiat peut être formé sur les chefs non susceptibles d'appel.
2. Titre de vente
430
Le titre de vente est délivré par le greffier à l'adjudicataire. Il l'est également, à sa demande, au créancier poursuivant pour procéder aux formalités de publicité du titre à défaut de diligence à cet effet par l'adjudicataire.
Le titre de vente consiste dans l'expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire, à la suite de laquelle est transcrit le jugement d'adjudication et annexés les justificatifs du paiement des frais (CPC exéc., art. R. 322-61 et CPC exéc., art. R. 322-62, al. 3).
440
Si les renseignements d'identité fournis par l'adjudicataire sont incomplets au regard des exigences de la publicité foncière, l'avocat de l'adjudicataire les complète par une déclaration écrite remise au greffe au plus tard le troisième jour ouvrable suivant l'audience d'adjudication. Cette déclaration complémentaire est annexée au titre de vente. En cas de difficulté, le greffe en réfère au juge, qui statue par une ordonnance non susceptible d'appel.
En tout état de cause, une copie du titre de vente est adressée au débiteur et au créancier poursuivant.
Si la vente forcée comprend plusieurs lots, il est délivré une expédition par acquéreur.
3. Cas particulier : le Trésor est déclaré adjudicataire
450
Le Trésor remet contre récépissé au service du Domaine le titre de vente, ce dernier consistant dans l'expédition du cahier des conditions de vente revêtue de la formule exécutoire, à la suite de laquelle est transcrit le jugement d'adjudication.
Le titre de vente est publié par le Trésor au service de la publicité foncière selon les règles prévues pour les ventes judiciaires.
Le Trésor consigne à la Caisse des dépôts et consignation le prix de vente de l’immeuble.
L’immeuble ainsi adjugé est pris en charge par le service du Domaine, seul habilité à détenir les biens de l’État. L’immeuble est généralement remis en vente comme bien domanial.
IV. Effets de l'adjudication
460
Les effets de la vente par adjudication sont définis de l'article L. 322-9 du CPC exéc. à l'article L. 322-13 du CPC exéc. et précisés par l'article R. 322-64 du CPC exéc. et l'article R. 322-65 du CPC exéc.. Conformément à l’article L. 322-10 du CPC exéc., cette adjudication est assimilée à une vente, bien qu’il n’y ait pas d’accord du débiteur, et opère donc transfert de propriété.
A. Pour le saisi
470
Le débiteur est tenu de la délivrance du bien et de la garantie d'éviction.
Sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l'adjudicataire peut mettre à exécution le titre d'expulsion dont il dispose à l'encontre du saisi (le jugement d’adjudication constituant un titre d’expulsion à l’encontre du saisi en vertu de l’article L. 322-13 du CPC exéc.) et de tout occupant de son chef n'ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter de la consignation du prix et du paiement des frais taxés.
B. Pour l'adjudicataire
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L’article L. 322-14 du CPC exéc. prévoit donc que la consignation du prix et le paiement des frais de la vente purgent de plein droit l'immeuble de toute sûreté du chef du débiteur. Sur requête de l'adjudicataire, le juge de l'exécution, qui constate la purge des sûretés prises sur l'immeuble du chef du débiteur, ordonne la radiation des inscriptions correspondantes au service de la publicité foncière.
En droit commun, le créancier hypothécaire dispose d'un droit de poursuivre l'acquéreur d'un bien hypothéqué, sur le fondement de son droit de suite, en application de l'article 2461 du C. civ. à l'article 2474 du C. civ..
En cas de vente sur saisie immobilière, quelles qu'en soient les modalités, l'acquéreur du bien ne peut pas être soumis à ce droit de suite, puisqu'il acquitte un prix de vente affecté aux créanciers privilégiés et censé correspondre à la valeur vénale du bien.