Texte intégral
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Aux termes de l’article 1391 C du code général des impôts (CGI), les dépenses engagées par certains propriétaires de logements sociaux pour l’accessibilité et l’adaptation des logements aux personnes en situation de handicap peuvent être déduites de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).
I. Champ d’application du dégrèvement
A. Les immeubles concernés
1. Immeubles appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré
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Sont concernés les immeubles affectés à l'habitation appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation (CCH). Il s’agit, en pratique, des immeubles appartenant aux :
offices publics de l’habitat ;
sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré ;
sociétés anonymes coopératives de production et sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré ;
fondations d’habitations à loyer modéré ;
les sociétés de coordination mentionnées à l'article L. 423-1-2 du CCH ;
les sociétés de vente d'habitations à loyer modéré mentionnées à l'article L. 422-4 du CCH.
2. Immeubles appartenant aux sociétés d’économie mixte ayant pour objet statutaire la construction ou la gestion de logement
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Sous réserve qu’elles aient pour objet statutaire la construction ou la gestion de logements, sont concernés les immeubles affectés à l'habitation appartenant aux :
sociétés d’économie mixte d’État constituées entre l’État et des actionnaires privés dans lesquelles, si elles sont présentes, les collectivités territoriales sont nécessairement minoritaires dans la composition du capital social ;
sociétés d’économie mixte locales régies par les dispositions de l’article L. 1521-1 du code général des collectivités territoriales (CGCT) à l'article L. 1525-3 du CGCT ;
sociétés d’économie mixte constituées en application de la loi n° 46-860 du 30 avril 1946 tendant à l'établissement, au financement et à l’exécution de pans d’équipement et de développement des territoires relevant du ministère de la France d’outre-mer.
3. Immeubles appartenant à des organismes mentionnés à l’article L. 365-1 du CCH
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Enfin, sont également concernés les immeubles affectés à l'habitation appartenant aux organismes mentionnés à l’article L. 365-1 du CCH.
Ces organismes s’entendent de ceux qui concourent aux objectifs de la politique d’aide au logement et sont par conséquent des services sociaux relatifs au logement social au sens du j du 2 de l’article 2 de la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur et qui exercent une activité de maîtrise d’ouvrage.
Il s’agit des organismes sans but lucratif et des unions d’économie sociale.
4. Cas spécifique des logements-foyers
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Sous réserve d’appartenir aux organismes mentionnés au I-A § 10 à 30, les logements-foyers qui sont visés au 5° de l'article L. 831-1 du CCH sont éligibles au dégrèvement de TFPB.
Il s’agit, en application de l'article L. 633-1 du CCH, des établissements destinés au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective.
Les logements-foyers hébergent à titre principal des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.
Les logements-foyers sont destinés aux personnes ou familles mentionnées au II de l'article L. 301-1 du CCH, à savoir, toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l'inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d'existence, et qui par conséquence a droit à une aide de la collectivité pour accéder à un logement décent et indépendant ou s'y maintenir.
B. Les dépenses concernées
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Les dépenses admises en déduction sont celles visant à faciliter l’accessibilité et l'adaptation des logements à des personnes en situation de handicap (personnes handicapées physiques, à motricité réduite ou atteintes de déficiences sensorielles).
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À titre de règle pratique, peuvent être admises en déduction :
les dépenses destinées à faciliter l’accueil des handicapés admises en déduction des revenus bruts fonciers en application du b bis du 1° du I de l’article 31 du CGI ou pouvant être financés par la subvention à l’amélioration des logements locatifs sociaux visée à l’article D. 323-3 du CCH. Pour plus de précisions sur ces dépenses, il convient de se reporter au II-C-1 § 150 du BOI-RFPI-BASE-20-30-20 ;
les dépenses d’équipements spécialement conçus pour les personnes handicapées ouvrant droit au bénéfice du crédit d’impôt sur le revenu prévu à l’article 200 quater A du CGI et dont la liste est fixée à l’article 18 ter de l’annexe IV au CGI. Pour plus de précisions sur ces dépenses, il convient de se reporter au BOI-ANNX-000048.
À ce propos, le Conseil d’État (CE, décision du 21 octobre 2015, n° 374751,ECLI:FR:CESSR:2015:374751.20151021), a considéré que « pour être déductibles de la TFPB en application de l’article 1391 C du CGI, les dépenses doivent avoir été engagées pour des travaux qui, dans leur totalité ou pour partie, améliorent effectivement l’accessibilité des immeubles et logements pour les personnes en situation de handicap. » Tel est le cas « d'un marché ayant pour objet la réhabilitation de deux ascenseurs d'un ensemble immobilier (...), prévoyant notamment le remplacement des portes palières battantes par des portes automatiques à tous les étages, dans le cadre de la mise aux normes des équipements (...)».
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En toute hypothèse, les dépenses admises en déduction de cotisation de taxe foncière concernent aussi bien les travaux réalisés à l’extérieur des locaux pour en faciliter l’accès, notamment les travaux concernant les parties communes dans un immeuble, que les dépenses réalisées à l’intérieur des logements.
II. Modalités de calcul et d’imputation du dégrèvement
A. Modalités de calcul
1. Généralités
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Les dépenses qui viennent en déduction de la cotisation de TFPB sont celles effectivement payées par le redevable de la TFPB à l’entreprise qui a réalisé les travaux au cours de l'année précédant celle au titre de laquelle la taxe est due.
Le montant des dépenses déductibles comprend également le montant des subventions éventuellement perçues par les organismes (RM Rodet, n° 84335, JO AN du 25 avril 2006, p. 4455, confirmant la RM Richard, n° 35571, JO AN 27 juillet 2004, p. 580)
2. Précisions s'agissant des paiements partiels
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Toute somme versée à titre de paiement partiel de la facture est déductible de la cotisation de TFPB.
Pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-A-2 § 90 du BOI-IF-TFB-50-20-20-30.
B. Modalités d’imputation
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Le montant des dépenses s’impute sur le montant de la cotisation de TFPB mise à la charge de l'organisme concerné pour les parts revenant :
- aux communes, y compris celle afférente aux syndicats à contributions fiscalisées ;
- aux établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre.
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Le montant des dépenses peut également s’imputer sur les cotisations de taxe spéciale d’équipement revenant à certains établissements publics.
En revanche, le montant des dépenses ne peut pas s’imputer sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
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La cotisation à retenir (y compris les frais de gestion de la fiscalité directe locale correspondants) s'entend de celle due au titre de l'ensemble des logements appartenant à un même organisme, à une même adresse (mêmes rue et n° de voirie) dans une commune.
Lorsque ces dépenses ne peuvent pas être imputées en totalité sur cette cotisation, le solde est imputé, dans les mêmes conditions, sur les cotisations afférentes à des immeubles imposés dans la même commune ou dans d’autres communes relevant du même service centre des impôts fonciers ou du même service des impôts des particuliers au nom du même bailleur et au titre de la même année.
En revanche, les dépenses non imputées ne peuvent pas venir en déduction sur les cotisations des années ultérieures.
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L’imputation suppose que l’organisme soit, au titre de l'immeuble dans lequel les travaux ont été réalisés, effectivement redevable de la taxe l’année d’imposition concernée.
En conséquence, les organismes bénéficiant d’une exonération totale de la taxe (parts revenant aux communes, y compris celle afférente aux syndicats sans fiscalité propre, ainsi qu'aux établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre) et le cas échéant, de la taxe spéciale d’équipement, sont exclus du dispositif.
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Lorsque les dépenses sont réalisées sur un ensemble d'immeubles (cas essentiellement de travaux afférents à des parties communes communiquant en sous-sol), il est admis que les dépenses concernées soient réparties entre les immeubles au prorata des millièmes et que chaque part soit imputée sur les cotisations correspondantes de chacun des immeubles.
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Exemple : Soit un office public d’habitations à loyer modéré propriétaire d’un immeuble constitué uniquement de trente logements dont la construction a été achevée le 15 juin N-16. Ce dernier a bénéficié de l'exonération de quinze ans de TFPB (de N-15 à N-1) prévue à l’article 1384 A du CGI. Il acquitte une taxe foncière depuis N.
Il a engagé les dépenses suivantes :
construction d’une rampe à l'intérieur de l'immeuble : 3 500 € (facture du 28 décembre N et paiement total le 28 décembre N) ;
amélioration du revêtement du sol des parties communes de l'immeuble : 5 300 € (facture du 31 décembre N et paiement du solde à la même date pour 2 000 €) ;
aménagement de cinq logements : élargissement de la porte d’entrée, des portes intérieures et des portes d’accès aux balcons pour un montant de 9 200 € (facture du 28 décembre N et paiement le 31 décembre N du solde pour un montant de 5 000 €) ;
suite de l'aménagement des cinq logements : aménagement et équipements des pièces d’eau : 7 500 € (facture du 28 juin N+1 et paiement total le 26 juillet N+1).
Les cotisations mises à la charge de l'office public d'habitations à loyer modéré (y compris les frais de gestion de la fiscalité directe locale) s’élèvent pour l’ensemble de l’immeuble à : 10 500 € pour les parts communale et intercommunale majorées des frais de gestion et 10 700 € en N+2 pour les parts communale et intercommunale majorées des frais de gestion.
L’office public d'habitations à loyer modéré peut obtenir une déduction de :
10 500 € au titre de N+1 (3 500 € + 2 000 € + 5 000 €) imputable sur le montant de la cotisation de 10 500 €, soit un dégrèvement total de la fraction de la cotisation mise à sa charge correspondant aux parts communale et intercommunale, majorées des frais de gestion de la fiscalité directe locale ;
7 500 € au titre de N+2 imputable sur le montant de la cotisation de 10 700 €, et portant sur la fraction de la cotisation mise à sa charge correspondant aux parts communale et intercommunale, majorées des frais de gestion de la fiscalité directe locale.
III. Procédure de dégrèvement
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L’imputation est effectuée par voie de dégrèvement prononcé par les services de la direction générale des finances publiques sur réclamation contentieuse du redevable.
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Les réclamations doivent être présentées dans le délai prévu par l'article R*. 196-2 du livre des procédures fiscales.
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Les demandes de dégrèvement doivent être présentées dans les formes prévues pour les réclamations ordinaires. Elles sont adressées au service des impôts dans le ressort duquel est situé l’immeuble.
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La réclamation doit être accompagnée de toutes les pièces justificatives (facture et paiement) ainsi que des éléments permettant d’identifier l’imposition concernée.