Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 2 décembre 2020

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 71F



4e chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 02 DECEMBRE 2020



N° RG 18/04932 - N° Portalis DBV3-V-B7C-SQLK



AFFAIRE :



Société S.I.F.R.A.M.A.





C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, la société GESTION ADMINISTRATIVE TECHNIQUE FINANCIERE DE L'IMMOBILIER ET LA CONSTRUCTION

 ...



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Juin 2018 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 1ère



N° RG : 16/05257



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Ophélia FONTAINE



Me Guillaume PERCHERON



Me Charles-henri DE GAUDEMONT 







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Société S.I.F.R.A.M.A.

N° SIRET : 318 132 693 R.C.S. Nanterre

Ayant son siège [Adresse 3]

[Adresse 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Ophélia FONTAINE, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES - N° du dossier 2018.258 - vestiaire : 672 

Représentant : Maître Vincent COLLIER Substituant Maître Laurent FILLUZEAU de la SELAS CONSEILS REUNIS, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : K0064 - 



APPELANTE

****************



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, la société GESTION ADMINISTRATIVE TECHNIQUE FINANCIERE DE L'IMMOBILIER ET LA CONSTRUCTION, ayant pour nom commercial SAS GATFIC

Ayant son siège [Adresse 2]

[Adresse 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Guillaume PERCHERON, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 248

Représentant : Maître Sandrine JEAND'HEUR de la SELARL JMB ASSOCIES, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : A0694 - 



Société GATFIC - GESTION ADMINISTRATIVE TECHNIQUE FINANCIERE DE L' IMMOBILIER ET L CONSTRUCTION, 

N° Siret : 321 319 196 R.C.S Pontoise

Ayant son siège [Adresse 1]

[Adresse 1]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Charles-henri DE GAUDEMONT de la SELARL MCH AVOCATS, avocat postulant et plaidant, au barreau de VAL D'OISE - N° du dossier 16109 - vestiaire: 21 -



INTIMES

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Novembre 2020 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente.













Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère.



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,



FAITS ET PROCEDURE,





Par jugement du 12 juin 2018, le tribunal de grande instance de Pontoise :



Déclare la société civile immobiliere S.I.F.R.A.M.A recevable en ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires en cause et son syndic la SAS GATFIC ;



Dit que l'aire de stationnement située devant le lot n°l dont la SCI S.I.F.R.A.M.A est propriétaire est une partie commune générale auquel est attaché un droit dejouissance exclusif au profit de la SCI S.I.F.R.A.M.A ;



Dit que la description du lot N °1 correspond aux actes établis en l'espèce, soit l'acte de partage de la SCI de Construction du [Adresse 2] ; 



Déboute la société civile immobiliere S.I.F.R.A.M.A de sa demande d'annulation des resolutions n° 15 et 16 votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] du 23 mars 2016 ;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



Condamne la société civile immobiliere S.I.F.R.A.M.A à payer au syndicat descopropriétaires du [Adresse 2] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société civile immobiiiere S.I.F.R.A.M.A à payer à la SAS GATFIC en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 2.000 euros en application de I'artic1e 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SCI SIFRAMA aux dépens distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





La société S.I.F.R.A.M.A, appelante de ce jugement, demande à la cour, par conclusions transmises par le RPVA le 2 avril 2019 : 



Vu l'article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les articles 8 (alinéa 2), 26 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et les articles (en leur numérotation applicable au moment des faits) 1147, 1382, 1383 et 1992 du Code civil,



Vu les décisions n° 15 et 16 de l'Assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] en date du 23 mars 2016 et tout ce qui a été ci-devant exposé,



Vu le rapport d'expertise récemment déposé (daté du 1er juin 2018 et reçu le 13 juin), montrant que l'activité de JEAKS AUTO ne pose pas de problème de sécurité à l'immeuble ou à ses occupants,



PAR INFIRMATION du jugement entrepris :



-de prononcer la nullité en la forme et sur le fond (ou subsidiairement pour abus de droit), pour les motifs indiqués dans la discussion, des décisions n° 15 et 16 de l'Assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] en date du 23 mars 2016,



-de condamner solidairement ce syndicat et la société GATFIC, syndic mandataire dudit Syndicat, à lui verser la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi,



-de débouter ce syndicat et de la société GATFIC de leur appel incident,



-de condamner solidairement ce syndicat et la société GATFIC, son syndic à lui payer une indemnité de procédure de 5.000 € et aux dépens.





La Société GATFIC , es qualités de syndic du syndicat des copropriétaires en cause, intimée et appelante incidente, demande à la cour, par conclusions transmises par le RPVA le 8 janvier 2019, de :



Vu le jugement entrepris, 

 

1. Sur la forclusion : 

 

Vu l'acte introductif d'instance signifié le 13/06/2016, 

Vu les conclusions de la SCI SIFRAMA notifiées RPVA le 26/05/2017, 

Vu les dispositions de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 

 

Déclarant recevable et bien fondé l'appel incident de la concluante, 

 

Infirmant le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevable l'action de la SCI SIFRAMA, 

Déclarer forclose la SCI SIFRAMA en sa demande d'annulation de la résolution n°16 votée 

lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2016, 

 

2. En tout état de cause, 

 

Vu les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965, 

Vu les dispositions du Décret du 17 mars 1967 

Vu les pièces produites aux débats, 

 

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI SIFRAMA de sa demande d'annulation des résolutions n°15 et 16 votées lors de l'assemblée générale du 23 mars 2016, mais également du surplus de ses demandes dirigées à son encontre et l'a condamnée à lui payer une indemnité de procédure de 2.000 € et aux dépens, 

 

Débouter en conséquence la SCI SIFRAMA de l'ensemble de ses demandes, 

 

Ajoutant au jugement entrepris, 

 

Condamner la SCI SIFRAMA à lui verser une indemnité de procédure de 4.000 € Et aux dépens distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 





Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], intimé et appelant incident, demande à la cour, par conclusions transmises par le RPVA le 8 janvier 2019, de :



Vu l'article 9 du décret du 17 mars 1967 

Vu les articles 8, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 

Vu les articles 1147, 1382, 1383 et 1992 du Code Civil 

Vu l'ensemble des pièces versées aux débats 

 

-Déclarer le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] représenté par son syndic, le Cabinet GATFIC, recevable et bien fondé en son appel incident ; 

 

-Constater que la SCI S.I.F.R.A.M.A. n'est pas recevable à solliciter l'annulation de la 

résolution n°16 votée lors de l'assemblée générale du 23 mars 2016, cette annulation n'ayant pas été sollicitée dans le « Par ces motifs » de son acte introductif d'instance, soit dans les deux mois de la notification du procès-verbal ; 

 

Par conséquent, 

 

-Dire et juger que la SCI S.I.F.R.A.M.A. est forclose à solliciter l'annulation de la résolution 

n°16 votée lors de l'assemblée générale du 23 mars 2016 ; 

 

-Débouter la SCI S.I.F.R.A.M.A. de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées 

à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du 22/22 bis 

[Adresse 2] représenté par son syndic, le Cabinet 

GATFIC, se rattachant à la résolution n°16 ; 

 

Pour le surplus, 

 

-Confirmer en toutes ses autres dispositions le jugement entrepris ; 

 

Y ajoutant, 

 

-Condamner la SCI S.I.F.R.A.M.A. à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 2] représenté par son syndic, le Cabinet GATFIC la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

 

- Condamner la SCI S.I.F.R.A.M.A. aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Virginie DUMAS DE RAULY, Avocat au Barreau de Versailles, en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 



***



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. 





SUR CE LA COUR 




sur la procédure




Vu les articles 56 et 753 du code de procédure civile, dans leur version applicable en l'espèce,



Les intimés invoquent la forclusion de la demande d'annulation de la résolution 16 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] datée du 23 mars 2016 dès lors que cette demande ne figure pas au dispositif de l'assignation du 13 juin 2016, mais seulement dans le dispositif de conclusions signifiées le 26 mai 2017, soit hors du délai de forclusion de deux mois de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, ce que la société S.I.F.R.A.M.A qui n'étaye pas sa demande de confirmation à cet égard, ne conteste pas. 



Le jugement entrepris doit cependant être confirmé et la forclusion écartée dès lors que les motifs de l'assignation ne laissent aucun doute sur la volonté de la société S.I.F.R.A.M.A de demander l'annulation des deux résolutions 15 et 16 contestées, étant observé que les dispositions procédurales instaurant la règle invoquée par les intimés ne sont entrées en vigueur que postérieurement à l'assignation querellée.




sur la résolution 15




La société S.I.F.R.A.M.A ne remet pas utilement en cause les motifs pertinents, que la cour adopte, du jugement entrepris qui rejette à bon droit sa demande d'annulation de la résolution 15 qui se lit ainsi :



QUINZIEME RESOLUTION : 

 

Limitation du stationnement sur l'espace d'accès aux Ateliers SASU, partie commune générale 

L'assemblée générale décide d'interdire le stationnement de tous véhicules sur l'espace d'accès aux ateliers de la société SASU, exploitant actuel, la nuit, pour des raisons de sécurité de l'immeuble. 

Ont voté pour : 32 copropriétaires représentant 7200 tantièmes 

En vertu de quoi, cette résolution est adoptée à la majorité des 2/3 des voix de l'ensemble des copropriétaires soit 7200/10000 tantièmes. 



Il suffira d'ajouter ce qui suit.



Sur la qualification de l'espace d'accès au lot n° 1



Ce lot, à usage commercial, situé au rez de chaussée du bâtiment A appartient à la société S.I.F.R.A.M.A et sa locataire y exploite une activité de réparation et d'entretien de véhicules automobiles, sous l'enseigne SPEEDY. 



La société S.I.F.R.A.M.A n'étaye pas sa contestation de cette qualification qui, au visa de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, ne peut donc être accueillie.



Sur la majorité des deux tiers 



Il résulte expressément du procès verbal de l'assemblée générale en cause (p. 4/8) que , du fait de l'arrivée de copropriétaires nommément cités en cours de séance, soit à compter du vote de la résolution 8, le vote des résolutions s'est effectué avec 32 d'entre eux totalisant 7200/7200 tantièmes et non pas , comme allégué par la société S.I.F.R.A.M.A, avec les seuls 29 copropriétaires présents dès le début de l'assemblée générale et ne totalisant pas la majorité des deux tiers requise par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.



La société S.I.F.R.A.M.A procède donc par affirmation pour contester la force probante de la feuille de présence produite ultérieurement, en réponse à ses conclusions, pour confirmer la présence contestée de ces copropriétaires à l'arrivée tardive.



Sur l'abus de majorité



Il est constant qu'un droit de jouissance exclusif sur une parties commune n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot.



Par ailleurs, l'abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire ou dans un intérêt personnel, sans profit pour la majorité.



Par suite, la société S.I.F.R.A.M.A ne soutient pas utilement que son lot doit comprendre l'aire de stationnement avec laquelle il forme un tout indivisible et que constitue un abus de majorité le fait de restreindre son usage de celle-ci, sans laquelle l'activité de sa locataire, qui n'est pas nuisible, ne peut s'exercer.



Au contraire, les intimés, qui font valoir que le stationnement, la nuit, des véhicules confiés à la locataire de la société S.I.F.R.A.M.A sur l'aire en examen, constitue un empiètement sur cette partie commune , sont fondés à soutenir que la société S.I.F.R.A.M.A ne rapporte pas la preuve de l'abus invoqué dès lors que la copropriété a , en cet état, pu vouloir encadrer, dans l'intérêt collectif de l'immeuble à usage principal d'habitation, l'usage de cette partie commune par la société S.I.F.R.A.M.A. 






sur la résolution 16




Il est constant que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété, ce que prévoit désormais expressément l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.



La société S.I.F.R.A.M.A conteste donc à bon droit la résolution 16 adoptée comme suit par l'assemblée générale du 23 mars 2016 : 



SEIZIEME RESOLUTION : 

Décision à prendre concernant les horaires d'accès et les jours d'ouverture et de fermeture des ateliers SPEEDY 

L'assemblée générale décide que l'exploitation devra s'interrompre, le soir, à partir de 19h30 

L'assemblée générale décide de l'interdiction de toute activité le dimanche ainsi que les jours fériés tels que ceux-ci sont définis par la législation du droit du travail, article L3133-1 

 

Ont voté pour : 32 copropriétaires représentant 7200 tantièmes 

En vertu de quoi, cette résolution est adoptée à la majorité des 2/3 des voix de l'ensemble des copropriétaires soit 7200/10000 tantièmes. 



En effet, cette résolution modifie incontestablement les modalités de jouissance de son lot, n° 1, partie privative, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété qui autorise le fonctionnement de l'activité commercialle de ce lot '24 H sur 24, jour et nuit, sans interruption'.



Elle doit donc être annulée et le jugement entrepris , qui n'est pas motivé de ce chef, infirmé en ce qu'il rejette la demande de la société S.I.F.R.A.M.A à ce titre.



Ce d'autant que les intimés n'étayent pas leur demande relative à cette limitation d'usage du lot n° 1 par la résolution 16, le syndicat des copropriétaires limitant ses observations à l'usage de l'aire de stationnement , partie commune et à l'abus en général et le syndic se bornant à invoquer la souveraineté des copropriétaires.



Il n'y a pas lieu, en conséquence, se statuer sur le surplus des griefs formulés à l'encontre de cette résolution 16. 



Sur les demandes accessoires 



Le sens de l'arrêt rend sans objet les demandes de la société S.I.F.R.A.M.A en paiement de dommages et intérêts de chef de la résolution 15. 



Quant à la demande de la société S.I.F.R.A.M.A en dommages et intérêts, du chef de l'adoption de la résolution 16 dont l'annulation a due être obtenue en justice, comme portant indûment atteinte aux valeurs vénale et locative de son lot, la société S.I.F.R.A.M.A ne justifie d'aucun préjudice actuel et certain qui ne soit pas réparé par l'indemnité de procédure. Elle sera donc rejetée.



Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, le sens de l'arrêt commande de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens de première instance et d'appel , sans qu'il y ait lieu de statuer sur leurs demandes d'indemnité de procédure. 





PAR CES MOTIFS 



Statuant par arrêt contradictoire, 



Dans les limites de la saisine, 



Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il rejette la demande d'annulation de la résolution 16 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] datée du 23 mars 2016 et en ce qu'il statue sur les dépens ainsi que sur l'indemnité de procédure ;



Statuant à nouveau et ajoutant, 



Annule la résolution 16 de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] datée du 23 mars 2016 ;



Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens et rejette tout autre demande. 







- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LA PRÉSIDENTE,