Cour d'Appel · 1ère Chambre — 1 décembre 2020

1ère Chambre





ARRÊT N°435/2020



N° RG 18/06579 - N° Portalis DBVL-V-B7C-PGWT

























Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 01 DÉCEMBRE 2020





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Jean-Denis BRUN, Conseiller,



GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 06 Octobre 2020, tenue en double rapporteur avec l'accord des avocats des parties, par Mme Brigitte ANDRÉ, conseillère entendue en son rapport et Mme Christine GROS, conseillère



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 01 Décembre 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats



****



APPELANTE :



La société [O] & ASSOCIÉS, SARL prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 51]

[Localité 37]



Représentée par Me Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX D'AFFAIRES, avocat au barreau de RENNES







INTIMÉS :



Madame [K] [E]

née le [Date naissance 3] 1986 à [Localité 38]

[Adresse 58]

[Localité 53]



Représentée par Me Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU, avocat au barreau de SAINT-MALO



Madame [D] [E]

née le [Date naissance 1] 1981 à [Localité 38]

[Adresse 47]

[Localité 44]



Représentée par Me Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU, avocat au barreau de SAINT-MALO





Monsieur [P] [E]

né le [Date naissance 13] 1982 à [Localité 48]

[Adresse 62]

[Adresse 67]

[Localité 23]



Représenté par Me Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU, avocat au barreau de SAINT-MALO



Monsieur [G] [L]

né le [Date naissance 25] 1963 à [Localité 37]

[Adresse 19]

[Localité 36]



Représenté par Me Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU, avocat au barreau de SAINT-MALO



Madame [C] [I]

née le [Date naissance 27] 1983 à [Localité 63]

[Adresse 5]

[Localité 54]



Représentée par Me Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU, avocat au barreau de SAINT-MALO



Madame [F] [E]

née le [Date naissance 29] 1983 à [Localité 38]

[Adresse 58]

[Localité 53]



Représentée par Me Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU, avocat au barreau de SAINT-MALO



Monsieur [YV] [E]

né le [Date naissance 30] 1956 à [Localité 65]

[Adresse 31]

[Localité 41]



Représenté par Me Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU, avocat au barreau de SAINT-MALO



Monsieur [J] [E]

né le [Date naissance 16] 1958 à [Localité 65]

[Adresse 34]

[Localité 24]



Représenté par Me Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU, avocat au barreau de SAINT-MALO



Monsieur [V] [E]

né le [Date naissance 8] 1961 à [Localité 66]

[Adresse 60]

[Adresse 18]

[Localité 48]



Représenté par Me Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU, avocat au barreau de SAINT-MALO



Madame [HM] [E]

née le [Date naissance 20] 1962 à [Localité 66]

[Adresse 21]

[Adresse 61]

[Localité 40]



Représentée par Me Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU, avocat au barreau de SAINT-MALO



Madame [R] [E]

née le [Date naissance 2] 1988 à [Localité 53]

[Adresse 33]

[Localité 45]



Représentée par Me Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU, avocat au barreau de SAINT-MALO



Monsieur [H] [E]

né le [Date naissance 7] 1988 à [Localité 48]

[Adresse 18]

[Localité 48]



Représenté par Me Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU, avocat au barreau de SAINT-MALO



Monsieur [EU] [M]

né le [Date naissance 28] 1987 à [Localité 38]

[Adresse 17]

[Localité 39]



Représenté par Me Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU, avocat au barreau de SAINT-MALO



Monsieur [W] [M]

né le [Date naissance 22] 1989 

[Adresse 26]

Maison 2

[Localité 59]



Représenté par Me Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU, avocat au barreau de SAINT-MALO



Madame [WC] [Y] épouse [X]

née le [Date naissance 14] 1976 à [Localité 64]

[Adresse 42]

[Localité 37]



Représentée par Me Cyrille MONCOQ de la SELARL ALPHA LEGIS, 

avocat au barreau de SAINT-MALO



Maître Benoît VERCOUTERE

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 37]



Représenté par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Caroline RIEFFEL, Plaidant, avocat au barreau de RENNES





Le COMITÉ FRANÇAIS POUR LE FONDS DES NATIONS UNIES POUR L'ENFANCE (UNICEF), association prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 32]

[Localité 53]



Représentée par Me Audrey BALLU-GOUGEON de la SELARL BALLU-GOUGEON, VOISINE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me PLATEAU - MOTTE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



L'Association LES CHIENS GUIDES D'AVEUGLES DE L'OUEST, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 46]



Représentée par Me Audrey BALLU-GOUGEON de la SELARL BALLU-GOUGEON, VOISINE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me PLATEAU - MOTTE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



L'Association MÉDECINS SANS FRONTIÈRES, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 57]

[Localité 53]



Représentée par Me Audrey BALLU-GOUGEON de la SELARL BALLU-GOUGEON, VOISINE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me PLATEAU - MOTTE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



La FONDATION DE FRANCE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 43]

[Localité 53]



Représentée par Me Audrey BALLU-GOUGEON de la SELARL BALLU-GOUGEON, VOISINE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me PLATEAU - MOTTE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



La SCP [TJ]-DEGANO-CORDIER-RENOULT prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 9]

[Localité 37]



Représentée par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Caroline RIEFFEL, Plaidant, avocat au barreau de RENNES



La société BRAN INVEST, SA prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 6]

[Localité 11] (LUXEMBOURG)



Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Catherine BERLANDE de la SELARL 3B2C, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



INTERVENANTE VOLONTAIRE :



ADAPEI- Les Papillons Blancs d'Ille-et-Vilaine, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 12]

[Localité 38]



Représentée par Me Audrey BALLU-GOUGEON de la SELARL BALLU-GOUGEON, VOISINE, avocat au barreau de RENNES









EXPOSÉ DU LITIGE



Les époux [U] étaient propriétaires de locaux cadastrés section AI n° [Cadastre 49] et AI n° [Cadastre 10] situés au rez-de-chaussée d'immeubles domiciliés [Adresse 51] et [Adresse 52] à [Localité 37]. Par deux actes du 19 janvier 1994, ils ont donné à bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, pour une durée de 23 mois, à M. [N] [O], agissant tant pour son compte qu'au nom d'une société en formation dont il devait assumer la direction tout en restant personnellement responsable des conditions du bail, d'une part, l'immeuble sis [Adresse 51] comprenant des bureaux d'une superficie de 271 m² moyennant un loyer annuel de 80.000 francs payable trimestriellement et, d'autre part, un appartement comportant cuisine, salle de séjour, deux chambres, salle de bains et WC et un débarras (les bailleurs se réservant un second débarras) situé [Adresse 56], moyennant un loyer trimestriel de 5 600 francs (soit un loyer annuel de 22.400 francs). Les deux contrats, qui prévoyaient que les lieux seraient utilisés à usage de bureaux, comportaient des clauses identiques portant notamment sur leur durée, l'interdiction de sous-louer et le droit de préférence consenti au locataire en cas de vente du bien, droit à exercer dans un délai de 15 jours à compter de la notification de la proposition de vente. La société en formation évoquée aux dits actes n'a pas été constituée et les baux se sont poursuivis tacitement à compter du 1er décembre 1995.



Les époux [U]-[E] sont décédés, le mari le [Date décès 35] 2009 à l'âge de 84 ans, l'épouse le [Date décès 15] 2016 à l'âge de 82 ans. Celle-ci a laissé pour lui succéder différents légataires à titre universel aux termes d'un testament olographe en date du 9 septembre 1987 modifié par un codicille le 2 mai 2005, à savoir M. [YV] [E], M. [J] [E], M. [V] [E], Mme [HM] [E], Mme [R] [E], M. [H] [E], M. [EU] [M], M. [W] [M], Mme [K] [E], Mme [D] [E], M. [P] [E], M. [G] [L], Mme [C] [I], Mme [F] [E], l'association Les chiens guides d'aveugles de l'Ouest, l'ADAPEI 35, Mme [WC] [Y] épouse [X], l'association UNICEF, l'association Médecins sans frontières et l'association Fondation de France (ci-après les coïndivisaires). Ceux-ci ont confié à Me [TJ], notaire à [Localité 37], le règlement de la succession de [Z] [E] veuve [U] et le mandat de rechercher des acquéreurs pour les biens immobiliers en dépendant.



Le 19 janvier 2017, M. [A] [O] a souscrit une promesse synallagmatique sous condition suspensive d'obtention d'un emprunt ayant pour objet la cession à son profit, au prix de 360 000 euros, des biens sis [Adresse 51] à [Localité 37] et [Adresse 52] à [Localité 37]. Faute d'obtention du financement sollicité, cette promesse est devenue caduque au mois de juillet 2017.



Le 29 novembre 2017, les coïndivisaires ont régularisé avec la SA Bran Invest une nouvelle promesse synallagmatique de vente, au prix de 361 000 euros, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt. Le 26 mars 2018, la société Bran Invest a notifié la réalisation de la condition suspensive et demandé la réitération de la vente par acte authentique.



Par lettre recommandée du 30 novembre 2017, le notaire a notifié le projet de vente aux destinataires suivants : [O] & Associés - MM. [N] ou [A] [O]. Il y a joint le dit projet, ses annexes et leur a rappelé les dispositions de l'article L 145-46-1 du code de commerce. Par lettre recommandée du 21 décembre 2017, la société [O] & Associés a notifié au notaire son intention de faire valoir son droit de préférence sous condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant maximum de 380 000 euros au taux maximum de 2 %, cette acquisition étant réalisée par une société civile dont MM. [N] et [A] [O] seraient les associés majoritaires et dirigeants. Le 12 janvier 2018, le conseil de la société Bran Invest a contesté la régularité de la mise en 'uvre de ce droit de préférence au motif qu'il était exercé par un tiers. Le même jour, le notaire a à nouveau notifié le projet de vente sur le fondement du droit de préférence conventionnel accordé au locataire. 



Un désaccord étant né entre les candidats à l'acquisition quant à la validité de l'exercice par la société [O] & Associés du droit de préférence, Me [TJ] a, les 28 mars et 4 avril 2018, dressé un procès-verbal de carence. 



Les 19 et 20 avril 2018, la SARL [O] &Associés a assigné à jour fixe les coïndivisaires, Me [TJ], la SCP Vercoutère Degano Cordier Renoult ainsi que la société Bran Invest devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo en exécution de la vente à son profit.



Le tribunal de grande instance de Saint MALO a, par jugement du 3 septembre 2018 : 

- constaté que la SARL [O] & Associés n'a pas la qualité de locataire des biens sis [Adresse 51] et [Adresse 52] à [Localité 37] ;

- en conséquence, dit que les notifications faites à la SARL [O] & Associés les 30 novembre 2017 et 12 janvier 2018 sont non fondées, cette société n'ayant aucun droit légitime à exercer un droit de préférence ;

- déclaré parfaite la vente par M. [YV] [E] M. [J] [E], M. [V] [E], Mme [HM] [E], Mme [R] [E], M. [H] [E], M. [EU] [M], M. [W] [M], Mme [K] [E], Mme [D] [E], M. [P] [E], M. [G] [L], Mme [C] [I], Mme [F] [E], l'association Les chiens guides d'aveugles de l'Ouest, l'ADAPEI 35, Mme [WC] [Y] épouse [X], l'association UNICEF, l'association Médecins sans frontières, l'association Fondation de France, à la société Bran Invest des biens immobiliers situés à [Localité 37], [Adresse 51] et [Adresse 52], cadastrés section AI n° [Cadastre 49] et [Cadastre 10] au prix de 361 000 euros ;

 - dit qu'à défaut de régularisation de l'acte de vente dans les quinze jours du présent jugement, celui-ci vaudra vente ;

- ordonné la publication du jugement à la Conservation des Hypothèques de Saint-Malo ;

- débouté la SARL Bran Invest de sa demande de condamnation formulée à l'encontre de Me [TJ] et de la SCP [TJ]-Degano-Cordier et Renoult, notaires associés ;

- condamné la SARL [O] & Associés à payer à la société Bran Invest la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice ;

- condamné la SARL [O] & Associés aux dépens de l'instance qui ne comprendront pas le coût de la sommation de venir signer délivrée le 3 avril 2018 aux propriétaires avec copie à Me [TJ], la dénonciation du procès-verbal de carence du 11 avril 2018, ni les frais de publication du jugement ;

- condamné la SARL [O] & Associés à payer la somme de 4 000 euros à la société Bran Invest ainsi que la somme de 500 euros aux consorts [E], celle de 500 euros aux associations et celle de 500 euros à Mme [X] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La SARL [O] & Associés a interjeté appel de ce jugement le 12 octobre 2018. Dans ses dernières écritures, elle demande à la cour de :

- juger qu'elle est preneuse à bail commercial en vertu des baux du 19 janvier 1994 ;

- subsidiairement, si par impossible la cour ne considérait pas le changement de preneur par l'effet de la novation, dire qu'elle a la qualité de locataire commercial au regard de la situation de fait décrite et des dispositions de l'article L.145-1 du code du commerce ;

- constater qu'elle a accepté l'offre de vente des biens sis [Adresse 51] [Localité 37] (cadastré Section AI n°[Cadastre 10]) et [Adresse 52] [Localité 37] (cadastré Section AI n°[Cadastre 49]) le 21 décembre 2017 ;

- constater que la condition suspensive de financement est réalisée ;

- en conséquence, juger parfaite et définitive la vente des biens sis [Adresse 51] et [Adresse 52], [Localité 37] à son profit moyennant le prix de 361 000 euros ;

- ordonner le transfert de propriété des biens sis [Adresse 51] et [Adresse 52], [Localité 37] à son profit ;

- dire que l'arrêt à intervenir vaudra vente et sera publié au Service de la Publicité Foncière du lieu de situation de l'immeuble ;

- ordonner à MM. [YV], [J], [V], [H] et [P] [E], Mmes [HM], [R], [K], [D] et [F] [E], MM. [EU] et [W] [M], M. [G] [L], Mme [C] [I], Mme [WC] [Y] et les associations les Chiens Guides d'aveugles de l'Ouest, Unicef, Adapei 35, Médecins Sans Frontières, Fondation de France et lui délivrer les biens vendus sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir ; 

- rendre commun et opposable le jugement à intervenir à l'égard de Maître [B] [TJ], de la SCP Benoît Vercoutère Philippe Degano Jean-Michel Cordier Géraldine Renoult et de société Bran Invest SA ;

- débouter la société Bran Invest de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

- constater que la demande indemnitaire des consorts [E] est nouvelle en cause d'appel ;

- en conséquence, dire irrecevables leur demande indemnitaire à hauteur de 20.000 euros ;

- subsidiairement, débouter les consorts [E] de leur demande indemnitaire, étant infondée et injustifiée ; 

 - en tout état de cause, débouter toutes les parties intimées de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner solidairement MM. [YV], [J], [V], [H] et [P] [E], Mmes [HM], [R], [K], [D] et [F] [E], MM. [EU] et [W] [M], M. [G] [L], Mme [C] [I], Mme [WC] [Y] et les associations Les chiens guides d'aveugles de l'Ouest, UNICEF, ADAPEI 35, Médecins sans frontières, Fondation de France et la société Bran Invest SA à payer à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



En réponse, la SA Bran Invest demande à la cour de :

- déclarer la pièce n° 29 produite par la société [O] & Associés dépourvue de toute valeur probante et plus particulièrement de celle que la société [O] & Associés entend lui conférer de prouver la substitution de la société [O] & Associés à M. [N] [O] dans les baux dérogatoires du 19 janvier 1994 et écarter des débats la partie de toutes écritures de la société [O] & Associés notamment celles régularisées les 20 décembre 2018 et 11 mai 2019 qui font état de cette pièce ;

- à défaut, si la cour estimait ne pas pouvoir statuer sans tenir compte de cette pièce, il lui est demandé de procéder à la vérification de l'écriture manuscrite prétendument attribuée à Mme [U] dans cet écrit conformément aux articles 288 et suivants du code de procédure civile ;

- plus subsidiairement, il est demandé à la cour de dire qu'eu égard aux nombreuses anomalies entachant ce document, celui-ci ne peut être retenu comme constituant, comme le prétend la société [O] & Associés, la preuve prétendument décisive de sa qualité de locataire par novation des baux consentis en 1994 par M. et Mme [U] à M. [N] [O] et que cette novation alléguée n'est pas démontrée ;

- à titre principal, déclarer la SARL [O] & Associés irrecevable et mal fondée en toutes ses prétentions tant principales que subsidiaires, l'en débouter et en conséquence confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

I - subsidiairement sur le droit de l'article L 145-46-1 du code de commerce, s'il était considéré que la SARL [O] & Associés justifiait venir aux droits de M. [N] [O] dans les baux du 19 janvier 1994


dire que ces baux n'entrent pas dans le champ d'application de l'article L145-46-1 du code de commerce s'agissant

de baux portant sur des locaux qui ne sont ni commerciaux, ni artisanaux mais à usage de bureaux et à usage d'habitation, sans activité commerciale autorisée,

de baux dérogatoires non statutaires consentis à une personne physique non commerçante et non immatriculée au registre du commerce et des sociétés,

de baux sur des locaux qui ne sont occupés que partiellement par la société [O] & Associés pour le local du [Adresse 51] et pas du tout pour celui du [Adresse 55] dans lesquels la société ne peut prétendre exploiter un fonds de commerce lui appartenant,

plus subsidiairement, dans l'hypothèse où il serait considéré qu'il s'agirait de baux statutaires portant sur des locaux soumis à l'article L145-46-1 du code de commerce, constater que les conditions d'application de cet article ne sont pas réunies s'agissant tant de la cession unique de locaux commerciaux distincts que de la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux distincts, avec en outre une assiette de la vente plus large que celle des baux du 19 janvier 1994 ;


- plus subsidiairement, dire que le droit de préemption de l'article L145- 46-1 du code de commerce, s'il était reconnu applicable, a été purgé par la réponse de la société [O] & Associés du 27 décembre 2017 prétendant faire exercer ce droit par MM. [O] et par le biais d'une SCI alors que le droit de préemption ou de préférence est strictement personnel et non cessible ;

- plus subsidiairement, constater que la société [O] & Associés ne justifie pas avoir sollicité et obtenu le concours bancaire dont elle se prévalait pour allonger les délais de réalisation de la vente sur préemption ;

- en conséquence, dire que les délais de réalisation de la vente imposés par l'article L145-46-1 n'ont pas été respectés et que la société [O] & Associés est déchue du droit de préempter ;

II - Sur le droit conventionnel de priorité, s'il était considéré que la SARL [O] & Associés venait régulièrement aux droits de M. [N] [O] et pouvait revendiquer le bénéfice des baux du 19 janvier 1994 en ce compris le droit de priorité en cas de vente ;

- dire que ce droit de priorité ne peut s'appliquer en l'état d'une cession globale portant sur des locaux, objet de baux distincts dont l'emprise est inférieure à l'assiette de la vente ;

- subsidiairement, dire que ce droit de priorité a été purgé par la notification faite le 30 novembre 2017 et la réponse à l'exercice de ce droit, via une tierce personne alors que tout droit de préférence est strictement personnel et non cessible ;

- plus subsidiairement encore, dire que la société [O] & Associés n'a pas exercé dans les conditions prévues aux baux du 19 janvier 1994 ce droit de priorité en prétendant en différer la réalisation par l'octroi de délais nécessaires à l'obtention d'un prêt, ce qui n'est pas prévu par ce droit de priorité ;

- constater qu'il n'est en outre pas justifié de la demande et de l'octroi d'un prêt bancaire ;

- en conséquence, dire la société [O] & Associés déchue du droit conventionnel de priorité s'il venait à lui être reconnu ;

III en tout état de cause, déclarer opposable à Me [TJ] et à la SCP [TJ]-Delano-Cordier, rédacteur de la promesse de vente consentie à la société Bran Invest SA et détenteur du prix et des frais de la vente, la décision à intervenir ;

- débouter les coïndivisaires de toutes demandes de condamnation à titre de dommages-intérêts ou sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à son encontre ;

- débouter Me [TJ] et la société [TJ]-Delano-Cordier-Renoult de leurs demandes à son encontre ;

- condamner la société [O] & Associés à lui payer la somme de [Cadastre 49] 000 euros en réparation de ses préjudices complémentaires ;

- plus généralement, débouter toutes parties de toutes demandes à son encontre ;

- condamner la SARL [O] & Associés à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel et les dépens.



Me [TJ] et la SCP [TJ]-Degano-Cordier-Renoult demandent à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Malo le 3 septembre 2018 en ce qu'il a rejeté les demandes présentées à leur encontre à titre de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- leur décerner acte de ce qu'ils n'ont pas de moyen opposant à la seule demande présentée à leur encontre par la société [O] & Associés tendant à ce que la décision à intervenir leur soit déclarée commune et opposable ;

- vu l'article 910-4 du code de procédure civile, juger irrecevables les demandes présentées par la société [O] & Associés à leur encontre sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens pour la première fois dans les conclusions d'appel n° 2 du 11 mai 2019 et non dans le délai des conclusions notifiées dans le délai de l'article 908 du code de procédure civile ;

- vu l'article 564 du code de procédure civile, juger irrecevables ces demandes de la société [O] & Associés comme nouvelles en appel ;

- débouter la société [O] & Associés de ses demandes tendant à leur condamnation au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- vu l'article 564 du code de procédure civile, dire irrecevables ou en tout cas mal fondées les demandes des consorts [L] - [M] - [E] à leur encontre et en conséquence les en débouter ;

- débouter également les associations Les chiens guides d'aveugles de l'Ouest, UNICEF, Médecins sans frontières et la Fondation de France et L'ADAPEI de leur demandes à l'encontre de Me [TJ] et le cas échéant de la SCP [TJ]-Degano-Cordier-Renoult ;

- constater que la société Bran Invest ne présente plus de demande à leur encontre ;

- condamner tout succombant à leur régler une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Les consorts [L], [M], [E], [I] demandent à la cour de :

- leur donner acte de ce qu'ils régulariseront l'acte authentique de vente avec le cessionnaire qu'elle désignera sans qu'une astreinte soit nécessaire ;

- confirmer le jugement et de débouter la société [O] et Associés de ses demandes ;

- à titre subsidiaire, dire qu'ils seront garantis de toute condamnation pécuniaire par Me [TJ] ;

- condamner toute partie succombante à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.



Les associations Les chiens guides d'aveugles de l'Ouest, UNICEF, Médecins sans frontières et la Fondation de France demandent à la cour de :

- leur donner acte de ce qu'elles s'en remettent à l'appréciation de la cour sur la demande de la société [O] et associés et notamment sur la validité de son droit de préférence ;

- débouter la société [O] et Associés de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Me [TJ] à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.



Mme [Y] épouse [X] demande à la cour de :

- lui décerner acte de ce qu'elle s'en rapporte à la cour quant à la validité du droit de préférence ou de préemption susceptible d'avoir été exercé par la société [O] et associés, sur la nature des baux consentis et sur la qualité ou non de la société [O] & associés de locataire avec toutes suites et conséquences de droit ;

- lui décerner acte plus généralement de ce qu'elle s'en remet à l'appréciation de la cour s'agissant des arguments développés par la société [O] & Associés, d'une part, et par la société Bran Invest, d'autre part ;

- lui décerner acte de ce qu'elle régularisera l'acte authentique de vente avec l'acquéreur que la cour désignera ;

- constater que dans cette hypothèse, il n'y a pas lieu de prononcer une quelconque astreinte et débouter la société [O] & Associés de toutes demandes dirigées à son encontre ;

- condamner la société [O] & Associés et/ou la société Bran Invest et/ou toute partie succombante à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.



L'association l'ADAPEI-Les papillons blancs d'Ille-et-Vilaine demande à la cour de :

- lui donner acte qu'elle s'en remet à l'appréciation de la cour sur la demande de la société [O] & associés ;

- débouter la société [O] & associés de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner solidairement Me [TJ] et la SCP Benoît [TJ]-Philippe Degano- Jean-Michel Cordier - Géraldine Renoult à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu'aux dernières conclusions déposées par la SARL [O] & associés le 21 septembre 2020, par la société Bran Invest SA le 1er septembre 2020, par Me [TJ] et la SCP [TJ]-Degano-Cordier-Renoult le 21 septembre 2020, par les associations Les chiens guides d'aveugles de l'Ouest, UNICEF, Médecins sans frontières et la Fondation de France le 19 mars 2019, par Mme [X] le 14 mars 2019, par les consorts [L], [M], [E] et [I] le 15 mars 2019, par l'association l'ADAPEI-Les papillons blancs d'Ille-et-Vilaine le 10 juillet 2019.





EXPOSÉ DES MOTIFS



Sur le titulaire des deux baux consentis le 19 janvier 1994



Le 6 août 1979, la société [O] & associés constituée entre les époux [U] et les consorts [O], qui avait alors pour dénomination sociale celle de Société Malouine d'Abonnements et de Services (SMAS), a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés de [Localité 37], son siège social étant fixé [Adresse 50] à [Localité 37]. Les époux [U] ont cédé les parts qu'ils détenaient dans son capital par actes du 24 février 1992 enregistrés au greffe du tribunal de commerce le 30 mars 1992.



Il est constant que les deux baux dérogatoires au statut des baux commerciaux du 19 janvier 1994 portant l'un sur des bureaux sis [Adresse 51] et l'autre sur un appartement sis [Adresse 55], destinés tous deux selon les baux à une exploitation de bureaux, ont été consentis à M. [N] [O], agissant tant pour son compte qu'au nom de la société en formation dont il devait assurer la direction, tout en restant expressément personnellement responsable des conditions du bail et non à cette société préexistante que les bailleurs connaissaient parfaitement pour en avoir été les associés. Il est également constant que la société en formation visée par ces baux n'a pas été constituée et que sa constitution n'aurait pas libéré M. [N] [O] de ses obligations, les bailleurs ayant manifestement entendu contracter avec une personne physique et non avec une personne morale à la solvabilité plus aléatoire.



Au mois de novembre 1994 a été déposé au greffe du tribunal de commerce le procès-verbal de délibération de l'assemblée générale extraordinaire du 21 septembre 1994 par lequel les associés de la SARL SMAS, dont le gérant était M. [N] [O], ont voté le changement de dénomination sociale de la société en celle de SARL [O] & Associés ainsi que le transfert de son siège social dans les locaux sis [Adresse 51], objet de l'un des deux baux consentis par les époux [U] à M. [N] [O] quelques mois plus tôt. Rien n'indique que les époux [U] aient eu connaissance de ce procès-verbal et aient ainsi pu prendre conscience du fait que la SARL SMAS s'appelait dorénavant SARL [O] & Associés et qu'elle serait à l'avenir domiciliée dans l'un des immeubles loués, ce qui n'impliquait d'ailleurs pas un changement de titulaire du bail.



Pour soutenir que les deux baux litigieux lui ont été transférés, la société [O] & Associés se prévaut d'une novation qui serait selon elle intervenue dès 1994.



Or aux termes de l'article 1271 du code civil dans sa version applicable à l'espèce, la novation par changement de débiteur s'opère ...lorsqu'un nouveau débiteur est substitué à l'ancien qui est déchargé par le créancier. Elle ne se présume pas et il faut que la volonté de l'opérer résulte clairement de l'acte. Il ressort de ces dispositions que la preuve de la novation suppose que soit démontrée la volonté du créancier non seulement de substituer un nouveau débiteur à l'ancien mais encore de renoncer aux droits que lui confère le contrat à l'encontre du cocontractant initial. Ainsi l'intention de nover ne peut se déduire de la passivité du créancier, ni de la tolérance qu'il manifeste à l'égard des occupants du bien. Elle doit être établie par des actes positifs non équivoques établissant en particulier son consentement à l'extinction de l'obligation ancienne.



La société [O] & Associés soutient que la novation des baux est établie par l'attestation rédigée par M. [BJ], expert-comptable, le 18 octobre 2018 selon laquelle elle règle, depuis le 28 décembre 2004, les loyers des deux biens en cause. Cependant, l'identité de l'auteur du paiement des loyers échus pendant la période antérieure au 28 décembre 2004 n'est pas établie alors que la novation serait prétendument intervenue dix ans plus tôt. De plus, les modalités de paiement des loyers par chèques ne sont justifiées, pour l'un des baux, que par un chèque émis par la SARL [O] et associés le 1er décembre 2015 et pour le second, par un chèque émis le 2 février 2016. Or, Mme [U] est décédée le [Date décès 15] 2016 alors qu'elle était hospitalisée depuis le 25 décembre 2015, ce qui rend ces envois peu significatifs. Au surplus, la bailleresse n'établissait pas de quittances de paiement des loyers et le document d'accompagnement des chèques versé aux débats était insuffisamment précis pour porter à sa connaissance le fait que le titulaire du compte bancaire se prévalait de la qualité de preneur substitué à M. [N] [O]. C'est dès lors à juste titre que le premier juge a retenu que la perception du paiement des loyers opéré par des chèques émis par une société tiers aux contrats n'impliquait pas l'acceptation du changement de débiteur, ni la renonciation à se prévaloir des droits détenus à l'encontre du cocontractant.



La société [O] se prévaut également de ses signes attractifs de la clientèle concernant l'activité exercée dans les locaux loués, à savoir l'enseigne, le nom commercial et le logo. Mais l'enseigne figurant en lettres capitales sur la façade du [Adresse 51] indique sous le titre 'Assurances' la simple mention '[O] & Associés' sans aucune référence à une forme sociale. Sur les locaux voisins figure l'enseigne de la société 1 Foresta dont la qualité de preneur n'est pas alléguée. Les cartes de visite des employés portent le logo '[O] Associés' sans davantage de référence à une forme sociale, ni mention d'un numéro de registre du commerce et des sociétés. Même la première page des contrats d'assurance se borne à reproduire le nom commercial '[O] & Associés' avec en sous-titre '[N] [O]' sans mentionner une forme sociale ou à un numéro de registre du commerce et des sociétés. Tel est également le cas des informations diffusées sur Internet ou des objets publicitaires de type porte-clés et stylos remis à la clientèle. Le cachet apposé sur les documents commerciaux est lui aussi muet sur les conditions d'exercice de l'activité de M. [N] [O]. Seul un document vierge, au demeurant mal photocopié, annexé au constat d'huissier le 10 octobre 2018, mentionne en pied de page en caractères minuscules l'indication d'un numéro de RCS et code APE suivi de la mention SARL au capital de 37 614,77 euros sans autre dénomination sociale. 



Sachant que les locaux avaient été donnés en location à M. [N] [O] pour y exercer une activité d'assureur, ces signes étaient impuissants à révéler qu'il exerçait son activité sous une forme sociale et non en nom personnel. Au demeurant, même dans le cas contraire, cette information n'aurait pas impliqué l'acceptation par les bailleurs du transfert unilatéral des baux qui lui avait été concédés à titre personnel à une société que les parties avaient choisi d'écarter du bénéfice des dits contrats, société que ces éléments ne leur permettaient pas d'identifier. 



L'équivoque suscitée par M. [N] [O] transparaît encore dans le contrat signé par lui avec la SAS [O] Assurances le 1er juillet 2009 dans lequel il contracte sous l'appellation 'Cabinet [O] & associés', suivie de la mention peu explicite 'ci-après dénommée la Société Bailleresse' sans aucune autre indication sur sa forme sociale et son numéro d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, ce qui ne permettait pas d'identifier la SARL [O] & Associés comme partie à cet acte. Dès lors à supposer même qu'une copie conforme présentée comme un projet, ait été transmis à Mme [U] en 2009, ce qui n'est pas établi, ses mentions étaient beaucoup trop imprécises pour lui faire prendre conscience qu'une société anciennement dénommée SMAS non partie aux baux de 1994 se prévalait du bénéfice de l'un des dits contrats.



La société [O] & Associés fait également valoir que Mme [U], en sa qualité de bailleur, a fait exécuter par Mme [T] des travaux au 'Cabinet d'assurances [O] & associés'. Cette attestation révèle la même imprécision sur la qualité de l'exploitant et les modalités juridiques de l'activité exercée par l'occupant des lieux. L'attestation de M. [S] est également dénuée de pertinence en ce qu'elle n'indique même pas que le rédacteur est intervenu à la demande de Mme [U], ses affirmations s'agissant de l'identité de l'occupant - non discuté - des lieux sis [Adresse 51] étant inopérantes quant à l'existence ou non d'une novation du contrat de bail.



Devant la cour, la société [O] & Associés a produit une nouvelle pièce (pièce 29) dont elle déduit la connaissance par Mme [U] du transfert des deux baux à son profit, son acceptation de ce transfert et la renonciation concomitante de ses droits à l'encontre du preneur initial. Mais cette pièce ayant été tardivement versée aux débats le 20 décembre 2018, la société [O] & Associés, sommée d'en produire l'original ainsi que la demande d'autorisation à laquelle elle faisait référence et le projet y annexé, d'abord le 1er mars 2019, puis à l'injonction du conseiller de la mise en état le 13 mars 2019, a commencé par soutenir que Mme [U] en avait conservé l'original et ne communiquait que le contrat de sous-location sus-mentionné, signé le 1er juillet 2009 avec la SAS [O] Assurances. Dans le cadre d'un incident élevé devant le conseiller de la mise en état, elle a informé celui-ci, le 26 août 2019, qu'elle avait retrouvé l'original, se déclarant en revanche dans l'impossibilité de communiquer la demande d'autorisation auquel il répondait.



La présentation de ce document a suscité des interrogations légitimes en ce qu'il n'apparaît pas avoir été établi en un seul jet, le nom de l'émetteur, le destinataire et le nom du signataire étant dactylographiés en caractères typologiques gras non strictement alignés avec les autres paragraphes du document, suggérant une élaboration en deux temps. En outre, le prénom et l'adresse de Mme [U] et la date du dit document ont été rajoutés manuscritement par une même personne, avec un stylo de couleur différente de celui qui a servi à apposer la signature y figurant et d'une main beaucoup plus assurée que celle du signataire. Les documents rédigés par Mme [U] et en particulier les deux testaments olographes qu'elle a établis en 1987 et 2005 permettent d'exclure qu'elle soit l'auteur de ces ajouts. A cet égard, il sera par exemple relevé le tracé différent des lettres majuscules 'A', 'R', 'M' ou 'C', celui de la lettre minuscule 'n', la façon caractéristique d'écrire le nom '[Localité 37]' reproduit de manière identique à huit reprises dans les deux testaments rédigés à huit ans d'intervalle mais selon un tracé nettement différent dans la lettre litigieuse ou encore le fait qu'elle n'écrivait pas certains mots en lettres capitales à la différence des 'MALO' et 'CHAPITRE' figurant sur la pièce 29, que le tracé du chiffre '2" est différent de ceux reproduits sur les testaments et qu'elle ne faisait pas précéder, dans les dates y indiquées en chiffres, le n° désignant le mois par le chiffre zéro. 



Les parties s'accordent à lire la date manuscrite figurant sur ce document comme étant le 31/09/2009 (conclusions de l'appelant page 18 et bordereau de communication de pièces). Mais cette date est par définition inexacte puisque le mois de septembre n'a que 30 jours, ce qui n'a suscité aucune explication de l'appelante. 



Il n'est apporté aucun élément extrinsèque de nature à permettre la datation du document. A cet égard, la société [O] & Associés soutient que la demande à laquelle il est censé répondre n'a pas été conservée par elle, suggérant qu'elle aurait pu être formulée par oral, ce qui n'aurait selon elle pas eu de conséquence sur la validité de l'autorisation. Mais s'il est logique qu'elle n'en détienne pas l'original, elle aurait nécessairement conservé la copie si celle-ci avait existé. En effet ce document a été établi pour satisfaire aux exigences de l'article L145-31 du code de commerce auquel il fait référence. Or cet article énonce :

'Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

 En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.

 Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'État, en application des dispositions de l'article L. 145-56.

 Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre'.



Le justificatif d'envoi de la demande d'autorisation par lettre recommandée et l'accusé de réception faisant courir le délai ouvert au bailleur pour choisir de concourir ou non à l'acte devaient dès lors être impérativement conservés par le locataire avec le contrat de sous-location dont ils conditionnaient la validité. Il est donc invraisemblable que la société [O] & Associés n'ait pas conservé la copie d'une demande de cette nature ainsi que son accusé de réception, cette carence entachant gravement la valeur probante du document invoqué. Provenant d'un assureur rompu aux exigences de conservation des pièces justificatives affectant les droits conférés par les contrats en cours, une telle carence n'est pas plausible et révèle que la signature du document a été obtenue dans des conditions qui ne garantissent pas la validité du consentement censé y être exprimé. 



Au surplus, le contenu de la lettre, qui n'a pas été dactylographiée par Mme [U], âgée de 76 ans en 2009, sans compétences juridiques et ne disposant pas d'une machine à écrire ou d'un ordinateur selon les indications données par M. [YV] [E] (pièce 72), n'est pas cohérent avec le contrat conclu le 1er juillet 2009 qu'elle est censée autoriser. En effet, ce contrat a été signé à une date antérieure à celle apposée sur la pièce n° 29. En outre, le contrat de sous-location déjà conclu à cette date entre le 'Cabinet [O] & associés' et la société [O] Assurances immatriculée depuis le 16 avril 2009 au registre du commerce et des sociétés (et non en cours d'immatriculation comme indiqué dans la pièce 29), ne portait aucune mention du bail consenti par les époux [U], ni de l'autorisation pourtant obligatoire du bailleur à la sous-location. Rien ne corrobore donc l'affirmation selon laquelle Mme [U] a eu communication d'un projet de contrat joint à une demande verbale et a fortiori du contenu du dit contrat.



Enfin, il sera relevé la taille réduite de la police utilisée dans le corps de la pièce 29, ce qui en rendait la lecture difficile pour une personne âgée à qui il a pu être soumis pour signature dans des circonstances ne lui permettant pas d'en prendre utilement connaissance et d'en percevoir la portée. 

 

Dès lors, même s'il n'existe pas d'éléments permettant de mettre en doute l'authenticité de la signature apposée sur le document, l'ensemble des anomalies de fond et de forme contenues dans la pièce n° 29, dépourvue de date déterminable, signée dans des circonstances obscures et dont il n'est même pas certain qu'elle portait déjà au moment de la signature le nom du destinataire, ni qu'elle ait pu être lue et comprise dans ses implications par Mme [U], n'a dès lors pas la force probante invoquée quant à un consentement non équivoque au changement de preneur de chacun des deux baux consentis en 1994 (dont seul l'un était concerné par la sous-location) et à la renonciation aux droits qu'elle détenait à l'encontre de M. [N] [O].



Ceci est d'autant plus le cas que les relations entre les consorts [O] et les époux [U] obéissaient à un formalisme attesté notamment par les actes de cessions de parts consentis par ceux-ci en 1992 et par la conclusion des baux de 1994. Rien ne justifie dès lors que cette rigueur entre personnes encore récemment partenaires n'ait pas été ultérieurement respectée à l'égard d'une personne âgée, isolée et partant plus vulnérable. Il n'est dès lors pas possible de déduire de cette pièce, éminemment discutable, la preuve que Mme [U] a consenti sans équivoque au transfert des baux consentis à M. [N] [O], toujours en activité, au profit d'une société sur laquelle aucun élément d'identification ne lui était fourni.



A cet égard, il sera encore relevé que le contrat de sous-location conclu le 1er février 2016 par la société [O] & Associés avec la société 1Fopresta mentionne, sans indiquer la date du titre, un bail qui lui aurait été donné par la seule Mme [Z] [U] et affirme péremptoirement sans autre précision que 'le propriétaire des locaux loués a autorisé la sous-location', énonciation qui ne ressort d'aucune pièce alors que Mme [U] était hospitalisée depuis le mois de décembre de l'année précédente et qu'à nouveau, il était passé outre aux dispositions de l'article L 145-31 du code de commerce. Cette pratique réitérée confirme le fait que la société [O] & Associés s'est systématiquement affranchie des stipulations des baux consentis à son gérant en 1994, sans tenter d'obtenir l'autorisation des bailleurs à un transfert du bail à son profit ou aux sous-locations qu'elle consentait irrégulièrement. A cet égard, le caractère occulte de la seconde sous-location était d'autant plus significatif que le loyer convenu était largement supérieur au loyer stipulé pour la location principale, privant le bailleur non seulement de la possibilité de rectifier les indications inexactes du contrat s'agissant du bail invoqué, mais encore de la faculté de réévaluation du loyer ouverte par ces dispositions.



Les pièces produites et les circonstances de fait dans lesquelles se sont déroulées les relations contractuelles entre les bailleurs et le preneur ne démontrent pas que les époux [U], puis Mme [U] seule, ont consenti à la novation des baux conclus en 1994 et déchargé M. [N] [O] des obligations qu'il avait contractées à leur profit. Il s'ensuit que M. [N] [O], qui a continué à exercer son activité dans les locaux sis [Adresse 51], est resté seul titulaire des dits baux. La prétention de la société [O] & Associés à un bail commercial sur des locaux donnés à bail à son gérant, et ce au regard d'une situation de fait restée ambiguë, n'est en conséquence pas fondée.



Sur la demande de déclaration du caractère parfait de la vente consentie au profit de la société Bran Invest



C'est à tort que Me [TJ] a cru nécessaire d'ouvrir un second délai d'option du droit de préférence, les stipulations conventionnelles contenues dans les baux ne prévoyant comme seule formalité que la notification du projet de vente au locataire, laquelle était complètement satisfaite par la lettre recommandée du 30 novembre 2017 qui comportait outre le prix, le montant des frais s'ajoutant au prix et le projet d'acte et ses annexes. Il sera relevé que cette notification a été effectuée non seulement à '[O] & Associés' mais encore à M. [N] [O] qui n'a pas fait connaître sa volonté de bénéficier de ce droit de préférence. 



Le jugement sera en conséquence également confirmé en ce qu'il a ordonné la vente au profit de la société Bran Invest.



Sur la demande de dommages-intérêts formée par la société Bran Invest



La société Bran Invest ne démontre pas qu'en se prévalant du transfert à son profit des baux consentis à son gérant, la société [O] & Associés, qui pouvait légitimement se méprendre sur l'étendue de ses droits au regard de la durée de la situation de fait dont elle bénéficiait et de la complexité de la législation applicable, a commis une erreur grossière faisant dégénérer en abus son droit d'agir en justice et d'exercer un recours en appel. Les dommages-intérêts réclamés sur ce fondement ne sont donc pas justifiés.



Au demeurant, en contractant l'acte sous seing privé du 29 novembre 2017, la société Bran Invest connaissait la complexité de la situation juridique des immeubles en raison des particularités de la succession dont ils dépendaient et des droits de préemption et de priorité qui étaient susceptibles d'être revendiqués. Elle a fait le choix de poursuivre l'exécution de la promesse alors qu'elle savait une procédure judiciaire inéluctable. Il s'en déduit qu'elle estimait que son projet restait avantageux et que le retard que la procédure judiciaire ne manquerait pas de provoquer dans la prise de possession des biens convoités ne nuisait pas à l'intérêt qu'ils présentaient pour elle. En outre, la durée de la procédure devant la cour s'explique en partie par la stratégie procédurale adoptée par l'intimée qui en saisissant, le 13 mai 2009, le conseiller de la mise en état d'un incident qui ne s'imposait pas et en lui demandant, le 17 mai suivant, de ne pas prévoir la clôture de la procédure, a contribué à retarder significativement l'issue du litige. 



Il n'y a pas lieu dès lors de mettre à la charge de la société [O] & Associés l'indemnisation d'un préjudice, qui n'est pas la conséquence d'un abus de droit commis par elle, mais le résultat d'une situation juridique complexe dont la société Bran Invest a, en connaissance de cause, assumé le risque en persistant dans son projet d'acquisition.



Sur les demandes annexes



Les consorts [L], [M], [E], [I] demandent la condamnation de toute partie succombante à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts. La SARL [O] & Associés soulève l'irrecevabilité comme nouvelle de cette demande non présentée devant les premiers juges. Mais si effectivement, ces coïndivisaires ne sont pas recevables à demander l'indemnisation du préjudice résultant du retard occasionné dans la conclusion de la vente pour la période antérieure au jugement, le préjudice subi par le retard supplémentaire causé par la procédure d'appel constitue un fait nouveau rendant la demande recevable dans cette limite.



Cependant, les consorts [L], [M], [E] et [I] ne justifient pas du préjudice qu'ils ont subi de ce chef, dès lors qu'ils invoquent uniquement le retard dans le paiement des droits de succession qui ont pu être réglés par le prix de vente d'autres biens immobiliers. Leur demande sera en conséquence rejetée.



La complexité du litige et les