Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 20 novembre 2020

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2020



(n° 2020 / 265 , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/09370 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5VGH



Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Avril 2018 -Tribunal d'Instance de NOGENT-SUR-MARNE - RG n° 11-17-0003





APPELANTS 



Monsieur [D] [U]

[Adresse 5]

[Localité 8]



Monsieur [L] [U]

[Adresse 1]

[Localité 9] (QUEBEC-CANADA)



Monsieur [N] [U]

[Adresse 3]

[Localité 7]



Monsieur [F], [R] [U]

[Adresse 4]

[Localité 10]



Mademoiselle [S], [I] [U]

[Adresse 5]

[Localité 8]



Mademoiselle [G], [W] [U]

[Adresse 6]

[Localité 13]



Madame [E] [O] épouse [U]

[Adresse 5]

[Localité 8]



Représentés par Me Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0235



INTIMÉS 



Monsieur [J] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 13]



Madame [C] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 13]



Représentés par Me Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029

Ayant pour avocat plaidant Me Nathalie BENCHIMOL-GUEZ





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 septembre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude TERREAUX, président de chambre

M. Michel CHALACHIN, président

Mme Pascale WOIRHAYE, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY





ARRÊT : Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Claude TERREAUX, président de chambre et par Laure POUPET, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



****



EXPOSÉ DU LITIGE :



Par acte sous seing privé du 20 octobre 1980, M. [D] [U] a donné à bail à M. et Mme [J] [Y] un pavillon situé [Adresse 2].



Le 8 janvier 2016, le bailleur a fait délivrer aux preneurs un congé aux fins de reprise pour habiter personnellement les lieux, à effet du 24 octobre 2016.



Par acte d'huissier du 31 mars 2017, le bailleur et les nu-propriétaires du logement ont fait assigner les preneurs devant le tribunal d'instance de Nogent-sur-Marne afin de voir valider le congé.



Par jugement du 9 avril 2018, le tribunal a :

- déclaré le congé régulier en la forme, M. [D] [U] étant le seul usufruitier du pavillon loué,

- ordonné l'expulsion des occupants du logement,

- dit que ce congé était conforme au bail et à l'échéance contractuelle de celui-ci,

- annulé le congé pour défaut de justification d'une décision à caractère réel et sérieux,

- débouté les consorts [U] de toutes leurs demandes,

- condamné les consorts [U] au paiement de la somme de 1 250 euros à titre de dommages-intérêts pour détournement de procédure et mauvaise foi,

- condamné les consorts [U] à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les consorts [U] aux dépens.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 14 mai 2018, les consorts [U] ont interjeté appel de cette décision.



Par dernières conclusions notifiées le 7 janvier 2019, les appelants demandent à la cour de:

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé le congé et les a condamnés au paiement de dommages-intérêts et d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- dire valable et de bon effet le congé,

- ordonner l'expulsion sans délai de M. et Mme [Y],

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation au double du loyer contractuel outre les charges,

- débouter les époux [Y] de leurs demandes, notamment celles formées dans le cadre de leur appel incident,

- condamner les intimés au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Par dernières conclusions notifiées le 28 mai 2020, les époux [Y] demandent à la cour de :

- débouter les consorts [U] de toutes leurs demandes,

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit nul le congé qui leur a été délivré,

- le réformer pour le surplus et, faisant droit à leur appel incident, condamner conjointement et solidairement les appelants au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts,

- condamner conjointement et solidairement les consorts [U] au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.



Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2020.



MOTIFS



Aux termes de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties ; or, dans le dispositif de leurs dernières conclusions, les époux [Y] ne formulent aucune demande relative à la régularité formelle du congé, et demandent au contraire à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré le congé nul pour défaut de justification de son caractère réel et sérieux.



Dès lors qu'aucune des parties ne conteste le fait que le tribunal ait déclaré le congé régulier en la forme et conforme aux termes du bail, le jugement sera confirmé sur ces points ; seule la question du caractère réel et sérieux de la décision de reprise est donc en discussion devant la cour, étant observé que les appelants ne contestent pas l'application des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014.



Sur ce point, les époux [Y] soutiennent que M. [U] n'aurait pas l'intention d'habiter personnellement le pavillon de [Localité 13] puisqu'il dispose d'autres biens immobiliers plus confortables que le bien loué, lequel serait mal adapté à une personne de son âge et serait en mauvais état.



Dans l'acte de notification du congé pour reprise personnelle, M. [U] avait mentionné qu'il voulait habiter personnellement les lieux loués au motif que, compte tenu de son âge, il souhaitait se rapprocher de ses enfants qui habitent [Localité 10] et le[Localité 12]e.



Le seul fait que le bailleur soit propriétaire d'autres biens immobiliers ne suffit pas à rendre le congé frauduleux.



A cet égard, M. [U] justifie avoir vendu, le 6 juillet 2018, son bien de [Localité 8], qui constituait jusqu'alors sa résidence principale, ce qui démontre qu'il avait bien l'intention de quitter le sud de la France ; contrairement à ce qu'affirment les intimés, cette décision de vendre sa précédente résidence principale était bien antérieure au jugement entrepris, puisque le mandat de vente datait du 10 juillet 2017 et les diagnostics techniques du 5 septembre 2017.



Même s'il est propriétaire d'un autre bien à [Localité 11] qu'il occupe actuellement, rien ne lui interdit de préférer habiter dans son pavillon de [Localité 13], qui est plus petit, et donc moins coûteux à entretenir, et qui est mieux desservi par les transports en commun. 



Les époux [Y] sont malvenus à reprocher à leur bailleur, âgé de 85 ans, de vouloir vivre dans une maison de deux étages, dépourvue de chambre au rez-de-chaussée, alors qu'ils sont eux-mêmes âgés de 75 et 73 ans et que M. [Y] atteste avoir des troubles cardio-vasculaires.



Enfin, il importe peu que le bien loué soit en mauvais état, dès lors que M. [U], qui a vendu son bien de[Localité 8]z, dispose des fonds nécessaires pour faire réaliser des travaux dans sa maison de [Localité 13].



Dès lors que les intimés ne démontrent pas que la décision de l'appelant ne présentait pas un caractère réel et sérieux, le congé qui leur a été délivré mérite d'être validé, avec toutes conséquences de droit.



L'expulsion des époux [Y] sera ordonnée conformément aux dispositions légales, sans qu'il soit nécessaire de supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.



Le montant de l'indemnité d'occupation due par les intimés sera équivalent au loyer et aux charges qu'ils auraient dû régler si le bail s'était poursuivi.







Le jugement entrepris doit donc être infirmé en ce qu'il a déclaré le congé nul et a condamné les appelants au paiement de dommages-intérêts pour 'détournement de procédure et mauvaise foi'.



L'équité commande d'allouer aux appelants la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en raison des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. 



Les intimés, qui succombent en leurs prétentions, doivent être déboutés de ce chef de demande et condamnés aux dépens de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS 





La cour, 



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré le congé régulier en la forme et conforme au bail,



L'infirme en ses autres dispositions,



Statuant à nouveau sur les points infirmés :



Valide le congé qui a été délivré aux époux [Y] le 8 janvier 2016,



Ordonne l'expulsion des époux [Y] et de tous occupants de leur chef des lieux situés [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique, dans les conditions prévues aux articles L.411-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



Condamne les époux [Y] à payer aux consorts [U], à compter du 24 octobre 2016, une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi après cette date, 



Déboute les époux [Y] de leur demande en paiement de dommages-intérêts,



Y ajoutant :



Condamne M. et Mme [Y] à payer aux consorts [U] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les époux [Y] de ce chef de demande,



Condamne M. et Mme [Y] aux dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





LE GREFFIER LE PRESIDENT