Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 18 novembre 2020

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2020



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/27546 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B63WG



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Octobre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 16/01981





APPELANTS

 

Monsieur [P] [C]

né le [Date naissance 4] 1938 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 5]



représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant 

assisté de Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, toque : A0436, avocat plaidant 



Monsieur [V] [C]

né le [Date naissance 1] 1942 à [Localité 10] (92)

[Adresse 9]

[Localité 6]



représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant 

assisté de Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, toque : A0436, avocat plaidant 



Monsieur [X] [C]

né le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 11] (92)

[Adresse 8]

[Localité 7]



représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant 

assisté de Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, toque : A0436, avocat plaidant 







INTIMÉE 



SARL MELODIE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 483 474 342

[Adresse 13]

[Localité 6]



représentée par Me Salah GUERROUF, avocat au barreau de PARIS, toque : D1952





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre 

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère



qui en ont délibéré







Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE 



 



ARRÊT :



- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Sandrine GIL, conseillère pour la présidente empêchée et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire. 



 ***** 



EXPOSE DU LITIGE



Par acte du 6 septembre 2012, 'l'indivision [C]' a donné à bail en renouvellement, aux conditions du bail précédent du 1er février 2006, à la société MELODIE divers locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 13], pour neuf ans à compter du 1er octobre 2012 moyennant un loyer annuel en principal de 45.106 euros et pour l'exercice de l'activité de bar, brasserie, restaurant.



Par acte extrajudiciaire du 8 juillet 2015, MM. [P], [V] et [X] [C] (les consorts [C]) ont délivré à la société MELODIE une sommation, visant la clause résolutoire, d'"avoir à respecter scrupuleusement des dispositions prévues au 8ème paragraphe de l'article "Conditions"du bail du 1er février 2006 reproduites ci-dessus et par conséquent d'avoir à justifier de l'autorisation des bailleurs ou de leur mandataire pour la réalisation des travaux tels qu'ils ont été engagés et, à défaut d'une telle justification, d'avoir à remettre les lieux loués dans leur état initial", précisant qu'à défaut pour le preneur de satisfaire à la sommation dans le délai d'un mois, les bailleurs entendaient user du bénéfice de la clause résolutoire.



Par ordonnance du 11 août 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par les consorts [C] en cessation sous astreinte des travaux en cours, a fait injonction à la société MELODIE de cesser les travaux portant sur la structure de l'immeuble loué notamment sur les murs porteurs et la voûte, a ordonné une mesure d'expertise confiée à M. [S], aux fins de déterminer et décrire les travaux entrepris par la société MELODIE affectant la structure de l'immeuble, et, si de tels travaux étaient constatés, de décrire les travaux de remise en état nécessaires. 



Par ordonnance du 10 décembre 2015, les opérations d'expertise ont été rendues communes à M. [H], architecte auquel la société MELODIE a confié en 2014 un contrat de maîtrise d'oeuvre pour les travaux de réaménagement intérieurs de son restaurant, l'assureur de celui-ci, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (la MAF), ainsi que les sociétés AS ENGAGEMENT IMMOBILIER et STRUCTURE CONSTRUCTION CONSEIL qui sont intervenues sur le chantier.



Par acte extrajudiciaire du 17 décembre 2015, les consorts [C] ont délivré à la société MELODIE un commandement, visant la clause résolutoire, d'avoir à leur payer la somme de 8.894,73 euros, correspondant principalement à des charges locatives.



Par acte du 30 décembre 2015, la société MELODIE a fait assigner les consorts [C] devant le tribunal de grande instance de Paris en opposition au commandement du 17 décembre 2015, soutenant que celui-ci était nul pour avoir été délivré de mauvaise foi comme réclamant des charges indues, et sollicitant le remboursement de provisions sur charges acquittées sans cause depuis 2012 à hauteur d'environ 29.000 euros, ainsi que le remboursement de charges indûment facturées en 2010 et 2011 à hauteur d'environ 18.000 euros.



L'expert M. [S] a déposé son rapport le 27 mai 2016.



Les consorts [C] ayant à titre reconventionnel sollicité l'acquisition de la clause résolutoire du fait de la sommation du 8 juillet 2015, la société MELODIE a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris par acte du 3 avril 2017 en assignation forcée et garantie M. [H] et son assureur la MAF.



Le juge de la mise en état n'a pas joint cette assignation, enrôlée sous le n° de RG 17/05523, avec la présente instance comme le demandait la société MELODIE. 



Par jugement en date du 25 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :



Déclaré irrecevables les demandes formées par la société MELODIE à l'encontre de M. [H] et de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS,



Déclaré nul le commandement de payer du 17 décembre 2015,



Rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription, opposée à la demande de la société MELODIE en répétition de charges indûment versées au titre de l'année 2010,



Condamné in solidum MM. [P], [V] et [X] [C] à payer à la société MELODIE la somme de 1.605,05 euros en répétition de charges indûment versées au titre des années 2010 à 2015, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2015,



Ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,



Rejeté les demandes de MM. [P], [V] et [X] [C] en constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation,



Rejeté les demandes de MM. [P], [V] et [X] [C] en prononcé de la résiliation judiciaire du bail, expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation,



Condamné in solidum MM. [P], [V] et [X] [C] aux dépens, incluant le coût du commandement du 17 décembre 2015 et celui de la sommation du 8 juillet 2015 et qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,





Ordonné l'exécution provisoire,



Rejeté toute demande plus ample ou contraire.



Par déclaration en date du 6 décembre 2018, MM. [P], [V] et [X] [C] ont interjeté appel de ce jugement, étant précisé que l'appel tendait à l'annulation ou l'infirmation des chefs de la décision en ce qu'elle rejette les demandes en constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation, en prononcé de la résiliation judiciaire du bail, expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation, les condamne in solidum aux dépens incluant le coût du commandement du 17 décembre 2015 et celui de la sommation du 8 juillet 2015 et qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, ordonne l'exécution provisoire et rejette toute demande plus ample ou contraire.



Dans leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 6 mars 2019, les consorts [C] demandent à la Cour de :



Vu la sommation visant la clause résolutoire du 8 juillet 2015, 

Vu l'article L.145-41 du code de commerce, 

Vu l'article 1134 devenu 1103 du Code Civil, 

Vu l'ancien article1184 du Code Civil, 

Vu l'article 1741 du code civil, 



INFIRMER le jugement rendu le 25 octobre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS (RG n°16/01981) en ce qu'il a : 

« - Rejeté les demandes de MM. [P], [V] et [X] [C] en constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation, 



- Rejeté les demandes de MM. [P], [V] et [X] [C] en prononcé de la résiliation judiciaire du bail, expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation, 



- Condamné in solidum MM. [P], [V] et [X] [C] aux dépens, incluant le coût du commandement du 17 décembre 2015 et celui de la sommation du 8 juillet 2015 et qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure civile, 



- Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, 



- Ordonné l'exécution provisoire, 



- Rejeté toute demande plus ample ou contraire. » 



Statuant à nouveau, 



A titre principal, 



CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire à la suite de la sommation du 8 juillet 2015 demeurée infructueuse dans le mois suivant sa signification. 



CONSTATER, en conséquence, la résiliation de plein droit du bail consenti à la société MELODIE à ses torts exclusifs à compter du 9 août 2015. 



A titre subsidiaire, 



PRONONCER la résiliation judiciaire dudit bail aux torts exclusifs de la société MELODIE.

 





En toutes hypothèses, 



ORDONNER l'expulsion sans délai de la société MELODIE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux commerciaux qu'elle occupe sis à [Adresse 13], et ce, avec l'assistance d'un serrurier, de la force publique si besoin est. 



ORDONNER la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués selon les modalités prévues aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d'exécution, 



CONDAMNER la société MELODIE à payer à Messieurs [P], [V] et [X] [C] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel calculé, augmenté des charges et taxes et ce, à compter du 9 août 2015 ou, subsidiairement à compter de la décision à intervenir et ce, jusqu'à la complète libération des lieux. 



En tout état de cause, 



CONDAMNER la société MELODIE à payer à Messieurs [P], [V] et [X] [C] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



CONDAMNER la société MELODIE aux entiers dépens de première instance comprenant notamment les frais d'expertise judiciaire et de l'appel, dont distraction au profit de la SELAFA INGOLD & THOMAS, avocats aux offres de droits, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 



Dans ses dernières conclusions notifiées par le RVPA le 3 juin 2019, la SARL MELODIE demande à la Cour de :



Vu le bail du 1er février 2006 et son renouvellement du 6 septembre 2012, 

Vu les dispositions de l'article 1134 et 1162 du Code civil, 

Vu le commandement de payer du 17 décembre 2015 

Vu l'ordonnance de référé rendue le 11 août 2015 par le TGI de Paris 

Vu le rapport d'expertise de Monsieur [S] 



- Débouter Messieurs [C] de leurs demandes d'acquisition de clause résolutoire et/ou de résiliation judiciaire du bail de la société MELODIE ainsi que d'expulsion de celle-ci des lieux loués. 



- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris. 



- Condamner Messieurs [C] à payer à la société MELODIE la somme de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 



- Condamner Messieurs [C] aux dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Salah GUERROUF, avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 septembre 2020.





MOTIFS DE LA DECISION



A titre liminaire, la cour rappelle que les consorts [C] n'ont pas relevé appel des chefs du jugement afférents aux charges qui ont prononcé la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 décembre 2015 et les ont condamnés au paiement de la somme de 1.605,05 euros en répétition de charges indûment versées au titre des années 2010 à 2015.







Sur l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de la sommation du 8 juillet 2015 :



Les consorts [C] reprochent au premier juge d'avoir dénaturé la sommation du 8 juillet 2015 en retenant, pour refuser de constater l'acquisition de la clause résolutoire, que les travaux n'ont pas porté atteinte à la structure de l'immeuble alors que le manquement reproché était d'avoir réalisé des travaux qui ont opéré un changement de distribution. Ils font valoir qu'il importait peu de savoir si les travaux réalisés ont porté atteinte à la structure de l'immeuble, la seule question posée étant de savoir si le locataire avait réalisé des travaux ayant changé la distribution des lieux ou entraîné un percement de murs et cloisons sans autorisation des bailleurs ; que la preuve de la réalisation de travaux modifiant la distribution des lieux est établie par le constat d'huissier du16 juin 2015 et le rapport d'expertise de M. [S] ; qu'en outre, ces travaux ayant conduit à la création d'une trémie et à la suppression d'une autre ont d'ailleurs nécessairement porté sur la structure de l'immeuble ; que le tribunal ne pouvait dès lors rejeter leur demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire.



La société MELODIE se réfère à la motivation du jugement entrepris, faisant valoir que la clause résolutoire est d'interprétation stricte et que sa mise en oeuvre implique que le commandement ou la sommation la visant exprime et précise la nature de la faute et/ou des manquements contractuels qui sont reprochés au locataire.

La cour rappelle qu'en raison du caractère automatique de la sanction attachée au non respect d'un commandement visant la clause résolutoire du bail, le preneur ne disposant que d'un mois pour s'y conformer, la jurisprudence exige que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché et que ce manquement soit en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause.



En l'espèce, le bail liant les parties stipule au 8ème paragraphe de l'article intitulé 'conditions' que le preneur s'oblige à 'ne pouvoir faire, dans les lieux loués, aucun changement de distribution, ni percement de murs ou cloisons ; ces travaux s'ils sont autorisés, seront faits par les entrepreneurs du bailleur et sous la direction de son architecte dont les honoraires seront payés par le preneur'.



La sommation visant la clause résolutoire du bail délivrée le 8 juillet 2015 rappelle les dispositions précitées et énonce que :

' au mépris de cette clause la société MELODIE a entrepris des travaux portant sur la structure de l'immeuble sans obtenir l'accord des bailleurs ni faire appel à une entreprise choisie par eux et, de surcroît, en s'appropriant une partie commune, lesdits travaux consistant notamment :

- à la création d'ouverture entre deux murs porteurs en moellons au rez-de-chaussée

- au bouchement de la trémie d'escalier existant

- à la création d'une trémie en plancher haut du sous-sol

- à la création d'une gaine monte-charge dans la partie voûtée'.

Elle relate qu'un huissier 's'est rendu sur place le 16 juin 2015 et a pu constater l'importance des travaux entrepris sans autorisation ; qu'ainsi 'depuis la cour commune de l'immeuble, il a pu relever en premier lieu l'existence d'une paroi en parpaings récent' ; que 'de la porte ouverte des cuisines, il a pu également constater la création d'une ouverture dans le plancher par le percement de la voûte et l'installation par cette trémie d'un nouvel escalier reliant le rez-de-chaussée au sous-sol, mais dans une partie commune, le tout étant soutenu par des étais'.

La sommation poursuit en ces termes : 'il ressort donc de ce procès-verbal de constat établi par Maître [F] que la société MELODIE a entrepris des travaux importants touchant la structure de l'immeuble sans l'autorisation des bailleurs et donc en violation flagrante des dispositions du 8ème paragraphe de l'article 'conditions' du bail du 1er février 2006" et fait sommation à la société MELODIE 'd'avoir à respecter scrupuleusement des dispositions prévues au 8ème paragraphe de l'article 'conditions' du bail du 1er février 2006 reproduites ci-dessus, et par conséquent d'avoir à :



- justifier de l'autorisation des bailleurs ou de leur mandataire, pour la réalisation des travaux tels qu'ils ont été engagés ;

- à défaut d'une telle justification, remettre les lieux loués dans leur état initial',

précisant que faute pour le preneur de satisfaire à la sommation dans le délai d'un mois, les bailleurs entendaient se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire.



Ainsi que l'a retenu le premier juge, il ressort des termes de la sommation que le manquement reproché à la société locataire était d'avoir entrepris sans autorisation des bailleurs des travaux touchant à la structure de l'immeuble par la création d'ouverture dans les murs porteurs et d'une trémie en plancher du sous-sol ainsi que l'installation d'un monte-charge et non pas d'avoir opéré de simples changements de distribution sans autorisation. Les bailleurs invoquent vainement une dénaturation des termes de cette sommation dont la cour relève la rédaction ambiguë. En effet, si la sommation critiquée se réfère à la clause interdisant au preneur des travaux de changement de distribution, elle lui fait grief d'avoir entrepris des travaux touchant à la structure de l'immeuble, alors même que la clause invoquée ne distingue pas selon que les changements de distribution ou percements de murs ou cloisons portent ou non atteinte à la structure de l'immeuble. La cour relève d'ailleurs que cette ambiguïté est renforcée par le fait que cet acte a été précédé le 29 juin 2015 d'une sommation de faire visant la même clause et le constat d'huissier du 16 juin 2015, faisant sommation au preneur, après avoir indiqué que les travaux entrepris étaient de nature à nuire à la solidité de l'immeuble, 'd'arrêter immédiatement tous travaux structurels dans les locaux loués ou/et sur les parties communes de l'immeuble' (en caractères gras et majuscules dans le texte), l'assignation en référé délivrée le 10 juillet 2015 visant elle-même des travaux touchant la structure de l'immeuble mettant en cause la solidité du bâtiment. Les consorts [C] ne peuvent ainsi critiquer le jugement entrepris pour avoir recherché si les travaux visés par la sommation portaient atteinte à la structure du bâtiment.



Il résulte de l'expertise diligentée en vertu de l'ordonnance de référé rendue le 11 août 2015 que les travaux de réaménagement entrepris par le preneur ont consisté notamment en la suppression d'un montant en briques prolongeant le mur porteur central en pierre situé dans la salle de restaurant, la suppression d'un escalier en bois menant au premier étage avec bouchement de la trémie d'arrivée de cet escalier de manière à reconstituer le plancher haut du premier étage, l'aménagement d'une trémie dans le plancher bas du rez-de-chaussée en fond de la salle arrière du local ensuite rebouchée à la demande des bailleurs et la suppression de solives en plafond de la deuxième salle de restauration sous la toiture ; que l'expert retient que le montant en briques vu sa composition ne pouvait assurer une fonction porteuse au sein de la structure du bâtiment ; que le bouchement de la trémie d'arrivée d'escalier au premier étage a été exécuté correctement en respectant les règles de l'art ; que la trémie créée au rez-de-chaussée a été rebouchée ; que les solives supprimées n'avaient pas vocation à recevoir les fermes de la toiture, l'expert concluant que les travaux entrepris n'ont pas eu d'impact sur la structure de l'immeuble.



Au vu de ce qui précède, la réalité du grief invoqué dans la sommation du 8 juillet 2015 n'étant pas établie, les consorts [C] seront déboutés de leur demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.



Sur la résiliation judiciaire du bail :



Il n'est pas discuté que les travaux entrepris par la société locataire s'analysent en un changement de distribution des locaux qu'elle ne pouvait faire sans l'autorisation du bailleur.



Pour autant le manquement du preneur à ses obligations contractuelles n'est de nature à justifier la résiliation du bail que s'il présente un degré de gravité suffisant.



La cour relève que l'expertise a permis d'établir que les travaux réalisés ont été précédés d'études techniques et ont été exécutés dans le respect des règles de l'art ; qu'ils n'ont eu 

aucun impact sur les éléments structuraux de l'immeuble, l'expert ayant au contraire constaté que la situation après travaux était plus sécurisée qu'avant travaux du fait de la pose de nouveaux linteaux en profilés métalliques en remplacement de linteaux de bois d'origine fortement dégradés et interrompus, faisant suite à l'enlèvement du montant en briques creuses prolongeant le mur porteur central en pierre situé dans la salle de restaurant.



Il ressort de ces constatations que la gravité du manquement de la société MELODIE à ses obligations n'est pas établie. Dès lors, le jugement rejetant la demande de résiliation judiciaire du bail de ce chef sera confirmé.



Sur les demandes accessoires :



Le jugement entrepris étant confirmé en principal, il le sera également sur la charge des dépens et les consorts [C] supporteront les dépens d'appel, la distraction des dépens étant autorisée dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.



Il n'y a pas lieu en revanche à faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour statuant publiquement, par mise à disposition, contradictoirement,



Confirme le jugement entrepris en ses dispositions frappées d'appel,



Y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne les consorts [C] aux dépens d'appel dont distraction au bénéfice de Maître Salah GUERROUF conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.









 LA GREFFIÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE