Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 13 novembre 2020

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2020



(n° 2020 / 257 , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/08327 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB6PN



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mai 2020 -Tribunal de proximité du RAINCY - RG n° 1119001472





APPELANTE 

Commune VILLE DE [Localité 5] - Agissant poursuites et diligences de son Maire en exercice, habilité à cet effet suivant délégations par le Conseil Municipal en date du 23 mai 2020 et domicilié en cette qualité à l'Hôtel de Ville de [Localité 5].

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentée par Me Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241, avocat postulant

Assistée de Me Laure JACQUEZ DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1332, avocat plaidant





INTIMÉ 

M. [V] [O]

Né le [Date naissance 1] 1944 au [Localité 6]

De nationalité française 

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représenté par Me Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945, avocat postulant

Assisté de Me Lahcène DRICI, avocat au barreau de PARIS, toque : B0207, avocat plaidant





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 17 Septembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :



 M.Claude TERREAUX, président de chambre, chargé du rapport

M.Michel CHALACHIN, président de chambre

Mme Pascale WOIRHAYE, conseillère



Greffier, lors des débats : Caroline GAUTIER





 ARRÊT : Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Laure POUPET, Greffier présent lors du prononcé.



EXPOSÉ DU LITIGE :



[V] [O] a conclu une convention intitulée « Engagement de location» avec [B] [H] le 2 mai 1980 portant sur un hangar de 600 m2 en mauvais état et un terrain de 1.670 m2 situé au [Adresse 3]. 



Il convient de préciser que [B] [H] exerçait, ainsi qu'il résulte de l'acte, la profession de gérante d'immeuble avec carte professionnelle et garantie SOCAF. 

Ce contrat fut conclu pour une période d'un an renouvelable pour la même durée. 

Ce contrat est réalisé à partir d'un modèle imprimé de bail d'habitation mais comporte de nombreuses modifications manuscrites. La portée des ces modifications est en discussion entre les parties. Aucun état des lieux de rentrée n'a été dressé.



[V] [O] a exploité depuis le 15 avril 1985 une entreprise de mécanique et carrosserie automobile sous le nom commercial « RESTAUMOBILE [V] [O] » à partir de 1985, et a également aménagé un logement dans les lieux où il explique vivre avec son épouse. Selon ses explications, l'ensemble immobilier comprend ainsi et depuis de nombreuses années, un hangar et des bureaux à usage professionnel ainsi qu'un local d'habitation. 

Le 08 avril 2010, la ville de [Localité 5] a acquis, après avoir exercé son droit de préemption urbain, le bien considéré.



 Par lettre du 18 février 2019, la ville de [Localité 5] a notifié un congé à [V] [O] avec un préavis de trois mois. 



Par courrier de son avocat du 27 mars 2019, Monsieur [O] a contesté ce congé au motif que le contrat de bail était soumis au statut des baux commerciaux et que le congé aurait dû être donné dans les conditions de temps et de forme prévues par l'article L145-4 et suivants du Code de commerce. 

 

Après diverses correspondances, La ville de [Localité 5] a saisi le 2 septembre 2019 le Tribunal de proximité du RAINCY lequel, par jugement du 25 mai 2020, a ainsi statué:



'-Se déclare incompétent au profit du Tribunal judiciaire de BOBIGNY ...

-Renvoie le dossier de l'affaire au juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BOBIGNY conformément à l'article 82 du code civil.'



Autorisée par Ordonnance sur requête du 2 juillet 2020, la Ville de [Localité 5] a interjeté appel à l'encontre de ce jugement.





Par dernières conclusions du 16 septembre 2020, la Ville de [Localité 5], appelante, demande à la Cour de :



-Débouter Monsieur [V] [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions. 

-Infirmer le jugement entrepris. 

-Dire et juger que l'engagement de location du 02 mai 1980 ne constitue pas un bail commercial mais un bail civil régi par le droit commun. 

En conséquence, 

-Déclarer le Tribunal de Proximité du RAINCY compétent ratione materiae pour statuer. 

 

Vu l'article 88 du Code de Procédure Civile, 

Statuant dans l'intérêt d'une bonne justice, 

Evoquant, 

-Dire et juger que c'est à bon droit que la ville de [Localité 5] a délivré à Monsieur [V] [O] un congé avec effet à la date d'anniversaire du bail, en observant un préavis de trois mois conformément aux stipulations du bail. 

 

-Valider le congé à la date du 18 juin 2019. 

-Déclarer Monsieur [O] occupant sans droit ni titre depuis cette date. 

-Condamner Monsieur [V] [O], à verser une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 388,44 euros correspondant au loyer contractuel, avec réévaluation annuelle en fonction de l'indice INSEE du coût de la construction, jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en présence d'un huissier s'il y a lieu. 

-Ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [O] et de tous occupants de son chef des lieux occupés par lui au [Adresse 2]) et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est. 

-Assortir cette condamnation d'une astreinte de 150,00 euros par jour de retard, à compter de l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir. 

-Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels du défendeur garnissant les lieux loués dans tel garde meuble qu'il plaira à la Cour de désigner, aux frais, risques et périls du défendeur. 

-Condamner Monsieur [V] [O] à verser à la ville de [Localité 5] la somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

-Le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Laurence TAZE-BERNARD conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 





Par dernières conclusions du 11 septembre 2020, [V] [O], intimé, demande à la Cour de :



-CONFIRMER le jugement du Tribunal de proximité du RAINCY en ce qu'il s'est déclaré incompétent au profit du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY. 

-RECEVOIR Monsieur [O] en ses prétentions et l'y déclarer bien fondé, 

EVOQUANT et statuant à nouveau: 

-CONSTATER que le biffage exprès des clauses interdisant l'exercice d'une activité commerciale ou artisanale, la sous-location et la cession du bail établissent que dans la commune intention des parties le contrat de bail autorisait l'exercice d'une activité commerciale ou artisanale, 

-DIRE ET JUGER que l'entreprise de Monsieur [O] réunis les conditions fixées par l'article L145-4 et suivants du Code de commerce et la jurisprudence applicable à ces textes, 

-DIRE le statut des baux commerciaux applicable au contrat de bail conclu le 2 mai 1980, -DIRE le congé délivré le 18 février 2019 nul comme non conforme aux conditions de fond et de forme prévues par les articles L145-4 et suivants du Code de commerce, 

-DEBOUTER la ville de [Localité 5] de toutes ses demandes, 

-CONDAMNER la ville de [Localité 5] à payer à Monsieur [O] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 

 

EN TOUT ETAT DE CAUSE 

-CONDAMNER l'appelante aux entiers dépens de première instance et d appel dont le recouvrement sera poursuivi par Maître CHEVILLER conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 





SUR CE ;



Sur la nature du bail ;



Considérant que le propriétaire d'un bien qui le donne à bail confie au preneur, en contrepartie du paiement du loyer, le seul usage temporaire des seuls bien loués dans les conditions que prévoit leur accord, réserve faite des obligations légales ; 

Considérant que par ailleurs le locataire ne peut porter atteinte, même pour partie, aux droits du propriétaire ; que ce dernier ne peut voir ses obligations aggravées que par un avenant au contrat et non par des agissements de fait du preneur ;

Considérant que le litige entre les parties consiste dès lors à rechercher si les parties ont entendu conclure un bail de droit commun, un bail d'habitation ou un bail commercial ou artisanal ;



Considérant qu'il appartient dès lors à la Cour de se pencher sur le contenu du bail pour rechercher quelle a été la commune intention des parties lors de la conclusion du bail ;

Considérant qu'il convient ici de relever que [B] [H], ainsi qu'il résulte des termes mêmes du bail, est administrateur d'immeubles professionnel, et donc avisée, ainsi qu'il l'a été relevé plus haut, et qu'en ne prenant pas pour modèle un bail professionnel qui comprend des clauses et une présentation toutes différentes, mais un bail d'habitation qu'elle a aménagé, elle a marqué d'emblée une première intention de ne pas concéder la propriété commerciale à [V] [O] ; que d'ailleurs la Cour constate qu'aucune activité professionnelle n'est mentionnée dans le bail ; que telle était la situation lors de la signature ;

Considérant qu'il y a lieu également de relever que sur ce modèle de bail d'habitation ont été supprimées les dispositions qui en sont caractéristiques ; que notamment les mots appartement ont été rayés et remplacés, que les mots relatifs à la copropriété l'ont été également, que de même a été rayé entièrement le paragraphe relatif à l'habitation (par.2° du modèle) ; que [V] fait valoir qu'il habite dans les lieux avec sa femme, ce qui correspond à un aménagement de fait qu'il a créé ; que si telle avait été la situation envisagée, la bailleresse aurait dû conclure un bail d'habitation ; que cependant [V] [O] a clairement accepté de signer un bail qui n'était pas un bail d'habitation ;

Considérant que ces modifications calligraphiées du modèle initial préimprimé laissent supposer que les parties ont entendu signer un contrat de location civil de droit commun n'étant ni un bail d'habitation, ni un bail commercial, ce qui était d'ailleurs conforme à l'usage du bâtiment, à savoir celui de simple hangar ;

Considérant que l'article 1188 du code civile dispose que :



' le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. 

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation'. 



Considérant que sur ce point la lettre même du contrat révèle que la commune intention des parties n'a pas été de louer un lieu d'habitation ni de conférer au preneur le bénéfice de la propriété commerciale, qui constitue un lourd transfert des droits du propriétaire au preneur et qui doit résulter expressément du contrat ;

Considérant qu'il convient à cet égard de rappeler qu'il ne suffit pas qu'un preneur se mette sans autorisation à exercer une activité commerciale ou artisanale et se fasse inscrire au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers dans un local qui n'est pas contractuellement loué à cette fin pour considérer que le propriétaire se voit privé de certains de ses droits ; que le bien loué consistait en des hangars désaffectés sans utilisation précise spécifiée ; que s'il est possible de signer un bail 'tous commerces', une telle mention ne figure pas non plus sur le bail ; que l'absence de mention à cet égard, qui n'est certes pas une clause obligatoire dans un bail commercial, est significative de ce l'exercice d'une activité commerciale n'était pas envisagé par les parties dans les locaux, qui ne pouvaient dès lors que revêtir un usage de hangar ;

Considérant que le fait que postérieurement à la signature du bail qui est intervenue le 2 mai 1980, date à laquelle il n'est pas justifié que [V] [O] ait utilisé les lieux à une activité autre que celle de hangar, et le fait que le 15 avril 1985 il ait décidé d'exercer dans ce même hangar une activité de carrosserie et mécanique, sans au surplus avoir l'acquiescement du propriétaire, ne saurait lui permettre de prétendre aux droits que confère l'existence d'un bail commercial ; qu'en toute hypothèse cette immatriculation n'existait pas lors de la conclusion du bail ; que d'ailleurs il n'est pas établi qu'il ait avisé le propriétaire des lieux de son projet lors de la signature, sans quoi ce dernier lui aurait concédé un bail commercial ; qu'il est peu vraisemblable d'ailleurs que le preneur [V] [O] n'ait pas, dans cette hypothèse, demandé dès cette date à pouvoir bénéficier d'un tel bail ;

Considérant qu'à cet égard le fait que le propriétaire ait été autorisé dans le bail signé à 'remettre en état les locaux' est sans signification, dès lors au surplus qu'il était patent qu'à cette époque, comme il en justifie, les lieux nécessitaient effectivement des réparations pour pouvoir être utilisés même à titre de simple hangar ; que le fait qu'il y ait effectué les travaux de remise en état prévus dans le bail ne pouvait modifier la qualification du bail, sauf avenant signé avec le propriétaire de l'époque, ainsi qu'il l'a été vu plus haut ;

Considérant que le fait que le nouveau propriétaire, à savoir la ville de [Localité 5], ait délivré des quittances au nom de l'entreprise [V] [O]' ne pouvait non plus aggraver la situation du nouveau propriétaire qui était lié par le bail initial ; que les quittances devaient au surplus être rédigées au nom de celui qui réglait les loyers, et non d'une autre personne ; 

Considérant qu'enfin [V] [O] évoque le fait qu'il avait aménagé dans les lieux un logement pour lui et sa femme, sans toutefois prétendre à un bail d'habitation ; que même en prétendant que ce bail constituait l'accessoire de l'activité exercée, cette situation ne pouvait non plus permettre au locataire de réclamer le statut de bail commercial et artisanal ; qu'il n'a jamais été prévu cela dans le bail conclu ; que cette situation résulte de la seule installation de fait du logement de [V] [O] de son logement dans les lieux, tout aussi clandestine ; que d'ailleurs son conjoint n'a pas signé ce bail ;

Considérant que le fait que la clause interdisant l'exercice d'une activité commerciale ait été supprimée manuellement sur le modèle utilisé, qui est habituelle dans un bail d'habitation, ne permet pas de conclure que les propriétaires avaient eu l'intention de conclure un bail commercial ; que si c'était le cas, la bailleresse, avisée, aurait utilisé un formulaire de bail commercial ; qu'il en va de même du fait que la clause interdisant une cession de bail, figurant habituellement sur un bail d'habitation, ait été également biffée sur le formulaire utilisé ;

Considérant que le montant du loyer, soit 388,44€ par mois en tenant compte de la réévaluation et de la conversion Franc-Euro, pour un local commercial et un logement apparaît particulièrement bas dans une zone résidentielle, et bien plus proche du loyer d'un simple hangar ;

Considérant que le fait que la Ville de [Localité 5] ait demandé une attestation d'assurance conformément à l'article 9°) du bail est sans portée quant à la solution du présent litige ;

Considérant que pareillement la Cour observe que la durée d'un an pour le bail, inhabituelle en matière de bail commercial, n'est pas de nature à permettre de considérer qu'il s'agit d'un autre bail qu'un simple contrat de location civil ; que le fait d'opposer à la ville qu'elle ait toléré l'occupation des locaux après l'exercice de son droit de préemption ne permet pas de considérer que cette faveur accordée par la ville à l'occupant doive être finalement utilisée à son encontre ; que le fait que la Ville de [Localité 5] ait dans des courriers fait état d'un 'garage' ne peut être interprété comme une acceptation de l'existence d'un bail commercial ; qu'elle a utilisé ce terme parce qu'elle a constaté qu'il s'y exerçait de fait une activité de garage sans pour autant renoncer à son pouvoir, en tant que propriétaire, de délivrer un congé selon les termes du bail conclu par son auteur ; que le locataire ne peut se maintenir dans les lieux en s'appuyant sur une situation de fait qu'il a lui-même créée;

Considérant qu'il y a dès lors lieu de débouter [V] [O] de son argumentation ;



Sur l'évocation et l'éviction ;



Considérant que les parties demandent toutes deux à la Cour d'évoquer la question de la résolution et de l'expulsion ; qu'elles se sont expliquées sur cette question ;

Considérant que la ville de [Localité 5] a régulièrement délivré un congé le 23 février 2019 selon les stipulations du bail civil conclu le 2 mai 1980 ; que dès lors le bail a été régulièrement résolu ; qu'il convient de constater sa résiliation ;

Considérant qu'il y a lieu d'ordonner par ailleurs l'expulsion et de fixer l'indemnité d'éviction au montant sollicité ;





Considérant que l'équité, eu égard à la situation respective des parties, ne commande pas qu'il soit prononcé de condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;





PAR CES MOTIFS





Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,



Infirmant le jugement entrepris,



et statuant à nouveau,



-Prononce au 18 janvier 2019 la résolution du bail du 2 mai 2020 ;



-Ordonne l'expulsion de corps et de biens de [V] [O] et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2]) et de leurs dépendances, le tous à peine d'une astreinte de 100€ par jour à compter du délai de deux mois qui courra à compter de la notification du présent arrêt, avec concours d'un huissier, d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ; dit que le sort des meubles sera réglé en fonction des textes applicables ;



-Fixe l'indemnité d'occupation à 388,44€ par mois, avec réévaluation annuelle en fonction de l'indice INSEE du coût de la construction, jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en présence d'un huissier si nécessaire ;



-Condamne [V] [O] aux dépens qui seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT