Cour d'Appel · 3e chambre civile — 12 novembre 2020

Grosse + copie

délivrées le

à







COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 12 NOVEMBRE 2020



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/02896 - N° Portalis DBVK-V-B7A-MSXY







Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 JANVIER 2016 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE 

N° RG 13/00993







APPELANTS :



Monsieur [I] [N]

né le [Date naissance 6] 1955 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Adresse 9]

Représenté par Me Hugues MOULY de la SCP HABEAS AVOCATS ET CONSEILS, avocat au barreau de NARBONNE



Madame [M] [C] épouse [N]

née le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Adresse 9]

Représentée par Me Hugues MOULY de la SCP HABEAS AVOCATS ET CONSEILS, avocat au barreau de NARBONNE







INTIMEE :



SCI LES TROIS FACES

prise en la personne de son représentant légal 

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE





ORDONNANCE DE CLOTURE DU 24 AOÛT 2020

COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 SEPTEMBRE 2020,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Anne-Marie HEBRARD, Présidente

M. Thierry CARLIER, Conseiller

Mme Marie-Claude SIMON, Vice-Présidente placée





Greffier, lors des débats : Mme Nadine CAGNOLATI





ARRET : 



- Contradictoire.



 - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;



- signé par Mme Anne-Marie HEBRARD, Présidente, et par Mme Nadine CAGNOLATI, Greffière.





*

**





EXPOSE DU LITIGE :



La Sci Les Trois Faces est propriétaire d'un immeuble sis à [Localité 10], cadastré Section AE n° [Cadastre 5] et [Cadastre 7] dans lequel est exploité un fonds de commerce par la Sarl Finovi.



Monsieur [I] [N] et Madame [M] [C] épouse [N] sont propriétaires d'un immeuble sis [Adresse 8] cadastré section AE n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4], dont les façades donnent sur rue droite, cour de la pomme et place de la mairie. 



La façade donnant place de la mairie est percée d'une porte-fenêtre donnant une vue sur cette place au-dessus du toit de l'immeuble cadastré section AE [Cadastre 5] appartenant à la Sci Les Trois Faces et donnant sur la toiture terrasse de l'immeuble.



Le 5 juin 2013, la société Les Trois Faces a assigné les époux [N] devant le tribunal de grande instance de Narbonne aux fins de voir supprimer la porte fenêtre aménagée dans leur immeuble sous peine d'astreinte. 



Le 4 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Narbonne a : 



- ordonné à Monsieur et Madame [N] d'obturer la porte fenêtre (en la transformant en fenêtre) située dans leur bien immobilier, cadastré Narbonne section AE n°[Cadastre 3] afin de ne pas permettre de rejoindre la toiture terrasse de l'ensemble bâti propriété de la Sci Les trois faces et ce dans le mois de la notification de la décision sous peine d'une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois et dit que passé ce délai l'astreinte porra être liquidée par le juge de l'exécution ; 



- rejeté la demande des époux [N] en rétablissement de la vue comme non fondée ;



- dit la demande reconventionnelle des époux [N] en revendication de la propriété du local occupé par la Sci Les Trois Faces situé partiellement au rez-de-chaussée du bien immobilier cadastré section AE n°[Cadastre 3] infondée tenant la prescription trentenaire ; 



- rejeté la demande de dommages et intérêts comme non fondée ; 



- rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- rejeté toute demande contraire ou plus ample ; 



- condamné Monsieur et Madame [N] aux entiers dépens. 



Le 8 avril 2016, les époux [N] ont relevé appel de tous les chefs de jugement à l'encontre de la société Les Trois Faces. 



Vu les conclusions de Monsieur et Madame [N] remises au greffe le 17 décembre 2019; 



Vu les conclusions de la Sci Les Trois Faces remises au greffe le 6 septembre 2018 ; 



Vu l'ordonnance de clôture en date du 24 août 2020 ; 



SUR CE :



Sur la propriété de la toiture terrasse :



Monsieur et Madame [N] soutiennent que le toit terrasse accessible à partir de la porte-fenêtre de l'appartement de leur immeuble a été réalisé en compensation de la privation de vue des fenêtres existantes sur la Place de l'Hôtel de Ville lors de travaux réalisés en 1990 et qu'ils en sont propriétaires par titre ou, à défaut, qu'ils bénéficient d'une servitude d'usage sur la terrasse litigieuse.



La toiture terrasse a été édifiée, au vu du permis de construire délivré le 9 janvier 1991 par la mairie de [Localité 10], sur la parcelle n° [Cadastre 5] appartenant à la ville de [Localité 10] dont le locataire était la bijouterie [T], cette dernière étant à l'origine des travaux d'extension et de surélévation.



Les époux [N] font valoir que l'autorisation d'occuper la terrasse litigieuse leur aurait été donnée en contrepartie de leur accord à la surélévation de l'immeuble communal en 1990 et qui, sans l'accès à la terrasse, les aurait privés de la vue sur la Place de la Mairie.



Ils exposent que l'occupation de la toiture terrasse par leur locataire avait été débattue entre les parties antérieurement à la vente de l'immeuble à la Sci Les Trois Faces, ce qui résulterait d'une note de service de la ville de Narbonne du 14 janvier 2011 mentionnant l'occupation de la terrasse et la volonté de l'acquéreur de ne pas s'y opposer.



En l'espèce, il résulte d'une note de la Direction Générale des Services Techniques du 14 janvier 2011 adressée au maire de Narbonne et concernant la vente de l'immeuble acquis le 29 juillet 2011 par la Sci Les Trois Faces que le toit terrasse appartenant à la ville de Narbonne serait occupé illicitement.



La circonstance que Monsieur [T], gérant de la Sci Les Trois Faces, désireux d'acquérir le bien dans les meilleurs délais, ait déclaré, dans le cadre de cette note, accepter cette occupation pour ne pas entrer en conflit avec Monsieur [N], ne permet pas d'établir que les appelants bénéficierait, comme ils le soutiennent, d'un titre établissant l'existence d'une servitude conventionnelle d'accès et d'usage de la toiture terrasse qui leur aurait été consentie par la commune de Narbonne, la note de la Direction Générales des Services Techniques précisant sur ce point : 'Après recherche et d'après les éléments en notre possession, il s'avère que cette partie du bâtiment appartenant à la collectivité serait occupé illicitement.Toutefois, nous n'avons pas retrouvé de titre de propriété susceptible de confirmer ou d'infirmer cette position'. 

Par conséquent, nonobstant l'acceptation par le futur propriétaire , Monsieur [T], de l'occupation par Monsieur et Madame [N] de la toiture terrasse, il résulte de la note de la Direction Générale des Services Techniques l'absence de toute convention concernant l'occupation de cette partie du bâtiment par les appelants qui serait, selon elle, occupé illégalement. 



En tout état de cause, le titre dont se prévalent les époux [N] ne peut résulter de la note de la Direction Générale des Services Techniques du 14 janvier 2011, ce document n'établissant pas qu'un droit d'accès et d'usage à la toiture terrasse leur aurait été consenti au moment de l'exécution des travaux en 1990.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté qu'aucun titre justificatif d'un droit réel sur les biens de la Sci Les Trois Faces n'était produit aux débats par les époux [N] concernant l'utilisation de la terrasse et a rejeté la revendication de propriété formulée par Monsieur et Madame [N].



La porte-fenêtre permettant l'accès direct des époux [N] sur la toiture terrasse appartenant à la Sci Les Trois Faces devra en conséquence être obturée et transformée en fenêtre ( ce qu'elle était à l'origine ), le jugement étant confirmé en ce qu'il a ordonné cette obturation sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant trois mois et dit que passé ce délai, l'astreinte pourrait être liquidée par le le juge de l'exécution.



Sur la demande des époux [N] en rétablissement de la vue :



Les époux [N] sollicitent, sur le fondement du trouble anormal du voisinage, le rétablissement de la totalité de la vue dont ils bénéficiaient antérieurement aux travaux effectués en 1990, leur immeuble disposant à cette époque d'une fenêtre donnant sur le fonds de la Sci Les Trois Faces avec vue sur la place de la Mairie, et ce depuis plus de trente ans, exposant qu'en l'absence d'accès à la toiture terrasse, les travaux réalisés en 1991 par la Sci Les Trois Faces les priverait d'une vue remarquable.



La Sci Les Trois Faces soutient que l'action fondée sur le trouble anormal du voisinage est prescrite.



Il est constant que l'action pour troubles anormaux du voisinage constitue une action en responsabilité extra contractuelle et non une action immobilière réelle , une telle action étant soumise à la prescription quinquennale aux termes de l'article 2224 du code civil disposant : 



'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou auraît dû connaître les faits lui permettant de l'exercer '.



En l'espèce, les époux [N] exposant que leur immeuble bénéficiait d'une vue sur la place de la Mairie antérieurement aux travaux d'agrandissement et de surélévation de l'immeuble [T] effectués en 1991, le point de départ de la prescription quinquennale se situe à la date où les travaux les ont privé de cette vue, soit courant 1991.



Leur action sur le fondement des troubles anormaux du voisinage est donc prescrite.



Les époux [N] seront donc déclarés irrecevables en leur demande en rétablissement de la vue.





Sur les préjudices subis par la Sci Les Trois Faces :



D'une part, les époux [N] ne justifiant d'aucun droit à occuper le toit terrasse appartenant à la Sci Les Trois Faces, il sera fait droit à la demande d'indemnité d'occupation présentée par cette dernière.



Monsieur et Madame [N] seront donc condamnés à payer à ce titre à la Sci Les Trois Faces 15 € d'indemnité d'occupation par jour depuis le 12 novembre 2012, date de la mise en demeure qui leur a été adressée par le conseil de la Sci jusqu'à l'obturation de l'accès à la toiture terrasse par le rétablissement de la fenêtre.



D'autre part, comme l'a relevé à juste titre le tribunal, il n'est pas démontré de lien de causalité entre l'installation sur la toiture terrasse par les locataires des époux [N] de divers équipements et matériels et les problèmes d'étanchéité de la terrasse ayant justifié l'intervention de Monsieur [H] pour un montant de 1 [Cadastre 4],23 € ( facture du 18 octobre 2012 ).



La Sci Les Trois Faces sera donc déboutée de sa demande présentée à ce titre, le jugement étant confirmé sur ce point.



Sur la demande des époux [N] concernant les locaux situés sur la parcelle AE [Cadastre 4] :



Monsieur et Madame [N] exposent qu'ils sont propriétaires des parcelles cadastrées section AE n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] et qu'une partie du local occupé par la Sci Les Trois Faces est située sur la parcelle AE [Cadastre 4] et a été annexée sans droit ni titre par celle-ci.



La Sci Les Trois Faces leur oppose la prescription trentenaire, ce local étant occupé par elle et ses auteurs de façon paisible, publique, non équivoque et continue depuis plus de trente ans.



Il n'est pas contestable que la partie du local revendiquée par les époux [N] est située sur la parcelle AE n° [Cadastre 4] leur appartenant, le local situé au rez-de-chaussée étant imbriqué dans l'ensemble bâti occupé par la Sci et n'étant accessible que par les locaux de cette dernière.



Il ressort de l'état des lieux du 10 décembre 1990 joint au permis de construire que la commune de Narbonne, auteur de la Sci, louait à la bijouterie [T] les locaux revendiqués dont la façade en rez-de-chaussée se situe sur la rue Droite.



Il n'est pas démontré que les époux [N] aient utilisé ce local qui n'avait aucune communication avec leur bâtiment, Madame [F] [D] attestant notamment :





'Ayant travaillé pendant plus de 20 ans chez Monsieur [T] comme employée de magasin depuis la création de la bijouterie place de l'Hôtel de Ville ; je certifie que la porte d'entrée de celle-ci située [Adresse 8] a toujours existé.

Cette porte nous permettait en traversant la rue de rejoindre le magasin de cadeaux situé en face très facilement.

Jamais la famille [N], à ma connaissance, n'a émis la moindre contestation sur le fait que cette partie de la bijouterie était sous leur immeuble .Je peux même affirmer que les familles [T] et [N] entretenaient des relations amicales et très cordiales '.



En revanche, il est établi que le rez-de-chaussée a été occupé de facon paisible, publique, non équivoque et continu par la ville de Narbonne, auteur de la Sci, et bailleur de la bijouterie [T], depuis la création de cette dernière, et, en tout état de cause, depuis plus de trente ans, et ce, sans aucune contestation des époux [N]. 



La propriété du local situé au rez-de-chaussée ayant été acquise par prescription trentenaire, la demande en revendication de la propriété de ce local présentée par les époux [N] sera rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef.



Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :



La Sci Les Trois Faces, qui n'explicite pas en quoi le droit d'agir en justice des époux [N], aurait dégénéré en abus, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, le jugement étant confirmé de ce chef.





PAR CES MOTIFS :



La cour,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant,



Déclare Monsieur [I] [N] et Madame [M] [C] épouse [N] irrecevables en leur demande en rétablissement de la vue sur le fondement du trouble anormal du voisinage pour cause de prescription,



Condamne Monsieur [I] [N] et Madame [M] [C] épouse [N] à payer à la Sci Les Trois Faces 15 € d'indemnité d'occupation par jour depuis le 12 novembre 2012, date de la mise en demeure qui leur a été adressée par le conseil de la Sci Les Trois Faces jusqu'à l'obturation de l'accès à la toiture terrasse par le rétablissement de la fenêtre,



Condamne Monsieur [I] [N] et Madame [M] [C] épouse [N] aux entiers dépens d'appel,



Condamne Monsieur [I] [N] et Madame [M] [C] épouse [N] à payer à la Sci Les Trois Faces la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel. 



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE