Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 10 novembre 2020

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 10 NOVEMBRE 2020

O.B.

N° 2020/ 241













Rôle N° RG 18/00334 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BBXVQ







DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES





C/



SA DE DROIT LUXEMBOURGEOIS ELCAMARO





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Virginie ROSENFELD

Me Françoise BOULAN













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 23 Novembre 2017 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/04834.





APPELANT



DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES prise en la personne du directeur régional des finances publiques de Provence Alpes Côte d'Azur

demeurant [Adresse 17]



représentée par Me Virginie ROSENFELD de la SCP CABNET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Yasmine EDDAM, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



SA DE DROIT LUXEMBOURGEOIS ELCAMARO 

demeurant [Adresse 10]



représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Pierre BERTRAND, avocat au barreau de MARSEILLE, 

et assistée de Me Marc PHILIPS de la SELARL PHILIPS & ASSOCIATES, avocat au barreau de GRASSE











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 06 Octobre 2020 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Olivier BRUE, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.





La Cour était composée de : 



Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Mme Danielle DEMONT, Conseiller



qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : M. Rudy LESSI.





Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2020.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2020,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***























































FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES : 



La société ELCAMARO, propriétaire d'un bien immobilier situé au [Adresse 8] ([Adresse 2]), a fait l'objet d'un rappel de taxe annuelle de 3% suivant deux avis de mise en recouvrement du 25 avril 2014 pour les années 2010, 2011 et 2012 à hauteur d'une somme de 1 570 520 euros en droits et 795 258 euros en pénalités.



Suivant acte d'huissier du 21 septembre 2015, elle a fait assigner la direction générale des finances publiques devant le tribunal de grande instance de Nice pour obtenir le dégrèvement total de cette imposition, soutenant à titre principal que M. [H] [K] est l'unique bénéficiaire économique et qu'elle a satisfait à l'obligation de déclaration posée par l'article 990 E 3° du code général des impôts, et fondant son recours à titre subsidiaire sur l'absence de prépondérance immobilière de la société.



Par jugement du 23 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Nice a ordonné le dégrèvement de l'intégralité des taxes et majorations pour un montant de 1 517 520 en droits et 795 258 euros en pénalités, débouté la direction générale des finances publiques de l'intégralité de ses demandes et la société ELCAMARO de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la direction générale des finances publiques aux dépens.

Il a retenu que M. [H] [K] est bien l'unique bénéficiaire économique de la société, ainsi qu'il ressort de la copie de la convention du 2 mai 2007 par laquelle il a transféré et consigné les 50 actions au porteur de la société ELCAMARO auprès de la SA CAPIPTA FIDUCIARY.



La direction générale des finances publiques, prise en la personne du directeur régional des finances publiques de Provence Alpes Côte d'Azur, a interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 5 janvier 2018.





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La direction générale des finances publiques, prise en la personne du directeur régional des finances publiques de Provence Alpes Côte d'Azur, suivant ses conclusions récapitulatives notifiées le 4 juin 2019, demande à la cour de :

- la recevoir en son appel,

- réformer en toutes ses dispositions le jugement déféré rendu par le tribunal de grande instance de Nice,

- débouter la société ELCAMARO de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- dire qu'il n'y a pas lieu à dégrèvement des taxes et majorations mises à la charge de la société ELCAMARO,

- dire qu'il n'y a pas lieu à retenir les dispositions de l'article 990 E [Cadastre 7]° du code général des impôts,

- allouer à l'administration fiscale une indemnité de [Cadastre 7] 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Elle fait grief au tribunal d'avoir retenu que les dipositions de l'article 990 E 3° relatives à la déclaration des actionnaires et porteurs de parts étaient satisfaites au regard des pièces produites alors que les titres de la société ELCAMARO sont des titres au porteur, autorisés par la loi luxembourgeoise, dont la cession n'opère par simple tradition, sans publication ni mention dans les statuts de la société ; mais les articles 990 D et 990 E 3° du code général des impôts permettent à l'administration de contrôler les déclarations souscrites afin de s'assurer de leur caractère exact et complet et d'exiger les preuves qu'elle juge nécessaires pour vérifier qu'à la date du fait générateur de l'impôt, M. [H] [K] est bien le détenteur des titres. Elle rappelle que le fait que les titres de la société soient des titres au porteur n'interdit pas à la société de mettre en place un mécanisme permettant d'identifier les porteurs de ses titres et considère que les pièces produites par l'intimée sont insuffisantes à démontrer la qualité de porteur des parts de M. [H] [K], notamment la convention entre M. [H] [K] et la Société CAPITA FIDUCIARY qui constitue un contrat de location entre une personne privée et une société luxembourgeoise n'ayant pas date certaine. Elle en conclut qu'aucun élément ne permet d'établir que M. [H] [K] est l'unique détenteur des titres au 1er janvier 2010, 2011 et 2012 ni quelle est sa résidence fiscale, de sorte que l'administration était en droit de procéder à une taxation d'office en application des articles L 66-4 et L 67 du livre des procédures fiscales, le redevable n'ayant pas régularisé sa situation dans les 30 jours de la mise en demeure.



Elle s'explique sur la question de la prédominance immobilière de la société en indiquant que pour déterminer le ratio de 50% prévu par l'article 990 E 2°, il convient de retenir, d'une part la valeur vénale des immeubles et des droits réels situés en France et possédés par l'entité concernée, directement ou par l'intermédiaire d'une ou plusieurs personnes interposées, à l'exception de ceux affectés directement ou indirectement à son activité professionnelle, d'autre part la valeur vénale de tous les actifs français détenus directement ou indirectement par l'entité juridique, immeubles, obligations, parts d'intérêts, créances et valeurs mobilières. Elle évalue l'immeuble de [Localité 22] à la valeur de 16 349 000 euros en 2010, 16 342 000 euros en 2011 et 16 064 000 euros en 2012, en faisant application de la méthode d'évaluation par éléments de comparaison. Elle indique que la prépondérance immobilière de la société ELCAMARO a été reconnue par celle-ci puisqu'à la suite de la lettre du service du 15 avril 2013, la société ELCAMARO a pris l'engagement de communiquer les éléments d'information conformes à l'article 990 E 3° d ou e du code général des impôts. Elle ajoute que le total des biens immobiliers détenus en France s'élève à 17 139 000 euros en 2010 (compte tenu de la valeur des actions de la SA du [Localité 21] [Localité 22] pour 790 000 euros) alors que le total des valeurs mobilières est de 10 519 700 euros.





La société ELCAMARO, en l'état de ses écritures récapitulatives notifiées le 24 juin 2019, demande à la cour de débouter l'administration des finances publiques de l'ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions, de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner le trésor public au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens en application des articles R 761-1 à R 761-5 du code de justice administrative et de l'article L 761-1 de ce code.



Elle présente l'argumentation suivante :

1- à titre principal : elle a respecté l'engagement de communiquer à l'administration fiscale les renseignements et informations relatifs à l'identité des associés (article 990 E 3° d) ; elle a répondu le 15 juillet 2013 à la lettre du 24 mai 2013 en indiquant que la totalité des titres était détenue par M. [H] [K], de nationalité russe, domicilié à [Localité 19] et en communiquant les pièces utiles pour en justifier ; la qualité de bénéficiaire économique unique de M. [H] [K] est démontrée par les justificatifs produits (notamment la convention avec la société CAPITA FIDUCIARY pour la conservation des titres de M. [H] [K], l'attestation de la banque HAVILLAND et celle de Mme [T], en qualité de signataire autorisé de la société REVINCONSULT, commissaire aux comptes de la société ELCAMARO ;

2 - à titre subsidiaire : la non prédominance immobilière de la société ELCAMARO ; en effet, ses actifs immobiliers représentent moins de 50% de ses actifs français au titre des années 2010, 2011 et 2012 ; elle conteste à cet effet l'évaluation faite par l'administration fiscale de l'immeuble de [Localité 22] et les termes de comparaison retenus pour ce faire en faisant état d'une expertise réalisée par M. [I] et en considérant que la valeur vénale pour l'immeuble est de 27 603 euros le m² pour 287 m², soit une somme de 7 767 081 euros en 2010, de 7 784 014 euros en 2011 et de 9 103 927 euros en 2012 ; ainsi, la valeur totale de ses biens et droits immobiliers s'élève, pour l'année 2010, à 8 557 081 euros, alors que les valeurs mobilières sont de 10 519 700 euros, la proportion de moins de 50% étant également remplie en 2011 et 2012 ; elle en déduit que l'article 990 D du code général des impôts n'est pas applicable. 

 

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 26 juin 2019.







 SUR CE



sur la détermination de la personne bénéficiaire économique et réel propriétaire de la SA ELCAMARO.



L'article 990 D du code général des impôts dispose que les entités juridiques, personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui, directement ou par entité interposée, possèdent un ou plusieurs immeubles situés enFrance ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens, sont redevables d'une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale de ces immeubles ou droits .



L'engagement prévu au d) du [Cadastre 7]° de l'article 990 E du Code général des impôts permet aux

entités juridiques d'étre exonérées du paiement de cette taxe, si elles communiquent les informations sur la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l'identité et l'adresse de l'ensemble des actionnaires, associés ou autres membres qui détiennent, , à quelque titre que ce soit, plus de l % des actions, parts ou autres droits, ainsi que le nombre des actions, parts ou autres droits détenus par chacun d'eux.



En réponse aux demandes des services fiscaux, la société ELCAMARO a pris par lettre du 7 mai 2013, l'engagement de communiquer à l'administration fiscale et pour chacune des années de référence pour lesquelles les renseignements susvisés.



Elle a produit à la procédure les pièces suivantes :



- les derniers statuts du 27/05/2007 avec une traduction en français certifiée conforme par un

notaire ;

 - les copies des certificats d'actions au porteur : un certificat pour 49 actions et un certificat

pour 1 action soit un total de 50 actions non nominales de 1000€ (capital social : 50000€) ;

- la copie de la convention en langue anglaise de dépôt des titres au porteur du 2/5/2007 par

laquelle M. [K] confie à la société CAPITA FIDUCIARY SA sise au Luxembourg ,déclare et garantit à la société CAPITA FIDUCIARYS.A. dont le siège est au Luxembourg (L-2310), 16 avenue Pasteur qu'il est le titulaire et bénéficiaire des droits, du titre et des intéréts rattachés à chacune des actions mentionnées dans les certificats au porteur n°l et 2 des actions de la société ELCAMARO S.A. et porte l'obligation de conserver les titres dans ses coffres ;

- les copies des passeport et piéce d'identité de M. [K] en langue russe ;

- une attestation de résidence fiscale de M. [K] en langue russe ;

-les copies des procés-verbaux, en langue anglaise, établis les 12/05/2011, 23/09/2011,

22/05/2012, d'assemblée générale d'approbation des comptes des exercices clos aux

31/12/2008.

 - la copie de l'attestation de la banque HAVILLAND S.A., banque réglementée au Luxembourg auprés de laquelle la société ELCAMARO S.A. dispose d`un compte courant : la banque confirme que Monsieur [H] [K] est le propriétaire ultime de la société ELCAMARO S.A. depuis le 2 mai 2007. La banque atteste en outre que la décision de placement du compte a été dûment adoptée par Monsieur [H] [K] - Attestation du 17/01/2014 et traduction.

- la copie du relevé de compte courant du 31/12/2012 de la société ELCAMARO ouvert

dans les livres de la banque HAVILLAND sous le NC 00-402430-0 et traduction;

-la copie de l`attestation de Madame [J] [T]., agissant en qualité de signataire autorisé de la société REVICONSULT S.A.R.L., société de droit luxembourgeois, Commissaire aux comptes de la société ELCAMARO attestant ce qui suit (Attestation du 23 février 2017 et traduction) :



'déclare et confirme par la presente, qu'en notre capacité de commissaire de la Societé du 0]/01/2009 jusqu'à la date d 'exécution de la présente attestation incluse, le propriétaire réel de la société ELCAMARO SA. appartient sans interruption à Monsieur [H] [K], de nationalié russe, né le [Date naissance 5] 1964 dans la région d'[Adresse 12] (URSS) titulaire d'un passeport international n°75 0588586, demeurant à [Localité 19] ([Adresse 15]"

- la copie du Formulaire FORTIS BANQUE Luxembourg S.A. relatif à 'l'identité des

propriétaires réels' du compte ouvert par la société ELCAMARO S.A. sous le numéro 290366 signé le 08/05/2007 et reçu le 15 mai 2007 et traduction, portant les mentions suivantes :



' informations sur les propriétaires réels :Nom [K], prénom : [H],date de naissance le [Date naissance 6]/1964, lieu de naissance : [Adresse 14]adresse: [L] [B]. [Adresse 3]), Profession : chef d 'entreprise,date et lieu de signature Luxembourg, le 08/05/2007,

représentants statutaires :[W] [O],[E] [C],[Y] [C]'





Aucune disposition du droit communautaire et du droit fiscal interne n'empêche les services fiscaux d'exiger du contribuable les preuves qu'ils jugent nécessaires pour l'établissement des impôts et taxes concernés et, le cas échéant, de refuser l'exonération demandée si ces preuves ne sont pas fournies.

Le fait que les actions d'une société sont au porteur n'interdit pas à celle-ci de mettre en place un mécanisme lui permettant d'identifier les porteurs de ses titres, ; il lui incombe en effet de se donner les moyens de remplir de manière justifiée exacte et complète la déclaration prévue par l'article 990 E 2° du code général des impôts, en fournissant le nom de ses actionnaires, pour bénéficier de l'exonération de la taxe litigieuse.





Seules peuvent être valablement retenues des informations certifiées par un organisme indépendant de la société suceptible d'être redevable de la taxe. Tel n'est pas le cas des pièces fournies par la SA ELCAMARO.

Il apparaît en l'espèce, comme le font remarquer les services fiscaux que les statuts au 27 mai 2007 qui sont publiés sur le portail juridique du Gouvernement du Grand-Duché de Luxembourg sur internet : Legilux ne font pas apparaitre le nom de Monsieur [K] comme associé et qu'il en est de même pour la copie des certificats d 'actions au porteur.

Il y a lieu d'observer que la copie privée de convention de dépôt des titres au porteur datée du 2 mai 2007 ne présente pas de caractère probant vis-a-vis des tiers, dès lors qu'elle n'a pas fait l'objet d'un enregistrement.



Tous les documents versés aux débats sont établis par des personnes qu'il rémunère ou en lien commercial avec et lui sont fondés sur les seules déclarations et affirmations de Monsieur [K].



S'il apparaît que Monsieur [K] détient des actions, il s'agit de titres au porteur, dont le propriétaire n'est pas identifié, ni désigné par une assemblée de la société, ni mentionné au registre du commerce. Ils peuvent être cédés à tout moment à un tiers sans que la société en soit avisée.



L'adinistration fiscale fait justement observer que l'attestation de la Banque Havilland ne mentionne pas à partir de quels documents elle peut affirmer que Monsieur [K] est le propriétaire ultime de la société EL CAMARO et qu'il en est de même pour l'attestation établie par le commissaire aux comptes luxembourgeois, déclarant qu'il en est le propriétaire réel, sans préciser à quel titre. 



Elle ajoute que les documents bancaires justifiant du paiement des actions par ce dernier n'ont pas été communiqués.



Sur la prépondérance immobilière de la société:



La SA ELCAMARO estime pouvoir être exonérée du paiment de la taxe de 3%, au motif que ses actifs immobiliers représentent moins de 50% de l'ensemble de ses actifs français au titre des années 2010, 2011 et 2012.



Selon les dispositions de l'article 990 E, 2° -a du code général des impôts, l'entité juridique qui possède, en France, directement ou par entité interposée, des actifs immobiliers, dont la valeur vénale représente moins de 50 % de la valeur vénale de l'ensemble de ses actifs français détenus directement ou indirectement, n'est pas soumise à la taxe de 3 %.

L'application de ce texte à la SA ELCAMARO suppose que soit évaluée la villa dont elle est propriétaire.



La valeur vénale des immeubles doit être déterminée par comparaison avec la cession de biens intrinsèquement similaires, relatifs à des ventes antérieures à la date de l'habitation soumise à la formalité, mais le plus proche possible du fait généarteur de la taxe ; la valeur vénale réelle d'un bien est ainsi constituée par le prix qui pourrait être obtenu par son propriétaire dans le cas d'une vente ordinaire réalisée dans des conditions normales de concurrence par un acquéreur quelconque, abstraction faite de toute valeur de convenance.



L'évaluation s'effectue par comparaison avec des éléments de référence possédant des caractéristiques similaires au bien litigieux, sans pour autant qu'elle soient strictement identiques dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement à ceux qui constituent l'objet du litige ; à défaut de termes de comparaison intrinsèquement identiques sur le marché pour la période considérée, l'évaluation peut être réalisée par la méthode de la décote ou de l'abattement, à partir d'une évaluation par référence à des biens libres.



L'alinéa 2 de l'article L 17 du livre des procédures fiscales dispose que l'administration est tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations par rapport à la valeur vénale réelle du bien concerné, et que ce n'est pas au contribuable de prouver le caractère excessif des évaluations qui sont faites par l'administration.

 

Ainsi, la proposition de rectification doit comporter toutes les précisions utiles sur les raisons ayant permis à l'administration de considérer que les cessions citées à titre de comparaison concernent des biens intrinsèquement similaires à la propriété en cause, et sur les critères retenus pour parvenir à l'évaluation retenue par celle-ci afin de permettre au contribuable de se forger une opinion, de rechercher les références citées et de pouvoir en discuter.



La Direction générale des finances publiques expose que la SA ELCAMARO est propriétaire de la «[Adresse 32]'', située [Adresse 9] ([Adresse 2]).Cette villa a été construite en 1975, sur un terrain d'une superficie de 2740m2 cadastré section AK, n° de parcelle [Cadastre 11].

Qu'affectée d'une catégorie cadastrale 2, elle comporte 2 niveaux et dispose d'une surface habitable de 287 m2. Elle comprend 8 piéces principales,dont 1cuisine avec office, 8 salles d'eau, un studio pour le logement du personnel,avec une chambre et une salle de bains. Elle dispose également de nombreuses grandes terrasses, pour une surface totale de 182 m2, une cave de 9 m², un garage de 82 m2 et également une piscine chauffée,d'une surface de 50 m2.Elle a un accés direct à la mer, soumis à autorisation préfectorale

 Et que la catégorie 2, catégorie rare est retenue pour des biens d'un standing de luxe, disposant d'un caractére architectural particulierement soigné, d'une qualité de construction excellente et de piéces de réceptions spacieuses. La méthode d'évaluation retenue par le service est la méthode d'évaluation au métre carré habitable, la superficie habitable étant la superficie utile.



La Direction Générale des Finances Publiques a communiqué les éléments de comparaison suivants :

' Pour l'année 2010:

- [Adresse 29], construite en 1948 sur un terrain de 1977 m² disposant d'une piscine de 64 m² et d'une surface habitable du type de 198 m², classée en catégorie cadastrale 4-5, vendue, le 29 août 2008 pour 12'466'000 €, soit 62'680 10 € le mètre carré.

Il s'agit d'un immeuble situé dans la même zone de la commune de [Localité 23], mais légèrement au dessus, sans accès direct à la mer, disposant de caractéristiques proches, mais classée dans une catégorie cadastrale moindre.

La SA ELCAMARO ne fournit aucun justificatif probant à l'appui de sa contestation de la surface habitable de ce bien qui doit être retenu comme un élément de comparaison valable.



- [Adresse 30], construite en 1939 sur un terrain de 3378 m², sur la commune de [Localité 23], disposant d'une piscine de 72 m², d'une surface habitable de 322 m², classée en catégorie cadastrale [Cadastre 7], vendue le 19 août 2008 au prix de 17'400'000 €, soit 54'037 € le mètre carré.

La SA ELCAMARO fait observer que dans le cadre d'une autre procédure similaire, l'administration fiscale avait retenu la vente de ce bien le 4 juillet 2007, pour une surface habitable de 450 m².

Il apparaît cependant que doit être pris en compte la surface mentionnée dans la déclaration modèle H1 déposée par le propriétaire qui a été de 322 m², à partir du 5 février 2008.

Cette vente peut donc être valablement retenue.



[Adresse 1], construite en 1925, sur un terrain de 3159 m², sur la commune de [Localité 23], disposant d'une piscine de 70 m² et d'une surface habitable de 220 m², classée en catégorie cadastrale 4, vendue le 22 février 2008, pour 11'800'000 €, soit 53'636 € le mètre carré. 

La SA ELCAMARO conteste la surface habitable au motif qu'un permis de construire a été accordé le 15 mai 2009 pour 614 m².

Cet élément relatif à des modifications postérieures à la vente citée par l'administration ne remet pas en cause les éléments d'évaluation qu'elle permet d'obtenir, à partir des surfaces déclarées au service du cadastre à la date à laquelle elle est intervenue.

Il convient en conséquence de retenir ce bien comme un élément de comparaison valable.



- [Adresse 27], construite en 1949, sur un terrain de 7809 m² situé sur la commune de [Localité 23], disposant d'une surface habitable utile de 228 m², classée en catégorie cadastrale numéro [Cadastre 7], vendue le 17 mars 2008, pour 14'500'000 €,soit 63'596 € le mètre carré ramenés à 57'236 €le mètre carré.

Il n'est pas contesté par l'administration, comme le fait remarquer la SA ELCAMARO que ce bien se trouve en front de mer, mais il est constant qu'il ne dispose pas d'accès direct à la mer.

Les modifications de surface habitable postérieures à la vente prise comme référence ne peuvent être prises en compte.

La Direction Générale des Finances Publiques indique avoir pratiqué un abattement de 10 %, au regard des observations de l'intimée, sur la taille du terrain et sur la SHON résiduelle qui apparaît correspondre aux éléments fournis par cette dernière.

Cette villa doit être considérée comme un élément de comparaison probant.



La moyenne du prix au mètre carré obtenu à partir des éléments de comparaison pour l'année 2010 est de 56'967 €,soit pour 287 m² une valeur de 16'349'529€, arrondie par les services fiscaux à 16'349'000 €.



' Pour l'année 2011:

- [Adresse 33], construite en 1960 sur un terrain de 1221 m² sur la commune de [Localité 23], disposant d'une surface habitable utile de 210 m², classée en catégorie cadastrale numéro [Cadastre 7], vendue le 29 mars 2010, au prix de 11'500'000 €, soit 54' 762 € le mètre carré.

Les remarques de la société intimée sur la SHON de ce bâtiment qui selon son expert amiable a été reconstruit à partir d'un permis délivré le 23 janvier 2013 n'ont pas d'incidence sur la valeur du bien en 2010.

Il n'y a donc pas lieu d'écarter cet immeuble des éléments de comparaison.

- villa Navanohe, construite en 1969, sur un terrain de 5633 m², à [Localité 23], disposant d'une piscine de 75 m², et d'une surface habitable utile de 322 m², classée en catégorie cadastrale [Cadastre 7], vendue le 15 septembre 2010 au prix de 33'335'658,€ soit 55'100 € le mètre carré,ramenés à 49'590 € le mètre carré.

La SA ELCAMARO fait valoir qu'il s'agirait d'un bien exceptionnel ne pouvant être comparé à la villa objet de la taxation.

Il doit cependant être noté qu'elle figure dans une catégorie cadastrale de moindre qualité et que sa situation, avec un accès direct à la mer par une jetée avec un garage à bateaux est similaire à celle de la [Adresse 32].

L'administration a appliqué une décote de 10 %, pour tenir compte de la différence de superficie.

Cette maison peut ainsi constituer une comparaison utile avec cette dernière. 

- [Adresse 29] , vendue le 29 août 2008, déjà examinée au titre de l'année 2010 et pouvant également servir de comparaison pour l'année 2011.



- [Adresse 26], construite en 1978, sur un terrain de 2339 m², situé à [Localité 23], disposant d'une surface habitable utile de 140 m², classée dans la catégorie cadastrale [Cadastre 7], vendue le 4 mai 2010 au prix de 14'240'000 €,soit 59'333 € le m².

Cet immeuble se trouve, dans un autre secteur de la commune, sur la côte ouest du Cap, mais la surface de son terrain est similaire, avec un accès à la mer et une belle vue, le tout avec une catégorie du cadastre d'un niveau légèrement inférieur.

Si la SA ELCAMARO signale que deux bâtisses seraient visibles sur ce terrain et donc que la surface habitable serait bien supérieure, seule la superficie déclarée au service du cadastre à la date de la vente prise comme référence peut être prise en compte. Tel est le cas en l'espèce.

La villa Alemanda constitue ainsi un élément de comparaison admissible.



- [Adresse 28], construite en 1997, sur un terrain de 5149 m² à [Localité 23], disposant d'une piscine de 65 m² et d'une surface habitable de 403 m², classée en catégorie cadastrale 2, vendue le 12 juillet 2010 au prix de 26 millions d'euros, soit 64'514 €,le mètre carré, ramenés à 58'064 € le mètre carré.

La société intimée affirme de manière subjective que la vue de cette villa, située sur la côte ouest du cap est plus belle que celle de la [Adresse 32] dont elle est propriétaire; il est cependant difficile de se prononcer sur le point de savoir si, au vu du plan annexé au rapport d'expertise amiable, la vue sur la baie de [Localité 34] a plus d'attrait que celle sur la[Adresse 13]s et [Adresse 18].

Les services fiscaux ont appliqué un abattement de 10 %, afin de tenir compte du constat de la différence de superficie.

Ce bien immobilier qui est classé dans la même catégorie cadastrale que la villa objet de l'évaluation dispose également d'un accès direct à la mer peut ainsi être valablement retenu comme élément de comparaison, au titre de l'année 2011.

La moyenne du prix au mètre carré obtenu à partir des éléments de comparaison pour l'année 2011 est de 56'941 €,soit pour 287 m², soit une valeur de 16'342 067 €, arrondie par les services fiscaux à 16'342'000 €.



' Pour l'année 2012:

- [Adresse 33] vendue le 29 mars 2010, déjà examinée au titre de l'année 2011 et pouvant également servir de comparaison pour l'année 2012.

- [Adresse 31], vendue le 15 septembre 2010, déjà examinée au titre de l'année 2011et pouvant également servir de comparaison pour l'année 2011.

- [Adresse 25], construite en 1993, sur un terrain de 1653 m², à [Localité 22], disposant d'une piscine de 80 m² et d'une surface habitable utile de 160 m², classée dans la catégorie cadastrale numéro [Cadastre 7], vendue le 16 décembre 2011, au prix de 9'300'000 €, soit 58'125 € le mètre carré.

Si, comme le fait remarquer la SA ELCAMARO , cette propriété est située à la pointe du Cap, secteur recherché, il n'est pas contesté qu'elle est contruite en deuxième rang par rapport à la mer et ne bénéficie donc pas d'un accès direct à celle-ci. Elle est par ailleurs classée dans une catégorie cadastrale inférieure à celle de la [Adresse 32], elle-même édifiée dans une zone particulièrement privilégiée de la [Adresse 20].



Le calcul estimatif de la surface habitable réalisé par l'expert amiable désigné par la SA ELCAMARO à partir d'éléments recueillis en mairie à une date qui n'est pas précisée ne peut être pris en compte, dès lors que seule la surface déclarée à la date de la vente de référence doit être retenue.

Ce bien peut donc être pris en considération dans le cadre de l'évaluation de cette dernière.

- [Adresse 26], vendue le 4 mai 2010 déjà analysée au titre de l'année 2011 pouvant être pris en compte comme bien de comparaison au titre de l'année 2012.

- villa Carpe Diem, vendue le 12 juillet 2010, déjà évoquée, au titre de l'année 2011 et pouvant également être utilisée à titre de comparaison, pour l'année 2012.



La moyenne du prix au mètre carré obtenu pour l'année 2012, à partir des éléments de comparaison est de 55 974 €,soit pour 287 m², soit une valeur de 16'064 538 €, arrondie par les services fiscaux à 16'064'000 €.





Les références proposées par l'expert amiable de la SA ELCAMARO ne peuvent être considérées comme des éléments de comparaison valables dès lors que :



- La villa la Caloge, est construite en cinquième rang d'un côté et troisième rang, de l'autre, par rapport à la mer et que les superficies habitables mentionnées correspondent à une période postérieure au fait générateur de la taxe.

-La villa Libeccio, dont le prix est contestable, eu égard aux transactions réalisées sur les parcelles voisines dans une période proche, ne dispose pas d'accès direct à la mer.

- La villa Phoebe est classée dans une catégorie inférieure, en cinquième rang par rapport à la mer, au bord d'une voie passante.

- La villa [Adresse 4], située au centre du cap, dans un quartier beaucoup moins privilégié que la [Adresse 20], ne dispose que d'une vue aléatoire sur la mer, alors même que la parcelle disposerait d'une SHON résiduelle.

- La villa La Vigie, établie au sein d'une copropriété est implantée en un lieu éloigné de la mer.



Les évaluations de la villa [Adresse 16] et de la villa [Adresse 24], dans le cadre de procédures de rectifications, citées par Monsieur [I], expert mandaté par la SA ELCAMARO qui ont été réalisées dans un contexte propre et distinct, ne peuvent être utilisées de manière pertinente dans le cadre du présent dossier.

Ces propriétés ne disposent pas de la situation exceptionnelle de la [Adresse 32], ni de ses constructions haut de gamme.

Les services fiscaux ont communiqué des éléments précis concernant neuf ventes de biens similaires, tous situés sur la même commune que la [Adresse 32], antérieures à la période d'imposition, constituant un nombre suffisant de termes de comparaison significatifs.

Il convient, en conséquence, de fixer l'évaluation de la [Adresse 32], selon les éléments de comparaison et de calcul fournis par l'administration.

Afin de calculer la valeur totale des biens immobiliers possédés en France par la SA ELCAMARO, doit être ajoutée la valeur nominative des 36 et 6 actions du Nouveau [Localité 21] de [Localité 22] acquises les 23 juillet 2007 et 16 mars 2009, pour un total de 790000 €.

La SA ELCAMARO a par ailleurs déclaré détenir des valeurs mobilières à concurrence de 10'510'700 € en 2010, 10'298'886 € en 2011 et 10'374'171 €, en 2012.



Il apparaît que la valeur de l'ensemble des biens immobiliers, pour chacune des années 2010,

2011 et 2012, est supérieure au total des valeurs mobilières françaises détenues par la SA ELCAMARO au cours de la même période.



La SA ELCAMARO est donc une société à prépondérance immobilière.



Sur l'imposition :



Il résulte des motifs développés ci-dessus que la SA ELCAMARO ne peut se prévaloir de l'exonération de la taxe de 3% prévue par l'article 990 E, 2° du code général des impôts. 

A défaut de déclaration et de communication de pièces suffisantes, conformément aux dispositions de l'article 900 E 3° du code général des impôts, l'intimée ne justifie pas pouvoir bénéficier de l'exonération de la taxe de 3 % à ce titre.

Sa demande de dégrèvement est, en conséquence, rejetée.

Le jugement est infirmé.

Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante est condamnée aux dépens conformément aux disposition de l'article 696 du du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



Rejette la demande de dégrèvement des taxes, majorations et intérêts formée par la SA ELCAMARO.



Y ajoutant,



Condamne la SA ELCAMARO à payer à la Direction Générale des Finances Publiques, la somme de 2 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,



Condamne la SA ELCAMARO aux dépens d'appel. 







LE GREFFIERLE PRESIDENT