Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 4 novembre 2020

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 2



ARRET DU 04 NOVEMBRE 2020



(n° ,pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/05580 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B23YV



Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Février 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/12235





APPELANT

 

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] À [Localité 5] représenté par son syndic, la SAS [P] ET GESTION, SAS au capital de 177.500 euros, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B. 377.919.089, 

ayant son siège social [Adresse 4], agissant poursuites et diligences en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège

C/O SAS [P] ET GESTION

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représenté par Me Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

ayant pour avocat : Me Jean-Daniel SIMONET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0803







INTIMEES 



SCI DE LA PICHARDIERE, SCI au capital de 1.524,49 euros, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro D 391 381 506, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Stéphane DAYAN de l'AARPI ARKARA, avocat au barreau de PARIS, toque : P418





SAS PATRICK PONS DIFFUSION, SAS au capital de 457.412,15 euros, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 309 601 011, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

ayant pour avocat plaidant : Me Laurent SANTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1004





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 Septembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Mme Nathalie BRET, Conseillère 

Mme Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.





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FAITS & PROCÉDURE



L'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965, et est géré par son syndic actuel, la société [P] et gestion.



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] administre un ensemble immobilier comprenant composé :

- d'un bâtiment A, en façade sur l'[Adresse 7], comprenant trois sous-sols (caves et

locaux techniques), un rez-de-chaussée (deux boutiques sur rue, entrée et hall, réception

gardien, locaux communs), et douze étages à usage d'habitation,

- d'un bâtiment B, en retrait du précédent, comprenant un rez-de-jardin et cinq étages à

usage d'habitation,

- de 'garages', dits bâtiment C, comprenant, selon l'acte modificatif de l'état descriptif de

division du 29 janvier 1997, au rez-de-chaussée un couloir (lot n° 635) et une aire de

circulation (lot n° 636), parties communes, quatre lots de copropriété (lots n° 637, 638, 639

et 640) et trois sous-sols d'emplacements de parking pour voitures.



A l'occasion de la modification du règlement de copropriété du 29 janvier 1997 la société Garage Universel a notamment échangé tous les lots désignés sous la mention 'aire' en contrepartie de la cession par le syndicat des copropriétaires du lot numéro 640 situé au rez-de-chaussée et correspondant à 'un local'.







La société Garage Universel a consenti à la société Patrick Pons Diffusion un bail commercial pour l'occupation à effet du 1er avril 1997 d'un hall d'exposition des motocycles et d'un atelier de réparations situés au rez-de-chaussée du bâtiment C le long de 'l'aire de circulation', partie commune, qui permet l'accès aux trois sous-sols d'emplacements de parking.



Selon le modificatif de l'état descriptif de division du 29 janvier 1997, le local commercial de la société Patrick Pons Diffusion est installé au rez-de-chaussée du bâtiment C dans les lots de copropriété n° 637, 638, 639 et 640 appartenant à la société Garage Universel et devenus la propriété de la SCI de la Pichardière.



Ces quatre lots sont qualifiés de 'local' dans l'état descriptif de division.



Par acte authentique du 31 juillet 1997, la société Garage Universel a donc vendu à la SCI de la Pichardière les lots occupés et exploités à usage commercial par la société Patrick Pons Diffusion.



Le syndicat des copropriétaires a pris l'initiative d'engager des procédures en raison de l'usage des parties communes qui en a été fait par la société Patrick Pons Diffusion dès 1997.



Par acte extrajudiciaire du 9 août 2013, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a assigné la SCI de la Pichardière et la société Patrick Pons Diffusion aux fins d'obtenir la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre la SCI de la Pichardière en sa qualité de bailleresse, et la société Patrick Pons Diffusion, preneuse, aux motifs d'une violation des stipulations du règlement de copropriété et d'une violation des dispositions de sécurité administratives et de la réglementation du travail.



Par jugement du 24 février 2017 le tribunal de grande instance de Paris a :



- déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5],

- rejeté toutes les demandes,

- dit qu'il sera fait masse des dépens qui seront partagés à hauteur d'un tiers par chacune des parties.



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 15 mars 2017.



La procédure devant la cour a été clôturée le 2 septembre 2020.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions en date du 27 août 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5], appelant, invite la cour à :

- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable sa demande principale,

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande principale,

sur la résiliation du bail commercial pour abus de jouissance, au visa des articles 9 de la loi du 10 juillet 1965 et 1166 du code civil,

- prononcer la résiliation du bail commercial du 1er avril 1997 et de ses renouvellements

successifs aux torts et griefs exclusifs de la société Patrick Pons Diffusion, en raison

de ses violations graves et continues des obligations précitées du règlement de copropriété, de ce bail commercial, des dispositions de l'ordonnance définitive du 7 mars 2003 ainsi que des 'exigences de sécurité administratives' qui s'imposaient à elle pour l'ouverture et l'exploitation d'un établissement recevant du public au rez-de-chaussée d'un immeuble d'habitation de 12 étages,

- lui donner acte que la société Patrick Pons Diffusion a libéré les lieux le 28 juillet 2015, après avoir fait reboucher le passage irrégulier qu'elle avait crée entre les immeubles du 224 (boutique Yamaha) et du [Adresse 2] (hall d'exposition et atelier de réparations) sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires,

sur la réparation des préjudices causés par les abus de jouissance, au visa des articles 9 de la loi du 10 juillet 1965 à l'égard de la SCI de la Pichardière, au visa de l'article 1382 du code civil à l'égard de la société Patrick Pons Diffusion,

- condamner in solidum la SCI de la Pichardière et la société Patrick Pons Diffusion au

paiement d'une somme de 100.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices qui lui ont été causés, ainsi qu' aux occupants de l'immeuble par des abus de jouissance qui ont perduré pendant de très nombreuses années, nonobstant des décisions de justice définitives et en raison de la carence délibérée, voire de la complicité passive

de la SCI de la Pichardière,

- les condamner en outre aux intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt à intervenir par application de l'article 1153-1 du code civil,

sur les appels incidents,

sur la demande reconventionnelle de la SCI de la Pichardière,

- déclarer la SCI de la Pichardière tant irrecevable que mal fondée en son appel incident,

- l'en débouter à toutes fins qu'il comporte,

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle de la SCI de la Pichardière en tant que dirigée à son encontre,

- l'infirmer en ce qu'il a rejeté sa demande fondée sur l'article 32-1 du code de procédure civile,

- dire que la demande reconventionnelle de la SCI de la Pichardière procède d'un abus du droit d'agir en justice,

- condamner la SCI de la Pichardière au paiement d'une somme de 5.000 € de dommages-intérêts en vertu de l'article 32-1 du code de procédure civile,

sur la demande reconventionnelle de la société Patrick Pons Diffusion,

- déclarer la société Patrick Pons Diffusion tant irrecevable que mal fondée en son appel

incident,

- l'en débouter à toutes fins qu'il comporte,

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle de la société Patrick Pons Diffusion en tant que dirigée contre lui,

- déclarer la société Patrick Pons Diffusion tant irrecevable, notamment par prescription en vertu de l'article 2222 alinéa 2 du code civil, que mal fondée en cette demande reconventionnelle,

- l'en débouter a toutes fins qu'elle comporte,

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande fondée sur l'article 32-1 du code de procédure civile,

- dire que la demande reconventionnelle de la société Patrick Pons Diffusion procède d'un abus du droit d'agir en justice,

- condamner la société Patrick Pons Diffusion au paiement d'une somme de 10.000 € de dommages-intérêts en vertu de l'article 32-1 du code de procédure civile,

sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,

- condamner in solidum la SCI de la Pichardière et la société Patrick Pons Diffusion aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront notamment les frais des instances en référé auxquelles la SCI de la Pichardière et la société Patrick Pons Diffusion ont été parties (ordonnances des 25 février 2005 et 27 février 2006), les honoraires de l'expert (11.444,78 €) et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 54.981,97 € par application de l'article 700 du même code ;



Vu les conclusions en date du 1er septembre 2020 au terme desquelles la société civile immobilière de la Pichardière, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1240 nouveau du code civil (ancien article 1382) et 32-1 du code de procédure civile), de

à titre principal,

- juger que l'action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] tendant à obtenir la résiliation du bail commercial conclu entre elle et la société Patrick Pons Diffusion est prescrite,

- juger que l'action de la société Patrick Pons Diffusion tendant à obtenir la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur est prescrite,

- réformer le jugement en ce qu'il a jugé que la demande du syndicat des copropriétaires était recevable,

- juger que la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] tendant à obtenir la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre elle et la société Patrick Pons Diffusion sur le fondement de la violation du règlement de copropriété est irrecevable,

- juger que la demande de la société Patrick Pons Diffusion tendant à obtenir la résiliation judiciaire du bail commercial sur le fondement du manquement à l'obligation de délivrance est irrecevable,

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- débouter la société Patrick Pons Diffusion de l'ensemble de ses demandes à son encontre

à titre subsidiaire,

- juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] fait une interprétation volontairement erronée du règlement de copropriété,

- juger que le bail commercial conclu entre elle et la société Patrick Pons Diffusion respecte le règlement de copropriété,

- juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie son préjudice ni dans son principe ni dans son quantum,

- juger qu'elle a respecté son obligation de délivrance,

- juger que les demandes indemnitaires de la société Patrick Pons Diffusion sont mal fondées,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat de l'ensemble de ses demandes,

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Patrick Pons Diffusion de l'ensemble de ses demandes,

- débouter la société Patrick Pons Diffusion de l'ensemble de ses demandes à son encontre,

à titre plus subsidiaire,

- juger qu'il appartenait à la société Patrick Pons Diffusion de mettre le local qu'elle exploite en conformité avec les normes législatives et réglementaires en vigueur spécifique à son activité,

- juger que la société Patrick Pons Diffusion a violé les dispositions du règlement de copropriété en occupant illégalement les parties communes de l'immeuble,

- juger que le syndicat des Copropriétaires s'est abusivement opposé aux projets de conformité

présentés par société Patrick Pons Diffusion,

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes à son encontre,

- condamner en tout état de cause la société Patrick Pons Diffusion à la garantir de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

- débouter la société Patrick Pons Diffusion de l'ensemble de ses demandes à son encontre

- condamner en tout état de cause le syndicat des copropriétaires à la garantir de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

en tout état de cause,

- réformer le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes,

- prononcer la résiliation du bail aux torts de la société Patrick Pons Diffusion, et juger à titre de dommages et intérêts que l'ensemble des sommes dont la société Patrick Pons Diffusion sollicite le remboursement lui resteront acquises,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10.000 € au titre d'une amende civile pour procédure abusive,

- condamner la société Patrick Pons Diffusion à lui verser la somme de 114.173 € du fait de la résiliation anticipée du contrat de bail commercial,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser les sommes de :


10.000 € au titre d'une amende civile pour procédure dilatoire,

50.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

46.755 € à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de revenus,

8.680 € à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de valeur des loyers commerciaux.


- condamner le syndicat des copropriétaires et la société Patrick Pons Diffusion aux dépens, ainsi qu'à lui payer, chacun, la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions en date du 2 septembre 2020 par lesquelles la société anonyme Patrick Pons Diffusion, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] et de la SCI de la Pichardière,

- réformer le jugement en ce qu'il a rejeté ses demandes,

au visa de l'article 122 du code de procédure civile,

- prononcer la prescription, depuis le 19 juin 2013, de l'action en résiliation du bail commercial engagée par le syndicat des copropriétaires tendant à voir résilier le bail commercial,

- prononcer la prescription de la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des

copropriétaires,

- déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires, faute de rapporter la

preuve d'une carence de la SCI de la Pichardière et du respect des dispositions du bail commercial relatives à sa résiliation,

au visa de l'article 1719 du code civil, en sa rédaction applicable à la cause et à l'égard de la SCI de la Pichardière,

- dire que la la SCI de la Pichardière a manqué à son obligation de délivrance, dès lors que les travaux visant à la mise en conformité des locaux loués avec des prescriptions de l'autorité administrative n'ont pas été autorisés par le syndicat des copropriétaires,

- prononcer, sur le fondement de l'article 1184 du code civil, la résiliation du bail commercial aux torts de la SCI de la Pichardière, à effet du 3 avril 2015, date de la signification des conclusions qui ont matérialisé cette demande,

- condamner la SCI de la Pichardière, en conséquence de la résiliation du bail commercial à effet du 3 avril 2015, au paiement d'une somme de 9.351,19 €, au titre du remboursement du dépôt de garantie, d'une somme de 55.807,72 € au titre des sommes indûment versées au titre des loyers et charges pour la période 3 avril 2015 /31 décembre 2015, d'une somme de 3.091,50 € au titre du prorata de la taxe foncière réglée pour 2015 correspondant à la période 3 avril 2015 /31 décembre 2015, ainsi qu'une somme de 2.913,72 € correspondant à l'avoir émis par la SCI de la Pichardière en janvier 2015, jamais déduit des appels de loyers et charges ultérieurs,

- condamner la SCI de la Pichardière au paiement de dommages et intérêts en conséquence de la résiliation judiciaire du bail à ses torts et, avant-dire droit et sur leur montant, désigner tel expert qu'il plaira avec mission de :


se faire communiquer par les parties susceptibles de les détenir, toutes les pièces et documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission,

chiffrer les dommages et intérêts qui lui susceptibles d'être dus par la SCI de la Pichardière, qui comprendront notamment le trouble de jouissance subi par le preneur en raison des frais de déménagement et de réinstallation de son fonds de commerce, la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur,


- dire que l'expert fera connaître, sans délai, son acceptation, qu'en cas de refus, il sera pourvu

à son remplacement,

- dire que l'expert devra déposer son rapport dans un délai de 4 mois qui commencera à courir à compter de la date à laquelle il sera avisé par le greffe de la consignation de la provision à valoir sur les frais d'expertise,

- dire que l'expertise se déroulera sous le contrôle du conseiller de la mise en état,

au visa de l'article 1147 du code civil, en sa rédaction applicable à la cause,

- condamner la SCI de la Pichardière au paiement d'une somme de 100.000 € à titre de

dommages-intérêts complémentaires et en considération du préjudice subi par elle en raison de l'absence d'une quelconque initiative prise par le bailleur pour respecter son obligation de délivrance et de la nécessité dans laquelle le locataire s'est trouvé de se substituer à lui,

au visa de l'article 1382 du code civil, en sa rédaction applicable à la cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 63.000 €,

correspondant au montant cumulé des astreintes qui ont dû être réglées par elle, ainsi qu'à l'indemnisation du préjudice moral subi à ce titre, en raison de la fraude commise par le syndicat des copropriétaires à l'occasion de l'échange de lots qui a eu lieu en janvier 1997, qui a été à l'origine de l'ordonnance de référé qui a prononcé une astreinte à son endroit vis-à-vis du syndicat des copropriétaires,

- condamner le syndicat des copropriétaires, solidairement avec la SCI de la Pichardière, au paiement des dommages-intérêts dont le montant sera déterminé après que l'expertise sollicitée ait abouti, en conséquence du caractère abusif des refus opposés aux demandes d'autorisation d'accomplissement de travaux nécessaires à la mise en conformité de ses locaux, qui ont été à l'origine de la situation qui l'a contrainte à devoir demander la résiliation judiciaire de son bail commercial,

- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme complémentaire de

100.000 € à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice financier et moral subi par elle résultant des refus répétés et abusifs de toutes les solutions présentées pour améliorer la situation dans l'intérêt commun des parties,

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- débouter la SCI de la Pichardière de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- subsidiairement, et s'il venait à être fait droit à la demande de la SCI de la Pichardière tendant au paiement de la somme de 114.173 €, réduire cette somme à concurrence de 21.353,62 € correspondant aux loyers et charges payés du 1er septembre au 31 décembre 2015, 

- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 60.000 € en

application de l'article 700 du code de procédure civile, et la SCI de la Pichardière au paiement d'une somme de 10.000 € sur le même fondement ;

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SCI de la Pichardière aux dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; 



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;





Sur la prescription



La société Patrick Pons diffusion et la SCI la Pichardière soutiennent que l'action engagée par le syndic est prescrite ;



La société Patrick Pons diffusion soutient qu'elle est, en tant que titulaire du bail commercial, fondée à faire échec à l'action oblique du syndicat en soulevant la prescription du droit qu'elle entend exercer, que la prescription quinquennale s'applique en vertu de la loi du 19 juin 2008, que le point de départ de la prescription est le jour où l'infraction au règlement de copropriété a été commise, peu importe la continuité de l'infraction ; en l'espèce, le stationnement des véhicules sur les parties communes et le raccordement de l'évacuation des gaz brûlés datent de 1997 ; la prescription aurait donc commencé à courir le 23 mai 1997 et l'action engagée par le syndicat des copropriétaires était prescrite au jour de délivrance de l'assignation ;



La SCI de la Pichardière soutient également que les faits reprochés datent de 1997, que la question de la conformité des locaux a été abordée lors de l'ordonnance de référé du 27 février 2006 et que l'action était donc prescrite au moment où elle a été engagée ;



L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;



Les premiers juges ont exactement relevé que, s'agissant du point de départ du stationnement de motos dans le couloir d'accès au parking de l'immeuble, il résulte des nombreux constats produits aux débats et réalisés entre le 6 décembre 2005 et le 23 mars 2013 que les conditions de l'occupation étaient chaque fois différentes, chacune étant de nature à faire courir une nouvelle prescription ; 



S'agissant des autres désordres, le point de départ de la prescription est la date à laquelle la cause de ceux-ci a été révélée ;



La date retenue doit être celle du rapport d'expertise judiciaire, déposé le 3 février 2010, comme l'a dit le tribunal ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a dit que l'action du syndicat des copropriétaires est recevable ;





Sur la résiliation du bail commercial



Le syndicat des copropriétaires demande la résiliation du bail commercial par la voie de l'action oblique de l'article 1166 du code civil alors applicable, au motif que les désordres rappelés ci-dessus constituent des violations du règlement de copropriété ;



La SCI de la Pichardière demande également la résiliation du bail au motif que la société Patrick Pons diffusion y a mis fin de manière anticipée le 28 juillet 2015, sans donner de congé au bailleur, alors que la période triennale n'était pas expirée et en cessant de régler ses loyers ;



La société Patrick Pons diffusion répond à la demande du syndicat des copropriétaires que les conditions de l'action oblique ne sont pas réunies en l'absence de preuve de la carence de la société et de l'absence de respect de ses obligations ; elle fait valoir que le syndicat est à l'origine du stationnement des véhicules sur les parties communes, que ce dernier s'est opposé sans raison légitime aux solutions proposées pour régler le problème de stationnement, qu'il ne rapporte pas la preuve que la non conformité des locaux était d'une gravité justifiant la résiliation du bail ;



La société Patrick Pons diffusion répond à la demande de la SCI de la Pichardière qu'en raison des blocages de celle-ci et du syndicat des copropriétaires, aucune amélioration ne pouvait être apportée, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance des locaux conforme à l'usage auquel ils sont destinés, que le bail doit donc être résilié aux torts du bailleur ;



L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

 1° De délivrer au preneur la chose louée (') 

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;



En l'espèce, le rapport d'expertise du 3 février 2010 expose que la construction d'une boutique donnant accès à un parking est une situation particulière, que des travaux sont nécessaires à la réfection des lieux, qu'un projet de mise en conformité a été élaboré par la société mais n'a pu être mis en oeuvre en raison d'un avis défavorable du syndicat des copropriétaires, que la société Patrick Pons diffusion doit établir une gestion rigoureuse des motos stationnées sur une voie de circulation, qu'elle doit faire vérifier par un bureau d'études techniques la ventilation haute du parking pour l'évacuation des gaz brûlés ;



Le rapport expose également que le syndicat des copropriétaires, en émettant un refus sur le dossier présenté par cette société, a créé une situation de blocage, alors qu'au prix de quelques adaptations mineures, le dossier aurait pu être présenté à la préfecture de police pour une mise en conformité ; il mentionne que le projet a été également rejeté par l'architecte de la copropriété, alors que les voies de circulation automobiles n'étaient pas modifiées, qu'il était assorti d'un avis de l'Apave et qu'il avait un impact quasi nul sur le jardin de l'immeuble ;



Les premiers juges ont exactement relevé qu'il en résulte que le niveau des désordres, qui tient essentiellement au stationnement sauvage de certaines motos, n'est pas d'une gravité telle qu'il justifie une résiliation du bail commercial au bénéfice du syndicat des copropriétaires ;



Il en résulte également que les circonstances exposées dans le rapport, qui faisaient obstacle à la poursuite de l'exploitation, étaient de nature à justifier la cessation anticipée du bail, ce qui a été fait par la société après des sommations interpellatives des 23 et 26 décembre 2015 et une sommation du 22 juillet 2015 demandant au bailleur d'être présent pour faire un état des lieux et reprendre les clés du local ; en effet, la SCI de la Pichardière ne peut se retrancher derrière le refus de l'assemblée générale des copropriétaires pour ne pas délivrer à son locataire un local conforme à sa destination commerciale ; si le bail stipule que le preneur fait son affaire personnelle des autorisations nécessaires à l'exercice de son activité, seul le bailleur, propriétaire, pouvait obtenir l'autorisation du syndicat des copropriétaires ;



Par ailleurs le syndicat des copropriétaires sollicite la résiliation du bail aux torts de la société Patrick Pons diffusion au motif de la création, l'aménagement et l'exploitation d'un établissement recevant du public E.R.P. au rez-de-chaussée du bâtiment C sur 18 emplacements de parking sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires (article 25 b de la loi du 10 juillet 1965) et sans l'autorisation de l'administration, en violation des exigences de sécurité administratives dont le respect est imposé par l'article 22 du bail commercial ;



En réalité, il n'ya pas d'infraction au règlement de copropriété s'agissant de l'activité exercée par la société Patrick Pons Diffusion ;



Il convient de rappeler que les locaux loués par la société Patrick Pons Diffusion situés à gauche de la voie d'accès aux parkings se sont vus attribués les numéros de lots 637 à 639 issus de la subdivision du lot n°429, ainsi que le n°640 issu des parties communes ; selon l'état descriptif de division, ces lots sont désignés comme 'local' au rez-de-chaussée ; il n'y a aucune référence à un éventuel usage de parking ou de box ; les locaux étaient loués à usage d'atelier depuis 1969 ; le bail du 1er avril 1997, annulant et remplaçant les précédents, a été consenti à destination de 'négoce et réparation de cycles et motocycles, vente de pièces détachées, accessoires et toutes activités connexes';



Le règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 2], établi en 1969, prévoit que le bâtiment C de l'immeuble comprend 'au rez-de-chaussée : un garage avec station-service, atelier mécanique et bureaux' ;



Selon l'article 8 du règlement de copropriété, les lots du bâtiment C situés respectivement au rez-de-chaussée et premier sous-sol pourront être utilisés pour l'exploitation commerciale d'un garage (')', ce qui a été le cas depuis 1969 sans discontinuer ;



L'article 9 du même règlement stipule que :

'Les boutiques et les locaux commerciaux pourront être utilisés pour l'exercice de n'importe quel commerce ou industrie, à la condition que l'activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l'immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagés';

Il est donc établi sans ambiguïté que les lots du bâtiment C ont une destination commerciale ; aucune restriction n'est apportée à la destination des lots du bâtiment C, le règlement de copropriété se bornant à prévoir qu'ils pourront ' et non devront ' être utilisés pour l'exploitation commerciale d'un garage ; l'article 9 précité du règlement de copropriété fait quant à lui expressément référence aux 'boutiques et les locaux commerciaux' qui n'existent dans aucun autre bâtiment de la copropriété que le bâtiment C ; contrairement à ce que soutient le syndicat, le local commercial n'est pas réservé à l'exploitation d'un parking ; l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour l'exploitation par la société Patrick Pons Diffusion de son activité de négoce et réparation de cycles et motocycles, vente de pièces détachées, accessoires et toutes activités connexes n'était pas nécessaire ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires et la SCI de la Pichardière de leurs demandes respectives de résiliation du bail ;



Sur les demandes de dommages-intérêts




Sur les demandes du syndicat des copropriétaires 




Le syndicat des copropriétaires demande une somme de 100.000 € à la SCI de la Pichardière et à la société Patrick Pons diffusion pour des abus de jouissance tenant au stationnement illicite de motocyclettes et scooters, à un raccordement illicite pour l'évacuation de gaz et à l'absence de conformité du local commercial ;



Comme l'a dit le tribunal, il résulte de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat doit permettre la jouissance des locaux dans des conditions normales sans porter atteinte aux droits des occupants ; or, l'assemblée générale des copropriétaires du 12 juin 2008 a refusé le projet de mise en conformité alors même qu'il n'avait aucun impact sur les voies de circulation ni sur le jardin de l'immeuble ;



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires du syndicat ;




Sur les demandes de la SCI de la Pichardière




La SCI de la Pichardière demande à la société Patrick Pons Diffusion une somme de 114.173 € à titre de dommages-intérêts correspondant au montant des loyers qui n'ont pas été perçus entre le départ du locataire et la fin du bail ;



Cependant, ainsi qu'il a été rappelé ci-dessus, la SCI a manqué à son obligation de délivrance des locaux conformément à leur destination commerciale ; cette situation exceptionnelle était de nature à justifier une cessation anticipée de la relation contractuelle ;




Sur les demandes de la société Patrick Pons Diffusion




La société Patrick Pons diffusion demande la désignation d'un expert pour évaluer son préjudice économique et la condamnation de la SCI de la Pichardière à un montant de 100.000 € à titre de dommages-intérêts complémentaires en considération du préjudice complémentaire subi par la société en raison de l'absence d'une quelconque initiative prise par le bailleur pour respecter son obligation de délivrance ;



Cependant, la société Patrick Pons Diffusion a contribué au blocage de la situation en imposant le stationnement de motos sur les voies et parties communes, ainsi qu'il est démontré par les multiples constats d'huissier produits par le syndicat des copropriétaires ; elle a ainsi contribué à son propre dommage en laissant perdurer une situation inacceptable pour la copropriété ;



Pour les mêmes motifs, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société Patrick Pons Diffusion de ses demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 100.000 € de dommages-intérêts et à lui payer la somme de 63.000 € correspondant au montant cumulé des astreintes ;



De même, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société Patrick Pons Diffusion de sa demande de résiliation du bail commercial aux torts de la SCI de la Pichardière ;



La société Patrick Pons Diffusion sollicite encore, sur le fondement de l'article 1240 du code civil (ancien article 1382) la condamnation du syndicat des copropriétaires à l'indemniser de son préjudice moral subi en raison de la fraude commise par le syndicat à l'occasion de l'échange des lots qui a eu lieu en janvier 1997 ; elle soutient que la transformation de parties privatives, qui lui avaient été louées, en parties communes, sans son consentement préalable a entraîné l'impossibilité pour ses clients de continuer à garer leurs véhicules sur des parties auparavant privatives ; elle fait valoir que cette fraude est à l'origine des ordonnances qui ont prononcé des astreintes à hauteur de 63.000 € ;



L'assemblée générale des copropriétaires du 20 janvier 1997 a approuvé à l'unanimité la création du syndicat secondaire du bâtiment C, la création et la transformation des lots de copropriété et la nouvelle répartition des charges propres au syndicat secondaire du bâtiment C ; en réalité, ces modifications se sont faites au su et avec l'accord de la société Patrick Pons Diffusion ; 



En effet, aux termes du nouveau bail commercial que cette dernière a signé à effet du 1er avril 1997 en parfaite connaissance de cause avec son bailleur d'origine, la société Garage Universel, il est expressément stipulé :



'Article 2 ' Désignation

Le preneur déclare bien connaître les biens immobiliers, objet des présentes, pour les avoir visités sans qu'il soit nécessaire d'en donner une plus ample désignation, tels qu'ils existent, s'étendent, se poursuivent et comportent.

Il est précisé que toute différence entre les cotes et surfaces mentionnées au présent bail ou résultant du plan éventuellement annexé et les dimensions réelles des lieux, ne saurait justifier une réduction ou augmentation de loyer, les parties se référant à la consistance des lieux tels qu'ils existent.

'

Article 22 ' Clause résolutoire



Le preneur était locataire dans l'immeuble 226, [Adresse 7] de différents locaux ou zone de stationnement. Le réaménagement des différents sous-sols a amené le preneur et le bailleur à réorganiser les locaux. Ce nouveau bail annule et remplace tous les baux antérieurement consentis, le Preneur ne pouvant prétendre être locataire d'autres locaux que celui du rez de chaussée désigné au plan annexé.

'

Le Preneur devra se conformer aux exigences de sécurité administratives.

Le Preneur devra veiller à ne jamais stationner sur les aires de circulation et devra faire respecter "cette interdiction à sa clientèle ou à ses fournisseurs.

Le Preneur est parfaitement informé que le rez de chaussée de cet immeuble est le seul accès à 180 parkings et qu'il doit en permanence avoir le souci de ne pas gêner leur utilisation' ;



La lettre d'offre de vente de la S.A.R.L. Garage Universel, produite au cours de l'expertise

judiciaire par la société Patrick Pons Diffusion, confirme que cette dernière a bien négocié et conclu avec son copropriétaire un nouveau bail annulant les précédents, étant précisé qu'il ressort du rapport d'expertise qu'initialement, la société Garage Universel avait souhaité le départ de son locataire (page 21 du rapport d'expertise) ; la société Patrick Pons Diffusion ne saurait donc valablement reproché au syndicat une quelconque fraude ; le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande de ce chef ;





Sur les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes respectives de dommages-intérêts pour procédure abusive formulées par le syndicat des copropriétaires et la SCI e la Pichardière ; 





Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et le rejet de l'application qui y a été fait des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ;



Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement ;



Y ajoutant,



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Rejette toute autre demande.