Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 6 novembre 2020

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



Cour d'appel de Paris



Pôle 4 - chambre 1



Arrêt du 06 novembre 2020



Saisine sur renvoi après cassation 



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : RG20/02412-Portalis 35L7-V-B7E-CBM67



Décision déférée à la cour : arrêt du 16 janvier 2020 - Cour de cassation - pourvoi n° 18-24.783 



Demanderesse à la saisine 

 

SAS IRE 

agissant poursuites et diligences de son président domicilié en cette qualité audit siège



[Adresse 6]

[Localité 4]



Représentée par Me Jean-Philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053

Ayant pour avocat plaidant la SELARL Joffe & associés représentée par Me Samir KHAWAJA avocat au barreau de Paris, toque : L108



Défendeurs à la saisine



Monsieur [V] [F]

[Adresse 3] 

[Localité 2]



Madame [E] [G] épouse [F]

[Adresse 3] 

[Localité 2]



Représentés par Me Pierre-François OZANNE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0506



Monsieur [X] [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Madame [L] [G] épouse [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentés par Me Elzéar de SABRAN-PONTEVÈS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0370



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue le 1er octobre 2020, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Claude CRETON, président

Mme Corinne JACQUEMIN, conseillère 

Mme Anne DU BESSET, conseillère 



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par, M. Claude CRETON, président, dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER



 Arrêt :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Claude Creton, président, et par Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.

 

***



Par actes du 30 juillet 2010, la société IRE a consenti deux promesses unilatérales de vente sur deux lots constituant le premier étage d'un immeuble lui appartenant, l'une à M. [F] et Mme [G], l'autre à M. et Mme [S], sous la condition suspensive de la réalisation par la société IRE de travaux de clos et de couvert des deux logements.



Soutenant qu'elle avait été victime d'un dol, la société IRE a refusé de signer les actes de vente et a assigné les acquéreurs en nullité de ces promesses. Ceux-ci ont formé une demande reconventionnelle en exécution forcée et en paiement de dommages-intérêts. 



Par jugement du 13 mai 2014, le tribunal de grande instance de Créteil a :

- rejeté les demandes en nullité des promesses de vente ;

- déclaré la société IRE responsable de la non-signature des actes de vente ;

- ordonné l'exécution forcée des ventes ;

- condamné la société IRE à payer aux acquéreurs des dommages-intérêts au titre du préjudice matériel causé par le retard dans la réalisation de la vente et pour procédure abusive ;

- rejeté le surplus des demandes d'indemnisation.



Par arrêt du 17 décembre 2015, la cour d'appel, statuant sur l'appel interjeté par la société IRE, a confirmé le jugement en ce qu'il rejette les demandes de nullité des promesses de vente et, avant dire droit sur les demandes en exécution forcée des ventes, a invité les parties à conclure sur les modalités de la levée de l'option par les bénéficiaires au regard des dispositions contractuelles figurant au paragraphe 'réalisation', et sursis à statuer sur les autres demandes. Elle a en outre proposé une mesure de médiation. 



Les 6, 13 et 15 octobre 2016, les parties ont signé un accord aux termes duquel la société IRE s'est engagée à :

- vendre à M. [F] et Mme [G] les lots objet de la promesse au prix de 135 000 euros et à leur payer la somme de 135 100 euros à titre d'indemnité transactionnelle ;

- vendre à M. et Mme [S] les lots objet de la promesse au prix de 154 900 euros et à leur payer la somme de 60 000 euros à titre d'indemnité transactionnelle.



Ces engagements ont été souscrits sous la condition suspensive du non-exercice du droit de préemption urbain de la commune de [Localité 7], ce droit devant être à nouveau purgé en application de l'article L. 213-8, alinéa 2, du code de l'urbanisme dès lors que le propriétaire n'avait pas réalisé la vente de son bien dans le délai de trois ans à compter de la renonciation de la commune à exercer son droit de préemption. Il était stipulé que pour le cas où cette condition suspensive ne serait pas réalisée, l'accord serait caduc.



Suite à la délivrance à la commune de [Localité 7] des déclarations d'intention d'aliéner, celle-ci a notifié le 27 décembre 2016 à la société IRE sa décision d'exercer son droit de préemption sur les biens.



La commune a été appelée en intervention forcée.



La société IRE a alors conclu à la caducité des promesses de vente au motif que les bénéficiaires n'auraient pas valablement levé l'option et, subsidiairement, que les demandes d'exécution forcée des ventes étaient devenues sans objet à la suite de la préemption des biens par la commune. Elle a en outre conclu au rejet des demandes de dommages-intérêts. 





M. [F], Mme [G], M. et Mme [S] ont soutenu que la levée de l'option ayant eu lieu le 12 août 2011, les ventes étaient devenues parfaites et en ont demandé l'exécution forcée dès lors que la déclaration d'intention d'aliéner et la décision de préemption de la commune leurs étaient inopposables et que toute vente intervenue ou à intervenir au profit de cette commune était nulle ou, en tout état de cause, leur était inopposable. 



Ils ont en outre maintenu leurs demandes de dommages-intérêts et, pour le cas où la demande de réalisation forcée des ventes ne serait pas accueillie, ont sollicité la condamnation de la société IRE à leur payer la somme de 15 881,75 euros correspondant au coût des travaux de création d'une verrière qu'ils ont intégralement financé.



Par arrêt du 28 septembre 2018, la cour d'appel :

- s'est déclarée incompétente pour juger de la régularité de la préemption exercée par la commune de Vincennes et renvoyé les parties à mieux se pourvoir ;

- a dit sans objet les demandes d'exécution forcée des deux promesses unilatérales de vente du 30 juillet 2010 ;

- rejeté les autres demandes.



Sur pourvoi de M. [F], Mme [G], et de M. et Mme [S], la Cour de cassation, par arrêt du 16 janvier 2020 (pourvoi n° 18-24.783), a cassé cet arrêt, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. [F], Mme [G], M. et Mme [S] en paiement de frais et dommages-intérêts autres que le remboursement du coût des travaux de création d'une verrière. Elle reproche à la cour d'appel d'avoir privé sa décision de base légale pour n'avoir pas recherché, comme il lui était demandé, si le refus de la société IRE de signer les actes authentiques de vente ne constituait pas une faute contractuelle à l'origine des divers préjudices invoqués. 



Devant la cour de renvoi, M. et Mme [F] et M. et Mme [S] font valoir que le dol qui avait conduit la société IRE à refuser de signer les actes de vente ayant été écarté par un arrêt irrévocable, ce refus apparaît fautif et justifie sa condamnation à les indemniser des préjudices qu'ils ont subis.



M. et Mme [F] évaluent comme suit ces préjudices :

- loyers réglés du 29 août 2011, date prévue pour la signature de l'acte de vente, jusqu'au 27 décembre 2016, date de la décision de la commune d'exercer son droit de préemption : 91 790 euros ;

- frais d'agence engagés en vue de la location d'un logement plus grand à la naissance de leur deuxième enfant : 2 368,08 euros ;

- frais de notaire :1 396,93 euros ;

- perte de leur droit acquis d'acheter leur bien immobilier à moins de 60 % de sa valeur vénale : 214 900 euros ;

- préjudice moral : 50 000 euros.



Ils réclament en outre la condamnation de la société IRE à leur payer la somme de 20 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



M. et Mme [S] évaluent comme suit leurs préjudices :

- impossibilité d'acquérir le bien aux conditions prévues par la promesse de vente : 289 800 euros ;

- loyers réglés du fait du refus de la société IRE de conclure la vente : 88 098,76 euros ;

- frais de parking exposés du fait du refus de la société IRE de conclure la vente : 3 829,79 euros ;

- perte de primes causée par la clôture de leur plan épargne logement : 1 284,35 euros ;

- préjudice moral : 50 000 euros.

Ils réclament en outre la condamnation de la société IRE à leur payer la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour conclure au rejet des demandes de M. et Mme [F] et de M. et Mme [S], la société IRE fait valoir que ceux-ci n'ont pas valablement levé l'option d'achat que leur accordait les promesses de vente, celles-ci ne prévoyant aucune modalité pour la levée de l'option qui ne pouvait par conséquent avoir lieu que par la signature de l'acte authentique avec paiement du prix et des frais par chèque de banque avant le 30 août 2011 à 16 heures. Elle explique que les bénéficiaires ne leur ont adressé cette sommation que le 14 septembre 2011 et qu'ainsi, en l'absence de levée de l'option dans le délai prévu, les promesses sont devenues caduques, ce qui justifie qu'elle n'ait pas signé les actes de vente. Elle ajoute qu'alors même qu'il serait admis que les bénéficiaires ont manifesté leur intention de lever l'option dans le délai contractuel, la levée de l'option n'a pas été faite régulièrement en l'absence de remise à son notaire d'un chèque d'un montant égale au prix de vente augmenté des frais.



SUR CE,



Attendu qu'à la suite de la prorogation au 31 août 2011de la date de validité des promesses de vente, un rendez-vous a été fixé au 29 août à 14 heures en vue de la signature des actes de vente ; que les parties se sont présentées ce jour devant le notaire qui a dressé un procès-verbal de difficultés rappelant que la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire rectificatif était levée et que les fonds nécessaires à l'acquisition (prix + frais) avaient été versés sur le compte du notaire mais qu' 'à la demande de sa cliente, VENDEUR, la société IRE, Maître [M] a annulé le rendez-vous sans donner de motifs' ; que M. et Mme [F] et M. et Mme [S] ont ensuite été assignés en annulation des promesses sur le fondement du dol ; qu'à la suite des sommations délivrées par M. et Mme [F] et M. et Mme [S] à la société IRE de se présenter le 19 septembre 2011 en l'étude du notaire pour signer les actes de vente, un nouveau procès-verbal de difficulté a été dressé par le notaire qui a constaté que la société IRE 'refuse de signer l'acte de vente au motif que le tribunal de grande instance de Créteil est saisi d'une procédure judiciaire concernant les acquéreurs et les biens et droits immobiliers objets de la promesse de vente en date du 30 juillet 2010" ;



Attendu qu'il résulte de ces éléments que les actes de vente n'ont pas été signés par la seule faute de la société IRE qui a justifié ce refus par l'action en nullité des promesses de vente qu'elle a fondée sur un dol ; que l'existence de ce dol ayant été écartée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée, le refus opposé par la société IRE à la signature des actes de vente n'était donc pas justifié ; que M. et Mme [F] et M. et Mme [S] sont dès lors fondés à obtenir de la société IRE l'indemnisation des préjudices qu'ils ont subis et qu'il convient d'évaluer comme suit :



- Préjudices subis par M. et Mme [F] 



* loyers réglés du 29 août 2011, date prévue pour la signature de l'acte de vente, jusqu'au 27 décembre 2016, date de la décision de la commune d'exercer son droit de préemption :



Attendu qu'à la suite du refus de la société IRE de signer l'acte de vente, M. et Mme [F] ont été contraints de poursuivre la location de leur logement et de régler les loyers dus ; que le préjudice qui en résulte est constitué non par la somme des loyers d'un montant de 122 343 euros réglés pendant cette période mais par les seules conséquences patrimoniales de cette situation qui les a contraints de poursuivre la location d'un logement au lieu de réaliser un investissement immobilier  ; que ce préjudice doit être évalué à un montant correspondant à 20 % de ces loyers, soit 24 468,60 euros ;



* frais d'agence engagés en vue de la location d'un logement plus grand à la naissance de leur deuxième enfant : 



Attendu que l'engagement de ces frais constitue un préjudice qu'il n'auraient pas dû supporter s'ils avaient pu habiter l'appartement objet de la promesse de vente ; qu'il convient de faire droit à cette demande d'un montant de 2 368,08 euros ;



* frais de notaire :



Attendu que les frais de notaire d'un montant de 1 396,93 euros ont été engagés en pure perte en vue de la vente ; qu'il y a donc lieu de faire droit à cette demande ;



* perte de leur droit acquis d'acheter leur bien immobilier à moins de 60 % de sa valeur vénale : 



Attendu que la faute commise par la société IRE pour avoir refusé de signer l'acte de vente malgré les engagements qu'elle avait souscrits, n'est pas la cause du préjudice consistant dans la perte de chance de réaliser l'avantage espéré lors de la conclusion du contrat ; qu'il convient en conséquence de rejeter ce chef de la demande ; 

 

* préjudice moral :



Attendu que le refus fautif de signer l'acte de vente a causé un préjudice moral à M. et Mme [F] qui n'ont pu réaliser leur projet immobilier ; que ce préjudice doit être évalué à la somme de 10 000 euros ; 



Attendu que les préjudices subis s'élèvent à un montant total de 35 865,53 euros, somme à laquelle il convient de condamner la société IRE ;



Attendu que l'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol ; qu'en l'espèce, M. et Mme [F] ne rapportent pas la preuve d'une telle faute et seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages-intérêts ; 



- Préjudices subis par M. et Mme [S]



* impossibilité d'acquérir le bien aux conditions prévues par la promesse de vente : 



Attendu que la faute commise par la société IRE pour avoir refusé de signer l'acte de vente malgré les engagements qu'elle avait souscrits, n'est pas la cause du préjudice consistant dans la perte de chance de réaliser l'avantage espéré lors de la conclusion du contrat ; qu'il convient en conséquence de rejeter ce chef de la demande ; 

 

* loyers réglés du fait du refus de la société IRE de conclure la vente : 



Attendu qu'à la suite du refus de la société IRE de signer l'acte de vente, M. et Mme [S] ont été contraints de poursuivre la location de leur logement et de régler les loyers d'un montant total de 88 098,76 euros retenu par M. et Mme [S] pour la période du 29 août 2011 au 27 décembre 2016 après déduction des loyers correspondant à la période nécessaire pour réaliser les aménagements intérieurs de l'appartement ; que leur préjudice est constitué non par la somme des loyers réglés pendant cette période mais par les seules conséquences patrimoniales de cette situation qui les a contraints de poursuivre la location d'un logement au lieu de réaliser un investissement immobilier ; que ce préjudice doit être évalué à un montant correspondant à 20 % de ces loyers, soit 17 619,52 euros ;



* frais de parking exposés du fait du refus de la société IRE de conclure la vente : 3 829,79 euros ;



* perte de primes causée par la clôture de leur plan épargne logement : 1 284,35 euros ;



* préjudice moral : 



Attendu que le refus fautif de signer l'acte de vente a causé un préjudice moral à M. et Mme [S] qui n'ont pu réaliser leur projet immobilier ; que ce préjudice doit être évalué à la somme de 10 000 euros ; 



Attendu que la société IRE doit en conséquence être condamnée à payer à M. et Mme [S] la somme de 32 733,66 euros ;



PAR CES MOTIFS 



Statuant publiquement, 



Infirme le jugement en ce qu'il condamne la société IRE à payer à M. et Mme [F] la somme de 46 848,21 euros en réparation de leur préjudice matériel et la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et en ce qui'il condamne la société IRE à payer à M. et Mme [S] la somme de 41 735,40 euros en réparation de leur préjudice matériel ;



Statuant à nouveau,



Condamne la société IRE à payer à M. et Mme [F] la somme de 35 865,53 euros à titre de dommages-intérêts ;



Condamne la société IRE à payer à M. et Mme [S] la somme de 32 733,66 euros à titre de dommages-intérêts ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile condamne la société IRE à payer à M. et Mme [F] la somme de 5 000 euros et à M. et Mme [S] la somme de 5 000 euros ;



La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Elzéar de Sabrab-Pontevès conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Le greffier, 

Le président,