Cour d'Appel · 3ème CH Spéciale — 29 octobre 2020

PS/CD



Numéro 20/02945





COUR D'APPEL DE PAU 

 EXPROPRIATIONS

 





ARRÊT DU 29/10/2020 







 Dossier : N° RG 19/01595 - 

N° Portalis DBVV-V-B7D-HH65 





Nature affaire :



Demande de fixation de l'indemnité d'expropriation















Affaire :



[V] [G],



[T] [Y]





C/



COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION 

PAYS BASQUE









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 29 Octobre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 10 Septembre 2020, devant :





Monsieur SERNY, Conseiller faisant fonction de Président



Madame ROSA-SCHALL, Conseiller



Madame CARIOU, Conseiller





qui en ont délibéré conformément à la loi.



En présence de Madame [E], Commissaire du Gouvernement, représentant le Directeur départemental des Finances Publiques des Pyrénées-Atlantiques.



Assistés de Madame DEBON, faisant fonction de Greffière.







dans l'affaire opposant :





APPELANTS :





Monsieur [V] [G]

[Adresse 5]

[Localité 3]



Madame [T] [Y]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]



(bénéficient d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/05263 du 13/09/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)



assistés de Maître MANDILE, avocat au barreau de BAYONNE













INTIMÉE :





COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION PAYS BASQUE

[Adresse 1]

[Localité 3]





Représentée par la SELARL CABINET ETCHE AVOCATS, avocats au barreau de BAYONNE















sur appel de la décision 

en date du 29 MARS 2019

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU, JUGE DE L'EXPROPRIATION DES PYRENEES-ATLANTIQUES

Vu l'acte d'appel initial du 13 mai 2019 ayant donné lieu à l'attribution du présent numéro de rôle,



Vu le jugement dont appel rendu par le 29 mars 2019 par le juge de l'expropriation des Pyrénées-Atlantiques qui pour la perte de la parcelle cadastrées sur la commune de [Localité 7] section AO n° [Cadastre 2] d'une superficie de 415 m² a fixé les indemnités revenant aux consorts [G] - [Y] à 79 680 euros pour l'indemnité principale et à 8 968 euros pour les indemnités accessoires ;



Vu le mémoire des consorts [G] - [Y] reçu au greffe le 10 février 2020, notifié le même jour aux autres parties, par lequel cette partie expropriée entendent porter l'indemnité principale à 150 000 euros et l'indemnité de remploi à 16 050 euros, et par lequel elle réclame également paiement de 3 000 euros en compensation de frais irrépétibles exposés en appel ;



Vu le dernier mémoire de la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DU PAYS BASQUE ci-après CAPB reçu au greffe le 12 mars 2020, notifié le lendemain aux parties qui poursuit la confirmation du jugement en formant une demande reconventionnelle de 2 000 euros en compensation de frais irrépétibles ;



Vu le mémoire du Commissaire du Gouvernement reçu au greffe le 19 novembre 2019, notifié aux parties adverses le 19 novembre 2019, qui poursuit également la confirmation du jugement ;



Vu le jugement rendu le 31 janvier 2020 par le juge de l'expropriation qui a rejeté la demande d'expulsion de la COMMUNAUTE D'AGGLOMORATATION, en relevant que si elle avait régulièrement consigné et si elle avait fait une offre de relogement, elle ne rapportait pas la preuve par la remise de l'accusé de réception que l'adresse d'envoi de l'offre restait la bonne.



Vu la demande de la partie expropriante, portée sur la feuille d'audience, qui tend à faire écarter des débats les pièces numérotées 31 à 39 communiquées par la partie expropriée à la veille de l'audience.



La représentante de l'administration des Domaines, Commissaire du Gouvernement entendue dans ses observations.



Le rapport ayant été fait oralement à l'audience.





MOTIFS



A l'audience du 10 septembre 2020, la partie expropriée, expressément interrogée sur ce point, a précisé son adresse actuelle où elle a aménagé après avoir accepté une offre de relogement.



L'autorité expropriante est fondée à demander que soient écartées des débats les pièces 31 et 39 communiquées à la veille de l'audience en un temps incompatible avec le respect du contradictoire, même sous le régime d'une procédure orale. La DUP remonte au 25 juillet 2017 et les arrêtés de cessibilité ont été pris le 06 octobre 2017. L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 25 octobre 2017.



Le bien exproprié cadastré AO [Cadastre 2] pour une superficie de 415 m² se situe en zone Uab ; cette zone est constructible. La volonté de la commune et de la communauté de communes est de procéder à la réhabilitation du secteur.



La date de référence à prendre en considération est celle du 08 février 2016 qui est celle de la notification aux parties expropriées de l'avis d'ouverture de l'enquête publique ayant précédé la DUP du 25 juillet 2017. A cette date de référence, l'immeuble n'était pas déclaré comme immeuble d'habitation et c'est seulement postérieurement que les expropriés ont déclaré y habiter, ce qui a déclenché la perception des impôts locaux correspondants. Cependant, lors du transport sur les lieux, l'absence de raccordement au réseau électrique suffisait à démontrer que l'habitation, pour être matériellement inachevée et ne pas disposer de tous les équipements, ne pouvait pas correspondre à la l'occupation d'un immeuble salubre au sens de la loi ; l'aménagement des locaux est concomitant de la concrétisation de la procédure d'expropriation ; l'immeuble n'était donc pas habitable à la date de référence.



Dans ce contexte, c'est par des motifs pertinents que le premier juge a estimé que le bien devait s'analyser en un terrain à bâtir encombré situé dans un secteur déprimé, vétuste, anciennement industriel, exposés aux nuisances de la ligne ferroviaire qui lui est limitrophe. Il n'est pas raccordé à tous les réseaux et ne remplit pas les conditions d'une reconnaissance administrative de salubrité indispensables à la reconnaissance de son habitabilité a sens de la loi ; cette inhabitabilité juridique conduit donc à la qualifier nécessairement de terrain encombré ; il s'agit d'un immeuble dont les travaux ont été entamés sans jamais être achevés jusqu'à la délivrance d'un document administratif constatant sa conformité, notamment sanitaire ; dans ces conditions, l'existence d'un permis de conduire ancien non suivi d'une conformité déclarée n'est pas de nature à faire du bien un immeuble d'habitation puisque les travaux de construction aux fins d'habitation n'ont pas été menés à terme, peu important que le permis soit périmé ou non, ce dont la cour n'est pas juge, et peu important que ce qui a pu être réalisé, puisse ne méconnaître aucune des règles d'urbanisme.



La partie expropriée ne peut pas se prévaloir du fait qu'elle est assujettie à la taxe d'habitation et la taxe foncière, impôts locaux purement déclaratifs parce que leur encaissement ne vaut pas reconnaissance de l'habitabilité par l'ordonnateur ; elle ne peut pas davantage soutenir que l'évaluation fiscale faite d'office puisse refléter la valeur du bien et elle ne justifie pas de ce que la véritable valeur après taxation d'office ait donné lieu à la procédure contradictoire nécessaire ; la CAPB lui reproche de s'être dérobé à cette réévaluation contradictoire sans justifier du paiement de la taxation d'office ; la juridiction de l'expropriation n'a pas à vérifier mais elle constate que n'est nullement rapportée à l'encontre de la CAPB l'intention dolosive qui lui est prêtée depuis le début de la procédure.



En conclusion, même si elle habite de fait l'immeuble malgré ses carences, la partie expropriée ne peut pas le faire déclarer comme un bien constituant une habitation au sens du code de l'expropriation.



Pour arrêter l'évaluation qu'il a retenue, le premier juge a retenu des termes de comparaison qui font ressortir un prix médian de 178,53 m² ; la fixation de l'indemnité sur la base de 192 m² est intervenue par prise en considération des prix de vente des tènements les moins grands de la liste des éléments de comparaison. Le refus de pratiquer un abattement pour nuisances sonores a été justifié par la faible ampleur des contraintes de la démolition et par la faiblesse de la superficie du terrain exproprié ; deux éléments de dépréciation sont ainsi pris en compte ; la cour considère ces deux facteurs de dépréciation cumulés aboutissent néanmoins à l'évaluation retenue. 



 Le premier juge a fixé l'indemnité principale de dépossession au montant de 79 680 euros puis a fixé les indemnités de remploi à 8 968 euros.



L'équité commende d'allouer à l'autorité expropriante la somme de 2 000 euros qu'elle réclame en compensation de frais irrépétibles exposés en cause d'appel pour obtenir confirmation de la décision pleinement justifiée de première instance.





PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré, statuant, publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par arrêt mis à disposition au greffe,



* Déclare irrecevables les pièces numérotées de 31 à 39 communiquées tardivement par la partie expropriée,



* confirme le jugement,







* condamne Monsieur [V] [G] et Madame [T] [Y] à payer à la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION DU PAYS BASQUE une somme de 2 000 euros en compensation de frais irrépétibles,



* les condamne aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.





Arrêt signé par Monsieur SERNY, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame DEBON, faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE,LE PRÉSIDENT,