Cour d'Appel · 4ème Chambre — 29 octobre 2020

4ème Chambre





ARRÊT N° 376



N° RG 20/00439 

N°Portalis DBVL-V-B7E-QNDQ























Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 OCTOBRE 2020





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 15 Septembre 2020

devant Madame Hélène RAULINE, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 29 Octobre 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****



APPELANTE :



Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE DOMAINE DE CRAMPHORE dûment représenté par son syndic de copropriété la Société SOGIRE, SA immatriculée au RCS de PARIS sous le n°317 372 704, dont le siège social est [Adresse 8], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Jean-Philippe FOURMEAUX de la SELARL FOURMEAUX LAMBERT, Plaidant, avocat au barreau de DRAGUIGNAN







INTIMÉ :



Monsieur [E] [N]

né le [Date naissance 1] 1981 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Benjamin ENGLISH de la SCP MARION-LEROUX-SIBILLOTTE-ENGLISH, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte authentique en date du 7 mai 2012, M. [E] [N] a acquis un appartement dans la résidence Domaine de Cramphore sise [Adresse 6] au [Localité 4].



Le 28 juin 2017, le syndic a mis en demeure M. [N] de lui payer la somme de 37 683,50 € au titre de l'arriéré de charges impayé depuis le 7 mai 2012.



M. [N] a procédé à un règlement de 15 000 € le 13 avril 2018. 



Une nouvelle mise en demeure le 26 avril 2019 étant demeurée vaine, par acte d'huissier en date du 17 juin 2019, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner devant le président du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire statuant comme en matière de référé afin d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 26 305,72 €.



Par une ordonnance en la forme des référés en date du 7 janvier 2020, ce magistrat a condamné M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 768,15 €, rejeté la demande reconventionnelle de M. [N] de rectification de son compte individuel de charges, dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamné M. [N] aux dépens de l'instance.



Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 20 janvier 2020.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 septembre 2020.



En cours de délibéré, la cour a demandé des explications au syndicat des copropriétaires sur certaines opérations du décompte. Il a répondu le 12 octobre et l'intimé le 19. 







PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions en date du 26 février 2020, au visa de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de la copropriété Domaine de Cramphore représenté par son syndic demande à la cour de réformer l'ordonnance et de condamner M. [E] [N] à lui payer la somme de 26 305,72 € en principal au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2012 au 30 juin 2019, outre l'exigibilité anticipée des charges au titre de l'exercice 2019, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 23 562,26 € à compter du 28 juin 2017, date de notification de la première mise en demeure, jusqu'à complet règlement ainsi que la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et tous les frais et dépens. 



Il considère que le débat sur les charges antérieures au 7 mai 2012 n'a pas lieu d'être car elles ont été prises en charge par le syndic conformément à la 8ème résolution de l'assemblée générale du 2 mars 2016 (somme de 6 775,19 €) et que le premier appel de fond adressé à l'intimé est celui du 3ème trimestre 2012, puis les provisions appelées dans le cadre des budgets provisionnels et des régularisations après la clôture de chaque exercice.



Dans ses dernières conclusions en date du 31 août 2020, M. [N] demande à la cour de :



- débouter la société Sogire de toutes ses demandes ; 

- confirmer l'ordonnance déférée ;

- préciser que la condamnation interviendra en deniers et quittance, ou mieux encore, constater, le cas échéant, qu'au jour où la cour statue, les sommes dues ont été réglées et que la créance est éteinte ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Il indique qu'un solde débiteur est apparu soudainement en octobre 2016 puis un autre encore plus élevé deux mois plus tard, qu'aucune explication ne lui a été apportée malgré plusieurs demandes, qu'il a donc diligenté une procédure au fond devant le tribunal de grande instance de St Nazaire le 9 avril 2018, laquelle est toujours pendante. Il fait valoir qu'aucune consultation des pièces comptables n'a été organisée par le syndic, qu'il n'y a pas eu d'assemblées générales approuvant les comptes pendant plusieurs années, qu'il lui est réclamé des sommes antérieures à 2012, qu'il y a des erreurs dans son compte individuel qui ont donné lieu à l'instance au fond. Il précise que les fonds correspondant à l'exécution de la décision ont été consignés à la CARPA de sorte que la dette, si elle était confirmée, est éteinte.





MOTIFS 



Il résulte des pièces versées aux débats et des explications des parties que la réunion des deux copropriétés formant l'ensemble immobilier Domaine de Cramphore a été décidée le 7 juillet 2015 et le transfert des comptes au sein de la nouvelle copropriété le 2 mars 2016, qu'à cette date, a été votée une résolution visant à ne pas réclamer aux copropriétaires les charges antérieures à leur acquisition, le syndic devant faire son affaire des éventuelles sommes irrécouvrables, que le 6 mars 2017, les copropriétaires ont approuvé les comptes et la répartition entre les lots au titre des exercices 2008 au 30 septembre 2016 ainsi que le budget prévisionnel 2017-2018, que le budget prévisionnel 2018-2019 a été approuvé le 19 mars 2018 ainsi que les comptes 2016-2017.



Le montant des charges dues par M. [N] n'a pas l'évidence revendiquée par l'appelant, la difficulté provenant non du montant des appels de fonds et des régularisations postérieures à 2017 (aucune mise en demeure n'avait été délivrée auparavant) mais des opérations de crédit et débit en lien avec les sommes dues au titre des exercices antérieurs à l'acquisition et la fusion des deux copropriétés. Force est de constater des anomalies dans les relevés de compte trimestriels (par exemple, solde de 16 069,88 € au 31 décembre 2014 ramené à 1 960,48 € sur le relevé suivant ou de 10 179,51 € le 31 mars 2016 devenant 19 216,83 € le 1er octobre suivant). Il a fallu attendre le courrier du 20 février 2020 et la note en délibéré pour avoir un historique complet et des explications.



De son côté, M. [N] n'est pas de bonne foi à s'étonner du montant des sommes qui lui sont réclamées alors qu'il ne réglait pas les appels de fonds indispensables au bon fonctionnement de la copropriété. Les questions qu'il soulève sont du ressort du juge du fond saisi par lui.





Selon l'historique arrêté au 20 février 2020, M. [N] reste devoir la somme de 26 035,76 €à la date du 30 juin 2019. Il est condamné à la payer en deniers ou quittances avec les intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2019, date de l'assignation.



Aucune demande chiffrée n'est présentée au titre des appels du second semestre.



M. [N] est condamné aux dépens d'appel et à payer une indemnité de procédure de 3000 € à l'appelant.







PAR CES MOTIFS





Statuant publiquement, contradictoirement : 



INFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu'il a débouté M. [N] de sa demande de rectification de son compte individuel de charges et condamné M. [N] aux dépens de l'instance,





Statuant à nouveau, 



CONDAMNE M. [E] [N] à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence Domaine de Cramphore les sommes suivantes :



- 26 035,76 € au titre de l'arriéré de charges arrêté au 30 juin 2019, en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2019,



- 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,





CONDAMNE M. [N] aux dépens d'appel.









 Le Greffier,Le Président,