Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 20 octobre 2020

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 20 OCTOBRE 2020

DD

N° 2020/ 210













Rôle N° RG 18/07511 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BCLZU







[D] [R]





C/



SARL SOCIETE MALGACHE DE PROMOTION ET D'INVESTISSEMENT





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Sandra JUSTON 



Me Laetitia GABORIT









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 16 Avril 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/08882.





APPELANT



Monsieur [D] [R]

né le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 9]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



SARL SOCIETE MALGACHE DE PROMOTION ET D'INVESTISSEMENT, demeurant [Adresse 5] - MADAGASCAR

représentée par Me Laetitia GABORIT, avocat au barreau de NICE













*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 15 Septembre 2020 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme Danielle DEMONT, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Mme Danielle DEMONT, Conseiller





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Agnès SOULIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2020.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2020,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***































































Exposé du litige 



Par acte sous-seing privé en date du 27 août 2012 intitulé « COMPROMIS DE VENTE DÉFINITIVE », régulièrement enregistré le 31 août 2012 , la société à responsabilité limitée Malgache de promotion et d'investissement a vendu à terme une parcelle de terrain ou la jouissance d'une parcelle de terrain, ce point étant litigieux, à Monsieur [D] [R], chirurgien dentiste, au prix de 230'000 €, payable en 4 versements, le dernier versement devant intervenir au plus tard le 10 novembre 2012 à minuit.



Les parties ont stipulé in fine de la convention que :

« Toutes difficultés nées de l'exécution du présent contrat de mandat sera soumise au tribunal de grande instance de Marseille. La loi applicable choisie par les parties sera la loi française»



M. [R] a réglé la somme de 100'000 €, puis celle de 12 000 € en espèces à la société Malgache de promotion et d'investissement qui l'en a quittancé. 



Par lettres recommandées des 29 novembre 2013 et 9 janvier 2014 la société Malgache promotion et d'investissement a mis en demeure M. [R] de régler le solde du prix de vente, puis par exploit du 22 octobre 2014 elle l'a assigné en paiement.



Par exploit du 18 juillet 2016 M. [R] a assigné la société Malgache promotion et d'investissement devant le tribunal de grande instance de Marseille en restitution du montant déjà versé.

Les deux procédures ont été jointes.



Par ailleurs, par jugement en date du 15 mars 2017, le tribunal de première instance de Nosy Be, saisi par exploit du 6 juin 1016 délivré par la société Malgache promotion et d'investissement en annulation de la convention du 27 août 2012 et en expropriation du terrain cédé, s'est déclaré incompétent pour connaître de ses demandes, en retenant que l'article 11 des accords de coopération franco-malgache signés à Paris le 4 juin 1973 prévoit en son dernier alinéa que les juridictions de l'État où est situé l'immeuble sont considérées comme compétentes pour connaître d'un litige en matière immobilière, mais que l'alinéa 3 du même article précise de la juridiction compétente est celle que les deux parties ont valablement reconnue d'un commun accord, expressément et séparément pour chaque contrat ; et que le compromis litigieux comporte expressément une telle clause attributive de compétence.



Par jugement en date du 16 avril 2018 le tribunal de grande instance de Marseille a débouté M. [D] [R] de toutes ses demandes, l'a condamné à payer à la société Malgache de promotion et d'investissements la somme de 93'000 €, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2013, et la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. 

 

Le 30 avril 2018 Monsieur [D] [R] a relevé appel de cette décision.



Par dernières conclusions du 13 janvier 2020 il demande à la cour :

' de réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

statuant à nouveau,

' de dire que l'acte du 27 août 2012 conclu entre la société Malgache de promotion et d'investissement et lui-même est nul,

à titre subsidiaire,

' de dire qu'il est caduc ;

en toute hypothèse,

' de débouter la société Malgache de promotion et d'investissement de ses demandes ;

' et de la condamner à lui payer la somme de 138'397 € à titre de restitution et la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

' et de statuer ce que de droit sur les dépens.



Par conclusions du 27 septembre 2018 la société Malgache de promotion et d'investissement demande à la cour :

' de surseoir à statuer dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel de Nosy Be ;

' de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné M. [R] à lui verser la somme de 93'000 € et statuant à nouveau ,

' de dire que l'acte de vente est parfait, que l'appelant agit de mauvaise foi, et de le débouter de ses demandes ;

' et de le condamner au paiement de la somme de 118'000 € avec intérêts à compter de la mise en demeure du 23 novembre 2013 ;

' de dire qu'il devra justifier du versement de la somme de 25'000 €, et à défaut de l'y condamner ;

 ' et de le condamner à lui payer la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.



L'ordonnance de clôture est datée du 28 janvier 2020, le conseiller de la mise en état l'ayant différée à la demande de l'appelant pour permettre une éventuelle réplique aux conclusions de M. [R] datées du 13 janvier 2020, la veille de la date qui était prévue pour la clôture.



Par des conclusions notifiées le 10 septembre 2020 l'appelant a conclu aux mêmes fins que précédemment en ajoutant une demande de révocation de l'ordonnance de clôture.

Il a expliqué oralement à l'audience de plaidoirie qu'il s'agissait d'admettre une pièce obtenue tardivement du conservateur des hypothèques datée du 20 janvier 2020.



La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.



Motifs



Attendu qu'il y a lieu de rejeter la demande de M. [R] tendant au rabat de l'ordonnance de clôture, aucune cause grave la justifiant n'étant alléguée par des conclusions régulières de procédure, et a fortiori démontrée ; La nouvelle pièce communiquée est datée du 20 janvier 2020.



Attendu qu'aux termes de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée, ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.





Attendu que les conclusions tranmises le10 septembre 2020 par Monsieur [R] sont, en conséquence, irrecevables, ainsi que la pièce n° 10 qui n'avait pas été communiquée auparavant.

 

Attendu qu'aucune pièce n'est versée relative à un appel qui aurait été formé contre le jugement du tribunal de Noisy Be en date du 15 mars 2017 et dont la procédure serait pendante à Madagascar, d'où il suit le rejet de la demande de sursis à statuer présentée par l'intimée;



Attendu que M. [R] fait valoir qu'il a cru acquérir un terrain situé à Madagascar pour y faire réaliser la construction d'une maison ; qu'après avoir payé une partie importante du prix, il s'est aperçu qu'il n'avait pas acquis un terrain, mais simplement un droit d'occupation et qu'il ne pourrait réaliser sur ce terrain aucune construction, ce qui lui avait été dissimulé par le vendeur qui est un professionnel de l'immobilier ; que la loi française s'applique, même si le tribunal a estimé que la clause attributive de compétence n'est pas réaliste compte tenu de la publicité foncière à Madagascar ; que la société SIRAMAMY MALAGASY qui a cédé le droit d'occupation à la société Malgache de promotion et investissement lui fait connaître le 27 novembre 2012 que son droit d'occupation était résilié son droit d'occupation « sur la propriété dite Passandavakely TF [Cadastre 3] BO au motif que vous avez mis en vente sur Internet le terrain que vous occupez sans l'avis de la société » ; qu'il ne peut donc ni céder son droit ni sous-louer tout ou partie sans le consentement de la Sirama ; que la promesse de vente précise que la destination attendue par l'acquéreur est un terrain à bâtir en vue de la construction de deux maisons individuelles d'habitation ; que l'appelant a cru acquérir la pleine propriété d'un terrain grêvé d'un droit d'occupation, et non un simple droit d'occupation ; qu'il a été victime d'une réticence dolosive, la société ayant volontairement tu qu'un étranger ne pouvait pas faire construire sur ce terrain s'agissant d'une spécificité du droit malgache ; que le droit malgache comme le droit français nécessitent une réitération devant notaire, héritage de la colonisation ; qu'en l'absence de cette formalité l'acte est caduc ou à tout le moins nul ; qu'il rapporte ainsi la preuve de la non réalisation des conditions suspensives, tandis que le vendeur ne démontre pas pour sa part être propriétaire ; 



Mais attendu que l'acte signé par les parties le 27 août 2012 énonce que la cession porte sur :

« Désignation : 

A NOSY BE [Madagascar], dans la parcelle comprise dans la propriété dite [Adresse 8] 

Un terrain à bâtir d'une contenance de 5120 m² objet d'un droit d'occupation purgé du recours des tiers délivré par la direction de la SIRAMAMY MALAGASY sous les références TN [Cadastre 1]/11 au droit de la société Malgache promotion et d'investissement (SMPI) venderesse (...).

 La venderesse certifie que le descriptif du terrain objet du droit d'occupation objet des présentes résulte d'un titre émis par la SIRAMAMY MALAGASY et effectué établissement de NOSY BE le bien étant inclus dans une parcelle globale bornée par la SIRAMAMY MALAGASY et effectué sous sa seule responsabilité en date du 7 novembre 1997. 



Propriété-jouissance :

l'acquéreur sera propriétaire du droit d'occupation du bien sus désigné à compter du jour de la signature des présentes écritures.

Il en aura la jouissance par la prise de possession réelle et effective à compter du même jour, le dit bien étant cédé libre de toute location, habitation ou occupation et encombrements quelconques. » ;



Attendu que de même, sur ladite convention figure in fine la mention suivante, apposée de la main de M. [R] : « Bon pour acquisition du droit d'occupation objet des présentes » ;



Attendu qu'il en résulte clairement l'octroi d'un simple droit d'occupation au profit de M. [R], et non d'une pleine propriété du terrain litigieux ; que l'acquéreur n'a pu se méprendre sur la nature des droits dont il faisait l'acquisition ; 



Que cet acte a été dûment enregistré selon le bon de caisse du 27 août 2012 délivré le jour même de la vente par le comptable des finances de la société SIRAMAMY MALAGASY ; que la société Malgache promotion et d'investissement venderesse était donc bien titulaire d'un droit d'occupation sur ce terrain et qu'elle l'a valablement cédé à M. [R] ;



Attendu que l'interdiction qui serait faite à ce dernier de bâtir en qualité d'étranger ne ressort d'aucun élément probant, aucune pièce n'étant produite sur ce point ;



Attendu, sur la menace qui pèserait sur M. [R] en cas de non-respect des conditions de son droit d'occupation par l'exigence qu'il ne soit ni cédé ni sous-loué sans le consentement de la société SIRAMAMY MALAGASY, que la lettre de la société Siramamy Malagasy que l'appelant invoque, datée du 27 novembre 2012, mentionne la résiliation du droit d'occupation sur une parcelle ' TF - BO [Cadastre 3] d'une contenance de 2720 m²' ; 



Qu'il est à observer que si le titre BO- [Cadastre 3] est le même que celui dont relève la parcelle occupée par M. [R] (cf infra), la surface concernée est différente, sa parcelle n°TN [Cadastre 1]/11 étant d'une contenance de 5120 m² ; et que surtout, cette lettre n'est pas adressée à M. [R], mais à : 'M. [N] gérant de la société Nosy Be Immo', alors que M. [R] était déjà enregistré par la SIRAMAMY MALAGASY comme le nouvel occupant ;



Attendu ensuite que l'appelant n'a pas répliqué au moyen tiré d'une lettre datée du 11 septembre 2014, aux termes de laquelle la société SIRAMAMY MALAGASY lui indique :

« Nous tenons à signaler la reconduction de la mise à disposition et autorisation d'occupation du terrain au nom de M. [R] suivant dossier n° 1656/12 d'une contenance de 5120 m². 

À cet effet nous vous prions de considérer comme nulle et non avenue la lettre portant sur l'annulation de cet effet dont copie jointe.', et ce en suite d'une lettre datée du 18 janvier 2013);



Attendu que les charges et servitudes nouvelles alléguées par M. [R] qui seraient venues grever son droit d'occupation ne sont pas établies ;



Attendu par ailleurs que seules les dates pour le paiement des fractions du prix de cession sont indiquées à la convention du 27 aout 2012 ; qu'aucune échéance n'y est déterminée pour réitérer la cession et aucune mention d'avoir à réitérer par un acte authentique ;



Que s'agissant, dans le droit français applicable à la convention en cause, non d'un acte constitutif ou translatif de droit réels immobilier contrairement à ce qui est soutenu, mais de la cession d'un simple droit d'occupation (dont la durée d'ailleurs n'est pas davantage précisée), par nature celle-ci ne nécessite pas qu'un acte authentique en soit dressé ;



Attendu que dans l'acte il était stipulé que le vendeur devait justifier de sa propriété du droit d'occupation cédé, et non de la propriété de la parcelle litigieuse ;



Que si la société Malgache promotion et d'investissement n'a pas la pleine propriété, et que c'est la société Siramamy Malagasy qui est propriétaire de la parcelle de terrrain en cause, cette dernière a aussitôt reconnu et avalisé le droit d'occupation conféré à M. [R] par acte séparé, le jour même de la convention, le 27 aout 2012 de la manière suivante :

 « Objet : votre demande d'autorisation d'occupation terrain SIRAMA d'une contenance de 5120 m² sis dans sa propriété dite '[Adresse 8]' 

- Titre n° [Cadastre 3]-BO 

- Lieu : [Localité 6]



Monsieur,

Nous vous confirmons par la présente que ce terrain objet de votre demande appartient effectivement à la SIRAMA.



Elle se réserve en conséquence tous les droits inhérents à cette qualité de propriétaire en titre et peut donc récupérer son terrain en cas de désaccord sans dédommagement.



Nous vous délivrons en annexe un acte de mise à disposition du terrain qui vaut certificat d'occupation et ce, en contrepartie du droit d'occupation que vous venez de payer suivant bon de commande n° 444 du 27 août 2012. » ;



Attendu que la convention prévoit :

« RÉSERVE À L'ENGAGEMENT DES PARTIES : 

La présente engagée parties sous réserve qu'aucun droit de préemption applicable en l'espèce ne soit exercé. L'exercice du droit de préemption, s'il arrive, obligera le vendeur à l'égard du 30 heurts et rendre la présente caduque (').



Que le vendeur justifie de la propriété régulière du droit d'occupation du bien objet des présentes référencé n° [Cadastre 1]/11 ainsi que du paiement des droits préalables auprès de la société d'État SIRAMAMY MALAGASY.

Que les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de servitude ou des charges supplémentaires, ni de vices non révélés aux présentes, pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l'acquéreur déclare être un terrain à bâtir en vue de la construction de 2 maisons individuelles d'habitation. (') » ;



Attendu que les 'réserves' qui s'analysent en conditions suspensives à la vente des droits ont donc toutes été levées, M. [R] échouant à rapporter la preuve, dont la charge lui incombe, de la défaillance de celles-ci ; 





Que l'appelant ne peut prétendre avoir subi aucun dol ni aucune réticence dolosive ; qu'il a été mis en possession de son droit d'occupation ; que la convention n'encourt ni la nullité ni la caducité ;



Attendu qu'en l'absence de nullité ou de caducité du compromis de vente, le tribunal a rejeté à bon droit la demande de restitution formée par M. [R] ;



Attendu que la société Malgache de promotion et d'investissement est en revanche fondée à lui réclamer le paiement du solde du prix de vente ; qu'elle reconnaît avoir reçu la somme de 112'000 € au titre de la cession ; qu'elle est fondée à solliciter la somme de 118'000 € au titre du solde du prix de vente, dont à déduire la somme de 25'000 € qui lui a été remise par M. [R] ;



Qu'en effet ce versement a été effectué entre les mains d' un tiers, M. [S], demeurant à [Adresse 7], lequel a régulièrement quittancé M. [R] de ce montant, et ce à la demande écrite expresse, selon un acte établi le 14 novembre 2012 versé aux débats émanant de M. [N], le gérant de la société Malgache de promotion et investissement qui a précisé que le versement est relatif à ' l'échéance du 25 octobre 2012 dans le cadre de la vente du droit d'occupation contrat signé le 27 août 2012 à Nosy Be » ; que l'acquéreur ne demeure ainsi redevable envers cette dernière que de la somme de 93'000 €, comme retenu par le tribunal ; 



Attendu en définitive qu'il y a lieu de confirmer entièrement le jugement déféré ;





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Dit n'y avoir lieu de révoquer ordonnance de clôture,



Déclarer irrecevables, les conclusions, ainsi que la pièce numéro 10, transmises le 10 septembre 2020 par Monsieur [D] [R].



Dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer, 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



y ajoutant

 

Condamne M. [D] [R] aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 

 

Vu l'article 700 du code de procédure civile,



Dit n'y avoir lieu de faire application de ce texte en cause d'appel. 











LE GREFFIERLE PRESIDENT