Cour d'Appel · 1ère Chambre — 13 octobre 2020

PS/MC



Numéro 20/02671





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRET DU 13/10/2020 







 Dossier : N° RG 18/00935 - N° Portalis DBVV-V-B7C-G3LZ 





Nature affaire :



Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire















Affaire :



SARL DEFINA



C/



SCI TERRASSES DE BIRET





















Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 13 Octobre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 



En application de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de Covid-19 et de l'article 8 de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale, l'affaire, fixée à l'audience du 23 Juin 2020, a été examinée selon la procédure sans audience, devant : 







Madame DUCHAC, Président



Madame ROSA-SCHALL, Conseiller



Monsieur SERNY, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile





qui ont délibéré conformément à la loi. 



dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



SARL DEFINA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]



Représentée par Maître BOUGUE, avocat au barreau de BAYONNE

assistée de Maître AKHOUN de la SELARL RACINE OCEAN INDIEN, avocat au barreau de SAINT DENIS

















INTIMEE :



SCI TERRASSES DE BIRET agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentée par Maître DUALE de la SCP DUALE-LIGNEY-MADAR-DANGUY, avocat au barreau de PAU

assistée de Maître COLMET, avocat au barreau de BAYONNE



































sur appel de la décision 

en date du 05 MARS 2018

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

RG numéro : 17/01046 







Vu l'acte d'appel initial du 23 mars 2018 ayant donné lieu à l'attribution du présent numéro de rôle,



Vu le jugement dont appel rendu le 05 mars 2018 par le tribunal de grande instance de BAYONNE qui a annulé le mandat d'entremise de la S.A.R.L. DEFINA et l'a déboutée de son action en paiement de commission visant la S.C.I. TERRASSES DE BIRET,



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 juin 2018 par la Société DEFINA qui poursuit l'infirmation du jugement en invoquant la validité de son mandat, réclame aussi 5.000 euros de dommages-intérêts et 5.000 euros en compensation de frais irrépétibles,



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 août 2018 par la S.C.I. TERRASSES DE BIRET qui conclut à la confirmation du jugement et réclame reconventionnellement 10.000 euros de dommages-intérêts en invoquant un dol commis par la société DEFINA et 8.000 euros en compensation de frais irrépétibles,



Vu l'ordonnance de clôture délivrée le 26 février 2020,



Vu l'accord des parties pour accepter la procédure sans audience prévue par l'article 8 de l'ordonnance du 25 mars 2020 prise au titre de l'état d'urgence sanitaire.







MOTIFS





Sur l'opération immobilière



a) Le groupe de société



Le S.C.I. LES TERRASSES DE BIRET a été créée pour les besoins de l'opération immobilière conduite à [Localité 12] afin de réaliser un programme de 46 logements ; cette société fait partie d'un groupe de sociétés gérées par [R] [J] qui en détient le contrôle au travers de la société ALDIM, société holding, qui coiffe d'une part une activité de maîtrise d'oeuvre au travers de la SAS LAGUNAK et de sa filiale SAS GESCOPI, d'autre part une activité de promotion au travers de la SAS PROLADIM dont la S.C.I. LE BIRET est la filiale.





b) la conduite du projet



Cette société, domiciliée dans les Pyrénées-Atlantiques, s'est engagée dans une opération immobilière menée sur la commune de [Localité 12] (Hauts de Seine) où elle a saisi une occasion d'acquérir des parcelles contiguës situées à l'angle de [Adresse 13] :

- acquisition au prix de 1.400.000 euros de la parcelle [Cadastre 8] située au [Cadastre 15] et 65 de la voie publique vendue par [S] [Y] épouse [U] selon l'acte litigieux du 03 août 2016 versé au débat faisant suite à une promesse de vente conclue le 15 décembre 2015 ;

- acquisition au prix de 1.200.000 euros acquitté partiellement en numéraires pour 820.000 euros et partiellement par dation en paiement pour le solde, de la parcelle [Cadastre 15] située au [Cadastre 14] de la voie publique vendue par [P] [T] [G], l'acte étant reçu par le même notaire selon un autre acte authentique du 03 août 2016, suivant compromis préalable du 20 juin 2016, les honoraires de négociation dus à la S.A.R.L. DEFINA s'élevant à 57.600 euros étant à payer en sus par l'acquéreur ; 

- parcelle [Cadastre 9] située au numéro [Adresse 1] vendue par Mme [N] née [B] selon promesse et acte authentique non communiqués, la cour ne disposant que du mandat de recherche en date du 10 décembre 2014 donné par la société ALDIM à la S.A.R.L. DEFINA prévoyant des honoraires de négociation de 54.159 euros soit 3,6% du prix d'acquisition envisagé dans le mandat.





Le permis de construire PC 092 020 15 80001 a été délivré le 16 juin 2015. Il a fait l'objet d'un recours de la part de tierces personnes qui ont obtenu des modifications après transaction ; le projet de construction a alors fait l'objet du permis de construire PC 092 20 15 B0025 délivré le 02 mars 2016 puis d'un permis modificatif PC 092 20 15 B0025 M01 délivré le 26 septembre 2016.



Selon acte du 22 février 2016, la S.A.R.L. DEFINA a reçu de la SAS GESCOPI (Groupe ALDAY) un premier mandat de commercialisation avec clause d'exclusivité pour trouver des acquéreurs ; le terme de ce mandat était fixé au 15 mai 2016.

Un second mandat de commercialisation, non daté, a pris la suite à compter du 16 mai 2016 ; il est cette fois stipulé sans exclusivité.



Le programme a ensuite été réalisé.





c) Les mandats d'entremise



Par contrat en date du 30 octobre 2014 portant le numéro 845 de son registre (acte non communiqué mais rappelé dans l'acte authentique de vente), la S.A.R.L. DEFINA a reçu de la société ALDIM mandat de recherche pour acquérir la maison vendue par [P] [T] [G] en prévoyant des honoraires de négociation d'un montant de 57.600 euros. Le prix envisagé dans le mandat de recherche n'est pas connu mais cette somme représente 4,8% du prix de 1.200.000 euros auquel la vente a été négociée.



Par contrat du 10 décembre 2014 portant le numéro 864 de son registre, la S.A.R.L. DEFINA a reçu de la société ALDIM mandat de recherche pour acquérir au prix de 1.500.000 euros la maison située au [Adresse 1] (adjacente à l'[Adresse 13]) en prévoyant une commission d'un montant de 54.159 euros soit 3,6% du prix envisagé. Cette maison est la maison appartenant à Mme [N] née [B].

La cour ne dispose ni de l'acte authentique de vente, ni de la promesse synallagmatique qui l'a précédé.



Par contrat du 30 avril 2015 portant le numéro 913 de son registre, la S.A.R.L. DEFINA a reçu de la société ALDIM mandat de recherche pour acquérir au prix de 1.500.000 euros la maison située au [Adresse 5] en prévoyant une commission. Cette maison est la maison appartenant à [S] [Y] épouse [U]. Ce mandat a été donné pour une durée de 03 mois reconductible tacitement sous le régime fixé par l'article L 136-1 du code de la consommation dans sa rédaction de l'époque, sans pouvoir dépasser une durée d'un an.

Ce mandat a donc pris fin le 29 avril 2016 à 24 h.

L'exemplaire produit par la S.C.I. LES TERRASSES DE BIRET du groupe ALDIM mentionne une commission de 42.000 euros mais il s'agit d'une surcharge de la somme de 48.000 euros initialement portée sur le document.

L'exemplaire produit par la S.A.R.L. DEFINA mentionne une commission de 48.000 euros. Cette somme représente 3,2% du prix porté dans le mandat et 4% du montant du prix qui sera effectivement convenu.

La promesse synallagmatique conditionnelle de vente est datée du 15 décembre 2015 selon l'acte authentique mais aucune des parties ne la produit ; sa mention dans l'acte authentique vaut néanmoins preuve de son existence et du montant de la commission.





d) Les personnes en cause



[A] [M], salarié de la SAS GESCOPI selon contrat à durée indéterminé daté du 28 novembre 1992, qui disposait d'une large délégation de pouvoirs a démissionné de ses fonctions par lettre datée du 21 décembre 2015.







[A] [M] n'est pas associé de la S.A.R.L. DEFINA. Mais ce dernier s'est associé avec la S.A.R.L. DEFINA et a signé avec ladite S.A.R.L. DEFINA les statuts constitutifs d'une société PI-3A constituée selon acte du 1er octobre 2015 ayant son siège social à [Localité 16] (64), immatriculée le 20 octobre 2015 sous la référence 814 086 948 au RCS de BAYONNE, la répartition du capital étant de 140 parts pour [A] [M] et de 60 parts pour la S.A.R.L. DEFINA.

[A] [M] en a été désigné premier gérant par décision du 01er octobre 2015.



[A] [M], salarié de la société ALDIM, s'il était encore salarié de cette société mandante, lorsque a été signée la promesse de vente de leur bien par les époux [U], était en même temps associé avec la société DEFINA au sein d'une nouvelle structure, sans toutefois être entré dans le capital de la S.A.R.L. DEFINA. 





Sur la validité du mandat et le droit à rémunération de la société DEFINA concernant la vente par les époux [U]



Le litige porte sur la rémunération des mandats de recherche passés entre la S.C.I. LES TERRASSES DE BIRET du groupe ALDIM et la société DEFINA.

Les vendeurs ne sont pas signataires des mandats et, en particulier les époux [U] ne sont pas les mandants de la S.A.R.L. DEFINA.



La loi du 02 janvier 1970 s'applique au mandat litigieux ce qui n'est pas contesté.



La commission de 48.000 euros T.T.C. réclamée par la société DEFINA concerne l'acquisition au prix de 1.400.000 euros par la S.C.I. LES TERRASSES DE BIRET d'une maison située à [Localité 12] (Hauts de Seine) cadastrée section [Cadastre 10] à l'adresse du n°[Adresse 4] ayant appartenu à [S] [D] [Y] épouse séparée de biens de [W] [H] [K] [U]. L'acte authentique de vente a été reçu le 03 août 2016 par la SCP de notaires MILLET MONTAZEAU implantée à [Localité 11] (Hauts de Seine), puis publié le 19 août 2016 à VANVES sous la référence volume P 08113. Le bien appartenait personnellement à [S] [Y] pour lui être échu à l'ouverture de la succession de sa tante.

Au sujet des honoraires de négociation, l'acte notarié :

- ne vise aucun mandat d'entremise numéroté, 

- et déclare reprendre le montant de la commission de la promesse synallagmatique de vente du 02 décembre 2015 passé dans la même étude notariale,

- et constate que le prix de la commission n'est pas payé à la société DEFINA.



En l'espèce, le mandat d'entremise du 30 avril 2015 ayant lié la société DEFINA à la société ALDIM (et donc à la S.C.I. LES TERRASSES DE BIRET) mentionne qu'il est conclu pour une durée de 3 mois ; ce contrat cessait donc à la date du 30 juin 2015 sauf tacite reconduction ; or, ce contrat ne prévoit pas expressément la tacite reconduction, se contentant à ce sujet de rappeler les termes de l'article 136-1 du code de la consommation qui règlemente ladite tacite reconduction ; il n'est justifié d'aucun des échanges prévus par ce texte rendant obligatoire pour le professionnel l'information de son mandat de la possibilité de rejeter une reconduction tacite tous les trois mois. On en déduit qu'en l'absence de tels échanges, aucun mandat de recherche ne liait plus les parties postérieurement au 30 juin 2015, et donc ne liait plus les parties ni et à la date du 15 décembre 2015, date de signature du compromis de vente, ni à la date de l'acte authentique du 03 août 2016.



La S.A.R.L. DEFINA plaide néanmoins la reconduction tacite, mais sur ce point, la cour adopte les motifs du premier juge pour confirmer sa décision privant la société DEFINA de toute rémunération en raison de la nullité du mandat qu'elle invoque.







Contrairement à ce que la société DEFINA soutient, le premier juge n'a nullement 'fait l'impasse' sur le caractère relatif de la nullité affectant le mandat litigieux ; il a au contraire fait une juste application de cette règle de protection d'un mandant dans les rapports de droits avec son mandataire. En soutenant cela, la société DEFINA développe une interprétation dénaturante et de mauvaise foi d'un arrêt de la chambre mixte de la cour de cassation qui interdit à un locataire au contrat d'invoquer la nullité d'un mandat donné par un propriétaire à un mandataire professionnel pour lui délivrer congé ; or, la société DEFINA n'est pas un tiers au contrat dont elle demande la rémunération et dont la partie adverse demande l'annulation et ne peut échapper à la nullité d'ordre public quoique relative qu'invoque sa contrepartie.



La S.A.R.L. DEFINA plaide aussi la ratification du contrat nul par l'effet de la promesse de vente du 15 décembre 2015 ; ce document n'est produit par aucune des parties ; cependant l'acte authentique du 03 août 2015 reste suffisamment précis dans ses constatations de fait pour estimer que cette promesse stipulait bien une commission de 48.000 euros ; la question est donc de savoir si en acquérant le bien, la S.C.I. LES TERRASSES DE BIRET (dont on ne connaît cependant pas l'identité du représentant qui a signé la promesse synallagmatique) a ou non ratifié l'irrégularité tenant à la poursuite tacite du mandat initial du 30 avril 2015 ayant pris formellement fin le 30 juin suivant qui avait fixé la commission à 48.000 euros. Le 15 décembre 2015, date de la signature de cette promesse, [A] [M] s'était d'une part déjà associé avec la S.A.R.L. DEFINA au sein d'une nouvelle société qu'il gérait majoritairement, sans être toutefois entré dans le capital de la S.A.R.L. DEFINA, et il était d'autre part sur le point de démissionner du groupe ALDAY (lettre de démission du 21 décembre 2015). Il existait donc des intérêts communs et suffisamment étroits entre [A] [M] et la S.A.R.L. DEFINA, contraires à ceux du groupe ALDIM, dont l'existence exclut qu'il puisse être considéré que la vente par les époux [U], démarchés par [A] [M] en présence d'une personne de la S.A.R.L. DEFINA, ait été apportée par cette dernière et pour qu'il puisse être considéré que le groupe ALDIM ait pu, en signant la promesse, ratifiés en connaissance de cause un mandat irrégulier pour être la reconduction tacite d'un mandat écrit parvenu à son terme. 



Le jugement sera confirmé.







Sur les demandes reconventionnelles pour dol



Le jugement a rejeté les demandes indemnitaires pour des motifs que la cour adopte. 



Pour les compléter, elle relève que la S.C.I. LES TERRASSES DE BIRET se plaint d'avoir été victime de manoeuvres dolosives de la S.A.R.L. DEFINA ; elle ne paie pas la commission qui lui est réclamée. Il n'est pas soutenu ni prouvé qu'avant la conclusion de l'acquisition du bien des époux [U], [A] [M] lui ait fait part de son intention de démissionner et de s'associer avec la S.A.R.L. DEFINA, alors que sa qualité de salarié l'obligeait à ne pas avoir d'intérêts contraires à ceux de son employeur. Le groupe ALDIM ne justifie d'aucune action prud'homale contre son salarié à raison d'une violation de ses obligations de salarié.



L'inélégance du salarié ne constituant pas en elle-même un préjudice, la S.C.I. LES TERRASSES DE BIRET ne caractérise aucune perte financière ni aucune atteinte à son image qui puisse être considéré comme un préjudice moral ou commercial causé par la S.A.R.L. DEFINA à l'occasion de la vente litigieuse, dont il est au demeurant relevé qu'elle ne présente aucune spécificité par rapport aux deux autres du chef desquelles les commissions ne sont pas contestées à la connaissance de la cour.











Sur les demandes annexes



La S.C.I. DES TERRASSES DE BIRET obtiendra 5.000 euros en compensation de frais irrépétibles exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS





La Cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort : 



* confirme le jugement dont appel,



* déboute la S.A.R.L. DEFINA de son appel,



* la condamne aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP DUALE LIGNEY MADAR DANGUY,



* y ajoutant, condamne la S.A.R.L. DEFINA à payer à la S.C.I. LES TERRASSES DE BIRET une somme de 5.000 euros en compensation de frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Président, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









LE GREFFIER,LE PRESIDENT,









Carole DEBONCaroline DUCHAC