Cour d'Appel · 1ere Chambre — 6 octobre 2020

N° RG 20/01745 - N° Portalis DBVM-V-B7E-KOGE



N° Minute :

















































































Copie exécutoire délivrée



le :

à :



la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY



Me Bernard BOULLOUD



la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 06 OCTOBRE 2020





Appel d'un jugement (N° R.G. 13/1335)

rendu par le Tribunal de grande instance d'Albertville

en date du 5 juin 2015

suivant déclaration d'appel du 15 Juin 2015,

après renvoi devant cette cour par ordonnance du 26 novembre 2015 du conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Chambéry prise en application de l'article 47 du code de procédure civile.





APPELANT :



M. [X] [I]

né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 11] 

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]



Représenté par Me David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Olivier GROSSET-JANIN, avocat au barreau de CHAMBÉRY





INTIMÉS :



M. [R] [H]

né le [Date naissance 5] 1962 à [Localité 9] 

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 8]



Représenté par Me Bernard BOULLOUD, avocat au barreau de GRENOBLE





Mme [Y] [T]

née le [Date naissance 4] 1962 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 7]



Représentée par Me Josette DAUPHIN de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE





COMPOSITION DE LA COUR : Lors du DÉLIBÉRÉ   :



Mme Hélène COMBES, Président de chambre,

M. Laurent GRAVA, Conseiller,

M. Frédéric DUMAS Vice président placé,



Assistés lors des débats de Mme Anne BUREL, Greffier





DEBATS :



A l'audience publique du 07 Septembre 2020, Madame COMBES, chargée du rapport, et M DUMAS ont entendu seuls les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées.



Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu.



****

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Selon compromis sous seing privé du 27 août 2012, M. [H] et Mme [T], alors en instance de divorce, ont vendu à M. [I] dans l'ensemble immobilier dénommé "[Adresse 10]) cinq lots correspondant à deux appartements, deux caves et un emplacement de parking sous condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt de 404'000 €.



Le compromis prévoyait en son article IX une clause pénale de 43 000 € en cas de non réalisation de la vente par refus d'une des parties après levée de toutes les conditions suspensives.



Il prévoyait également, en son article I, l'attribution de dommages-intérêts au profit de l'autre partie si la non obtention des prêts avait pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droits de l'acquéreur.



Faute de réitération de la vente en la forme authentique dans le délai contractuel, M. [H] a, par acte du 11 octobre 2013, assigné M. [I] devant le tribunal de grande instance d'Albertville pour le voir condamner à lui payer la moitié de la clause pénale contractuellement convenue soit 21 500 € ainsi qu'une indemnité de procédure. 



Il a aussi assigné Mme [T] aux fins de déclaration de jugement commun. Celle-ci a également sollicité la condamnation de M. [I] au paiement de la somme de 21 500 € au titre de la seconde moitié de la clause pénale.



Par jugement du 5 juin 2015, le tribunal de grande instance d'Albertville a :



- Condamné M. [I] à payer à M. [H] la somme de 21 500 € outre intérêts 

au taux légal à compter du 27 août 2012 ; 

- Condamné M. [I] à payer à Mme [T] la somme de 21 500 € outre intérêts au taux légal à compter du 27 août 2012 ; 

- Ordonné la capitalisation annuelle des intérêts échus depuis plus d'une année ; 

- Condamné M. [I] à payer à M. [H] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamné M. [I] à payer à Mme [T] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

- Condamné M. [I] aux dépens,

- Ordonné l'exécution provisoire.



Par déclaration au Greffe de la cour d'appel de Chambéry en date du 15 juin 2015, M. [I] a interjeté appel de ce jugement. 



Par ordonnance du 26 novembre 2015, le conseiller de la mise en état a ordonné le renvoi de l'affaire devant la présente cour en application des dispositions de l'article 47 du code de procédure civile. L'affaire a été enrôlée sous le n° RG 15/5143.



Par ordonnance juridictionnelle du 29 novembre 2016, le conseiller de la mise en état de cette cour a ordonné la radiation de l'affaire en application des dispositions de l'article 526 du code de procédure civile.







Par conclusions transmises le 21 septembre 2018, et sur déclaration de saisine enrôlée sous le n° RG 18/3922, M. [I] a demandé la réinscription de l'affaire aux motifs qu'il avait exécuté les obligations mis à sa charge par le jugement assorti de l'exécution provisoire.



Sur la demande reconventionnelle formée par Mme [T] dans le cadre de cet incident, à laquelle M. [H] s'était associée, le conseiller de la mise en état a, par ordonnance juridictionnelle du 15 octobre 2019, constaté la péremption de l'instance d'appel emportant l'extinction de l'instance 15/5143.



Cette dernière ordonnance a, sur déféré, été mise à néant par arrêt de cette cour du 11 février 2020 qui a dit que la péremption n'était pas acquise et que l'instance se poursuivrait sous le n° 18/3922.



L'affaire a été réinscrite sous le n° RG 20/1745.



Par conclusions récapitulatives n° 2 notifiées le 30 juin 2020, M. [I] demande à cette cour d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de :



- dire et juger que le délai de rétractation de l'article L. 271 -1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas couru à défaut de notification de la promesse synallagmatique de vente conforme aux dispositions de l'article D. 271-6 du même code, 

- en conséquence dire et juger qu'il est recevable et bien fondé à exercer son droit de rétractation et que celui-ci entraîne l'anéantissement de la promesse synallagmatique du 27 août 2012,

- en conséquence débouter Mme [T] et M. [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,



à titre subsidiaire :

- dire et juger que la SARL Isis s'est substituée à lui dans le bénéfice de la promesse de vente,

- constater qu'une demande de prêt conforme aux caractéristiques de la promesse de vente a été formulée par cette dernière mais n'a pu aboutir en raison d'une cause indépendante de la volonté de l'acquéreur,

- en conséquence débouter Mme [T] et M. [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,



à titre infiniment subsidiaire :

- dire et juger que la somme de 43'000 € prévu au titre de la clause pénale est manifestement excessive à défaut de preuve d'un quelconque préjudice résultant de la non réitération de la vente,

- en conséquence réduire la clause pénale à la somme d'un euro,



en toute hypothèse :

- rejeter les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [T] et M. [H] aux dépens de première instance d'appel et à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Il fait valoir :



- que M. [H] et Mme [T] ne lui ont jamais notifié le compromis conformément aux dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation,

- que le délai pour exercer le droit de rétractation prévu par le même texte n'a donc jamais couru, et qu'il l'a régulièrement exercé par voie de conclusions devant le tribunal de grande instance d'Albertville le 12 mai 2014,

- que ce droit de rétractation ne pouvait lui être dénié, ainsi que l'a retenu le tribunal, au regard du seul objet social de la personne morale qu'il s'est substitué, alors que le compromis portait sur l'acquisition de lots de copropriété à usage d'habitation sans qu'il soit précisé que ceux-ci avaient vocation à changer de destination pour devenir des locaux commerciaux ou à usage mixte,



- qu'au contraire, les modalités de paiement stipulées (absence de versement au titre d'un séquestre) révèlent que les parties ont entendu que l'acte soit soumis à la loi SRU et donc aux articles L. 271-1 et L. 271-2 qui en sont issues,

- subsidiairement, que la non réitération de la vente ne résulte pas d'une faute de l'acquéreur en ce que la SARL Isis, qu'il s'était substitué, a régulièrement sollicité un prêt bancaire qu'elle n'a pas obtenu,

- que, dès lors, il a informé les vendeurs de la non réalisation de la condition suspensive, ce qui impliquait que chacune des parties retrouve son entière liberté sans indemnité de part et d'autre,

- que le tribunal ne pouvait à la fois lui reprocher de ne pas avoir sollicité un prêt à titre personnel, et considérer que la vente était faite au profit d'un professionnel en considération de l'objet social de la SARL Isis,

- subsidiairement, que la clause pénale doit être réduite en fonction du préjudice réellement subi, - qu'en effet, tout au plus, les vendeurs ont vu leur bien immobilisé jusqu'au 18 octobre 2012, date de la correspondance les informant de la non réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt,

- qu'en toute hypothèse, les intérêts sur la somme allouée ne pourraient commencer à courir qu'à compter de la date de la sommation de payer c'est-à-dire en l'espèce la délivrance de l'assignation le 11 octobre 2013.



Mme [T], par conclusions récapitulatives notifiées le 15 juillet 2020, demande la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, le débouté de M. [I] de toutes ses demandes, et sa condamnation à lui payer la somme de 3 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle fait valoir :



- que le tribunal a retenu à bon droit que M. [I] avait, dans la vente en cause, la qualité de professionnel puisqu'il s'est substitué la SARL Isis dont l'objet social comporte notamment l'activité de marchand de biens, et dont la demande de prêt portait, au vu de la pièce n° 4 produite par l'appelant, sur un "projet d'acquisition de bureaux",

- que la non réalisation de la vente résulte bien d'une faute de l'acquéreur qui ne verse aux débats qu'un seul justificatif de refus de prêt au nom de la SARL Isis, sans justifier d'autres sollicitations soit en son nom soit au nom de cette dernière,

- que la clause pénale convenue n'est pas excessive compte-tenu de la valeur des biens concernés et du préjudice subi, 

- qu'en effet, alors en instance de divorce, elle n'a pu disposer de sa part du capital objet de la vente et a dû se reloger dans un HLM avec ses trois enfants.



M. [H], par conclusions récapitulatives n° 2 notifiées le 6 juillet 2020, demande la confirmation du jugement sauf en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à voir dire que le droit visé à l'article 10 du décret du 12 décembre 996 sera supporté par le débiteur.



Il demande, par voie d'infirmation partielle, qu'il soit dit que les dépens comprendront le droit de recouvrement ou d'encaissement visé à l'article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et, à défaut, que M. [I] soit condamné à lui en rembourser le montant par application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Il demande enfin condamnation de M. [I] à lui payer la somme complémentaire de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Il fait valoir que :



- M. [I] a justement été considéré comme professionnel par le tribunal en ce que :

- par courriel du 8 août 2012, l'agence ORPI travaillant habituellement avec M. [I] promoteur a précisé que ce dernier l'avait contactée pour qu'elle lui trouve des bureaux sur [Localité 8] et qu'elle lui avait proposé de lui faire visiter leur appartement,

- le compromis lui-même confirme la destination professionnelle de l'acquisition puisque M. [I] y est désigné comme promoteur et qu'il est prévu qu'il se réserve une faculté de substitution au profit d'une société existante ou à créer, ce qu'il a fait en se substituant la SARL Isis dont il était le gérant et l'unique associé, et dont l'objet social ne laisse planer aucun doute sur le caractère professionnel de l'acquisition, 

- à titre surabondant, que la Cour de cassation a considéré que l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation était inapplicable à un immeuble à usage mixte,

- à titre subsidiaire, que M. [I], de par sa profession de promoteur et marchand de biens, n'ignorait rien des dispositions de ce texte et a implicitement renoncé à se prévaloir de la faculté de rétractation en déposant une demande de prêt le 25 septembre 2012, 

- qu'en toute hypothèse, il serait forclos à exercer cette faculté dès lors que l'assignation qui lui a été délivrée le 11 octobre 2013 comportait comme première pièce communiquée le compromis de vente du 27 août 2012 comportant en page 8 le rappel de la faculté de rétractation si par extraordinaire celle-ci était applicable au cas d'espèce,

- que le délai a donc couru à compter de cette date et qu'il avait jusqu'au 19 octobre 2013 pour l'exercer ce qu'il n'a pas fait, 

- que la non réitération de la vente incombe bien à l'acquéreur qui, même en stipulant la faculté de substitution, restait tenu solidairement des obligations du compromis jusqu'à la réitération de la vente,

- que, dans ces conditions, M. [I] qui doit justifier des démarches accomplies et qui ne peut se retrancher derrière la seule sollicitation d'un prêt au nom d'une société qu'il s'est substitué, est tenu du montant de la clause pénale contractuelle pour non réalisation de la condition suspensive par abstention fautive équivalent à un refus de réitération de la vente,

- que le montant de la clause n'est pas manifestement excessive en raison du préjudice résultant du retard pour parvenir finalement à une vente, et des démarches et frais engagés,

- que les intérêts doivent courir à compter du 27 août 2012 date à laquelle la somme aurait dû être versée, ou à défaut à compter de l'assignation du 11 octobre 2013.



L'instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 16 juillet 2020.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur les demandes principales




sur l'exercice par M. [I] d'un droit de rétractation




Si l'acquéreur d'un immeuble à usage d'habitation dispose, selon le premier alinéa de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, d'un droit de rétractation dans un délai de sept jours de la notification qui lui en est faite, ce droit n'appartient, selon le même texte, qu'à l'acquéreur non professionnel.



L'acquéreur non professionnel s'entend de celui qui conclut un contrat extérieur à son activité professionnelle, sans rapport direct entre les deux, la preuve du caractère professionnel, à la charge du vendeur qui dénie à son acheteur la faculté d'exercer ce droit, pouvant être recherchée dans toutes les données juridiques, économiques et factuelles environnant l'achat.



En l'espèce, c'est à bon droit que le tribunal a considéré que M. [I] n'était pas un acquéreur non professionnel et, comme tel, ne disposait pas de la faculté de se rétracter ; en effet, la conjonction des éléments suivants montre que la vente en cause était liée à l'activité professionnelle de M. [I] :



- la profession de l'acquéreur mentionnée dans le compromis est : 'promoteur',

- il s'est substitué à la vente, ainsi que les termes du compromis lui en ouvraient le droit, une SARL Isis dont il est le gérant et dont l'objet social déclaré au registre du commerce et des sociétés est 'toutes opérations de pilotage, d'organisation, de coordination de travaux, de maîtrise d'ouvrage et de maîtrise d''uvre d'exécution et de réalisation, marchand de biens et toutes opérations de contractant général',









- M. [H] verse aux débats un courriel de l'agence ORPI MC Immo du 8 août 2012 ainsi libellé : 'je n'ai pas réussi à vous joindre pour vous soumettre l'offre d'achat proposée par M. [D] (...) Ce monsieur nous a contacté et mandaté pour que nous lui trouvions des bureaux sur [Localité 8]. Je lui ai proposé votre appartement qu'il a visité et qui lui correspond, son financement a été validé par son banquier.'



C'est en vain que M. [I] invoque les mentions du compromis au paragraphe XI relatif à la loi SRU dès lors que celles-ci ne précisent pas si la vente est faite au profit d'un non professionnel ou non mais rappellent seulement les règles applicables dans l'un et l'autre cas, l'absence de mention du versement d'un séquestre n'étant pas significative à cet égard.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [I] de sa demande tendant à voir dire qu'il est recevable et fondé à exercer son droit de rétractation.




sur la clause pénale




Aux termes de l'article IX du compromis du 27 août 2012 intitulé 'Clause pénale', il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente par acte authentique dans le délai imparti après levée de toutes les conditions suspensives, la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 43'000 €.



Par ailleurs, l'article I intitulé 'Non réalisation de la condition suspensive' stipule que 'si la non obtention des prêts avait pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droits de l'acquéreur (...) le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisé en application de l'article 1178 du Code civil avec attribution de dommages intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre.'



M. [H] demande qu'il soit considéré que la condition suspensive d'obtention du prêt ne s'est pas réalisée du fait de l'abstention fautive de M. [I] et qu'il soit par conséquent pris acte du refus de ce dernier de réitérer la vente par acte authentique.



Il ressort des mentions du compromis du 27 août 2012, paragraphe H que l'acquéreur s'engageait à effectuer dans les plus brefs délais toutes les démarches lui incombant directement, et s'obligeait notamment à déposer dans le délai de 10 jours une ou plusieurs demandes de prêt répondant aux caractéristiques définies dans le compromis.



Or, M. [I] justifie avoir déposé une seule demande de prêt au nom de la SARL Isis le 25 septembre 2012 (date de réception de la demande mentionnée sur l'attestation du même jour du Crédit Agricole - pièce n° 3 de l'appelant), ne respectant pas, en cela, le délai de dix jours stipulé au compromis.



En procédant ainsi, non seulement il n'a pas respecté son obligation contractuelle, mais il s'est aussi, par le caractère tardif de cette unique demande présentée 16 jours seulement avant l'expiration du délai contractuel de réalisation de la condition suspensive le 11 octobre 2012, privé de la possibilité de présenter, dans le délai contractuel, une nouvelle demande de prêt avec de meilleures garanties ou auprès d'un autre établissement bancaire en son nom ou celui de la personne morale qu'il s'était substituée. 



Il en résulte suffisamment que la non obtention d'un prêt est la conséquence de la passivité et de la négligence de M. [I], ce qui justifie, conduisant à considérer la condition suspensive réalisée par application de l'article I du compromis rappelant les dispositions de l'article 1178 du code civil, l'application de la clause pénale de l'article IX au profit de M. [H] et Mme [T] ainsi que l'a justement décidé le tribunal.



Le montant de cette clause pénale soit 21 000 € au profit de chacun des vendeurs n'est pas manifestement excessif au regard des préjudices subis, M. [H] et Mme [T], alors en instance de divorce, justifiant n'avoir finalement pu vendre leur bien qu'un an plus tard en octobre 2013 et ayant été contraints, dans l'intervalle, de se reloger par la voie locative.



Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions, sauf sur le point de départ des intérêts sur les sommes de 21 500 € allouées, ceux-ci ne pouvant courir qu'à compter de la sommation de payer constituée en l'espèce par l'assignation devant le tribunal de grande instance en application de l'article 1231-6 du code civil, aucune disposition du compromis ne prévoyant le versement de ces sommes dès sa signature.





Sur les demandes accessoires



M. [I], qui succombe en son appel, devra supporter les dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. 



Pour les mêmes motifs, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en sa faveur.



Il n'est cependant pas justifié de mettre à sa charge les frais d'huissier incombant au créancier en vertu de l'article 10 du décret du 12 décembre 1996.



Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [H] et Mme [T] la totalité de leurs frais irrépétibles ; il y a donc lieu de leur allouer la somme complémentaire de 1 800€ à chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire ,



Confirme le jugement déféré sauf sur le point de départ des intérêts sur les sommes de 21'000 €.



L'infirme sur ce point et, statuant de nouveau et y ajoutant :



Dit que les sommes de 21 500 € au paiement desquelles M. [I] est condamné produiront intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2013.



Condamne M. [I] à payer à M. [H] et Mme [T] chacun la somme complémentaire de 1 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Rejette toutes les autres demandes.



Condamne M. [I] ce aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Rejette les demandes de M. [H] relative à l'article 10 du décret du 12 décembre 1996.





Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



Signé par Madame COMBES, Président, et par Madame BUREL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT