Cour d'Appel · 4ème Chambre — 24 septembre 2020

4ème Chambre





ARRÊT N°308



N° RG 18/00995 - 

N° Portalis DBVL-V-B7C-OTPV











AG / JV













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2020





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseillère faisant fonction de Présidente

Assesseur : Madame Florence BOURDON, Conseillère,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Juliette VANHERSEL, lors du prononcé



Sans avis contraire des parties requis préalablement, l'affaire a été appelée à l'audience virtuelle du 14 mai 2020 qui s'est tenue sans débat en raison de l'état d'urgence sanitaire





ARRÊT : 



Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 24 Septembre 2020 par mise à disposition au greffe





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APPELANTS :



Monsieur [S] [O]

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représenté par Me Frédéric DASSE de la SELAS FIDAL, Plaidant, avocat au barreau d'AMIENS

Représenté par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES





Madame [E] [M] [I] épouse [O]

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représenté par Me Frédéric DASSE de la SELAS FIDAL, Plaidant, avocat au barreau d'AMIENS

Représentée par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES





Madame [A] [Z] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représenté par Me Frédéric DASSE de la SELAS FIDAL, Plaidant, avocat au barreau d'AMIENS

Représentée par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES



Monsieur [C] [K]

[Adresse 6]

[Adresse 6]



Représenté par Me Frédéric DASSE de la SELAS FIDAL, Plaidant, avocat au barreau d'AMIENS

Représenté par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES





Madame [T] [F] épouse [K]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté par Me Frédéric DASSE de la SELAS FIDAL, Plaidant, avocat au barreau d'AMIENS

Représenté par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES





Monsieur [B] [P]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représenté par Me Frédéric DASSE de la SELAS FIDAL, Plaidant, avocat au barreau d'AMIENS

Représenté par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES







INTIMÉS :



S.C.P. DOMENGE - PUJOL - THURET - ALPIN I - BUCCERI - CAFLERS - SAUVAGE anciennement dénommée SCP POSTILLON - DOMENGE - PUJOL - THURET - ALPINI - BUCCERI - CAFLERS - SAUVAGE, société titulaire d'un Office notarial, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Représenté par la SCP KUHN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES





SA ARKEA BANQUE ENTREPRISES ET INSTITUTIONNELS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Adresse 8]



Représentée par Me Alain MORTIER de la Société DOXOS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par Me Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES



SARL TOURNAY ARCHITECTE

[Adresse 10]

[Adresse 10]



Représentée par Me Paul-Antoine SAGNES de la SCP LEVY BALZARINI SAGNES SERRE, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, Postulant, avocat au barreau de RENNES





Maître [L] [X] désigné en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV DOMAINE DES NEREIDES suivant jugement du Tribunal de Commerce de CANNES du 17 septembre 2013

[Adresse 9]

[Adresse 9]

Assigné le 14 mai 2018 à sa secrétaire







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FAITS ET PROCÉDURE



La SCCV 'Domaine des Néréides' (ci-après la SCCV) a entrepris sur la commune d'[Localité 7], la réalisation d'un programme immobilier dénommé 'Domaine des Néréides' dans le cadre duquel, elle a vendu, en état futur d'achèvement :

- le 16 septembre 2010, à M. [S] [O] et Mme [E] [M] [I], son épouse, un appartement et un garage, pour le prix de 158 244 euros, 

- le 16 septembre 2010, à Mme [A] [O], une villa en duplex et un emplacement de stationnement, pour le prix de 277 241 euros, 

- le 30 octobre 2010, à M. [C] [K] et Mme [T] [F], son épouse, un appartement et un garage pour le prix de 180 182 euros,

- le 31 décembre 2010, à M. [B] [P], un appartement et un garage pour le prix de 226 064 euros.



Les actes authentiques ont été reçus par la SCP Postillon-Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucceri-Caflers-Sauvage (ci-après la SCP notariale). 



Le 16 septembre 2010, la SCCV a souscrit une garantie extrinsèque d'achèvement auprès de la société Camefi banque aux droits de laquelle vient la société Arkéa banque entreprises et institutionnels (société Arkéa). 



Aux termes des actes de vente et du document d'information qui y était annexé, la SCCV Domaine des Néréides s'était engagée à achever et livrer les biens vendus au plus tard le 31 décembre 2010. 



Le 27 décembre 2010, la SCCV a adressée à la mairie d'[Localité 7] une déclaration d'achèvement des travaux certifiée par la société Tournay architecte (société Tournay), maître d'oeuvre de l'opération.



Les biens acquis par les acquéreurs à la cause n'étant pas livrés dans le délai prévu, ils ont fait assigner la SCCV devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Béziers qui a ordonné une expertise et désigné M. [H] pour y procéder par ordonnance du 29 juin 2012. 



Par ordonnances des 10 juillet 2012, 5 avril 2013, 2 janvier 2014 et 21 février 2014, les opérations d'expertise ont été étendues à la société Arkéa, à la société Tournay Architecte, ainsi qu'à la SCP notariale.



Par un jugement du 17 septembre 2013, rectifié le 19 novembre suivant, le tribunal de commerce de Cannes a prononcé la liquidation judiciaire de la société Jassogne et associés et des sociétés du groupe Jassogne, dont la SCCV 'Domaine de Néréides'. Me [L] [X] a été désigné en qualité de liquidateur judiciaire. 



M. [P] a déclaré sa créance le 12 février 2013, pour un montant de 245 560,80 euros, M. et Mme [O], le 28 février 2013, pour un montant de 198 890,17 euros, Mme [A] [O], le 28 février 2013, pour un montant de 172 959,52 euros et M. et Mme [K], le 27 février 2013 pour un montant de 106 679,03 euros.



L'expert judiciaire a déposé ses rapports le 15 mai 2014 pour M. [P], le 29 janvier 2015 pour les consorts [O] et le 2 février 2015 pour M. et Mme [K]. 



Par actes d'huissier des 3, 12, 16 et 18 mars 2015, ces acquéreurs ont fait assigner les sociétés précitées devant le tribunal de grande instance de Brest aux fins d'indemnisation de leurs préjudices.



Par un jugement assorti de l'exécution provisoire en date du 17 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Brest a :



- déclaré irrecevable l'action engagée par les consorts [O], M. et Mme [K] et M. [P] à l'encontre de la société Tournay Architecte faute de saisine préalable du conseil régional du conseil de l'Ordre des architectes ; 

- débouté les consorts [O], M. et Mme [K] et M. [P] de leurs demandes présentées à l'encontre de la société Arkéa Banque entreprises et institutionnels ;

- débouté les consorts [O], M. et Mme [K] et M. [P] de leurs demandes présentées à l'encontre de la SCP Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucceri-Caflers-Sauvage ;

- fixé le préjudice de M. et Mme [O] à la liquidation judiciaire de la SCCV Domaine des Néréides à la somme de 179 221,87 euros, outre la somme de 488,25 euros par mois à compter du jugement et jusqu'à la date de livraison du bien ;

- fixé le préjudice de Mme [A] [O] à la liquidation judiciaire de la SCCV Domaine des Néréides à la somme de 149 532,78 euros, outre celle de 577,50 euros par mois jusqu'à la date de livraison du bien ;

- fixé le préjudice de M. et Mme [K] à la liquidation judiciaire de la SCCV Domaine des Néréides à la somme de 153 068,03 euros, outre la somme de 450 euros par mois à compter du jugement et jusqu'à la date de livraison du bien ;

- fixé le préjudice de M. [P] à la liquidation judiciaire de la SCCV Domaine des Néréides à la somme totale de 121 531,73 euros, outre la somme de 488,25 euros par mois de la date du jugement jusqu'à la date de livraison du bien ;

- débouté l'ensemble des défendeurs de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Me [X], ès qualités de mandataire liquidateur de la SCCV Domaine des Néréides à verser aux demandeurs la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Par déclaration enregistrée le 8 février 2018, M. et Mme [O], Mme [A] [O] M. et Mme [K], et M. [P] ont interjeté appel de ce jugement, intimant la société Arkéa, Me [X], ès qualités, la société Tournay et la SCP notariale.



Me [X] n'a pas constitué avocat. Les autres parties ont conclu. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2020. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans leurs dernières conclusions en date du 27 novembre 2018, M. et Mme [O], Mme [A] [O], M. et Mme [K], et M. [P] demandent à la cour de :



- dire et juger tant recevables que bien fondés M. et Mme [O], Mme [O], M. et Mme [K] et M. [P], tant en leur appel qu'en leurs demandes ;

- dire et juger l'appel incident de la société Tournay Architecte comme celui de la société Arkéa Banque tant irrecevable que mal fondé ;

- débouter, en conséquence, les sociétés Tournay Architecte et Arkéa Banque de leurs demandes, fins et prétentions ;

Sur les responsabilités,

- dire et juger que M. et Mme [O], Mme [O], M. et Mme [K] et M. [P] ne peuvent se voir opposer par la société Tournay Architecte la clause de saisine préalable de l'ordre des architectes en ce qu'elle leur est totalement inopposable ;

- dire et juger subsidiairement que la rédaction d'une fausse déclaration d'achèvement des travaux par la société Tournay Architecte, destinée à déclencher le paiement de 95 % du prix de vente au profit de la SCCV Domaine des Néréides, constitue une faute extérieure au contrat engageant sa responsabilité délictuelle ;

- dire et juger, dès lors, que la clause de saisine préalable de l'Ordre des architectes ne peut pas être opposée à M. et Mme [O], Mme [O], M. et Mme [K] et M. [P] ;

- en conséquence, infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Brest du 17 janvier 2018 en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action de M. et Mme [O], de Mme [O], de M. et Mme [K] et de M. [P] à l'égard de la société Tournay Architecte ;

- y additant, après avoir déclaré recevable leur action, la cour dira bien fondée l'action des demandeurs et jugera que la responsabilité de la société Tournay Architecte est pleinement engagée à raison du mauvais suivi des travaux, des malfaçons constatées et de la rédaction d'une déclaration d'ouverture du chantier non conforme à la réalité de l'avancement des travaux ;

- dire et juger que les travaux de construction des immeubles de M. et Mme [O], Mme [A] [O], M. et Mme [K] et M. [P] ne sont pas achevés au vu du rapport d'expertise judiciaire ;

- dire et juger que la déclaration d'achèvement de travaux du 27 décembre 2010 n'est dès lors pas conforme à la réalité de l'avancement des travaux ;

- dire et juger que la société Arkéa Banque ne peut exciper de cette déclaration d'achèvement de travaux nulle et de nul effet ;

- dès lors infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Brest du 17 janvier 2018 en ce qu'il a déclaré caduque la garantie extrinsèque d'Arkéa Banque ;





- en conséquence, dire et juger que la société Arkéa Banque doit appliquer sa garantie d'achèvement au profit de M. et Mme [O], Mme [A] [O], M. et Mme [C] [K] et M. [B] [P] ;

- dire et juger que la SCP Postillon - Domenge - Pujol - Thuret - Alpini - Bucceri - Caflers - Sauvage a failli à son obligation d'information et de conseil en laissant faire les actes de vente en l'état futur d'achèvement par M. et Mme [S] [O], Mme [A] [O], M. et Mme [C] [K] et M. [B] [P], sans les mettre en garde sur le changement des modalités de constatation de l'achèvement de travaux, prévues par le décret n°2070-1728 du 27 septembre 2010 ;

- dire et juger que M. et Mme [S] [O], Mme [A] [O], M. et Mme [C] [K] et M. [B] [P] ont perdu une chance d'être, sans contestation possible, indemnisés par le garant de livraison Arkéa Banque, qui n'aurait jamais pu se retrancher derrière la déclaration d'achèvement de travaux du 27 décembre 2010 ;

- infirmer, en conséquence, le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme [O], Mme [A] [O], M. et Mme [K] et M. [B] [P] de leurs demandes à l'encontre de la SCP Postillon - Domenge - Pujol - Thuret - Alpini - Bucceri - Caflers - Sauvage ;

- y additant, dire et juger que la SCP Postillon - Domenge - Pujol - Thuret - Alpini - Bucceri - Caflers - Sauvage a pleinement engagé sa responsabilité pour défaut de conseil et de mise en garde ;

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Brest le 17 janvier 2018 en ce qu'il a justement retenu la responsabilité de la SCCV Domaine des Néréides du fait de la non livraison des immeubles à la date contractuelle prévue, du fait des malfaçons et non-façons et du fait de l'encaissement du prix de vente en violation de l'article R267-14 du code de la construction et de l'habitation ;

Sur les préjudices,

- dire et juger responsables in solidum Me [X], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV Domaine des Néréides, la société Arkéa Banque, la SARL Tournay Architecte et la SCP Postillon - Domenge - Pujol - Thuret - Alpini - Bucceri - Caflers - Sauvage (au titre de la perte de chance en ce qui la concerne) des préjudices subis par M. et Mme [S] [O], Mme [A] [O], M. et Mme [C] [K] et M. [B] [P] ;

- en conséquence, infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Brest du 17 janvier 2018 en ce qu'il a :

- rejeté la demande d'indemnisation du coût des parties communes et notamment des VRD évaluée à la somme de 322 661,82 euros à partager par 1/11ème entre M. et Mme [O], Mme [A] [O], M. et Mme [K] et M. [B] [P] ;

- rejeté la demande d'intérêts intercalaires de M. et Mme [S] [O], Mme [A] [O], M. et Mme [C] [K] et M. [B] [P] ;

- réduit le préjudice moral de M. et Mme [O] à la seule somme de 8 000 euros, de Mme [A] [O] à la seule somme de 4 000 euros, de M. et Mme [K] à la seule somme de 8 000 euros et de M. [B] [P] à la seule somme de 4 000 euros;

- rejeté la demande d'indemnisation de M. [B] [P] au titre du trop versé ;

- réduit l'indemnité de procédure de M. et Mme [O], Mme [A] [O], M. et Mme [K] et M. [P] à la seule somme de 5 000 euros chacun ;

- pour le surplus des condamnations prononcées par le jugement du tribunal de grande instance de Brest, les confirmer ;



- dès lors, y ajoutant, condamner la société Arkéa Banque, en application de sa garantie d'achèvement, à payer au titre des travaux d'achèvement et de réparation :

- à M. et Mme [O] : la somme de 58 057,09 euros ;

- à Mme [A] [O] : la somme de 43 472,37 euros ;

- à M. et Mme [K] : la somme de 55 743,52 euros ;

- à M. [P] : la somme de 50 231,25 euros ;

- condamner in solidum la société Tournay Architecte et la SCP Postillon - Domenge - Pujol - Thuret - Alpini - Bucceri - Caflers - Sauvage (au titre de la perte de chance en ce qui la concerne) à payer au titre de l'ensemble des préjudices subis :

- à M. et Mme [O] :

- la somme de 58 057,09 euros au titre des travaux d'achèvement et de réparation ;

- la somme de 29 250,09 euros au titre des intérêts intercalaires ;

- la somme de 40 768,87 euros au titre des pertes locatives provisoirement arrêtées au mois de janvier 2018, et prononcer la condamnation au coût mensuel de 488,87 euros jusqu'à la livraison définitive du bien acquis ;

- la somme de 56 516,00 euros au titre de la perte de l'avantage fiscal ;

- la somme de 45 272,80 euros au titre du trop versé au regard de l'état d'avancement des travaux ;

- la somme de 25 000 euros au titre des dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

- à Mme [A] [O] :

- la somme de 43 472,37 euros au titre des travaux d'achèvement et de réparation ;

- la somme de 73 293,31 euros au titre des intérêts intercalaires ;

- la somme de 48 227,25 euros au titre des pertes locatives provisoirement arrêtées au mois de janvier 2018, et prononcer la condamnation au coût mensuel de 577,50 euros jusqu'à la livraison définitive du bien acquis ;

- la somme de 69 310 euros au tire de la perte de l'avantage fiscal ;

- la somme de 73 862,05 euros au titre du trop versé au regard de l'état d'avancement des travaux ;

- la somme de 25 000 euros au titre des dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

- à M. et Mme [C] [K] :

- la somme de 55 743,52 euros au titre des travaux d'achèvement et de réparation ;

- la somme de 4 634,74 euros au titre des intérêts intercalaires ;

- la somme de 74 493,78 euros au titre des mensualités d'emprunt versées indûment jusqu'à février 2015 ;

- la somme de 37 575 euros au titre des pertes locatives provisoirement arrêtées au mois de janvier 2018, et prononcer la condamnation au coût mensuel de 450 euros jusqu'à la livraison définitive du bien acquis ;

- la somme de 45 046 euros au titre de la perte de l'avantage fiscal ;

- la somme de 36 036,40 euros au titre du trop versé au regard de l'état d'avancement des travaux ;

- la somme de 25 000 euros au titre des dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi ;



- à M. [B] [P] :

- la somme de 50 231,25 euros au titre des travaux d'achèvement et de réparation ;

- la somme de 2 264,86 euros au titre des intérêts intercalaires ;

- la somme de 39 792,37 euros au titre des pertes locatives provisoirement arrêtées au mois de janvier 2018, et prononcer la condamnation au coût mensuel de 488,25 euros jusqu'à la livraison définitive du bien acquis ;

- la somme de 56 841 euros au titre de la perte de l'avantage fiscal ;

- la somme de 11 303,20 euros au titre du trop versé au regard de l'état d'avancement des travaux ;

- la somme de 25 000 euros au titre des dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

- fixer la créance au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV Domaine des Néréides ainsi qu'il suit:

- pour M. et Mme [O] : la somme de 58 057,09 euros ;

- pour Mme [A] [O] : la somme de 43 472,37 euros ;

- pour M. et Mme [K] : la somme de 55 743,52 euros ;

- pour M. [B] [P] : la somme de 50 231,25 euros ;

- condamner in solidum Me [X], ès qualités, la société Arkéa Banque, la société Tournay Architecte et la SCP Postillon - Domenge - Pujol - Thuret - Alpini - Bucceri - Caflers - Sauvage à payer à chacun des demandeurs suivants, M. et Mme [O], Mme [A] [O], M. et Mme [K] et M. [P], la somme de 17 000 euros à titre d'indemnité de procédure en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 





Dans ses dernières conclusions en date du 21 décembre 2018, au visa des articles R261-24 du code de la construction et de l'habitation et 1134 et suivants du code civil, la société Arkéa banque entreprises et institutionnels demande à la cour de :



- confirmer le jugement entrepris du tribunal de grande instance de Brest en date du 17 janvier 2018 en ce qu'il a débouté M. et Mme [O], Mme [O], M. et Mme [K] et M. [P] de leurs demandes telles que dirigées à l'encontre de la société Arkéa Banque ;

- en conséquence, déclarer les consorts [O], [K] et [P] mal-fondés en leur appel et les débouter de toutes leurs demandes telles que formalisées à l'encontre de la société Arkéa Banque ;

- débouter la société Tournay Architecte de l'ensemble de ses demandes telles que formalisées à l'encontre de la société Arkéa Banque ;

A titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse ou une quelconque condamnation serait prononcée à l'encontre de la société Arkéa Banque,

- au titre de la garantie d'achèvement en date du 16 septembre 2010 :

- condamner M. et Mme [O] à payer à la société Arkéa Banque la somme de 7 912 euros ;

- condamner Mme [A] [O] a payer a la société Arkéa Banque la somme de 13 860 euros ;

- condamner M. et Mme [K] a payer a la société Arkéa Banque la somme de 9 009 euros ;

- condamner M. [P] à payer à la société Arkéa Banque la somme de 10 504 euros ;

- dire que ces sommes se compenseront avec les condamnations qui seront mises à la charge de la société Arkéa Banque ;



- dire et juger que la SCCV Domaine des Néréides étant comptable à titre principal et, en tout état de cause, des travaux d'achèvement des biens acquis par les requérants, la créance de la société Arkéa Banque, telle que déclarée à son passif, sera fixée en tenant compte notamment des condamnations qui seraient prononcées par la cour d'appel de Rennes ;

- condamner les appelants à payer à la société Arkéa Banque la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.





Dans ses dernières conclusions en date du 31 juillet 2018, au visa de l'article 1382 du code civil, la SCP Domenge - Pujol - Thuret - Alpini - Bucceri - Caflers - Sauvage demande à la cour de :



- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Brest le 17 janvier 2018 en ce qu'il a prononcé la mise hors de cause pur et simple de la SCP notariale ; 

- dire et juger les demandeurs tant irrecevables que mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la SCP notariale ;

- les en débouter ;

- les condamner in solidum au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouter la société Tournay de son appel en garantie formé à l'encontre de la SCP notariale ;

- condamner les demandeurs en tous les dépens de première instance et d'appel.





Dans ses dernières conclusions en date du 24 juillet 2018, au visa des articles 1134, 1135 et 1147 et suivants du code civil, 122 du code de procédure civile, L462-1 et R462-1 et suivants du code de l'urbanisme, ainsi que du décret n°2011-550 du 19 mai 2011, la société Tournay Architecte demande à la cour de :



- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté les appelants de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre la société Tournay ; 

- l'infirmer par voie incidente sur la mise hors de cause de la société Arkéa Banque et sur les préjudices retenus ;

- dire et juger que l'action des requérants est nécessairement contractuelle ;

- dire et juger que les clauses du contrat d'architecte leurs sont opposables ;

- dire et juger que l'action des requérants contre la société Tournay est irrecevable faute de saisine préalable de l'Ordre des architectes ;

Et par conséquent, 

- débouter les requérants de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre la société Tournay ; 

- condamner les requérants à payer à la société Tournay une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance ; 

A titre subsidiaire, 

- dire et juger que la société Tournay est fondée à opposer aux requérants la clause d'exclusion de solidarité contenue dans le contrat d'architecte ;

Sur le trop versé,

- dire et juger que les immeubles des requérants étaient tous au stade d'avancement « achèvement des plâtres » correspondant à un appel de fonds de 90 % ;

- dire et juger que le surplus de 5 % réglé par eux n'a pu être débloqué au regard de la déclaration d'achèvement des travaux du 27 décembre 2010 ;



Et par conséquent, 

- débouter les requérants de leurs demandes de ce chef ;

Si par impossible une condamnation était prononcée à l'encontre de la concluante, 

- condamner la SCP de notaires à la relever et garantir de toute condamnation ;

Sur les non-finitions et malfaçons, 

- dire et juger que les chiffrages mentionnés dans les trois rapports d'expertise correspondent aux sommes nécessaires pour achever les immeubles des requérants ;

- dire et juger que la société Tournay n'est pas responsable des non-finitions imputables au seul promoteur ;

- dire et juger que si des sommes venaient à être imputées à la société Tournay, elles ne pourraient excéder 20 % de leur total pour chaque acquéreur tenant la clause d'exclusion de solidarité stipulée dans le contrat d'architecte ;

Sur la déclaration d'achèvement des travaux du 27 décembre 2010,

- dire et juger que la déclaration n'était pas régulière tenant son caractère incomplet et le courrier de la mairie d'[Localité 7] du 29 mars 2011 relatif aux normes d'accessibilité ;

Et par conséquent, 

Par voie d'appel incident,

- dire et juger que l'engagement de la société Arkéa Banque n'était pas caduc ;

- dire et juger que l'engagement de garantie était en cours à la date d'entrée en vigueur du décret n°2011-550 du 19 mai 2011 publié le 21 mai 2011 ;

- dire et juger qu'en application de ces nouvelles dispositions réglementaires, la fin de l'engagement de caution n'est plus conditionnée par le dépôt d'une déclaration d'achèvement des travaux ;

- dire et juger que l'engagement de caution est toujours en cours faute de constatation d'achèvement conformément aux dispositions de l'article R261-24 applicable ;

Et par conséquent, 

- dire et juger que la société Tournay n'a pas engagé sa responsabilité faute de lien de causalité entre la signature de la déclaration d'achèvement des travaux du 27 décembre 2010 et les préjudices sollicités par les acquéreurs ; 

- dire et juger que la société Arkéa Banque a engagé sa responsabilité en opposant la caducité de son engagement de caution et en refusant la garantie sollicitée par les acquéreurs ;

En toute hypothèse, 

- dire et juger qu'il n'existe pas de lien de causalité démontré entre la signature de la déclaration d'achèvement des travaux et les préjudices allégués par les acquéreurs ;

- dire et juger que si par impossible un lien de causalité venait à être jugé, les préjudices des acquéreurs ne pourraient résulter que de l'appréciation d'une perte de chance ;

Sur les appels en garantie, 

- dire et juger que la société Arkéa Banque a engagé sa responsabilité en opposant la caducité de son engagement de caution et en refusant la garantie sollicitée par les acquéreurs ;

Si par impossible une condamnation devait intervenir à l'encontre de la société Tournay,

- dire et juger que la société Arkéa Banque sera condamnée à la relever et garantir intégralement du chef des préjudices financiers d'intérêts intercalaires, de pertes locatives, de pertes fiscales et de préjudice moral ;









Sur les préjudices immatériels,

- dire et juger que les requérants ne peuvent solliciter en même temps le préjudice pour intérêts intercalaires et le préjudice pour pertes locatives ;

- dire et juger que le point de départ des éventuelles pertes locatives ne peut être le 01 janvier 2011, la date d'achèvement contenue dans les actes notariés n'étant pas opposable à la société Tournay ;

- dire et juger que la perte de l'avantage fiscal n'est qu'éventuelle et non actuelle et certaine ;

- dire et juger que le préjudice moral n'est pas démontré et très largement surévalué ;

- débouter dès lors les requérants de leurs demandes au titre des préjudices immatériels ;

Sur la compensation, 

En tout état de cause, 

- dire et juger qu'il y aura lieu à compensation avec le solde des prix d'acquisition non versés soit : 

- M. et Mme [O] : 7 912 euros ;

- Mme [A] [O] : 13 862 euros ;

- M. et Mme [K] : 9 009 euros ;

- M. [P] : 10 504 euros ;

- dire et juger qu'il y aura lieu à compensation avec le solde des honoraires dû à la société Tournay, soit la somme de 4 204,06 euros. 





Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Fin de non recevoir opposée par la société Tournay, 



La clause G10 du cahier des clauses générales du contrat d'architecte conclu le 8 juillet 2010 entre la SCCV et la société Tournay énonce : 'En cas de différend portant sur le respect des clauses du présent contrat, les parties conviennent de saisir pour avis le conseil régional de l'ordre des architectes dont relève l'architecte avant toute procédure judiciaire sauf conservatoire. Cette saisine intervient sur l'initiative de la partie la plus diligente.'



Cette clause, qui instaure une procédure de conciliation obligatoire préalable à la saisine du juge, constitue une fin de non recevoir qui n'est pas régularisable pendant le cours de l'instance.



À l'appui de leur appel, les consorts [O], M. et Mme [K] et M. [P] (ci-après les acquéreurs) font valoir, tout d'abord, que la clause de saisine préalable de l'ordre des architectes ne leur est pas opposable, n'étant pas les signataires du contrat de maîtrise d'oeuvre, lequel, en outre, n'a pas été porté à leur connaissance. 



Cependant, il est constant que l'acquéreur qui agit sur le fondement contractuel est subrogé dans les droits du vendeur. Il en résulte que la clause de saisine préalable de l'ordre des architectes lui est opposable. (Civ 3ème 28 avril 2011, n°10-30.721). 





Par ailleurs, le contrat de maîtrise d'oeuvre ayant été conclu entre l'architecte et la SCCV, professionnels dont ils tiennent leurs droits, les acquéreurs ne sont pas fondés à invoquer les dispositions du code de la consommation pour alléguer du caractère abusif de la clause litigieuse. 



Quand bien même, dans la mesure où cette clause oblige seulement à recueillir l'avis préalable du conseil de l'ordre des architectes et réserve l'exercice des procédures conservatoires, elle ne peut entraîner qu'un retard dans l'engagement de la procédure judiciaire au fond. Elle ne prive pas les parties, une fois cette formalité accomplie, de la possibilité d'engager une procédure. 



Cette clause n'est donc pas abusive au regard des dispositions de l'article R.212-2-10° du code de la consommation (anciennement R132-2-10°).



Les acquéreurs s'estiment encore fondés à rechercher la responsabilité délictuelle de la société Tournay à raison de la faute dolosive extérieure au contrat de maîtrise d'oeuvre que constitue la signature d'une fausse déclaration d'achèvement des travaux. 



Mais il est constant que l'action engagée par l'acquéreur sur le fondement de la faute dolosive du constructeur s'analyse en une action contractuelle qui, étant attachée à l'immeuble, est transmissible aux acquéreurs successifs (Civ 3ème 12/07/2018 17-20.627). 



En outre, ainsi que l'a justement retenu le premier juge, la déclaration d'achèvement des travaux relève des missions contractuelles confiées à l'architecte. 



Il s'ensuit que, dès lors qu'ils disposent d'une action contractuelle à son encontre, les acquéreurs ne sont pas fondés à rechercher la responsabilité délictuelle de l'architecte. 



C'est par conséquent à bon droit que le tribunal a déclaré les consorts [O], M. et Mme [K] et M. [P], irrecevables en leurs demandes à l'encontre de la société Tournay.



Le jugement est confirmé, y compris en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à examiner les demandes subsidiaires de la société Tournay.



L'expertise, 



M. [H], expert judiciaire, a constaté que les travaux de construction des biens immobiliers acquis en l'état futur d'achèvement par les consorts [O], le 16 septembre 2010, M. et Mme [K], le 30 octobre 2010 et M. [P], le 31 décembre 2010, n'étaient pas achevés et qu'ils avaient subis entre l'arrêt du chantier, en juin 2011, et sa mission, de nombreuses dégradations : les éléments d'équipements (volets roulants, menuiseries intérieures et extérieures, éléments de salle de bains et de cuisine) ont été arrachés, les embellissements fortement endommagés et l'installation électrique n'est plus en état de fonctionnement. De plus, l'ensemble immobilier 'Domaine des Néréides' n'est pas relié au tout à l'égout, les travaux de VRD ne sont pas exécutés et aucune voie de desserte n'a été réalisée.









L'expert conclut qu'indépendamment des dégradations postérieures, les immeubles n'étaient pas habitables à la date de la déclaration d'achèvement des travaux, le 27 décembre 2010, et que l'état d'avancement de ceux-ci pouvait être fixé à :

- 75%, pour l'appartement de par M. et Mme [O],

- 90%, pour la villa de Mme [A] [O],

- 75% pour l'appartement de M. et Mme [K].



Il a chiffré le montant des travaux de reprise des existants et d'achèvement aux sommes suivantes:

- 28 724,20 euros pour l'appartement de M. et Mme [O], 

- 14 139,48 euros pour la villa de Mme [A] [O],

- 26 410, 63 euros pour l'appartement de M. et Mme [K].



S'agissant de l'appartement acquis par M. [P], M. [H], qui n'a pu achever sa mission faute de versement de la consignation complémentaire, n'a fixé aucun pourcentage d'exécution, mais il a évalué le montant des travaux nécessaires à son achèvement à la somme de 20 898,36 euros.



L'expert a fait par ailleurs appel à un sapiteur pour chiffrer les préjudices financiers.



Responsabilité de la SCCV, 



Ainsi que l'a pertinemment relevé le premier juge, la SCCV s'était engagée, aux termes des contrats de VEFA conclus avec les parties, à livrer l'immeuble pour le 30 décembre 2010, sauf survenance d'un cas de force majeure, d'un cas fortuit ou d'une cause légitime de suspension du délai de livraison telles qu'énoncées au contrat. 



Aucune de ces conditions n'est invoquée, et il résulte des éléments du dossier que l'abandon du chantier résulte des difficultés de trésorerie du promoteur qui n'a pas réglé les entreprises.



Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité contractuelle de la SCCV à raison de l'absence de livraison des immeubles des acquéreurs à la cause dans le délai prévu. 

 

Mise en oeuvre de la garantie extrinsèque de la société Arkéa,



Ainsi que l'a relevé le tribunal, la convention de garantie conclue le 16 septembre 2010 entre la société Camefi banque, aux droits de laquelle se trouve la société Arkéa, et la SCCV prévoit (ch 2, art 1er) l'engagement de la banque à payer solidairement avec le promoteur les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble pour le cas où, en raison de la défaillance du promoteur, les travaux ne seraient pas achevés dans le délai fixé par l'article 4 du chapitre 1, soit à l'échéance du 28 mars 2011 et/ou à la date de la déclaration d'achèvement des travaux.



L'article R.261-24 du code de la construction et de l'habitation, en ses dispositions applicables à la date de la convention, dispose : 

'La garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble. Cet achèvement résulte, soit de la déclaration, certifiée par un homme de l'art, prévue à l'article L. 462-1 du code de l'urbanisme, soit de la constatation par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R. 261-2.'



Le tribunal a justement relevé que l'architecte de l'opération est bien l'homme de l'art visé par ces dispositions. 



Il est constant que, dès lors que la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux, certifiée par un homme de l'art, a été déposée, le garant se trouve libéré et l'acquéreur ne peut plus invoquer la garantie, quel que soit par ailleurs l'état d'avancement réel de l'immeuble et quand bien même la déclaration d'achèvement des travaux aurait été refusée par l'autorité habilitée pour délivrer le certificat de conformité ( Civ 3ème 26 septembre 2012, n°11-11.569).



Il s'ensuit que la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux signée par la SCCV et la société Tournay le 27 décembre 2010 a valablement libéré la société Arkéa de sa garantie, nonobstant le caractère fallacieux de cette déclaration et le refus de délivrance du certificat de conformité relatif aux dispositions d'accessibilité par les personnes à mobilité réduite par la mairie. 



C'est par conséquent à bon droit que le tribunal a retenu que les acquéreurs à la cause n'étaient plus fondés à invoquer la garantie de la société Arkéa et rejeté leurs demandes à son encontre.



Le jugement est confirmé de ce chef. 



Responsabilité de la SCP notariale,



Les actes authentiques de vente en l'état futur d'achèvement conclus entre la SCCV et les consorts [O] est en date du 16 septembre 2010.



A cette date, l'article R 261-24 du code de la construction et de l'habitation prévoyait que l'achèvement des travaux mettant fin à la garantie extrinsèque résultait de la déclaration certifiée d'un homme de l'art ou du constat par une personne qualifiée désignée par le président du tribunal de grande instance statuant par ordonnance sur requête. 



C'est par conséquent à juste titre que le premier juge a retenu que les consorts [O] ne pouvaient reprocher au notaire un manquement à son obligation d'information et de conseil de ce chef. 



Il en va différemment pour M. et Mme [K] et M. [P] qui ont signé leurs actes authentiques de vente, respectivement, le 31 octobre et le 30 décembre 2010, date à laquelle le décret 2010-2811 du 27 septembre 2010, modifiant l'article R.261-24 du code de la construction et de l'habitation, était entré en vigueur.



Ce texte était ainsi rédigé: 'La garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble. Cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite par une personne désignée dans les conditions prévues à l'article R. 261-2.'



L'achèvement des travaux mettant fin à la garantie extrinsèque ne pouvait donc plus être constaté que par une personne qualifiée désignée par le président du tribunal de grande instance statuant par ordonnance sur requête. 









M. et Mme [K] et M. [P] reprochent au notaire de ne pas les avoir informés de cette modification des conditions de constatation de l'achèvement des travaux mettant fin à la garantie et de ne pas l'avoir insérée dans l'acte de vente. Ils estiment qu'ainsi, le notaire les a privés de la possibilité d'acquérir le bien en connaissance de cause des conditions exactes de leurs engagements et qu'ils ont ainsi perdu une chance de ne pas contracter, ou à d'autres conditions.



La responsabilité du notaire impose la preuve d'une faute qui soit en lien de causalité avec le préjudice subi par ceux qui l'invoquent. 



Le tribunal a justement retenu que la SCP notariale ne pouvait pas, dans l'acte de vente, modifier les clauses de la convention de garantie conclue avant la modification des dispositions de l'article R.261-24 issues du décret du 27 septembre 2010.



La cour approuve également les motifs par lesquels le tribunal a décidé que le notaire, garant de l'efficacité des actes qu'il reçoit et tenu de délivrer une information complète et actualisée des conditions légales des engagements souscrits, aurait dû informer les acquéreurs de la modification des modalités d'extinction de la garantie d'achèvement, quand bien même elle n'était pas applicable à la vente conclue.



La faute du notaire est donc établie.



La cour reprend à son compte la motivation par laquelle le tribunal a considéré que M. et Mme [K] ne rapportaient pas la preuve qu'informés de cette modification des modalités d'extinction de la garantie d'achèvement, ils auraient renoncé à leur investissement immobilier, essentiellement motivé par un objectif de défiscalisation. 



Quant à M. [P], à la date de la signature de son acte, le 31 décembre 2010, la garantie extrinsèque de la société Arkéa était d'ores et déjà caduque par l'effet de la déclaration d'achèvement des travaux, le 27 décembre précédent, de sorte que l'information serait demeurée sans effet.



Le jugement est par conséquent confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [O], M. et Mme [K] et M. [P] de leurs demandes formées à l'encontre du notaire.



Sur l'indemnisation des préjudices, 



La cour approuve le premier juge en ce qu'il a décidé que les acquéreurs n'avaient pas qualité pour solliciter l'indemnisation du coût de travaux concernant les parties communes de l'ensemble immobilier régi par l'AFUL constituée par acte notarié du 16 septembre 2010.



Leurs demandes à ce titre sont rejetées par voie de confirmation.



Par ailleurs, aux termes des dispositions d'ordre public de l'article L. 622-25 du code de commerce, la déclaration faite au passif de la liquidation judiciaire porte sur le montant de la créance due au jour du jugement d'ouverture. Il est de jurisprudence constante qu'une créance ne peut être admise pour un montant supérieur à celui qui a été déclaré.



Il s'en déduit que toute demande excédant le montant de la créance déclarée par chacun des acquéreurs à la cause est irrecevable.



M. et Mme [O]



Le tribunal a fait droit aux demandes d'indemnisation formées par M. et Mme [O] au titre des préjudices constitués par le coût des travaux d'achèvement et de reprise de leurs parties privatives, des pertes locatives et de l'avantage fiscal, ainsi que celui du trop versé sur le prix d'acquisition et fixé leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV à la somme de 179 221,87 euros, outre celle de 488,25 euros par mois jusqu'à la date de livraison du bien que M. et Mme [O] chiffrent à la somme 41 013 euros arrêtée au mois de mai 2016. 



Compte tenu de ce qui a été exposé plus haut, le jugement est infirmé et la créance fixée à la somme de 198 890,17, montant de leur déclaration au passif de la liquidation judiciaire. 



La cour n'examinera donc pas l'appel incident de M. et Mme [O]. 



Mme [A] [O] 



Le tribunal a fait droit à sa demande d'indemnisation du coût d'achèvement des travaux, du trop versé sur le prix de vente, de la perte de loyers et de celle de l'avantage fiscal, de son préjudice moral et fixé sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV à la somme globale de 149 532,78 euros, outre celle de 577,60 euros par mois jusqu'à la date de livraison du bien que Mme [O] chiffre à la somme 48 510 euros arrêtée au mois de mai 2016.



Compte tenu de ce qui a été exposé plus haut, le jugement est infirmé et la créance fixée à la somme de 172 959,52 euros. 



La cour n'examinera pas l'appel incident de Mme [A] [O].



M. et Mme [K] 



Le tribunal a fait droit à leur demande d'indemnisation des travaux d'achèvement, du trop versé sur le prix de vente, de la perte des loyers et de l'avantage fiscal, ainsi que de leur préjudice moral et fixé leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV à la somme de 153 068,03 euros, outre celle de 450 euros par mois jusqu'à la livraison du bien.



Compte tenu de ce qui a été exposé plus haut, le jugement est infirmé et la créance fixée à la somme de 106 679,03 euros. 



La cour n'examinera pas l'appel incident de M. et Mme [A] [K].



M. [P] 



Le tribunal a fait droit à sa demande d'indemnisation des frais d'achèvement des ses parties privatives et de la perte des loyers et de l'avantage fiscal, ainsi que de son préjudice moral et fixé sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV, à la somme de 121 531,73 euros, outre celle de 488,25 euros par mois jusqu'à la livraison du bien que M. [P] chiffre à la somme de 41 013 euros arrêtée au mois de mai 2016. 



Il convient de faire droit à cette demande.



M. [P] forme appel incident des dispositions du jugement ayant rejeté sa demande d'indemnisation des intérêts intercalaires, du trop versé sur le prix de vente et réduit l'indemnisation de son préjudice moral.



Ainsi qu'il résulte de la lettre du Crédit Foncier en date du 11 janvier 2013, M. [P] a effectivement réglé 95% du prix d'acquisition des biens objets du litige. 



L'expert, qui a déposé son rapport en l'état, faute de versement par M. [P] de la provision complémentaire, n'a pas indiqué l'état précis d'avancement de la construction du bien immobilier à la déclaration d'achèvement des travaux. 

C'est par conséquent à juste titre que le tribunal a débouté M. [P] de sa demande de remboursement du trop versé sur le prix de vente au motif qu'il ne rapportait pas la preuve de son achèvement à 90%.

 

Aucune des pièces produites par M. [P] permet à la cour de vérifier le montant des intérêts intercalaires dont il réclame le remboursement et l'expert n'a pas été en mesure de chiffrer son préjudice financier de ce chef. 



Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. 



M. [P] sollicite la somme de 25 000 euros en réparation de son préjudice moral, justifiée par les tracas liés à l'absence de livraison de leur appartement, de la longueur de la procédure et la dégradation de sa situation financière. 



Il justifie de l'ouverture d'une procédure de surendettement en mars 2014. 



Il lui sera alloué par voie de réformation la somme de 6 000 euros. 



La créance de M. [P] sera donc fixée à 168 544,73 euros outre la somme de 488,25 euros par mois, à compter du mois de juin 2016 et jusqu'à la livraison du bien, dans la limite toutefois de la somme de 245 560,80 euros.



Dépens et frais non répétibles 



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais non répétibles sont confirmées.



Les consorts [O], M. et Mme [K] et M. [P] qui succombent en appel sont condamnés à en régler les dépens. 



Aucune considération d'équité n'impose de faire application en l'espèce des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des intimés. Ces demandes sont rejetées. 























DISPOSITIF 



La cour statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire, 



INFIRME le jugement rendu le 17 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Brest, en ce qu'il a fixé le préjudice moral de M. [P] à la somme de 4 000 euros et sur le montant des créances fixées au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV Domaine des Néréides,



LE CONFIRME pour le surplus, 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



FIXE le montant des dommages et intérêts alloués à M. [B] [P] en réparation de son préjudice moral, à la somme de 6 000 euros, 



FIXE la créance de M. [B] [P] au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV Domaine des Néréides à la somme de 168 544,73 euros outre celle de 488,25 euros par mois à compter du mois de juin 2016 et jusqu'à la livraison du bien, dans la limite de la somme de 245 560,80 euros,



FIXE la créance de M. [S] [O] et de Mme [E] [I], son épouse, au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV Domaine des Néréides, à la somme de 198 890,17 euros,



FIXE la créance de Mme [A] [O] au passif de liquidation judiciaire de la SCCV Domaine des Néréides, à la somme de 172 959,52 euros,



FIXE la créance de M. [C] [K] et de Mme [T] [F], son épouse, à la somme de 106 679,03 euros,



CONDAMNE M. [S] [O] et Mme [E] [I], son épouse, Mme [A] [O], M. [C] [K] et Mme [T] [F], son épouse, ainsi que M. [B] [P] aux dépens d'appel, 



DIT n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

 





 La Greffière,La Présidente,