Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 10 décembre 2020

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



 DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 10 DECEMBRE 2020



(Rédacteur : Madame Catherine LEQUES, Conseiller)





F N° RG 17/02508 - N° Portalis DBVJ-V-B7B-JZSX









Madame [F] [R]





c/



Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE



























Nature de la décision : AU FOND



























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 février 2017 (R.G. 13/03445) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 24 avril 2017





APPELANTE :



[F] [R]

née le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 5]

de nationalité Française

Psychiatre, demeurant [Adresse 3]



Représentée par Me Pierre LANCON substituant Me Eric DASSAS de la SCP CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE sis [Adresse 2]) représenté par son syndic, la SAS ORALIA LAPIERRE DES DEUX RIVES désignée en ces fonctions par l'Assemblée Générale du 05 novembre 2019, au capital de 503.590€, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 435 274 444, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants délaux domicilés en cette qualité audit siège

sis [Adresse 2]



Représentée par Me Clément GERMAIN substituant Me Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 octobre 2020 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président et Madame Catherine LEQUES, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

 

Madame Marie Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Catherine LEQUES, Conseiller, 



Greffier lors des débats : Mme Annie BLAZEVIC





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE 



Par acte authentique du 31 juillet 2000, Madame [F] [R] a acquis la propriété des lots n° 1 et 2 au sein de l'ensemble immobilier à usage d'habitation situé au [Adresse 2] , comprenant un bâtiment A et un bâtiment B.



Suite à plusieurs mises en demeure d'avoir à procéder au règlement des charges de copropriété afférentes à ses lots et à une sommation de payer signifiée le 15 octobre 2010 demeurées infructueuses, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] ( le syndicat des copropriétaires) a assigné Madame [F] [R] devant le tribunal d'instance de Bordeaux par acte d'huissier du 29 décembre 2010 aux fins de la voir condamnée à payer la somme principale d'un montant de 8.706,31 €, selon décompte arrêté au 12 octobre 2010, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.



Le litige a été renvoyé devant le tribunal de grande instance de Bordeaux par jugement du 20 février 2013, lequel par jugement du 2 février 2017, a :



-condamné Mme [R] à payer au Syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic la SA Lamy Talence, les sommes suivantes :

 *11.427,90 € au titre de l'arriéré de charges, provisions sur charges et travaux decopropriété arrêté au 1 1 juillet 2016 restant dû après déduction de la provision de

 8.000 € versée par elle en exécution de l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 27 janvier 2014, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

 *1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile 

- débouté Mme [R] de l'intégralité de ses prétentions

- condamné Mme [R] aux dépens de l'instance,

- ordonné l'exécution provisoire.



Le tribunal a retenu essentiellement que :

-le règlement de copropriété applicable est celui versé aux débats par le syndicat des copropriétaires qui a été publié, contrairement à celui produit par Mme [R] 

-la clé de répartition des charges de copropriété appliquée par le syndic correspond à la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété 

-vu les stipulations claires du règlement de copropriété , et celles supplétives de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, suivant lesquelles la totalité du sol sur lequel repose le bâtiment A constitue une partie commune, Mme [R] est mal fondée à soutenir devoir être dispensée de toute participation aux charges au titre du lot n°1.



Mme [R] a formé appel de la décision le 24 avril 2017.



Le juge de la mise en état par ordonnance du 25 juillet 2018 a rejeté la demande de communication de pièces de Mme [R] .



Mme [R] a conclu le 23 décembre 2019.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2020 et l'affaire fixée à l'audience du 3 février 2020.

Mme [R] a assigné le 20 janvier 2020 le syndicat des copropriétaires représenté par son nouveau syndic, la SAS Oralia Lapierre Des Deux Rives, en reprise d'instance.

Le même jour, le syndicat des copropriétaires représenté par son nouveau syndic a constitué avocat en reprise d'instance et transmis des conclusions.

Les deux parties ont demandé le rabat de l'ordonnance de clôture au jour des plaidoiries.



Dans ses dernières écritures du 27 janvier 2020, Mme [R] demande , au visa de l'article 564 du Code de Procédure Civile, des articles 1er , 3, 5 à 12 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 1 er du décret du 17 mars 1967 et du règlement de copropriété, de : 

 

'Débouter le syndicat de la fin de non-recevoir tirée du caractère prétendument 

nouveau des prétentions de la concluante en appel, 

'Réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, 

' Constatant que le statut de la copropriété ne peut s'appliquer au lot n°1 

composant le bâtiment A, soit l'immeuble donnant [Adresse 3] en l'absence de parties communes avec les autres lots composant la copropriété sise [Adresse 2], et subsidiairement que ledit lot est dispensé du paiement de toutes charges de copropriété par le règlement de copropriété versé aux débats par le syndicat intimé, débouter celui-ci de ses demandes en paiement de charges à l'encontre de la concluante en tant que propriétaire du lot n°1. 

 ' Subsidiairement , en cas d'annulation de la disposition du règlement de copropriété dispensant le lot n°1 du paiement des charges, débouter le syndicat intimé de ses demandes en paiement de charges à l'encontre de la concluante en tant que propriétaire du lot n°1 jusqu'au prononcé de cette annulation, 

 ' En toute hypothèse, constatant que la participation du lot n° 2 du bâtiment B 

aux charges de copropriété doit être limitée aux honoraires du syndic, aux frais de réfection de toiture dudit bâtiment, aux charges de l'assurance de la copropriété et aux taxes et impôts divers des administrations, à concurrence de 52/1000 alors que d'autre charges lui sont imputées, qu'il n'est pas justifié de la somme de 1171.14 € censée correspondre à un arriéré de charges au 30 juin 2006, que des charges spéciales au bâtiment B ont été affectées au lot n°1 composant le bâtiment A et que le fonds d'avances sur travaux a été appelé en charges générales communes mettant à contribution le lot n°1 alors qu'il ne sera utilisé que pour les travaux concernant le bâtiment B, débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes.

 ' Désigner tel expert qu'il plaira ayant pour mission d'établir le montant de charges dues sur la base de l'état de répartition résultant du règlement de copropriété 

validé par la cour et en cas d'annulation pour l'avenir de la répartition des charges prévue par ledit règlement, de proposer une nouvelle répartition des charges tenant compte de la situation des lots 1 et 2 et de l'utilité que présentent pour eux les charges et services communs, aux frais avancés du seul syndicat intimé. 

 ' Condamner le syndicat des copropriétaires à restituer à la concluante la provision payée en exécution de l'ordonnance du juge de la mise en état, les sommes payées en exécution du jugement entrepris, ainsi que toutes sommes payées notamment en vertu des nouveaux appels de fonds émis depuis le prononcé du jugement entrepris et en vertu des appels de fonds antérieurs au vu du décompte qui sera établi par l'expert. 

 ' Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel avec distraction pour ces derniers au profit de la SCP LEXIA.



Dans ses dernières conclusions du 20 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires demande de :



Ordonner le rabat de la clôture à l'audience des plaidoiries. 

 Vu les dispositions de l'art. 564 du CPC, 

 Déclarer Madame [R] irrecevable en ses demandes tendant à voir réinterpréter le règlement de copropriété, et notamment à voir dire et juger : 

 

*que le statut de la copropriété ne peut s'appliquer au lot n°1 composant le Bât. A ; 

 *que subsidiairement, ledit lot est dispensé du paiement de toutes charges de 

copropriété par le règlement de copropriété versé aux débats ; 

 * que plus subsidiairement encore, la dispense du paiement de toutes charges de copropriété par le lot n°1 composant le Bât. A ne peut être annulée rétroactivement 

et doit s'appliquer tant que ladite dépense n'a pas été annulée par une décision 

définitive ; 

 *que la participation du lot n°2 du Bât. B aux charges de copropriété doit être limitée aux honoraires du syndic, frais de réfection de toiture dudit bâtiment, charges de l'assurance de copropriété, taxes et impôts devers des administrations, à concurrence de 52/1000ème 

 En tout état de cause, 

 - Déclarer Madame [R] mal fondée en son appel ; 

 - L'en débouter ; 

 - Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de 

Bordeaux en date du 2 février 2017 ; 

 Y ajoutant, 

 - Condamner Madame [R] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000€ en application de l'art. 700 du code de procédure civile .



L'affaire, appelée à l'audience du 3 février 2020, a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 26 octobre 2020 à la demande des parties en raison du mouvement de grève du barreau.

Le 23 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires a transmis des conclusions par lesquelles il ajoute à ses précédentes prétentions une demande de condamnation du Mme [R] à lui payer la somme de 13 101,70 € selon décompte des charges arrêté au 21 octobre 2020.

Mme [R] demande à la cour de déclarer ces conclusions irrecevables et de les écarter des débats , soutenant que :

-cette demande en paiement doit être considérée comme un appel incident et n'a pas été présenté dans le délai de trois mois prévu par l'article 910 du code de procédure civile 

-elle a été faite après l'ordonnance de clôture en date du 20 janvier 2020 , alors qu'il ne s'agit pas de conclusions d'actualisation de charges échues, 

-elle a été présentée le veille de la clôture sans permettre à l'appelante de procéder à une vérification de ce décompte : le principe du contradictoire n'est donc pas respecté.

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Mme [R] soutient essentiellement que :

- ses demandes sont recevables en application de l'article 564 du code de procédure civile 

- l'ensemble immobilier est constitué de 15 lots répartis entre les immeubles A et B ; elle a acquis le lot n°1 constitué par le bâtiment A , et le lot n°2, situé dans le bâtiment B, composé des 14 autres lots.

-il n'existe aucune partie commune entre le bâtiment A et le bâtiment B, l'article 2 du règlement de copropriété ne donnant qu'une définition des parties communes du bâtiment B, et un rajout à l'article 2 mentionnant que les parties communes du bâtiment A comprennent la totalité du sol : il n'existe donc pas de sol commun aux bâtiments A et B.

-l'article 7 du règlement se limite à énumérer les charges générales, et l'article 8 répartit ces charges entre les seuls lots 2 à 15 : la répartition de ces charges exclut le lot n°1 de toute participation aux charges générales, ce qui est conforme à la logique des lieux, et à l'équité, puisqu'elle assure seule l'entretien et les réparations du lot 1

-le syndic n'applique pas les règles particulières du règlement de copropriété prévues en page 12 qui limitent 'les charges afférentes aux parties communes du lot 2 aux participations aux travaux de réfection de toiture, aux charges d'assurance de la copropriété et aux taxes et impôts divers à l'exclusion de toutes autres charges'

-si l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prohibe la dispense du paiement de toute charge de copropriété par le propriétaire d'un lot, l'éventuelle décision de réputer cette clause non écrite ne pourrait s'appliquer que pour l'avenir

-les appels de fonds du syndic sont erronés en ce que :

* au vu de la superficie couverte par l'assurance, celle-ci ne couvre manifestement que le bâtiment B, alors que la participation à cette assurance lui est réclamée au titre du lot n°1 ( bâtiment A) qu'elle assure de son côté

* il lui est demandé de payer la quote part de travaux qui constituent des charges spéciales au bâtiment B, auxquelles le lot 2 est expressément dispensé de participer

-elle a donc payé en trop la somme de 3484,33 €.



Le Syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [R], qui ne conteste plus le règlement de copropriété applicable, présente en appel des demandes nouvelles qui sont irrecevables, s'agissant notamment des charges appliquées au lot n°2, qui n'ont pas fait l'objet d'un débat en première instance.

Il ajoute que :

-il résulte clairement du règlement de copropriété que les parties communes de l'ensemble immobilier bâtiment A et B comprennent la totalité du sol.

-Mme [R] fait une mauvaise interprétation des articles 7 et 8 du règlement de copropriété 

-les règles particulières prévues en page 12 ne concernent pas le lot 1 bâtiment A.

-aucune des parties ne demande de voir déclarer nulles les dispositions du règlement de copropriété relatives au règlement des charges.





MOTIFS DE LA DÉCISION



sur la recevabilité des conclusions transmises le 23 octobre 2020 par le syndicat des copropriétaires 



La clôture avait été prononcée le 20 janvier 2020, et les deux avocats en avaient demandé le report au jour des plaidoiries fixé à l'origine au 3 février 2020, car le syndicat des copropriétaires avait signifié des conclusions le 20 janvier et Mme [R] le 27 janvier 2020.

Les dernières conclusions signifiées par le syndicat des copropriétaires le 23 octobre 2020, trois jours avant l'audience, auxquelles est joint un décompte de charges actualisé, l'ont été trop tardivement pour permettre à Mme [R] de prendre connaissance des pièces communiquées et de répondre aux concluions.

Elles seront déclarées irrecevables en application des articles 15 et 16 du code de procédure civile, le principe du contradictoire n'ayant pas été respecté.



sur la fin de non recevoir tirée du caractère nouveau des demandes formées par Mme [R] en appel



En application de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est notamment pour faire écarter les prétentions adverses, ce qui est le cas en l'espèce, puisque Mme [R] s'oppose à la demande en paiement de charges de copropriété.

La fin de non recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires au motif que Mme [R] demande pour la première fois en appel l'interprétation du règlement de copropriété est mal fondée et sera rejetée.



sur le fond



Mme [R], qui se prévalait en premier ressort d'une autre version du règlement de copropriété, ne conteste plus que soit applicable en l'espèce de règlement de copropriété établi le 21 octobre 1983 et publié le 8 novembre 1983.



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Ce règlement est ainsi rédigé :



 Article 1

 désignation générale de l'immeuble 



Un ensemble immobilier sis à [Adresse 2] et [Adresse 3] comprenant : 

[Adresse 3] 

rez de chaussée et sous sol consistant en locaux professionnels, dépendances et jardin

[Adresse 2]

consistant en rez de chaussée premier et deuxième étage combles.



L'ensemble figurant au cadastre rénové ... pour 4 a 01 centiares.







Division de l'immeuble



L'immeuble ci-dessus désigné se compose d'un corps de bâtiment principal, en façade sur la rue Saint Genès, et d'un petit bâtiment attenant, en façade sur la [Adresse 3], et est divisé en 15 lots numérotés de 1 à 15.

Les parties communes relatives, tant à la propriété du sol que les constructions, sont considérées comme un accessoire obligatoire et indispensable des divers lots devant appartenir à chaque copropriétaire.

Elle forme la copropriété avec indivision forcée dudit copropriétaires, dans les proportions ci-après indiquées.



Article 2



Désignation des lots

bâtiment A : lot 1 : 

Il comprendra : petit bâtiment en rez de chaussée ayant accès par la [Adresse 3] et portant le numéro 41 à usage professionnel garage cour et jardin et les 330/1000eme de la propriété du sol

bâtiment B

lot 2 : sous-sol de l'ensemble immobilier à usage professionnel ayant accès par le lot 1 et rattaché à ce dernier lot, et les 52/1000eme de la copropriété de l'ensemble immobilier des parties communes générales du bâtiment principal B et les 34/1000eme de la propriété du sol.



Précision étant faite ici que les lots ci-après désignés auront un accès par la [Adresse 2]



Suit la description des lots 3 à 15 et la précision des millièmes des parties communes générales du bâtiment principal B et des millièmes de la propriété du sol attribués à chaque lot.

Page 6, un tableau reprend pour chaque lot de 1 à 15 la quote part dans la propriété du sol en millièmes, soit notamment 330/ 1000 émes pour le lot 1 et 34/1000 èmes pour le lot 2.



Règlement de copropriété 



Article 1 : définition des parties privatives

Article 2 : 



(par renvoi dans la marge) : définition des parties communes du bâtiment A : les parties communes appartiennent individuellement dans la proportion de leurs droits dans les parties communes générales, elles comprennent la totalité du sol



définition des parties communes du bâtiment B : les parties communes sont celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires telles que notamment: la totalité du sol, c'est-à-dire de l'ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites, des fondations, des gros murs de façade et de refends, les murs pignons, mitoyens ou non, la couverture de l'immeuble, les souches de cheminées, les conduits de fumée, des têtes de cheminées, les tuyaux d'aération des water-closets et salles de bains, les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales ménagères usées, les colonnes montantes et descendantes d'eau, de gaz et d'électricité, l'emplacement du compteur d'eau, couloir d'entrée l'escalier jusqu'au troisième étage, placard du rez-de-chaussée.



Page 12 Règles particulières



Il est précisé que les charges afférentes aux parties communes du lot numéro 2 ( cave en sous-sol) se limiteront aux participations des réfections de toiture, aux participations aux charges de l'assurance de la copropriété et aux taxes et impôts divers des administrations.



Charges communes particulières de la copropriété



article 7 charges générales



Les charges communes à l'ensemble des copropriétaires comprennent notamment :

-les impôts communs, c'est-à-dire ceux afférents aux sols et aux constructions qui sont parties communes générales

-les dépenses afférentes à l'entretien ou l'amélioration de toutes les parties communes

-les dépenses afférentes au fonctionnement du syndicat, les honoraires du syndic

-les primes d'assurance des parties communes et services à l'ensemble des copropriétaires

-les ustensiles, matériel et fournitures d'entretien général



Article 8 répartition des charges



Les charges et dépenses concernant les parties et choses communes énumérées à l'article 5-A et concernant l'ensemble de l'immeuble, la répartition de l'impôt foncier, les taxes municipales, les honoraires du syndic, l'assurance de l'immeuble, les frais afférents au tout-à-l'égoût, la consommation d'électricité des parties communes, seront réparties au prorata de leur quote-part dans les parties communes exprimées en millièmes :

BÂTIMENT B 

Suivent les numéros des lots et leur quote-part dans la copropriété du bâtiment principal B, soit 52/1000 pour le lot numéro 2 et aucun millième pour le lot numéro 1



Article 9 contribution aux charges

La contribution de chacun des copropriétaires dans les charges communes est dûe même en l'absence de toute occupation.



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Il convient de relever que le règlement de copropriété applicable est particulièrement mal rédigé, confus, comporte des renvois en marge, des rajouts, fait un renvoi à un numéro de paragraphe inexistant et apparaît comme une compilation maladroite de précédents règlements.

Son interprétation se révèle nécessaire.



Il en ressort que la propriété de l'ensemble immobilier désigné dans le règlement de copropriété a été répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote part des parties communes, le lot numéro 1 comprenant une quote part du sol de l'ensemble immobilier, désigné comme partie commune et le lot numéro 2 une quote part du sol de l'ensemble immobilier et une quote part des parties communes du Bâtiment B.

Contrairement à ce que soutient Mme [R], le statut de la copropriété s'applique donc au lot 1.



Suivant l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs des éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ... proportionnellement aux valeurs relatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges



Le règlement de copropriété litigieux dans ses articles 1 et 2 figurant sous le titre 'règlement de copropriété' indique la consistance des parties communes : bien que la rédaction soit particulièrement maladroite puisque sont définies d'une part les parties communes du bâtiment A et d'autre part les partie communes du bâtiment B , il en résulte que la seule partie commune attachée au lot 1 est le sol de l'ensemble immobilier, et que les parties communes du bâtiment B ne sont communes qu'aux lots 2 à 15.



L'article 7 définit des charges générales ( impôts, entretien et amélioration, fonctionnement du syndicat, honoraires du syndic, primes d'assurances). Cet article ne fixe pas la quote part afférente à chaque lot pour le paiement de ces charges.



L'article 8 fait référence à un article 5-A qui n'existe pas ; il énumère une liste de charges 'concernant l'ensemble de l'immeuble' qui reprend en fait des charges listées à l'article 7 (impôts, honoraires du syndic, assurance, électricité).

Il ne précise pas que ces charges seront réparties au prorata des quotes parts dans la propriété du sol.

Comme le fait remarquer à juste titre Mme [R] , la phrase ' seront réparties au prorata de leur quote part dans les parties communes' est suivie par le signe : , ce dont il se déduit que la liste qui suit a pour objet de préciser cette répartition ; cette liste reprend tous les lots y compris le lot 1, en précisant la quote part dans la copropriété de chacun des lots , aucune quote part n'étant notée en face du lot 1.

Le syndicat des copropriétaires soutient que cet article 8 met à la charge de tous les lots y compris le lot 1 les charges communes, et que la liste précédée de la mention Bâtiment B a pour objet de préciser les quote parts de répartition des seules charges communes du bâtiment B.

Toutefois, aucun article ne donne la liste des charges communes au seul bâtiment B, en indiquant expressément leur répartition. Si la liste figurant dans l'article 8 ne concernait que les charges communes du bâtiment B, elle n'aurait pas inclus le lot1 qui est étranger au bâtiment B.



Si le règlement avait entendu fixer la répartition des charges communes aux deux immeubles en fonction de la quote part de la propriété du sol, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, il l'aurait expressément précisé en reprenant la liste de ces quotes parts, ce qui n'a pas été fait puisque seule a été reprise la liste des quotes parts dans les parties communes du bâtiment B pour chacun des lots concernés.



Il s'en déduit que l'article 8 qui vise 'les charges et dépenses concernant les parties et choses communes de l'ensemble de l'immeuble' a pour effet de dispenser expressément le lot 1 de toute contribution à ces charges, puisqu' aucune quote part ne figure en face de la mention du lot 1, et qu'aucun autre article du règlement de copropriété ne fixe la quote part afférente au lot 1 pour une catégorie de charges quelconque.



En outre, le règlement limite expressément la participation aux charges du lot 2 en page 12 sous le titre règles particulières, en ces termes ; ' il est précisé que les charges afférentes aux parties communes du lot numéro 2 ( cave en sous-sol) se limiteront aux participations des réfections de toiture, aux participations aux charges de l'assurance de la copropriété et aux taxes et impôts divers des administrations.'



Il s'avère que le règlement de copropriété a réservé aux lots 1 et 2 un sort spécifique dans la répartition des charges, qui s'explique par la configuration très particulière de la copropriété.



En effet le lot 1 est constitué par le bâtiment A , immeuble indépendant du bâtiment B. La seule partie commune aux bâtiment A et B est le sol. Ce sol n'implique en lui-même aucune dépense de conservation et d'entretien.

Le propriétaire du bâtiment A assure lui-même l'entretien et la conservation de ce bâtiment, et les charges exposées pour l'entretien du bâtiment B n'ont aucune utilité pour lui. Mme [R] justifie notamment avoir souscrit une assurance en qualité de propriétaire du bâtiment A, de sorte que l'assurance souscrite par la copropriété n'a pas d'utilité pour elle : la dispense totale de participation aux charges du lot 1 est donc parfaitement justifiée.



La limitation des charges imposées au lot 2 se justifie aussi par l'utilité relative des charges communes du bâtiment B à ce lot constitué d'un simple sous-sol, qui ne dispose d'aucun accès à la cage d'escalier du bâtiment B.



C'est cette interprétation du règlement de copropriété qui a été faite par les syndics successifs de la copropriété depuis 2001, comme le démontrent les appels de charges versés aux débats, et les termes du courrier du syndic repris intégralement dans l'acte d'acquisition de Mme [R] , selon lequel ' M [H], propriétaire des lots 1 et 2 est concerné par les charges de copropriété , établies au niveau de 780 francs, soit 52/millièmes de propriété au sol'.



Comme l'écrit le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions aucune des parties ne demande à la cour de prononcer la nullité du règlement de copropriété .



Mme [R] est dès lors bien fondée à soutenir qu'en application du règlement de copropriété, sa participation aux charges de copropriété est limitée au 52/ millièmes des charges communes limitées aux honoraires du syndic, aux réfections de toiture, aux charges d'assurance de la copropriété et aux taxes et impôts divers des administrations.

Le jugement déféré sera infirmé.



Il a condamné Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 427,90 € représentant la différence entre les charges appelées et les sommes que Mme [R] reconnaissait devoir au titre de ces charges, déduction faite de la provision de 8000€ versée en exécution de l'ordonnance du juge de la mise en état.

Mme [R] demande que soit ordonnée la restitution de sommes qu'elle a versées en vertu du jugement assorti de l'exécution provisoire , avec les intérêts au taux légal.

Le présent arrêt, infirmatif sur ce point, constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement, et les sommes devant être restituées portent intérêt au taux légal à compter de la signification, valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution ; il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande de restitution.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à restituer la somme de 8000 € reçue à titre de provision.



Le décompte ayant servi de base à la condamnation prononcée par le tribunal était arrêté au 11 juillet 2016.

Depuis cette date, des charges indues ont été payées par Mme [R], dont elle demande le remboursement.

Le calcul des charges réellement dues par elle ne présente pas de difficultés particulières nécessitant la désignation d'un expert.

Il revient au syndicat des copropriétaires de faire établir ce calcul des charges réellement dues par Mme [R] depuis le 12 juillet 2016 sur la base de la clé de répartition définie par le présent arrêt.

Il sera sursis à statuer sur cette demande de remboursement jusqu'à la réouverture des débats et fait injonction au syndicat des copropriétaires , sous astreinte, de faire établir un décompte des charges dues par Mme [R] et un décompte des charges payées par Mme [R] depuis le 12 juillet 2020 et de communiquer ce décompte à Mme [R] avec toutes les pièces justificatives.



sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Il y a lieu de sursoir à statuer sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



PAR CES MOTIFS



Déclare irrecevables les conclusions transmises le 23 octobre 2020 par le syndicat des copropriétaires 



Rejette la fin de non recevoir 



Infirme le jugement déféré 



Statuant à nouveau



Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement 



Dit qu'en application du règlement de la copropriété de l' Immeuble [Adresse 2], aucune quote part de participation aux charges n'est mise à la charge du lot n°1.



Dit que la quote part des charges de copropriété mise à la charge du lot 2 de la copropriété Immeuble sis [Adresse 2] est égale à 52 millièmes des charges communes limitées aux honoraires du syndic, aux réfections de toiture, aux charges de l'assurance de la copropriété et aux taxes et impôts divers des administrations



Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution des sommes versées en vertu de l'exécution provisoire attachée au jugement déféré à la cour



Condamne le syndicat des copropriétaires à rembourser à Mme [R] la somme de

8000 € versée par elle en application de l'ordonnance du juge de la mise en état du 27 janvier 2014



Sursoit à statuer sur la demande de Mme [R] en remboursement de charges indûment payées jusqu'à la réouverture des débats



Fait injonction au syndicat des copropriétaires de :

-faire établir 

* un décompte des charges de copropriété dues par Mme [R] à partir du 12 juillet 2016 en application de la clé de répartition fixée par la présente décision.

 

*un décompte des sommes versées par Mme [R] au titre des appels de charges qui lui ont été adressés depuis le 12 juillet 2016.

- communiquer ces décomptes et les pièces justificatives à Mme [R] 



le tout dans le délai de trois mois à compter de cette décision, sous peine d'une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard pendant trois mois, dont la cour ses réserve la liquidation



Sursoit à statuer sur le sort des dépens et les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Ordonne la réouverture des débats à l'audience du 6 septembre 2021 , avec injonction à Mme [R] de conclure avant le 30 mai 2021 et au syndicat des copropriétaires de conclure avant le 30 juin 2021.



L'arrêt a été signé par Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président et par Annie BLAZEVIC, Greffier auquel il a remis la minute signée de la décision.





 Le Greffier, Le Président,