Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 9 décembre 2020

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 09 DECEMBRE 2020



(n° 397 , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05123 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBU66



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Février 2020 -Président du TJ de BOBIGNY - RG n° 20/00146





APPELANTE



S.C.I. R ET C agissant poursuites et diligences de son représentant légal en cette qualité au siège 

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Manel SGHARI de la SELEURL MANEL SGHARI, avocat au barreau de PARIS, toque : D0737







INTIMEE 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS À [Adresse 2]/[Adresse 3] représenté par son syndic, la société VERTFONCIÉ 

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représenté et assisté par Me Yves FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0376





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 Novembre 2020, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

Carole CHEGARAY, Conseillère 

Edmée BONGRAND, Conseillère





Greffier, lors des débats : Marie GOIN



 





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Lauranne VOLPI, Greffière,



Exposé du litige 



Par acte authentique en date du 25 septembre 2019, la SCI R et C, propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 2]/[Adresse 3] (Seine Saint Denis), a vendu à la SCI RCP ledit bien pour un montant de 720.000 euros. 



Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble susmentionné a transmis au notaire instrumentaire un état préalable à la vente faisant état de sommes dues par la SCI R et C, pour un montant total de 115.760,41 euros, correspondant à des impayés de charges et à la somme de 75.000 euros à titre de provision sur un litige relatif au paiement à R et C, par la société Orange, d'une redevance d'installation, sur l'immeuble, d'une antenne-relais de téléphonie mobile. La somme revendiquée par le syndicat des copropriétaires a été prélevée sur le prix de la vente et a fait l'objet d'un séquestre entre les mains de Mme [S] [H], clerc de notaire. 



La convention de séquestre prévoit que le séquestre sera déchargé de sa mission et libérera les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues et qu'à défaut d'accord, dans un délai de trois mois à compter de la constitution par le syndic d'une opposition régulière, les sommes seront versées au Syndicat des copropriétaires, sauf contestation devant les tribunaux d'une des parties. 



Par acte extrajudiciaire du 15 octobre 2019, le Syndicat des copropriétaires a fait opposition au dessaisissement du séquestre des fonds correspondant à la somme totale de 110.229,24 euros, en application de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965. 



La SCI R et C a contesté le montant de la somme objet de l'opposition. Considérant que l'opposition du syndicat des copropriétaires constituait un trouble manifestement illicite, elle a, par assignation du 27 novembre 2019, assigné le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], devant le juge des référés aux fins de voir ordonner la mainlevée, sur la somme 86.587,10 euros correspondant à la provision 'litige Orange', de l'opposition formée par le syndicat des copropriétaires.



Par ordonnance contradictoire rendue le 19 février 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a : 

- rejeté la demande de mainlevée de séquestre formée par la SCI R et C ; 

- rejeté la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]/[Adresse 3] ; 

- condamné la SCI R et C de payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 3.000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la SCI R et C aux dépens ; 

- rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. 



Par déclaration en date du 10 mars 2020, la SCI R et C a interjeté appel de cette ordonnance. 



Par conclusions remises le 13 juillet 2020, elle demande à la cour, au visa des articles 809 alinéa 1er du code de procédure civile, 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967, de :

- infirmer l'ordonnance de référé en date du 19 février 2020 en toutes ses dispositions ; 

- ordonner la mainlevée de l'opposition formée par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]/[Adresse 3] par acte d'huissier en date du 15 octobre 2019 et portant sur la somme de 86.587,10 euros ; 

- condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]/[Adresse 3] à payer à la SCI R et C ma somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



Elle fait valoir que le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; il ressort de l'application de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967, que, si le syndicat des copropriétaires peut former opposition au versement des fonds lors de la vente d'un lot pour obtenir paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire, cette opposition doit énoncer, à peine de nullité, le montant et les causes de la créance qui doit être liquide et exigible à la date du transfert de propriété ; en dehors des montants afférents aux charges et travaux des deux dernières années échues, chaque fois que la créance alléguée du syndicat revêt un caractère provisionnel et ne découle pas d'un titre exécutoire, elle se trouve nécessairement privée du privilège de l'article 20-I de la loi du 10 juillet 1965, or en l'espèce la somme de 86.587,10 euros ne correspond à aucune condamnation rendue par un jugement irrévocable et définitif à l'encontre de la SCI R et C ; de surcroît, au moment de l'opposition du syndicat intervenue le 15 octobre 2018, il n'existait aucune procédure en cours relativement à un quelconque litige entre le Syndicat des copropriétaires et le vendeur des lots. Elle précise que la somme consignée à hauteur de 86.587,10 euros dans l'opposition litigieuse concerne, par conséquent, une créance dont la certitude, l'exigibilité et la liquidité font défaut, aucune décision de justice n'ayant encore condamnée la SCI R et C à verser ces sommes au Syndicat des copropriétaires.



Elle précise qu'elle est privée d'une partie du prix que le vendeur lui a versé et ce, de façon abusive, en violation du droit et sans que le blocage des fonds ne soit justifié par l'existence d'un titre exécutoire ; que c'est à tort que le juge des référés en première instance, a rejeté la demande de mainlevée au motif que la mesure sollicité excédait ses pouvoirs, alors que d'une part, la mesure sollicitée est par nature provisoire puisque son effet sera limité dans le temps, d'autre part, le juge des référés doit statuer sur le problème juridique qui lui est soumis sauf à commettre un déni de justice ; que l'argument tiré du caractère non provisoire de la mesure sollicitée ne saurait constituer un motif valable, dans la mesure où le périmètre d'intervention du juge des référés est par nature provisoire ; or, compte tenu du caractère manifestement injustifié et irrégulier de l'opposition en raison de l'absence de titre exécutoire, la SCI R et C est en droit de demander au juge des référés de faire cesser le trouble causé par la violation par le syndicat des copropriétaires de l'article 20-I de la loi du 10 juillet 1965, et d'en ordonner la mainlevée sur le fondement de l'article 809 alinéa 1er du code de procédure civile.



Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]/[Adresse 3], par conclusions remises le 4 novembre 2020, demande à la cour, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de :

- constater que le tribunal judiciaire de Bobigny est saisi au fond de la question du bien-fondé de l'opposition du 15 octobre 2019 et du sort du séquestre notarié ; 

- confirmer l'ordonnance critiquée en toutes ses dispositions ; 

en conséquence, 

- rejeter la demande de mainlevée du séquestre - et non de l'opposition - et renvoyer la SCI R et C à mieux se pourvoir devant le juge du fond ; 

en tout état de cause, 

- condamner la SCI R et C à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]/[Adresse 3], la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés directement par Me Yves Farran, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Il fait valoir que le juge des référés ne peut ordonner la mainlevée d'une opposition valablement régularisée par le Syndicat des copropriétaires sur le prix de vente, seul le juge du fond saisi du litige pouvant se prononcer sur le bien-fondé de cette opposition et de ses conséquences ; il souligne qu'aucun trouble manifestement illicite ne peut sérieusement être allégué par la SCI R et C, et ce, du fait même de la stipulation expresse d'une convention de séquestre notariée, convention acceptée par la SCI R et C lors de la signature de l'acte de vente des lots ; il indique que le fait que la SCI R et C conteste le bien-fondé de l'opposition ne remet pas en cause l'existence du séquestre conventionnel, lequel exclut tout trouble manifestement illicite : ainsi, le séquestre ne pourra, de convention expresse, se libérer qu'à la suite d'un accord entre les parties, ou, à défaut, d'une décision judiciaire sur le bien-fondé de l'opposition régularisée ; il en infère que le président du tribunal judiciaire de Bobigny a retenu à bon droit que la mesure susceptible d'être prononcée par le juge des référés ne peut qu'être provisoire et ne doit tendre qu'à la préservation des droits d'une partie ; or, la mainlevée du séquestre d'une partie du prix de la vente excède les pouvoirs du juge des référés puisqu'une telle mesure n'est en rien une mesure conservatoire ou de remise en état, mais nécessite l'analyse du dossier au fond. 





MOTIFS





L'article 835 du code de procédure civile dispose : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.'



Selon acte du 15 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a fait opposition à ce que le séquestre se dessaisisse des fonds qu'il détient à hauteur de 110.229,24 euros. 



La SCI R et C conteste cette opposition en ce qu'elle est constitutive d'un trouble manifestement illicite. 



Le trouble manifestement illicite est défini comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.



Si la SCI R et C soutient que la somme de 75.000 euros ne constitue pas une créance liquide et exigible dont elle serait redevable, elle ne démontre pas pour autant que l'opposition du syndicat au déblocage des fonds séquestrés crée un trouble manifestement illicite, dès lors que :

- le séquestre n'est que l'exécution des stipulations de l'acte notarié de vente du 25 septembre 2019 instituant un séquestre conventionnel ;

- R et C n'établit pas, ni d'ailleurs ne soutient que l'instance introduite par le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Bobigny, tendant à voir retirer l'antenne Orange installée sur les parties communes de l'immeuble, est à l'évidence vouée à l'échec. 



En l'absence de démonstration de l'existence d'un trouble manifestement illicite, l'ordonnance entreprise sera confirmée par motifs substitués.

 



PAR CES MOTIFS 



Confirme l'ordonnance entreprise ; 



Y ajoutant, 



Condamne la SCI R et C aux dépens avec de l'article 699 du code de procédure civile ;



La condamne à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2]/[Adresse 3] (Seine Saint Denis) la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



La Greffière, Le Président