Cour d'Appel · 1ère Chambre — 8 décembre 2020

1ère Chambre








ARRÊT N°458/2020





N° RG 19/01207 - N° Portalis DBVL-V-B7D-PRXJ




















SARL SOPHIPI





C/





Mme G... K...


M. S... C...



































Copie exécutoire délivrée 





le :





à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE RENNES


ARRÊT DU 08 DÉCEMBRE 2020








COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :





Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente,


Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,


Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,





GREFFIER :





Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :





A l'audience publique du 19 Octobre 2020 devant Madame Aline DELIÈRE, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 





réputé contradictoire, prononcé publiquement le 08 Décembre 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****








APPELANTE :





La société SOPHIPI, SARL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [...]


[...] 





Représentée par Me Manuela BRIAND de la SELARL ALTEC AVO'K, avocat au barreau de RENNES








INTIMÉS :





Madame G... K...


née le [...] à RENNES


[...] 


[...] 





Régulièrement assignée par acte d'huissier du 12 juin 2019 remis à sa personne, n'a pas constitué





Monsieur S... C...


né le [...] à LA CHARTRE


[...] 


[...] 





Régulièrement assignée par acte d'huissier du 12 juin 2019 remis à sa personne, n'a pas constitué








FAITS ET PROCÉDURE





Par acte sous seing privé du 6 mai 2017, la SARL SOPHIPI s'est engagée à vendre à M. S... C... et à Mme G... K..., qui se sont engagés à les acquérir, plusieurs lots de copropriété d'un ensemble immobilier situé 4[...], cadastré section [...] , constitués ainsi : 


-immeuble n°1 : les lots n°s 2, 3, 4, 5, 6 et 7 à usage d'appartement, n°9 à usage de garage et n°10 et 11 à usage de parking,


-immeuble n°2 : les lots n°11 à usage de magasin, n°s 12, 13, 14 et 15 à usage d'appartement, n°s 16 et 17 à usage de grenier, n°s 18, 21, 22, 23 et 24 à usage de cellier, n°19 à usage de bureau, n°25 à usage de garage et n°27 à usage de parking ;





Le prix était fixé à 250 000 euros.





La clause « Condition suspensive d'obtention de prêt'» en pages 9 et 10 du compromis de vente stipule : 





« L'acquéreur déclare ' avoir l'intention de recourir à un ou plusieurs prêts répondant aux caractéristiques suivantes :


-montant maximum de la somme empruntée 250 000 euros


-durée maximale de remboursement 15 ans


-taux nominal d'intérêt maximum 1,40 % l'an hors assurance.





I - Obligations de l'acquéreur vis à vis du crédit sollicité


L'acquéreur s'oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt. L'acquéreur devra informer sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive. L'acquéreur déclare qu'il n'existe à ce jour aucun obstacle de principe à l'obtention des financements qu'il envisage de solliciter.





II ' Réalisation de la condition suspensive 


Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l'acquéreur de l'offre écrite ' de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes ...


La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 6 juillet 2017.


L'obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l'acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivant l'expiration du délai ci-dessus.


A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.


Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.


Passé ce délai de huit jours sans que l'acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le vendeur retrouvera son entière liberté mais l'acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu'il aura, le cas échéant, versé qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait ; à défaut le dépôt de garantie restera acquis au vendeur. »





M. C... et Mme K... ont versé un dépôt de garantie de 10 000 euros entre les mains de Maître H..., notaire associé à Carmeaux (81).





Par courriers recommandés du 12 août 2017, la SARL SOPHIPI a mis en demeure M. C... et Mme K... de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive.





Par mail du 21 août 2017, ils ont répondu au notaire chargé de la vente qu'ils lui enverraient, dès qu'ils les recevraient, les réponses négatives du Crédit coopératif et du Crédit agricole et ont demandé le remboursement du dépôt de garantie.





Par courrier recommandé du 8 décembre 2017, ils ont informé le notaire qu'ils se rétractaient et ont sollicité la restitution du dépôt de garantie.





Les 17 et 27 juillet 2018 ils ont assigné la SARL SOPHIPI et la SCP [...], notaires associés à Carmaux, devant le tribunal d'instance de Fougères en paiement de la somme de 10 000 euros.





Par jugement du 8 février 2019, le tribunal d'instance a :


- ordonné à la SCP Blineau-Suire de restituer à M. C... et Mme K... la somme de 10 000 euros versée à titre de dépôt de garantie,


- déclaré le jugement commun et opposable à la SARL SOPHIPI,


- débouté M. C... et Mme K... de leurs autres demandes,


- ordonné l'exécution provisoire,


- condamné la SARL SOPHIPI aux dépens et à payer à M. C... et Mme K... la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





La SARL SOPHIPI a fait appel le 21 février 2019.





Elle expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions remises au greffe le 21 mai 2019 et notifiées aux intimés le 12 juin 2019, auxquelles il est renvoyé en application de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. 





Elle demande à la cour :


- d'infirmer le jugement,


- de débouter les intimés,


- d'ordonner à la SCP [...] de lui verser la somme de 10000 euros séquestrée à titre de dépôt de garantie par M. C... et Mme K..., avec exécution provisoire,


- de condamner M. C... et Mme K... aux dépens et à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





La déclaration d'appel a été signifiée le 12 juin 2019 à M. S... C... et à Mme G... K..., à leur personne.





Ils n'ont pas constitué avocat.





MOTIFS DE L'ARRÊT





Le compromis de vente stipule, en page 12, à l'article « Séquestre » :


« II - En cas de non réalisation des présentes par la faute de l'acquéreur, et conformément aux dispositions de l'article 1960 du code civil, le séquestre ne pourra remettre les fonds au vendeur que du consentement de toutes les parties ou en exécution d'une décision judiciaire devenue définitive. 


III - En cas de non réalisation des présentes hors la faute de l'acquéreur, le vendeur donne dès maintenant pouvoir au séquestre de remettre les fonds à l'acquéreur. ».





Le premier juge a fait droit à la demande de restitution du dépôt de garantie, pour les motifs suivants : M. C... et Mme K... ont accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, la condition résolutoire n'est pas acquise de leur fait ou par leur faute et le dépôt de garantie doit leur être restitué.





La SARL SOPHIPI soutient que M. C... et Mme K... n'ont pas accompli toutes les démarches nécessaires pour obtenir un financement, qu'ils n'ont respecté aucune obligation contractuelle du compromis, que la condition suspensive est défaillie de leur fait, qu'ils ne peuvent récupérer le dépôt de garantie et que celui-ci reste acquis au vendeur.





Dans la mesure où M. C... et Mme K... sollicitaient devant le premier juge la restitution du dépôt de garantie, ils étaient tenus de rapporter la preuve que les conditions de restitution, telles qu'elles ressortent du compromis de vente, sont remplies.





Le premier juge, pour retenir que M. C... et Mme K... avaient été diligents et avaient rempli les conditions posées en pages 9 et 10 du compromis de vente, s'est appuyé sur les pièces suivantes, citées dans le jugement : deux simulations de prêts réalisées les 14 et 23 mars 2017 par la Caisse d'épargne et le Crédit coopératif, un refus de prêt opposé par le Crédit coopératif ressortant d'une attestation du 29 décembre 2017, deux courriels adressés au notaire les 18 juillet et 11 août 2017 pour l'informer des difficultés rencontrées et un courrier de rappel du 18 juillet 2017 adressé à la Caisse d'épargne. 





Dans ses conclusions, la SARL SOPHIPI mentionne les pièces communiquées en première instance, et en conteste le contenu et l'interprétation qui en a été faite par le premier juge. Elle soutient que les simulations ne répondent pas aux conditions contractuellement prévues, que les acquéreurs ne démontrent pas avoir sollicité la Caisse d'épargne après la signature du compromis, qu'ils n'ont donc consulté qu'une seule banque, amoindrissant leur chance de succès d'obtenir un prêt. Elle soutient également que les attestations de refus émises par le Crédit coopératif sont erronées et sont des attestations de complaisance. Elle reproche également aux acquéreurs de l'avoir informée tardivement, le 27 septembre 2017, par l'envoi d'une de ces attestations dont elle conteste la crédibilité, alors que le délai d'information expirait le 9 juillet 2017.





Devant la cour, M. C... et Mme K... n'ont pas constitué avocat, n'ont pas conclu et n'ont produit aucune pièce justificative, alors que l'appelant conteste, comme devant le premier juge, le fait qu'ils ont rempli leurs obligations tenant à la demande et à l'obtention d'un prêt et à l'information de l'acquéreur.





La charge de la preuve de l'obligation de restitution du dépôt de garantie par la SARL SOPHIPI pèse sur M. C... et Mme K....





Il n'est pas établi que les conditions fixées dans le compromis de vente pour la demande de prêt, l'information du vendeur et la restitution du dépôt de garantie en cas de non réalisation du compromis hors la faute de l'acquéreur, sont remplies.





Il y a donc lieu de juger que la demande de restitution du dépôt de garantie est mal fondée et d'infirmer le jugement qui a ordonné cette restitution et condamné la SARL SOPHIPI aux dépens et à payer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





A défaut de justification que M. C... et Mme K... ont accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et de ce que la condition suspensive n'est pas défaillie de leur fait, le dépôt de garantie reste acquis à la SARL SOPHIPI, par application de l'alinéa 6 de la clause «'Réalisation de la condition suspensive'» du compromis de vente.





La SARL SOPHIPI demande à la cour d'ordonner à la SCP Blineau et Suire, notaires associés, de lui verser la somme de 10 000 euros séquestrée à titre de dépôt de garantie. 





La SARL SOPHIPI n'a cependant pas mis en cause le notaire à qui le tribunal a ordonné de restituer le dépôt de garantie aux intimés.





En conséquence, la demande de la SARL SOPHIPI dirigée contre la SCPBlineau-Suire sera déclarée irrecevable.





PAR CES MOTIFS





La cour, 





Infirme le jugement déféré,





Dit que le dépôt de garantie versé par M. S... C... et MmeG... K... entre les mains de la SCP Blineau et Suire, notaires associés à Carmeaux, reste acquis à la SARL SOPHIPI,





Déclare irrecevable la demande de paiement de la somme de 10 000 euros, séquestrée à titre de dépôt de garantie, dirigée contre la SCP Blineau-Suire, 





Déboute la SARL SOPHIPI de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,





Condamne M. S... C... et à Mme G... K... aux dépens de première instance et d'appel.








LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE