Cour d'Appel · 1ère Chambre — 30 juin 2020

1ère Chambre





ARRÊT N°256/2020



N° RG 19/00734 - N° Portalis DBVL-V-B7D-PQFC













M. [O] [R] [I] [T] [Y]



C/



SAS LA FINANCIÈRE D'ORION

SA INTER GESTION

SAS PROMOGERE

















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 30 JUIN 2020





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère, rédactrice





GREFFIER :



Madame [G] [Z],





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 30 Juin 2020 par mise à disposition au greffe





****



APPELANT :



Monsieur [O] [R] [I] [T] [Y]

né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 8] ([Localité 8])

[Adresse 3]

[Localité 8]



Représenté par Me Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES







INTIMÉES :



La SAS LA FINANCIÈRE D'ORION, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 5]

[Localité 6]



Représentée par Me Virginie POTIER, avocat au barreau de QUIMPER



La INTER GESTION, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 2]

[Localité 7]



Représentée par Me Béatrice LE CALVEZ DAUSSET, Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Représentée par Me Eric AUDINEAU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS













La société PROMOGERE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 2]

[Localité 7]



Représentée par Me Béatrice LE CALVEZ DAUSSET, Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Représentée par Me Eric AUDINEAU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS





La société Promogère a acquis à [Localité 8] un immeuble ancien à usage de bureaux en vue de le transformer en huit appartements. Elle l'a revendu par lots. Ces lots ont été commercialisés par la société Intergestion, appartenant au groupe Promogère. 

Afin de bénéficier du dispositif de défiscalisation de la loi [V], M. [O] [Y] a fait l'acquisition, pour le prix de 189 950 euros, de l'un de ces lots. Il a passé un contrat de vente par acte notarié du 30 décembre 2010 avec la société Promogère. Cette opération a été réalisée par l'intermédiaire de la société La Financière d'Orion à laquelle M. [O] [Y] a versé des honoraires de commercialisation. 

La société Promogère a ensuite fait réaliser des travaux pour le compte de l'association syndicale des copropriétaires, dirigée par la société Intergestion.

En mai 2012, M. [O] [Y] a reçu l'attestation relative au montant des travaux de rénovation réalisés, qui se sont élevés à la somme de 77 689 euros. Il a calculé la réduction d'impôt prévue à l'article 199 septvicies du code général des impôts sur le prix de revient total de son investissement, incluant les travaux, et a pratiqué ensuite une réduction de 30 % sur le montant des loyers encaissés. Le 16 juin 2015, l'administration fiscale lui a notifié une proposition de rectification des revenus imposables et bénéfices fonciers au titre des années 2012, 2013 et 2014. 

Il a contesté cette analyse mais l'administration a, par courrier du 21 octobre 2015, maintenu sa position.



Par acte du 14 décembre 2017, M. [O] [Y] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Quimper les sociétés La Financière d'Orion, Intergestion et Promogère, sur le fondement de l'article 1217 du Code civil et subsidiairement, des articles 1240 et 1241 du code civil, afin de les voir condamner solidairement à lui verser la somme de 55 241 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de perte de chance de ne pas avoir acheté un immeuble permettant les réductions fiscales annoncées, outre 5'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 22 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Quimper a': 



-rejeté les demandes de M. [O] [Y]';



-condamné M. [O] [Y] à payer à la société La Financière d'Orion une indemnité de 1500 euros et aux sociétés Promogère et Inter Gestion une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile'; 



-condamné M. [O] [Y] aux entiers dépens.



Par déclaration du 4 février 2019, M. [Y] a interjeté appel de cette décision. 



Vu les conclusions du 30 janvier 2019, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de M. [Y] qui demande à la cour de': 



-le recevoir en son appel et l'y déclarer bien fondé';



-réformer intégralement le jugement du tribunal de grande instance de Quimper du 22 janvier 2019';



-condamner solidairement les sociétés La Financière d'Orion, Intergestion et Promogère à lui verser les sommes suivantes : 

*55.241 euros au titre du préjudice correspondant à la perte de chance de ne pas avoir acheté un immeuble permettant la réduction fiscale annoncée, 



*5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



-condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Chevalier avocat aux offres de droit.



Vu les conclusions du 24 mai 2019 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de la société Financière d'Orion qui demande à la cour de': 



-rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,



-dire et juger que M. [O] [Y] ne prouve pas le mauvais montage financier incriminé,



-constater que M. [O] [Y] a géré seul le redressement fiscal litigieux,



-constater qu'elle n'a eu qu'un rôle d'intermédiaire,



-constater que M. [O] [Y] n'a pas épuisé les voies de recours contre le redressement fiscal incriminé,



-dire qu'elle n'a pas commis de faute à l'égard de M. [O] [Y] pouvant engager sa responsabilité,



-par suite, confirmer en tout point le jugement entrepris,



-condamner M. [O] [Y] à lui régler la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



-condamner M. [O] [Y] aux entiers dépens. 



 



Vu les conclusions du 5 juin 2019 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments des sociétés Promogère et Intergestion qui demandent à la cour de': 



-prendre acte que la société Acti Gere n'est pas partie à la procédure,



-les déclarer recevables et bien-fondées en l'ensemble de leurs demandes,



-confirmer le jugement rendu le 22 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Quimper en toutes ses dispositions,



-débouter M. [O] [Y] et tout autre défendeur de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,



-condamner M. [O] [Y] ou tout autre partie succombante à leur régler la somme de 3.000 € chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture était rendue le 3 mars 2020.



L'affaire a été retenue sans débats avec l'accord des avocats des parties dans le cadre des dispositions de l'état d'urgence sanitaire. 



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Au préalable, le groupe Promogère se présente comme ayant plusieurs filiales (pièce 23 de M. [Y]) : La société Actigère, société d'assistance à la maîtrise d'ouvrage, la société Inter Gestion, société civile de placement immobilier, la société Intergestion, société qui conçoit et distribue une offre d'éparge immobilière haut de gamme à l'attention des professionnels du patrimoine.



Les sociétés du groupe présentes en première instance et contre lesquelles il a été interjeté appel sont : Inter Gestion et Promogère. La seule mention de la société Actigère en entête des conclusions de M. [Y] n'a pas pour effet de la mettre à la cause. Par ailleurs, il ressort des conclusions d'intimés que la société Intergestion intervient aux lieu et place de la société Inter Gestion.



Sur la responsabilité des sociétés La Financière d'Orion, Intergestion et Promogère :



M. [Y] soutient qu'il a été démarché par la société La Financière d'Orion qui souhaitait lui vendre des produits de défiscalisation ; que contrairement aux avantages fiscaux annoncés, le produit n'était pas éligible à la loi [V] ; que les sociétés La Financière d'Orion, Intergestion et Promogère ont manqué à leur devoir de conseil, de mise en garde et d'information concernant les risques financiers et fiscaux liés à l'opération. Pour ce qui est de la superficie du bien, il fait valoir que le promoteur vendeur a manqué à son obligation de délivrance conforme. M. [Y] soutient que les manquements des sociétés La Financière d'Orion, Intergestion, et Promogère présentent un lien de causalité directe avec son préjudice qui est la perte de chance d'avoir acquis un immeuble permettant la réduction fiscale annoncée.



 La société Financière d'Orion soutient qu'elle n'était qu'un simple intermédiaire, qu'elle n'est intervenue ni à l'acte de vente, ni pour réaliser le montage fiscal, ni pour établir la surface de l'appartement ; qu'elle n'avait pas à vérifier l'efficacité du montage dès lors que toutes les précautions d'usage avaient été prises ; que M. [Y] a contesté seul le redressement fiscal, sans exercer toutes les voies de recours qui s'offraient à lui ; qu'il n'est dès lors pas certain que la position du contrôleur fiscal soit exacte.



Les sociétés Promogère et Intergestion soutiennent qu'en l'absence de recours contentieux contre l'administration fiscale, M. [Y] ne justifie pas de la réalité du préjudice qu'il invoque ; que les réponses de l'administration fiscale démontre que le bien était éligible à la loi [V], mais pas dans les conditions décrites par la société La Financière d'Orion ; que la société Intergestion n'est intervenue qu'en qualité de directeur de l'association foncière urbaine de l'Estuaire et n'a joué aucun rôle au titre de la commercialisation du produit ; qu'elle n'avait aucune obligation de conseil et d'assistance à la suite de la rectification sollicitée par l'administration fiscale et qu'elle n'a jamais été saisie directement par M. [Y] d'une telle demande.



Ceci étant exposé :



 Il résulte des dispositions de l'article 199 septvicies du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux années 2012-2013 et 2014 prises en compte par l'administration fiscale que les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4B qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. 



La réduction d'impôt s'applique dans les mêmes conditions au local affecté à un usage autre que l'habitation acquis entre le 

1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et qui fait l'objet, entre ces mêmes dates, de travaux de transformation en logement ou que le contribuable acquiert en 2012 et qui a fait l'objet, entre ces mêmes dates, de tels travaux.



En outre, lorsque la location du logement ouvrant droit à la réduction d'impôt est consentie dans le secteur intermédiaire pendant toute la période initiale ou prorogée d'engagement de location, le contribuable bénéficie, en plus de la réduction d'impôt et pendant toute cette période, d'une réduction spécifique fixée à 30% des revenus bruts tirés de la location de logement, sous réserve de respecter un plafond de loyer.



Il ressort de la chronologie des événements que :

-au mois de novembre 2010, la société La Financière d'Orion a proposé à M. [Y] un projet éligible au dispositif [V], situé à [Localité 8] sur les rives de l'Erdre, promu par la société Promogère.



-le 2 décembre 2010, M. [Y] a réservé auprès de la société Promogère les lots n° 4 (un appartement de type T3) et 15 (un emplacement de stationnement) d'un ensemble immobilier édifié sur une terrain situé [Adresse 4]. Il est précisé au contrat de réservation que "L'immeuble est à ce jour à usage de commerce et de bureaux, et qu'il va faire l'objet d'une transformation dans le cadre des dispositions de la loi [V], en immeuble à usage d'habitation.".

Le vendeur, répondant à l'obligation qui résulte de la loi dite "Carrez" du 18 décembre 1996, a déclaré à l'acte avoir mesuré la superficie du lot n°4 qui est de 61,54 m².



-le 30 décembre 2010, M. [Y] a acquis le bien réservé au prix de 189 950 € . L'acte authentique précise que les biens acquis "dépendent d'un ensemble immobilier à rénover pour usage habitation, comprenant un bâtiment et des espaces extérieurs." Le vendeur a réitéré ses déclarations sur la superficie du lot n°4.



-à la fin de l'année 2011, après achèvement des travaux, un dossier de réception a été remis à M. [Y] par la société Actigère, du groupe Promogère. Ce dossier comprend :



*un procès-verbal de réception des travaux. Il en ressort que le maître d'ouvrage est le syndicat des copropriétaires, Aful de l'Estuaire. Etaient présents lors de la réception : M. [H], maître d'oeuvre, la société Actigère, la société Intergestion et les entrepreneurs. Le procès-verbal est signé par le maître d'oeuvre, le maître d'ouvrage, M. [Y], les entreprises.



*un tableau réalisé par Actigère, du montant total des travaux et des dépenses ventilées par lot, dont il ressort que pour le lot 4, les travaux éligibles [V] sont de 77 689 € et le déficit foncier de 10 952 €.



*un dossier de diagnostics comprenant une attestation de surface du lot n°4. Aux termes de cette attestation faite par allo diagnostic, la surface est de 56,21m².



-le 27 avril 2012, la société Inter Gestion a adressé à M. [Y] une attestation fiscale de dépenses de travaux au titre de l'année 2011. 



Il ressort de la proposition de rectification et de la réponse aux observations du contribuable que l'administration n'a pas remis en cause l'éligibilité du bien à la loi [V] mais uniquement l'incorporation des travaux dans la base de calcul de la réduction. Ainsi, elle écrit dans sa proposition "en conséquence le prix de base de la réduction est établi à 189 950 (prix d'acquisition) + 3 051 (frais de notaire) + 9 911 (droits d'enregistrement) + 8 058 (honoraires de commercialisation) = 210 970 €".

Dans sa réponse aux observations du contribuable, l'administration fiscale rappelle que la société Promogère a acquis une maison d'habitation qu'elle a transformée en immeuble locatif avant de procéder à la vente des lots ; que M. [Y] a acquis le lot 4 qui est décrit comme étant un appartement. 

L'administration considère que :

-soit M. [Y] a acquis un appartement à rénover, déjà transformé et dès lors n'étant pas éligible au dispositif [V] ;

-soit M. [Y] a acquis un appartement neuf achevé éligible au dispositif [V] et les travaux fait postérieurement par un tiers que le contribuable (la société Promogère) ne relèvent pas d'une transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation réalisée par le contribuable.

L'administration fiscale écrit que "Au vu des éléments en possession du service (descriptif figurant dans l'acte, projet réalisé...), le service retient la deuxième solution, plus avantageuse pour le contribuable.".

Par ailleurs, en ce qui concerne le [V] intermédiaire, le redressement ne trouve pas sa cause dans la superficie du bien mais dans le fait que le loyer étant supérieur au plafond, il ne permet pas de bénéficier de la déduction de 30%. L'administration fiscale explique que les montants déclarés font ressortir un loyer mensuel de 13,04 €/m² alors que le plafond pour la zone considérée est de 12,36 €m².

Il résulte de ceci que M. [Y] a bénéficié de l'avantage fiscal [V] et ne peut utilement soutenir qu'il a perdu une chance d'acquérir un bien éligible à ce dispositif. En ce qui concerne le "[V] intermédiaire", la position de l'administration n'est pas fondée sur la superficie du bien mais sur le montant du loyer. Dès lors, la différence entre la superficie déclarée et la superficie réelle est sans lien de causalité avec la perte d'un avantage fiscal. Le seul préjudice dont M. [Y] pourrait se prévaloir, serait d'avoir subi les conséquences financières de l'exclusion des travaux de la base de calcul de la réduction. Mais d'une part, dans ce différend où la position de l'administration dépend de l'interprétation qu'elle donne au montage financier, M. [Y] ne démontre pas que s'il avait poursuivi son recours gracieux ou s'il avait introduit un recours contentieux, l'administration aurait conservé la même position ou qu'elle aurait eu gain de cause. D'autre part, à supposer que les sociétés La Financière d'Orion et Intergestion, qui sont les seules à avoir indiqué à M. [Y] qu'il pouvait inclure le montant des travaux dans la base de calcul de la réduction, aient manqué à leur obligation, M. [Y] ne produit aucun avis de mise en recouvrement, de sorte que le préjudice qui pourraient en résulter n'est pas justifié. 

Enfin, M. [Y] allègue que les sociétés La Financière d'Orion et Intergestion ne lui ont pas apporté le soutien qu'il leur avait demandé en vue de poursuivre ses recours contre l'administration fiscale mais n'en tire aucune conséquence, dès lors qu'il ne demande à ce titre aucune indemnisation distincte.



Il résulte de tout ceci que le jugement sera confirmé en ce qu'il déboute M. [Y] de ses demandes.



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant par arrêt contradictoire ;



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne M. [O] [Y] aux dépens en cause d'appel ;



Condamne M. [O] [Y] à payer à la société La Financière d'Orion la somme de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d'appel ;



Condamne M. [O] [Y] à payer aux société Promogère et Inter Gestion la somme totale de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d'appel.



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT