Cour d'Appel · 3ème chambre — 25 juin 2020

25/06/2020



ARRÊT N°211/2020



N° RG 19/04015 - N° Portalis DBVI-V-B7D-NFOL

PP/KM



Décision déférée du 05 Juillet 2019 - Tribunal d'Instance de TOULOUSE ( 19/00238)

Mme [D]

















Syndicat des copropriétaires RESIDENCE COTE SUD





C/



[L] [Y]





























































INFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT

***





APPELANT



Syndicat des copropriétaires RESIDENCE COTE SUD représenté par son syndic le CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, SAS au capital de 1 791 868,00 €, RCS NANTERRE 400.777.827, dont le siège est [Adresse 2] [Localité 7], pris en son établissement [Adresse 6] - [Localité 4] (RCS 40077782700306°

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE





INTIMÉ



Monsieur [L] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 8]



Représenté par Me Géraud VACARIE de l'ASSOCIATION VACARIE - DUVERNEUIL, avocat au barreau de TOULOUSE





COMPOSITION DE LA COUR



P. POIREL, président

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

F. GIROT, conseiller





En application des dispositions de l'article 8 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 et de l'article 6 de l'ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale, en raison de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 modifié par l'article 1er de la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l'état d'urgence sanitaire, pour faire face à l'épidémie de covid-19.





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par P. POIREL, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE :



 Propriétaire d'un appartement locatif, situé au 1er étage - N° [Adresse 5], N°[Adresse 1], à [Localité 9], acquis dans le cadre d'un investissement loi Scellier, M. [L] [Y], en raison d'infiltrations provenant des parties communes ayant endommagé son appartement, a mis en demeure le syndic de la résidence, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 novembre 2017, de l'indemniser à hauteur d'une somme de 4 100 € correspondant à une perte de loyer mensuel de 821 € du 12 mai 2015 au 7 octobre 2015, période pendant laquelle il n'aurait pu louer son appartement.



 *



 Cette mise en demeure étant restée vaine, M. [L] [Y], par exploit d'huissier en date du 17 décembre 2018, a fait citer aux mêmes fins le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Côté Sud, pris en la personne de son syndic, la société Crédit Agricole Immobilier Services, devant le tribunal d'instance de Toulouse.



Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Côté Sud s'est opposé à ces demandes, estimant que la preuve d'un préjudice n'était pas rapportée.



*



 Par jugement en date du 5 juillet 2019, le tribunal d'instance de Toulouse a fait droit à la demande principale de M. [Y] et a :



- Condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Côté Sud, représenté par son syndic, le Crédit Agricole Immobilier Services, à verser à [L] [Y] la somme de 4 100 € au titre de son préjudice relatif à la perte de loyers,



- Débouté M. [L] [Y] de sa demande de dommages et intérêts supplémentaires pour préjudice subi,



- Débouté le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Côté Sud, représenté par son syndic, de ses demandes,



- Rejeté le surplus des demandes,



- Condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Côté Sud, représenté par son syndic, à verser à M. [L] [Y] une somme de 

800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.



- Ordonné l'exécution provisoire de ces chefs.



- Condamné le Syndicat des copropriétaires de la résidence Côté Sud, représenté par son syndic, le Crédit Agricole Immobilier Services, au paiement des entiers dépens.





 Par déclaration électronique en date du 2 septembre 2019, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Côté Sud, représenté par son syndic, le Crédit Agricole Immobilier Services, a interjeté appel de ce jugement limité aux dispositions l'ayant condamné à payer à M. [L] [Y] une somme de 4 100 € en réparation de son préjudice relatif à la perte de loyers, une somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens et l'ayant débouté de ses demandes.



*



 Dans ses dernières conclusions en date du 12 décembre 2019, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Côté Sud, représenté par son syndic, demande à la cour de :



- Débouter M. [L] [Y] de l'intégralité ses demandes.



- Réformer le jugement entrepris des chefs déférés.



- Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [L] [Y] de sa demande de dommages et intérêts complémentaires.





En conséquence :



- Débouter M. [L] [Y] de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Côté Sud, représenté par son syndic, le Crédit Agricole Immobilier Services, au paiement d'une somme de 

4 100 € correspondant au prétendu préjudice de perte de loyers.



- Débouter M. [L] [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice complémentaire.



- Condamner M. [L] [Y] au paiement d'une somme de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens de première instance.





En tout état de cause :



- Débouter M. [L] [Y] de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de la résidence Côté Sud, représenté par son syndic, à lui verser une somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,



- Débouter M. [L] [Y] de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de la résidence Côté Sud, représenté par son syndic, aux entiers dépens d'appel.



- Condamner M. [L] [Y] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence Côté Sud, représenté par son syndic, une somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.



- Condamner M. [L] [Y] aux entiers dépens en ce compris celui de l'article A 444-32 du Code de commerce en cas de recours à l'exécution forcée.



 Au soutien de ses écritures, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Côté Sud, reproche au premier juge d'avoir fait droit à la demande principale d'indemnisation de M. [L] [Y], sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du Code civil, sans avoir mis en évidence de faute imputable au syndicat, ni de préjudice certain pour M. [Y], et fait essentiellement valoir que :



- le syndicat a fait diligence, ainsi qu'il résulte de la chronologie des événements, dès que les phénomènes d'infiltration, pourtant apparus au mois d'avril, lui ont été signalés le 13 mai 2015, que deux réunions d'expertise ont été nécessaires pour trouver la cause du sinistre et que les travaux ont été réalisés en suivant ;



- M. [Y] ne démontre pas l'existence d'un préjudice économique constitué par la perte de loyers entre le mois de mai 2015 et octobre 2015, date à laquelle les travaux ont été réalisés, alors que le logement concerné n'était plus loué depuis le mois d'octobre 2014, date depuis laquelle il était inoccupé, de sorte qu'il n'est pas établi la relation de cause à effet entre le sinistre et la vacance de location ;



- le logement étant inoccupé à la date du sinistre, le préjudice allégué ne s'analyse qu'en une perte de chance de louer qui n'a en l'espèce aucun caractère de certitude ;



- en tout état de cause, M. [Y] ne justifie pas que la somme de 821 € mensuelle dont il estime avoir été privé correspond exactement au coût du loyer, charges comprises, pratiqué pour cet appartement et le préjudice lié à la perte de chance d'un événement ne peut être équivalent au montant de l'avantage que cet événement aurait procuré ;



- M. [Y] ne saurait prospérer en sa demande de dommages et intérêts complémentaires en réparation d'un préjudice qu'il ne définit pas, ni ne démontre, ni ne chiffre autrement que de manière « arbitraire » ;



*



 Dans ses dernières conclusions en date du 20 novembre 2019, contenant appel incident en ce qu'il a été débouté de sa demande de dommages et intérêts complémentaires, M. [L] [Y] demande à la cour de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a fait droit à ses demandes d'indemnisation pour perte de loyers ainsi que sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, mais de l'infirmer pour le surplus et de :



Statuant à nouveau :



- Condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence Côté Sud, pris en la personne de son Syndic, à lui payer une somme de 1 500€ de dommages et intérêts complémentaires.



Y ajoutant :



- Condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence Côté Sud, pris en la personne de son Syndic, à lui payer une somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'appel.



- Rejeter les demandes adverses.



 Au soutien de ses prétentions, M. [L] [Y] fait essentiellement valoir qu'il n'est pas contesté que le sinistre trouve son origine dans les parties communes de l'immeuble, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a dit que le syndicat des copropriétaires, et non pas le syndic, devait réparer son préjudice ;



- que s'agissant de son préjudice, le syndicat ne le contesterait finalement pas estimant seulement qu'il ne s'analyserait qu'en une perte de chance de sorte que ces deux éléments (responsabilité du syndicat et existence du préjudice) suffisent à justifier son droit à indemnisation ;









- qu'il ne peut être sérieusement contesté qu'un appartement situé à [Localité 9] est facilement loué à l'heure actuelle et que par courrier en date du 22 décembre 2015, le syndic écrivait d'ailleurs à M. [Y], « que ce logement devrait pouvoir se louer aisément, ce d'autant que le loyer est parfaitement conforme aux prix pratiqués... » ;



- qu'il subit nécessairement un préjudice complémentaire du fait de la non location.





 L'affaire, initialement inscrite au rôle de l'audience du 23 mars 2020 à 14h00, a été retenue sans audience, en application des dispositions de l'article 8 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 et de l'article 6 de l'ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale, en raison de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 modifié par l'article 1er de la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l'état d'urgence sanitaire, pour faire face à l'épidémie de covid-19.

Me De Laforcade et Me Vacarie ont consenti à l'application de ce texte par déclarations des 27 et 30 avril 2020.





MOTIFS DE LA DECISION :



Sur l'indemnisation d'une perte de loyers :



 Le premier juge a fait un juste rappel des dispositions de l'article 1240 du Code civil obligeant celui par la faute duquel un dommage a été causé à autrui, par un fait quelconque de l'homme, à le réparer.



S'il a également justement relevé en l'espèce que la cause du sinistre, à savoir des infiltrations dans le logement de M. [Y], se situait au niveau de l'étanchéité de la VMC des parties communes et que ce sinistre rendait le logement de M. [Y] impropre à sa destination, ce qui n'est pas discuté, il n'a pas indiqué en quoi, malgré un bref rappel de la chronologie des faits, le syndicat des copropriétaires aurait commis une faute de nature à engager sa responsabilité au sens des dispositions précitées.



Devant la cour, M. [Y] demande la confirmation du jugement insistant sur le fait non contesté que la cause du sinistre réside bien dans les parties communes de l'immeuble et sur le fait qu'il est certain qu'il a été privé de la possibilité de louer son bien entre les mois de mai et octobre 2015 mais il n'indique pas davantage en quoi le Syndicat des copropriétaires aurait commis une faute de nature à engager sa responsabilité et la cour n'a pas à suppléer sa carence dans l'articulation et la démonstration d'une faute civile.



Au surplus, le Syndicat des copropriétaires n'est pas contredit lorsqu'il affirme qu'à la date du sinistre, avril 2015, le logement dont s'agit n'était plus loué depuis le 20 octobre 2014, date à laquelle la locataire avait quitté les lieux, ainsi qu'il résulte d'ailleurs d'un courrier du Crédit Agricole Immobilier Services en date du 22 décembre 2015, versé aux débats par M. [Y] lui même, quand bien même celui-ci produit également une attestation de non location de son appartement sur une durée moindre correspondant à la période litigieuse, laquelle n'est cependant pas exclusive de la précédente, de sorte que, si le sinistre constituait effectivement un empêchement à la location de l'appartement, il n'en est pas la cause initiale, le préjudice locatif ne pouvant s'analyser en l'espèce qu'en une perte de chance, laquelle ne se confond pas avec le montant des loyers sur l'ensemble de la période litigieuse, comme réclamé par M. [Y].



Quoi qu'il en soit, à défaut de démonstration d'une faute imputable au Syndicat des copropriétaires, M. [Y] sera débouté de sa demande d'indemnisation au titre d'une perte de loyers et le jugement entrepris infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à indemniser 

M. [Y] de ce chef à hauteur de 4100 €.





Sur la demande de dommages et intérêts complémentaires :



 M. [Y] conteste la décision entreprise en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de ce chef, affirmant que la non perception des loyers de son appartement lui a « nécessairement » causé un préjudice complémentaire qu'il évalue de manière forfaitaire, sans indiquer en quoi et sans en justifier, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande de ce chef.





Sur les autres demandes :



 M. [Y] succombant pour l'essentiel, le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en ce qu'il a condamné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Côté Sud aux dépens de première instance ainsi qu'au paiement d'une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, M. [Y] étant tenu des dépens de première instance, l'équité commandant cependant de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande du Syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.



Au regard de l'issue du présent litige, M.[Y] sera condamné aux dépens du présent recours, l'équité commandant qu'il ne soit pas fait application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.



Enfin, il n'y a a pas lieu de faire application à l'espèce des dispositions de l'article A 444-32 du Code de commerce, dès lors que le présent arrêt ne contient aucune condamnation à paiement de sommes et qu'il n'est pas indiqué la qualité de professionnel de M. [Y].







PAR CES MOTIFS :



La Cour,

 

Rejetant toute demande plus ample ou contraire des parties :



- Infirme partiellement le jugement entrepris.



Statuant à nouveau des chefs réformés :



- Déboute M. [L] [Y] de sa demande d'indemnisation au titre d'une perte de loyers.



- Déboute M. [L] [Y] de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance.



- Condamne M. [L] [Y] aux dépens de première instance.



Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions non contraires au présent arrêt et y ajoutant :



- Déboute le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Côté Sud, pris en la personne de son syndic, le Crédit Agricole Immobilier Services, de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.



- Condamne M. [L] [Y] aux dépens du présent recours.







LE GREFFIER LE PRESIDENT











I. ANGER P. POIREL