Cour d'Appel · 14e chambre — 18 juin 2020

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70B



14e chambre



ARRÊT N°



CONTRADICTOIRE



DU 18 JUIN 2020



N° RG 19/08338 - N° Portalis DBV3-V-B7D-TTCF



AFFAIRE :



[Y] [C] épouse [L]

 ...



C/

[B] [Z] épouse [Z]

 ...







Décision déférée à la cour : Ordonnance rendu(e) le 30 Octobre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 19/00682



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 18/06/2020

à : 



Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN



Me Jeanine HALIMI



 Me Patricia ROTKOPF





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [Y] [C] épouse [L]

née le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 15]

Représentant : Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE et Associés, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 - N° du dossier 1900680





Monsieur [M] [L]

né le [Date naissance 10] 1954 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 15]

Représentant : Me Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE et Associés, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 - N° du dossier 1900680







APPELANTS

****************





Madame [B] [Z] épouse [Z]

née le [Date naissance 5] 1934 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représentant : Me Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397





SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 7] agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



[Adresse 7]

[Localité 15]

Représentant : Me Patricia ROTKOPF, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 427







INTIMÉES

****************













Composition de la cour :





L'affaire était fixée à l'audience publique du 6 mai 2020 pour être débattue devant la cour composée de :



Madame Nicolette GUILLAUME, président,

Madame Marie LE BRAS, conseiller,

Madame Marina IGELMAN, conseiller,



En application de l'article 8 de l'ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 portant, notamment, adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale, il a été décidé par le président que la procédure susvisée se déroulerait sans audience. Les parties en ont été avisées par le greffe le 20 avril 2020.



Ces mêmes magistrats en ont délibéré conformément à la loi.



Le faisant fonction de greffier : Mme Nadine SAUVAGE 

EXPOSÉ DU LITIGE

 

 Mme [B] [Z] était propriétaire jusqu'en 2002 de deux immeubles sis [Adresse 4] à [Localité 15] (92), séparés par une cour fermée par une porte charretière donnant sur la rue.



Par acte du 25 juin 2002, elle a vendu l'immeuble situé au n°17 à M. [M] [L] et Mme [Y] [C] épouse [L]. 



Enclavé par les parcelles appartenant à Mme [Z] et à M. et Mme [L], un ensemble immobilier appartenant à la copropriété du [Adresse 7] et se situant au fond de la cour, bénéficie d'une servitude de passage pour accéder à la voie publique.

 

Afin d'installer le coffret contenant les raccordements et compteur de gaz de leur maison, M. et Mme [L] ont pris l'initiative en 2013 de retirer le portail qui fermait l'accès à la cour pour ériger à la place au droit de leur mur de façade un muret empiétant en partie sur la cour et réduisant la largeur du passage permettant d'accéder à la voie publique à 1,35 m au lieu de 2,72 m.



Mise en demeure en août 2016 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] (le syndicat des copropriétaires) de démolir ce muret qui portait atteinte à la servitude de passage dont bénéficie leur copropriété, Mme [Z] s'est retournée vers M. et Mme [L] pour les enjoindre par courrier du 16 juillet 2018 de détruire le muret érigé selon elle sur sa propriété, après avoir tenté en vain de faire intervenir un conciliateur.



M. et Mme [L] refusant de détruire le muret, Mme [Z] les a fait assigner en référé par acte du 31 janvier 2019 aux fins d'en obtenir la démolition ainsi que la remise en état des lieux.



Par acte du 15 mai 2019, elle a également fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7].



Par ordonnance contradictoire en date du 30 octobre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre a :

- ordonné la jonction des instances enrôlées sous les numéros de RG 19-682 et 19-1454,

- reçu l'intervention forcée du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 15] (92),

- ordonné la démolition du muret érigé par M. et Mme [L] au droit de leur façade en bordure de la propriété cadastrée AI [Cadastre 3] appartenant à Mme [Z],

- ordonné la remise en état antérieure par la remise en place d'un portail en fer forgé aux frais des époux [L] dans un délai de 4 mois courant à compter de la signification de la décision,

- dit n'y avoir lieu d'assortir la décision d'une astreinte,

- rejeté la demande en paiement de dommages et intérêts formée par Mme [Z],

- condamné M. et Mme [L] à payer à Mme [Z] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les époux [L] aux dépens,

- débouté les parties de leurs autres demandes.



Par déclaration reçue au greffe le 2 décembre 2019, M. et Mme [L] ont interjeté appel de ladite ordonnance en ce qu'elle a :

'- ordonné la démolition du muret érigé par M. et Mme [L] au droit de leur façade en bordure de la propriété cadastrée AI [Cadastre 3] appartenant à Mme [Z],

- ordonné la remise en état antérieure par la remise en place d'un portail en fer forgé aux frais des époux [L] dans un délai de 4 mois courant à compter de la signification de la décision,

- condamné M. et Mme [L] à payer à mme [Z] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les époux [L] aux dépens,

- débouté les parties de leurs autres demandes.'



Dans leurs conclusions déposées au greffe le 17 janvier 2020 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de leurs moyens et prétentions, M. et Mme [L] demandent à la cour, au visa des articles 808 et suivants du code de procédure civile, de : 



à titre principal,

- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a :

'*ordonné la démolition du muret érigé par M. et Mme [L] au droit de leur façade en bordure de la propriété cadastrée AI [Cadastre 3] appartenant à Mme [Z],

*ordonné la remise en état antérieure par la remise en place d'un portail en fer forgé aux frais des époux [L] dans un délai de 4 mois courant à compter de la signification de la décision,

*les a condamné M. et Mme [L] à payer à Mme [Z] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

*condamné les époux [L] aux dépens,

*débouté les parties de leurs autres demandes,'

- ordonner qu'il n'y a pas lieu à référé,

- renvoyer les parties à se mieux pourvoir,



à titre subsidiaire,

- infirmer l'ordonnance en ses dispositions précitées,



en tout état de cause,

- débouter Mme [Z] de l'ensemble de ses demandes puisqu'elle n'est pas propriétaire de la parcelle litigieuse et que le muret n'empiète pas sur la servitude de passage,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,

- condamner in solidum Mme [Z] et le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec intérêt de droit à compter du jour de la demande en justice,

- ordonner la capitalisation des intérêts,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

- condamner in solidum Mme [Z] et le syndicat des copropriétaires aux entiers frais d'exécution lesquels comprendront ceux de la présente décision et les sommes retenues par les dispositions de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996,

- condamner in solidum Mme [Z] et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.



Dans ses conclusions déposées le 14 février 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentions, Mme [Z] demande à la cour de : 

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,

- condamner M. et Mme [L] au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Dans ses conclusions déposées le 17 février 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic bénévole, M. [W] [O], demande à la cour de : 

- le recevoir en sa constitution,

- débouter M. et Mme [L] de leurs demandes,

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise,

- condamner M. et Mme [L] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. et Mme [L] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Patricia Rotkopf, avocat au barreau des Hauts-de-Seine.



MOTIFS DE LA DÉCISION



- observations liminaires :



Dans le corps de leurs écritures, M. et Mme [L] soulèvent à titre principal l'incompétence du juge des référés. Toutefois, à la lumière de leurs développements et du dispositif de leurs conclusions, ils ne saisissent pas la cour d'une exception d'incompétence mais lui soumettent des moyens de défense tendant à contester l'existence du trouble manifestement illicite allégué par les intimés au soutien de leurs demandes et par voie de conséquence le pouvoir du juge des référés à trancher le litige opposant les parties.



- sur le trouble manifestement illicite invoqué par les intimés :



M. et Mme [L] soutiennent que le trouble manifestement illicite allégué par Mme [Z] et le syndicat des copropriétaires n'est pas caractérisé.



Ils font valoir que par le plan de division de mars 2011 versé aux débats, Mme [Z] ne rapporte pas la preuve de son droit de propriété sur la cour, considérant pour leur part en s'appuyant sur une analyse juridique du Cridon rédigée à leur demande le 12 février 2012 que cette cour est en indivision forcée, chacun ayant un simple droit d'usage.



Les appelants affirment également qu'il n'est pas porté atteinte à la servitude de passage invoquée par le syndicat des copropriétaires, le muret étant moins haut et large que le battant de l'ancien portail qui restait constamment fermé.



Mme [Z] soutient quant à elle, être la seule propriétaire de la cour qui sépare les deux immeubles, s'appuyant pour en justifier sur l'attestation du notaire ayant établi l'acte de vente de l'immeuble cédé aux appelants. Ces dernier ne bénéficient selon elle que d'une servitude de passage sur cette cour au même titre que la copropriété du [Adresse 7].



Elle dénonce également leur mauvaise foi en faisant observer qu'ils avaient à plusieurs reprises reconnu son droit de propriété exclusif sur cette parcelle, notamment avant la construction du muret puis en 2014 devant le géomètre-expert chargé des opérations de bornage.



Elle fait en outre valoir que les conditions d'application de l'indivision forcée ne sont pas réunies, précisant à cet effet que l'entrée principale du domicile de M. et Mme [L] ne donne pas sur cette cour, de sorte que celle-ci n'apparaît pas être un accessoire indispensable à leur immeuble, nécessaire à son exploitation et usage.



L'empiétement du muret sur sa cour constitue selon Mme [Z] une atteinte à sa propriété, suffisant à caractériser le trouble manifestement illicite que le juge des référés a justement décidé de faire cesser en ordonnant la démolition de cette construction.



Le syndicat des copropriétaires présente des moyens similaires à ceux de Mme [Z] insistant sur le fait que les appelants ont expressément reconnu devant le géomètre expert que Mme [Z] était propriétaire des parcelles cadastrées [Cadastre 9] et [Cadastre 3], ce dernier numéro de cadastre correspondant à la cour.



Au regard de la situation d'enclave de l'immeuble de la copropriété, il se prévaut d'une servitude légale de passage et prétend que la réduction de la largeur du passage interdit notamment l'accès des véhicules et que le retrait du portail pose des problèmes de sécurité, le contrôle de l'accès à la copropriété n'étant plus assuré.



Sur ce,



Le 1er alinéa de l'article 809 du code de procédure civile, devenu l'article 835 du même code, dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit' qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer.



Il appartient dès lors en premier lieu à Mme [Z] qui se prévaut d'un droit de propriété sur la cour litigieuse d'en rapporter la preuve.



A cet effet, cette dernière verse notamment aux débats :

- un plan de division de sa propriété établi en mars 2001, 

- une attestation notariale en date du 25 juin 2002 relative au bien immobilier qu'elle a vendu le même jour à M. et Mme [L],

- un courrier que lui a adressé Mme [L] le 15 janvier 2013 dans lequel celle-ci évoque le projet de construction du muret et la nécessité 'd'avoir son accord',

- un courrier du conseil des appelants en date du 5 avril 2018 par lequel il est proposé à Mme [Z] de lui racheter la cour pour un prix de 300 euros,

- son courrier en réponse du 17 mai 2018 aux termes duquel elle refuse cette proposition,

- le procès-verbal de bornage établi en présence de l'ensemble des parties le 24 septembre 2014.



Il ressort du plan de division de la propriété de Mme [Z] dressé antérieurement à la vente d'un des immeubles à M. et Mme [L], que l'intimée était propriétaire de 3 lots cadastrés AI [Cadastre 12], AI [Cadastre 13] et AI [Cadastre 14], comprenant la cour litigieuse. Il est constant qu'à cette date, cet espace n'avait pas encore fait l'objet d'une division et était intégré à un lot, ce qui explique l'absence de numérotation cadastrale sur le plan.



Aux termes de son attestation, Maître [U], notaire instrumentaire lors de la vente intervenue le 25 juin 2002, précise que le bien vendu à M. et Mme [L] situé au [Adresse 6] figure au cadastre de la manière suivante :

'- section AI [Cadastre 13] lieudit '[Adresse 6]" pour une contenance cadastrale de 23 ca,

- section AI [Cadastre 2] lieudit '[Adresse 6]" pour une contenance cadastrale de 10 ca,

étant ici rappelé que la parcelle section AI numéro [Cadastre 2] provient de la division de la parcelle cadastrée AI numéro [Cadastre 12] en deux parcelles (AI [Cadastre 2] présentement vendue et AI [Cadastre 3] pour restant appartenir au vendeur) ainsi que cette division résulte d'un document d'arpentage dressé par M. [T], géomètre expert le 23 avril 2001sous le numéro 553715584N'.



Le document d'arpentage susvisé n'a pas été versé aux débats. Toutefois, le syndicat des copropriétaires produit un plan de situation daté du 24 septembre 2013 (pièce 3) sur lequel la parcelle AI [Cadastre 3] correspond à la cour séparant les 2 immeubles.



Ceci est également confirmé par le plan de bornage des parcelles AI[Cadastre 13], AI[Cadastre 2] et AI[Cadastre 3] réalisé le 24 septembre 2014 par M. [G], géomètre expert, à la demande de Mme [Z] et de M. et Mme [L] qui l'ont paraphé.



En outre, le procès-verbal de bornage établi le même jour et signé par les parties en présence qui l'ont expressément approuvé, conforte l'attestation notariale puisque Mme [Z] y est désignée comme propriétaire de la parcelle AI [Cadastre 3], M. et Mme [L] étant pour leur part désignés comme propriétaires des parcelles AI [Cadastre 13] et AI [Cadastre 2].



Enfin, dans un courrier du 5 avril 2018, M. et Mme [L] ont proposé à Mme [Z], par la voix de leur conseil, de lui acheter cette cour au prix de 300 euros, après avoir reconnu son droit de propriété en ces termes 'ils ont acquis un droit de passage sur la cour intérieure dont vous êtes la propriétaire, située juste derrière leur maison'.



Par l'ensemble de ces pièces, Mme [Z] rapporte ainsi la preuve suffisante de son droit de propriété sur la cour intérieure cadastrée AI [Cadastre 3].



En revanche, la seule analyse juridique réalisée en mars 2002 à la demande des appelants par le Cridon, (Centre de Recherche, d'Information et de Documentation Notariales), ne suffit pas pour considérer que cette cour est susceptible d'être soumise au régime de l'indivision forcée et ainsi caractériser l'existence d'une contestation sérieuse du droit de propriété de Mme [Z].



En effet, les appelants ne produisent aucune pièce officielle en dehors de cette analyse juridique, de nature à établir le caractère indivis de cette cour, procédant par affirmation pour soutenir que Mme [Z] n'aurait comme les autres parties qu'un droit d'usage et de passage, alors qu'au contraire, le notaire a précisément indiqué que la parcelle AI [Cadastre 3] appartenait toujours à Mme [Z].



Ils ne précisent pas non plus en quoi cette cour, pour répondre à la définition habituellement donnée aux biens en indivision forcée, devrait être affectée 'à titre d'accessoires indispensables à l'usage commun' de leurs deux propriétés, ne donnant aucun détail de l'usage qu'ils en font.



Ainsi, les arguments qu'ils développent sur ce point sont insuffisants à constituer une contestation sérieuse du droit de propriété de Mme [Z] sur cette cour intérieure.



M. et Mme [L] ont toujours reconnu l'empiétement du muret sur cette cour, aux lieu et place du portail. Ceci est en outre confirmé par les clichés photographiques annexés au procès-verbal de constat d'huissier de justice établi le 1er mars 2017 à la demande du syndicat des copropriétaires.



Dès lors, ce muret érigé sur la parcelle de Mme [Z] sans preuve de son accord, porte atteinte à son droit de propriété et suffit à caractériser le trouble manifestement illicite que cette dernière dénonce.



De même, les appelants ont indéniablement rendu incommode l'usage par la copropriété du n°19 de sa servitude de passage, en réduisant de moitié par l'édification de ce muret, la largeur du passage entre la voie publique et la cour (1,35m au lieu de 2,72m). En effet, aucun véhicule ne peut désormais accéder à la cour, étant relevé qu'ils ne produisent aucune pièce, en dehors d'un cliché photographique non daté (pièce1) pour établir qu'un battant de l'ancien portail était toujours fermé et que la largeur du passage est donc la même qu'avant.



Pour l'ensemble de ces raisons, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a retenu l'existence d'un trouble manifestement illicite caractérisé par l'atteinte au droit de propriété de Mme [Z] et à la servitude de passage de la copropriété du N°19 et en ce qu'elle a ordonné à M. et Mme [L] de procéder à la démolition du muret et à la remise en état des lieux par la remise en place d'un portail, seules mesures permettant de faire cesser le trouble.



- sur les demandes accessoires :



L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.



Parties perdantes, M. et Mme [L] ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Ils devront en outre supporter les dépens d'appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande. 



Il est en outre inéquitable de laisser à Mme [Z] et au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Les appelants seront en conséquence condamnés à leur verser, à chacun, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant par arrêt contradictoire,



CONFIRME l'ordonnance entreprise en date du 30 octobre 2019 en toutes ses dispositions ;



CONDAMNE M. [M] [L] et Mme [Y] [L] à payer à Mme [B] [Z] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], la somme à chacun de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;



Dit que M. [M] [L] et Mme [Y] [L] supporteront les dépens d'appel qui pourront être recouvrés avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.



Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame CHERCHEVE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier,Le président,