Cour d'Appel · 3e chambre civile — 18 juin 2020

Grosse + copie

délivrées le

à







COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRÊT DU 18 JUIN 2020



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/00811 - N° Portalis DBVK-V-B7B-NAXG







Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 JANVIER 2017 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER 

N° RG 08/06018







APPELANTE :



Madame [A] [D]

née le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Jacques CAVANNA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant 







INTIMES :



Madame [P] [X] veuve [W]

née le [Date naissance 3] 1948 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Jean Pierre BERTHOMIEU de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant 



Monsieur [F] [W]

né le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Me Jean Pierre BERTHOMIEU de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant 



Monsieur [O] [S]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par Me Sophie ENSENAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant 



SCI ST GERMAIN, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Me Christophe BEAUREGARD de la SCP CALAUDI/BEAUREGARD/MOLINIER/LEMOINE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant 



Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE FLORE, représenté par son syndic en exercice la société COGESIM

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Non représenté - signification à personne habilitée du 03/05/17 





ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 18 FÉVRIER 2020

COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 MARS 2020, en audience publique, Mme Anne-Marie HEBRARD ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du même code, devant la cour composée de :



Mme Anne-Marie HEBRARD, Présidente

Mme Caroline CHICLET, Conseillère

Mme Marie-Claude SIMON, Vice-Présidente placée

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme Camille MOLINA



ARRÊT : 



- réputé contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour au 23 avril 2020 prorogé au 22 mai 2020 puis au 18 juin 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;



- signé par Mme Anne-Marie HEBRARD, Présidente, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.



*

**



EXPOSÉ DU LITIGE



Madame [A] [D] a par acte authentique du 21 juillet 2005 acquis de la SCI Saint-Germain un appartement en l'état futur d'achèvement et deux garages dans l'ensemble immobilier en copropriété dénommée « résidence Le flore » située [Adresse 2].



Le procès-verbal de livraison a été signé avec réserves le 29 novembre 2006. 



Se plaignant de diverses non-conformités et de troubles elle a assigné en délivrance sous astreinte des toilettes et des deux garages conformes aux normes et en réparation de son préjudice, par acte d'huissier du 16 octobre 2008, la SCI Saint-Germain devant le tribunal de grande instance de Montpellier puis le 5 mai 2011 le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Flore. Le juge de la mise en état a, sur sa demande, le 18 août 2011, désigné M. [H] [I] en qualité d'expert. 

Elle a ensuite assigné en référé par acte séparés du 21 septembre 2011 l'architecte [O] [S] ainsi que les époux [T] et [P] [W], copropriétaires de l'appartement situé immédiatement au-dessus du sien et obtenu à leur contradictoire par ordonnance du 3 novembre 2011 la désignation de l'expert M. [I].

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 3 mai 2013.



La SCI Saint-Germain a le 26 septembre 2013 appelé en la cause au fond l'architecte [O] [S] et le 7 novembre 2013 Madame [A] [D] a appelé aux mêmes fins les époux [W].

Le juge de la mise en état a le 28 janvier 2014 étendu les opérations d'expertise de l'expert [I] désigné le 18 août 2011 au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Flore, au contradictoire de l'ensemble des parties. 

L'expert a déposé son rapport le 27 février 2015.



À la suite du décès de [T] [W], Madame [A] [D] a appelé en la cause son fils [F] [W] le 29 juin 2016.



Par jugement du 19 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Montpellier a, après jonction de l'ensemble des dossiers :

'condamné in solidum la SCI Saint Germain et [O] [S] à payer à Madame [A] [D] pour les travaux de réfection des toilettes la somme de 1200 € hors-taxes soit 1440 € TTC augmentée des intérêts de droit à compter du 1er juin 2013, lesquels produiront aussi des intérêts en application de l'article 1154 du code civil, ainsi que la somme de 400 € ;

'condamné la SCI Saint-Germain à payer à Madame [A] [D] en indemnisation de l'indisponibilité partielle du garage, la somme de 10 000 € ainsi que celle de 1000 € ;

'débouté Madame [A] [D] de toutes ses autres demandes au fond ;

'rejeté la demande reconventionnelle de Mme [P] [X] et de [F] [W] à l'encontre de [A] [D] pour abus du droit d'ester en justice ;

'débouté les parties de toutes leurs autres demandes ;

'condamné in solidum la SCI Saint Germain et M. [O] [S] aux dépens, comprenant les frais de l'expertise de M. [I] et ceux de la procédure de référé ayant abouti à sa désignation comme expert, ces dépens étant supportés au final entre eux à hauteur de 9/10ème par la SCI Saint Germain ; toutefois condamné Mme [A] [D] à supporter seule les dépens exposés par les consorts [W] et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Flore au fond ;

'condamné in solidum la SCI Saint-Germain et M. [O] [S] à payer à Madame [A] [D] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, cette somme étant supportée au final entre eux à hauteur de 9/10ème par la SCI Saint-Germain ; au même titre, condamné [A] [D] à verser à [P] [X] et à [F] [W] la somme totale de 2000 € ;

'rejeté toutes autres demandes en remboursement de frais irrépétibles ;

'ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.



Le 10 février 2017, Madame [A] [D] a relevé appel total de cette décision à l'exception du point 1 concernant le problème des toilettes.



Par acte d' huissier du 3 mai 2017, elle a dénoncé sa déclaration d'appel et les conclusions prises devant la cour au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Flore. et l'a assigné à comparaître devant la cour sous ministère d'avocat.

Bien qu'assigné à personne, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Flore n'a pas constitué avocat.



Vu les conclusions de Madame [A] [D] remises à la cour par RPVA le 5 septembre 2019 ;



Vu les conclusions remises à la cour par RPVA le 21 juin 2007 par la SCI Saint Germain, signifiées au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Flore le 4 juillet 2017 ;



Vu les conclusions remises à la cour par RPVA le 27 juin 2017 par M. [O] [S] ;



Vu les conclusions remises à la cour par RPVA le 28 juin 2017 par M. [F] [W] et Madame [P] [X] épouse [W] ;



Vu l'ordonnance prononçant la clôture de l'instruction de la procédure en date du 18 février 2020 ; 

MOTIFS DE LA DÉCISION



La cour est saisie de demandes de Mme [D] concernent deux non conformités, celles des WC 1 et des garages ainsi que deux servitudes, celles du passage d'une canalisation d'eaux usées dans son garage et d'une vue droite depuis la fenêtre de l'appartement des époux [W] sur sa terrasse et son appartement. 



 Tant la SCI Saint Germain, venderesse, que M. [O] [S], architecte concluent à l'irrecevabilité à leur encontre des demandes de Mme [A] [D] relatives aux non-conformités.





 À l'égard de son vendeur, la SCI Saint-Germain



La SCI Saint-Germain soutient que l'action de Mme [D] est irrecevable, celle-ci étant forclose à venir demander réparation de non-conformités ou de vices apparents lors de la livraison de l'appartement, par application combinée des articles 1642, 1652-1 et 1648 alinéa 2 du code civil. 



 La livraison a eu lieu le 29 novembre 2006 avec réserves. Par lettre recommandée du 9 décembre 2006 avec avis de réception signé de son destinataire le 12 décembre 2006, Mme [D] a formulé des réserves complémentaires. Aucune de ces réserves ne vise la non-conformité des toilettes 1 et des deux garages. Les demandes relatives à ces deux défauts de conformité ont été formulées par Mme [D] à l'encontre de la SCI Saint-Germain dans son assignation du 16 octobre 2008. 

 Si la SCI Saint-Germain excipe de la forclusion de l'action de Mme [D] au visa des articles combinés 1642 du code civil selon lequel le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, 1642'1 du code civil suivant lequel le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents et 1648 du code civil alinéa 2 selon lequel l'action doit être exercée à peine de forclusion dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents, force est de constater que les articles 1642'1 et 1648 al 2 du code civil ne trouvaient pas application au moment de l'introduction de l'instance de Madame [D]. L'ancienne formulation en vigueur antérieurement à la loi du 25 mars 2009 ne visait pas les non-conformités apparentes qui n'étaient donc pas assorties comme les vices d'une forclusion anale. 

 Avant la loi du 25 mars 2009, Mme [D] disposait donc contre son vendeur pour les défauts de conformité qu'ils soient apparents ou cachés d'une action contractuelle de droit commun se prescrivant par dix ans. La loi du 19 juin 2008 ayant réduit la prescription de droit commun à cinq années, le délai de l'action de Mme [D] expirait donc le 19 juin 2013, soit cinq années à compter de la promulgation de la loi du 17 juin 2008 à partir du moment où la prescription décennale dont le point de départ le plus défavorable à Mme [D] est la date de prise de possession lors de la livraison du 29 novembre 2006, n'était pas expirée à la date de promulgation de la dite loi. 

 L'action intentée par Mme [D] le 16 octobre 2008 à l'encontre de la SCI Saint-Germain n'est donc pas prescrite.





À l'encontre de l'architecte M. [O] [S] 



La cour observe que l'architecte [O] [S] sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, la confirmation de la décision déférée en toutes ses dispositions avant de reprocher au premier juge de ne pas avoir statué sur la prescription de l'action de Madame [A] [D] qu'il avait pourtant soulevée et déclaré irrecevables les demandes formées par cette dernière à son encontre. 

 Il soutient en effet que Madame [D] est forclose et prescrite en ses demandes tant au regard des règles de droit commun qu'au regard des règles spécifiques de la vente en état futur d'achèvement. Pour lui, Mme [D] qui n'était pas le maître d'ouvrage mais un simple acquéreur, ne disposait que d'une action contractuelle de droit commun gérée par l'article 2224 du code civil, prescrite à la date de son exercice mais non de l'action en garantie décennale de l'article 1792'4'3 du code civil ainsi que le retient par une erreur d'analyse le premier juge.



 Madame [A] [D], par l'effet de la vente s'est vue transmettre les droits et actions attachés à la chose qui appartenait à son auteur et dispose, contre les locateurs d'ouvrage d'une action contractuelle fondée sur un manquement à leurs obligations, mais elle bénéficie également d'une action directe contre les constructeurs des travaux sur le fondement de l'article 1792 du code civil et donc 1792-4-3 du code civil. 

 Dans le cadre de la vente en l'état futur d'achèvement, le promoteur vendeur demeure maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.L'acquéreur n'est donc substitué au vendeur dans le recours exercé à l'encontre du constructeur qu'à compter de la réception de l'immeuble et non pas de la livraison de l'immeuble. Cette même réception marque le point de départ des garanties décennales et biennales. À défaut de réception, l'acquéreur ne bénéficie pas de l'action directe en responsabilité décennale contre les constructeurs.

 En l'espèce, il n'est pas produit aux débats le procès-verbal de réception signé entre la SCI Saint-Germain et les entreprises. Aucune des parties n'évoque au demeurant une telle réception. Et la cour ne trouve pas non plus dans le rapport d'expertise ou dans les annexes la date de la réception de l'immeuble. Dès lors à défaut de réception, Mme [D] ne peut exercer l'action en responsabilité contre les constructeurs fondée sur les articles 1792 et suivants du code civil. Elle ne bénéficie pas plus du délai spécial de dix ans de l'article 1792-4-3 du code civil dès lors que les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1, en dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2 du code civil, ont également pour point de départ la réception des travaux. 

 Elle bénéficie toujours par contre d'une action contractuelle de droit commun se prescrivant à l'origine par 10 ans et réduite à cinq ans par la loi 17 juin 2008. Cette prescription a pour point de départ la connaissance du dommage. S'agissant de la non-conformité de la porte des WC 1, Mme [A] [D] n'a pas pu ne pas s'en rendre compte lors de sa prise de possession des lieux le 29 novembre 2006 , l'ouverture incomplète de la porte en butée contre le lave-main apparaît à première utilisation des locaux d'aisance . S'agissant de la non-conformité du garage, la première tentative de Mme [D] pour garer deux véhicules ' en décembre 2006, elle signale ne pouvoir ouvrir la porte du garage - lui a révélé la non-conformité et il est constant que dès son courrier du 20 juin 2007, elle a signalé cette difficulté à la SCI Saint Germain. Un examen attentif du dossier permet de constater que Madame [A] [D] n'a personnellement pas assigné M. [O] [S] ni en référé, ni au fond, et qu'elle n'a effectivement formé ses premières demandes à son encontre que dans ses conclusions du 22 avril 2015 postérieures au dépôt par M. [I] de son rapport d'expertise le 26 février 2015, soit au-delà du 19 juin 2013. encore, le délai de l'action de Mme [D] expirait le 19 juin 2013, soit cinq années à compter de la promulgation de la loi du 17 juin 2008 à partir du moment où la prescription décennale n'était pas expirée à la date de promulgation de la dite loi.

Madame [A] [D], par réformation de la décision entreprise, est donc irrecevable en son action formée à l'encontre de M. [O] [S]. 





Sur les toilettes



Madame [A] [D] n'a pas fait appel du jugement de ce chef. L'architecte [S] et son assureur lui ont payé le montant de la condamnation prononcée par le tribunal.

 La SCI Saint-Germain excipe de la faute de l'architecte qui n'a pas vu la mauvaise implantation du lave-mains. La SCI Saint-Germain, maître de l'ouvrage a confié à M. [S] le 28 novembre 2003 une mission complète de maîtise d''uvre conception, de maîtrise d''uvre technique, de pilotage et de maîtrise d''uvre d'exécution . L'expert judiciaire impute clairement ce problème posé par la porte des WC n° 1 à une faute de conception, à l'origine d'une mauvaise implantation en angle du lave-mains dès lors que la porte des toilettes ne peut s'ouvrir dans son intégralité et limite le passage entre la cuvette et la porte. La faute de conception est établie mais elle ne peut être imputée à M. [O] [S] dont les plans remis à Mme [D] sont exempts d'erreur en ce qui concerne la porte des WC qui devait s'ouvrir à 90° en plaquant contre le mur. Son ouverture est limitée par la présence d'un lave-mains qui n'était pas prévu par l'architecte. Cependant M. [O] [S] a incontestablement manqué à sa mission et à son obligation de surveillance car s'il avait procédé à une visite correcte des toilettes en ouvrant la porte dans son intégralité ainsi qu'il se devait de le faire, il n'aurait pas manqué de constater que celle-ci butait contre le lave-mains, ne s'ouvrait pas totalement et n'était pas conforme à ses préconisations. Au regard de la gravité de cette faute, l'architecte [O] [S] garantira la SCI Saint-Germain de la condamnation prononcée de ce chef au bénéfice de Mme [D] à concurrence de 20 %. 



Madame [D] n'ayant pas discuté le montant du préjudice qu'il avait été alloué le montant des sommes qu'il a été alloué par le tribunal pour la travaux de réfection des toilettes à hauteur de 1200 € soit 1440 € toutes taxe augmenter des intérêts de droit à compter du 1er juillet 2013 et capitalisation des intérêts, ainsi que celle de 400 € au titre du préjudice de jouissance, cette condamnation sera maintenue. 





 Sur les garages 



Les deux garages situés en sous-sol correspondant aux lots de copropriétés 78 et 79 - 378 et 379 sur le plan - sont transformés en un garage unique. Or ce garage n'a pas une forme rectangulaire, sa largeur rétrécissant du fond où elle se mesure 5,20 m à la sortie où elle est réduite à 4,40 m avec un portail de 3,60 m de large, de telle sorte que l'exiguïté de l'accès à une place double de garage ne permet pas d'accueillir deux véhicules de tourisme couramment commercialisés côte à côte.

 M. [I] relève que ce garage ne respecte pas la norme NF P 92 120 de 2004, en vigueur lors de l'obtention du permis de construire, à cause de l'entrée, ne remplaçant pas deux garages accessibles chacun pour un véhicule. 

 Le tribunal a retenu une impropriété à la destination en l'absence d'indication particulière dans le descriptif des prestations de l'immeuble vendu. Il a retenu la responsabilité du vendeur sur le fondement des articles 1646'1 alinéa 1 et 1792 du code civil mais non de l'architecte étranger aux accords passés. Il a fixé l'indemnité réparatrice du préjudice subi à 10 000 € pour acheter un garage similaire dans les environs et la privation partielle à 1000 €.

 Madame [D] [D] reproche au tribunal de ne pas avoir retenu la responsabilité de l'architecte [S] au constat que la SCI a vendu deux garages fermés contigus correspondant aux deux lots 378 et 379 prévus dès la conception et que les deux véhicules ne peuvent s'y garer. Son action est cependant irrecevable à son encontre. 

 Elle revendique une indemnité de 20 000 € correspondant à l'achat d'un garage fermé identique soit dans la résidence soit dans une résidence des environs en considérant qu'un garage extérieur génère un préjudice supplémentaire d'accessibilité en raison de l'éloignement, la prise en charge des frais d'enregistrement de cet achat, une indemnité de privation de jouissance et de troubles subis depuis la réception le 29 novembre 2006 jusqu'à la date de de fourniture d'un garage fermé dans la résidence de 100 € par mois.

La SCI Saint Germain prétend que le défaut du parking invoqué prend sa source dans le système de fermeture unique des deux lots de parking et non dans la taille des deux places et que la réclamation de Mme [D] se heurte tant à la conformité des documents contractuels qu'elle a signés qu'à la conformité réglementaire des deux lots de parking au moment de leur achat. 



En l'absence de réception, Mme [D], qui assimile à tort la réception à la livraison, n'est pas recevable à fonder son action sur les dispositions de l'article 1792 du code civil. Son action ne peut aboutir que sur le fondement de la vente et de la responsabilité contractuelle . 

Le plan des garages remis à Mme [D] et annexé à son acte de vente ne comporte aucune cote, aucune superficie ni échelle lui permettant d'appréhender la taille réelle des deux garages. Ceux-ci doivent cependant respecter les normes réglementaires applicables. Ainsi que précisé précédemment, l'expert a relevé la non-conformité du garage à la norme NF P 92 120 de 2004 du fait de l'accès au garage. Il indique dans son rapport du 2 mai 2013 que même avec une ouverture de portail portée à 4,40 m, ce qui laisse une largeur utile de 4,30 m, l'ouverture ne permettra pas d'entrer deux véhicules et de les positionner dans le garage, étant observé qu'il n'est aucunement rapporté en preuve que la SCI Saint Germain ait vendu ainsi qu'elle l'a, à moment donné soutenu, à Mme [D] un garage double accueillant deux véhicules de cylindrée différente et non deux véhicules de grosse cylindrée communément commercialisés en 2006. Les arêtes des montants écoinçons de mur du portail ne permettent pas les man'uvres. Dans un second temps, dans ses rapports et comptes rendus de 2014, l'expert admet de manière incompréhensible que ce portail de 4,40 m « peut» satisfaire. 

Il n'en demeure pas moins qu'il a été vendu à Mme [D] deux garages accolés, 378 et 379 sur le plan annexé à l'acte de vente, respectant les normes, pouvant accueillir chacun un véhicule communément commercialisé et que le double garage ne correspond pas à la superficie des deux lots aux normes augmentée de celle du mur séparatif. Il n'y a donc pas conformité de la chose délivrée à la chose vendue, l'intérêt du double garage étant bien entendu le gain de superficie par la suppression du mur séparant les garages accolés. Le garage actuel ne remplace pas les deux garages prévus. La SCI Saint Germain n'a pas satisfait à son obligation de délivrance d'une chose conforme au contrat de vente. L'indemnité réparatrice de 10 000 € allouée par le premier juge sera portée à 14 000 € dès lors que Mme [D] n'aurait pas acquis un second garage non utilisable en tant que tel si elle avait su qu'elle ne pourrait l'utiliser en tant que tel, et que la valeur vénale des garages n'a pas augmentée de manière significative depuis la délivrance de l'attestation de valeur du 5 mai 2017 quasiment similaire en son montant au prix d'acquisition. Le préjudice pour privation de jouissance partielle, dès lors qu'un véhicule à défaut a pu y stationner, sera réparé à hauteur de 50 € par mois à compter du 29 novembre 2006 jusqu'à paiement de l'indemnité réparatrice allouée. 

Mme [D] réglera par contre les frais d'enregistrement de l'achat de son garage, si elle décide d eprocéder à une telle acquisition. 



La SCI Saint Germain qui ne peut rechercher l'architecte [O] [S] sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil en l'absence de réception, se doit pour que soit retenue la responsabilité contractuelle de ce dernier, établir sa faute. L'architecte est tenu d'une obligation de moyens. M. [O] [S] a conçu les garages de la résidence Le Flore au nombre desquels les deux garages 378 et 379 vendus à Mme [D]. Son acte de vente pas plus qu'aucune autre pièce communiquée telle descriptif de prestations ne vient établir les dimensions ou la superficie des deux garages vendus. Cependant celle-ci doit repecter les normes en vigueur et avant tout permettre à l'acquéreur d'utiliser son garage conformément à sa destination avec un véhicule de tourisme indifféremment de classe A ou B plus petit. Il en est de même en cas de regroupement de ces deux garages par la suppression de leur mur séparatif où deux véhicules indifféremment de classe A ou B doivent être accueillis, l'acte de vente de Mme [D] ne comportant aucune restriction quant au gabarit du ou des véhicules. M. [S] ne conteste pas avoir conçu les garages et avoir supervisé la réunion des deux garages initialement prévus et surveillé l'exécution d'un garage à deux places qui ne permet pas d'accueillir simultanément deux véhicules de classe B. Il n'argue pas ni n'établit une quelconque modification de la superficie des garages entre sa conception telle qu'elle résulte des documents contractuels et la réunion de ces deux garages de telle sorte que l'exiguïté du garage livré qui ne permet pas l'accueil des deux véhicules lui est totalement imputable. Enfin rien ne permet de dire qu'il a attiré l'attention de la SCI Saint Germain sur les dimensions du garage et la limitation d'accueil. Il garantira la SCI Saint Germain de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de Mme [D] .



Les intérêts au taux légal seront capitalisés par année entière conformément à la demabde de Mme [D]. 





 Sur les canalisations d'eaux usées 



Madame [A] [D] entend obtenir condamnation in solidum de son vendeur la SCI Saint-Germain , de l'architecte, M. [O] [S] et du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Flore à déplacer sous astreinte de 100 € par jour de retard les canalisations d'eaux usées qui traversent les deux garages c'est-à-dire les lots 378 et 379 et à lui payer des dommages et intérêts d'un montant de 2000 € outre capitalisation des intérêts.



Le tribunal a rejeté cette demande en estimant que :

- l'immeuble même dans ses parties communes n'appartient pas au syndicat des divers copropriétaires mais à ceux-ci sans qu' aient été mis en cause les propriétaires des lots bénéficiant des canalisations litigieuses,

- au visa de l'article 693 du code civil, cet aménagement permanent fait par la SCI Saint-Germain entre deux fonds lui appartenant dans son entier et qu'elle a divisé ensuite ,constitue une servitude lorsque les deux fonds ont été séparés ,

- enfin, il n'est pas rapporté en preuve que les canalisations ne soient pas apparentes.



Madame [D] soutient qu'aucune servitude par destination du père de famille n'existe car les conditions ne sont pas réunies. Elle considère au visa de l'article 691 du code civil et de la jurisprudence de la cour de cassation dans son arrêt de principe du 30 juin 2004 que la servitude de canalisations doit être expressément prévue à l'acte notarié et doit être établie par titre, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.





La cour observe préalablement, à l'examen des photographies annexées au rapport d'expertise que les canalisations d'eaux usées apposées sur le mur du fond, partie commune de la copropriété, sont parfaitement apparentes dans le garage de Mme [D].



La division d'un immeuble en lots de copropriété excluait en principe la création de servitudes en son sein. Il n'est pas possible, ainsi, de créer des servitudes sur les parties communes, au profit d'un lot. En revanche, rien n'interdit la création de servitudes entre la partie privative de deux lots de la copropriété, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts. suivant la jurisprudence et le revirement amorcé par l'arrêt du 30 juin 2004 dont se prévaut Mme [D]. Ce principe a d'ailleurs depuis cet arrêt été rappelé dans une espèce proche d'un appartement dans un immeuble en copropriété dont une canalisation d'évacuation d'eau traversait le lot d'un autre copropriétaire situé à l'étage inférieur, la cour ayant cassé l'arrêt qui condamnait l'un des copropriétaires à démolir les canalisations grevant le lot privatif du copropriétaire du dessous. 



La division d'un immeuble en copropriété est donc compatible avec la création, au profit d'une partie privative d'un lot, d'une servitude sur la partie privative d'un autre lot, « ces héritages appartenant à des propriétaires distincts » selon les termes mêmes de la haute juridiction. 



Cependant, le règlement de copropriété de Le Flore du 15 décembre 2004 définit la totalité des branchements, tuyaux, canalisations et réseaux divers avec leurs accessoires comme des parties communes générales. Les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux usées sont des parties communes spéciales. L'article 14 bis du règlement de copropriété prévoit l'obligation de souffrir le passage des câbles et canalisations et conduits de fluides : les copropriétaires devront souffrir le passage, dans leurs parties privatives, à quelque niveau que ce soit, y compris rez-de-chaussée et sous-sol, câbles, canalisations, prise de terre et conduits de fluides qui pourront être utiles à la desserte d'éléments d'équipement commun ou à l'usage en conformité de leurs destinations de locaux appartenant à un plusieurs copropriétaires.

Cet article prévoit également que les copropriétaires supportant le passage de câbles, canalisations fluides pourront les faire déplacer à leurs frais sous réserve que leur usage et leur utilité ne soient pas compromis, que le projet de déplacement ait reçu l'agrément de l'architecte ; les travaux seront à ses risques et périls et sous la responsabilité du ou des copropriétaires les décidant uniquement après l'obtention de l'auteur du placement dans le statut de la copropriété du certificat de conformité. Les propriétaires devront souffrir l'accès de leurs locaux privatif pour la pose, vérification, l'entretien remplacement de ces câbles, canalisations et particulièrement, tous copropriétaires de garage, box ou parking cpuverts s'il en existe dans lesquels passent ces réseaux et canalisations, devra laisser le libre accès aux sociétés concessionnaires et aux entreprises chargées de leur entretien, réparation et remplacement éventuel. Enfin le copropriétaires devront souffrir, à quelque niveau que ce soit, les retombées de béton qui peuvent de ce fait diminuer le volume du lot privatif. 

L'acte de vente en état futur d'achèvement passé le 21 juillet 2005 entre la SCI Saint-Germain et Madame [A] [D] prévoit expressément dans le paragraphe « charges et conditions relatives à la copropriété » que « la présente vente a lieu également, sous toutes les charges, clauses et conditions résultant au profit ou à la charge de l'acquéreur du règlement de copropriété sus énoncée fixant ces charges et rapport des copropriétaires de l'ensemble immobilier dont partie est présentement vendue.

L'acquéreur déclare :

'avoir parfaite connaissance des clauses et conditions contenues dans ce règlement de copropriété reconnaissant qu'il en est en possession,

'adhérer aux clauses et conditions de ce règlement ,

's'obliger à en exécuter toutes les obligations, sans pouvoir exercer aucun recours contre le vendeur.



Ce règlement de copropriété a été établi à la requête de la SCI Saint Germain suivant acte authentique du 15 décembre 2004 dressé par Me [B], notaire associé à Pignan et il a été publié au Premier Bureau de Hypothèques de Montpellier le 2 février 2005 , volume 2005 P n° 1670. 

Régulièrement publié antérieurement à l'acte d'acquisition, ce règlement de copropriété est opposable aux acquéreurs de lots et plus particulièrement à Mme [D]. Il a valeur conventionnelle. 

Point n'est nécessaire de prévoir dans l'acte de vente une servitude de canalisations au profit des lots de copropriété surplombant le garage de Mme [D] sur les deux lots, propriété privative de Mme [D], qui constituent le garage à partir du moment où cette dernière s'est engagée lors de la vente à souffrir le passage de ces canalisations dans son lot privatif qui préexistait à son acquisition et dont elle a eu parfaitement connaissance. C'est cette préexistence des canalisations qui a fait que le premier juge a eu recours à la servitude par destination du père de famille de cette servitude discontinue mais apparente . Les articles 9 et 25 de la loi de 1965 justifient l'installation sans qu'il soit nécessaire de faire appel à la notion de servitude. 

Au surplus, le passage de telles canalisations dans un garage en sous-sol ne caractérise pas à lui seul le caractère anormal de ce trouble de voisinage. 



Mme [D] si elle est bien en droit d'obtenir le déplacement de la canalisation des eaux usées, ne peut l'obtenir que dans les conditions du règlement de copropriété. 



Elle ne peut donc qu'être déboutée de ses demandes en déplacement sous astreinte des canalisations d'eaux usées formées à l'encontre de la SCI Saint Germain, de M. [O] [S] et du syndicat de copropriété. 





Sur la vue droite



Madame [A] [D] entend là encore obtenir condamnation in solidum de son vendeur la SCI Saint-Germain , de l'architecte, M. [O] [S] et du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Flore et des consorts [W] à procéder à la suppression pure et simple de la fenêtre de l'appartement [W] qui surplombe la terrasse de son appartement, ce à leurs frais exclusifs et sous astreinte de 1000 € par jour de retard jusqu'à suppression de la fenêtre et obturation de l'ouverture et à lui payer des dommages et intérêts d'un montant de 20 000 €outre capitalisation des intérêts. Elle explique que le montant de ses dommages-intérêts par les préjudices de jouissance qu'elle subit en raison de la servitude de vues droites créées à son insu et d'autre part de la tentative de création de servitude de passage à pied au travers de son appartement par l'homme de ménage des consorts [W]. 



 Le tribunal n'a pas fait droit à de telles demandes en raison de la servitude existante, la SCI Saint-Germain propriétaire unique initial ayant conçu l'immeuble en copropriété qui a ensuite été vendu aux divers acquéreurs et que chacun de ceux-ci a réceptionné avec ses vues, servitudes apparentées continues, découlant de la destination du père de famille. Il a par ailleurs estimé que le trouble de voisinage portant sur une partie seulement de la terrasse n'était pas anormal dans un milieu urbain et dans un immeuble en copropriété ou plusieurs situations identiques existent.

 Il a relevé le caractère fantaisiste de la demande d'indemnisation pour la tentative de création de servitude de passage par les consorts [W], soulignant que celle-ci n'est justifiée ni en fait ni en droit.

Madame [D] conteste là encore l'existence d'une quelconque servitude par destination du père de famille.



La disposition des fenêtres et terrasses du bâtiment de la résidence Le Flore est de l'essence même de la conception de l'immeuble par l'architecte [O] [S]. Les plaquettes publicitaires qui certes n'ont pas valeur contractuelle mais surtout les plans font apparaître la situation particulière de certaines fenêtres ou terrasses qui à l'image de la fenêtre de l'appartement des époux [W] créent une vue directe ou oblique sur l'appartement d'en face, d'à côté ou du dessous.

Lors de sa visite des lieux et de sa prise de possession, Mme [D] n'a pas pu ne pas se rendre compte de l'état des lieux, peu important que l'heure soit tardive et que les volets de la fenêtre de l'appartement [W] soient alors fermés. Mme [D] a pris acte de la présence de la fenêtre donnant sur sa terrasse. Elle n'a pas argué d'une quelconque non-conformité de ce chef lors de la livraison.

L'expert judiciaire a noté une conformité de la disposition des lieux au permis de construire, constaté que la baie vitrée litigieuse dans l'appartement [W] est une baie fixe, transparente, située en surplomb même de la terrasse de Mme [D] et permettant effectivement vue sur celle-ci. 



Il convient de rappeler le principe précédemment exposé de la compatibilité des servitudes entre les parties privatives et de deux lots de copropriété au motif que les héritages appartiennent à des propriétaires distincts. Cela dit, l'existence d'une servitude entre parties privatives peut donc résulter d'une convention mais également de la loi, de l'usucapion et de la destination du bon père de famille.

En l'espèce, le règlement de copropriété prévoit une jouissance exclusive des fenêtres et balcons par le copropriétaire mais est totalement silencieux sur les vues. 

Cependant l'immeuble a été conçu par la SCI Saint Germain et M. [O] [S] pour être divisé en appartements destinés à la vente avec un certain nombre de fenêtres qui lors de la division de cet immeuble en lots par la SCI Saint Germain, son propriétaire unique, vont avoir vue directe ou oblique sur les autres lots ainsi définis. C'est donc à bon droit que le premier juge a considéré qu'il y avait effectivement existence d'une servitude de vue, apparente et continue qui découle de la destination du père de famille en application de l'article 693 du code civil suivant lequel un aménagement permanent qu'un propriétaire a fait entre deux fonds lui appartenant, constitue une servitude lorsque ces deux fonds sont séparés. Mme [D] sera donc déboutée de sa demande en suppression ou occultation de la fenêtre surplombant sa terrasse. 



Le trouble anormal du voisinage en milieu urbain n'est pas plus établi, nombreux étant les immeubles de ville de construction moderne, en copropriété, de conception parfois signée par de grands architectes qui présentent des situations identiques. En outre, la vue est limitée à la terrasse et Mme [D] qui ne précise pas l'affectation de la pièce Belze supportant la baie litigieuse, n'établit pas que ses voisins seraient particulièrement invasifs en l'observant de façon inappropriée et répétée. 



La cour ne s'appesantira pas sur la tentative de création d'une servitude de passage à pied au travers de l'appartement [D] par l'homme de ménage des époux [W], à partir du moment ou cet homme ne pénètre dans l'appartement [D] qu'avec l'assentiment de sa propriétaire et qu'il appartient à cette dernière de refuser tout passage afin de mettre fin à cette tolérance qu'elle a elle-même institué. 





 Sur l'existence de troubles anormaux du voisinage



Madame [A] [D] demande la condamnation in solidum de la SCI Saint-Germain, de M. [S] et du syndicat des copropriétaires de la résidence le Flore et des consorts [W] à lui payer 30 000 € de dommages et intérêts pour trouble anormal du voisinage qui datent de 2006 sans véritablement expliquer ces troubles de voisinage autres que celui de la suppression de la fenêtre et l'obturation de l'ouverture dans le mur de la copropriété et de la tentative de création de servitude de passage déjà évoquées précédemment à l'appui de la demande de condamnation de 20 000 € à titre de dommages-intérêts.

Il a de même déjà été statué sur le préjudice résultant pour Mme [D] de la non conformité des toilettes . 





Sur les demandes accessoires



Les consorts [W] ne caractérisent pas la faute de Mme [D], telle la mauvaise foi ou l'intention de nuire et par là-même l'abus de son droit d'ester en justice. Une mauvaise appréciation de ses droits par Mme [D] ne peut conduire à retenir une telle faute à son encontre et relever appel d'une décision en soumettant à la juridiction d'appel les mêmes moyens que ceux soulevés devant le premier juge relève du droit de tout plaideur mécontent d'une décision de justice. 

Ils seront donc déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts alors même qu'ils ne démontrent pas un préjudice moral particulier autre que celui résultant de l'exercice par un tiers à leur encontre de son droit d'ester en justice. 





Sur les dépens



Mme [A] [D] étant accueillie partiellement en ses demandes, la SCI Saint Germain supportera les entiers dépens de première instance et d'appel incluant les frais de référé et d'expertise à l'exception des dépens de première instance d'appel et de référé relatifs aux consorts [W] et au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Flore qui demeureront à la charge de Mme [D] et participera équitablement aux frais exposés par Mme [D] à hauteur de 5 000 €. 

Elle ne peut qu'être déboutée de sa demande visant à être dispensée de toute participation au frais et charges de copropriété concernant la procédure de première instance et d'appel et au remboursement par le syndicat de la quote-part qui lui a déjà été réclamée.

Elle sera par contre condamnée à payer aux consorts [W] la somme de 3 000 € au titre de leurs frais irrépétibles. , 

 L'équité ne commande pas par contre qu'elle participe aux frais non compris dans les dépens exposés par M. [O] [S], architecte. 



 M. [O] [S] garantira la SCI Saint Germain des dépens et frais.





 PAR CES MOTIFS 



 La cour statuant, par arrêt réputé contradictoire, par mise à disposition greffe et en dernier ressort



 Réforme la décision entreprise sauf en ce qu'elle a condamné la SCI Saint-Germain à payer à Madame [A] [D] pour les travaux de réfection des toilettes, la somme de 1200 € hors-taxes soit 1440 € TTC augmentée des intérêts de droit à compter du 1er juin 2013, lesquels produiront aussi des intérêts en application de l'article 1154 du code civil, ainsi que la somme de 400 €,



Statuant à nouveau sur les autres chefs,



Déclare Madame [A] [D] irrecevables en ses demandes à l'encontre de Monsieur [O] [S] ; 



Condamne Monsieur [O] [S] qui a failli à son obligation de surveillance des travaux, à garantir la SCI Saint-Germain des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de Madame [A] [D] au titre des travaux de réfection des toilettes et le préjudice de jouissance y afférents à hauteur de 20 % ; 



 Condamne la SCI Saint-Germain à payer à Madame [A] [D] en indemnisation de l'indisponibilité partielle du garage, la somme de 14 000 € ainsi que celle de 50 € par mois à compter du 29 novembre 2006 au titre de son préjudice de jouissance jusqu'à paiement de l'indemnité réparatrice allouée, avec capitalisation par année entière des intérêts au taux légal ; 



Condamne Monsieur [O] qui a failli à son obligation de conception et de surveillance des travaux à garantir la SCI Saint-Germain des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de Madame [D] au titre du garage ; 

Déboute Madame [A] [D] de ses autres demandes ;



Déboute les consorts [W] de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral formé à l'encontre de Madame [A] [D] ; 



Déboute les parties de toutes leurs autres demandes ; 



 Condamne la SCI Saint Germain aux entiers dépens de première instance et d'appel incluant les frais de référé et d'expertise à l'exception des dépens de première instance d'appel et de référé relatifs aux consorts [W] et au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Flore qui demeureront à la charge de Mme [D] ; 



 Vu les dispositions de l'article 700 du civil,

 Condamne la SCI Saint-Germain à payer à Mme [A] [D] la somme de 5 000 € ; 

 Condamne Madame [A] [D] à payer à Mme [P] [X] épouse [W] et M. [F] [W] la somme de 3000 € ; 



 Condamne M. [O] [S] à garantir la SCI Saint Germain des dépens et de l' indemnité pour frais irrépétibles prononcée à son encontre au bénéfice de Madame [A] [D] à hauteur de 50 %.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE