Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 28 mai 2020

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



 DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 28 MAI 2020



(Rédacteur : Monsieur Roland POTEE, Président)





F N° RG 18/00272 - N° Portalis DBVJ-V-B7C-KHHG









Madame [R] [W] épouse [W]

Monsieur [E] [W]





c/



Société IFB FRANCE

SAS EDELIS

SA SOCIETE ANONYME FINANCIERE POUR L'ACCESSION A LA P ROPRIETE (SOFIAP)



























Nature de la décision : AU FOND



















Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 décembre 2017 (R.G. 16/09728) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 12 janvier 2018





APPELANTS :



[R] [W] épouse [W]

née le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 11]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]





[E] [W]

né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]



Représentés par Me Benjamin BLANC, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉES :



Société IFB FRANCE

sis [Adresse 3]



Représentée par Me Cécile BOULE, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de

Maître Mathieu SPINAZZE avocat au barreau de TOULOUSE



SAS EDELIS

sis [Adresse 5]



Représentée par Me Frédéric BIAIS de la SELARL BIAIS ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée de la SELARL THEVENOT et ASSOCIES



SA SOCIETE ANONYME FINANCIERE POUR L'ACCESSION A LA P ROPRIETE (SOFIAP)

sis [Adresse 6]



Représentée par Me Emmanuelle GERARD-DEPREZ de la SCP THEMISPHERE, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :

Monsieur Roland POTEE, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller, 

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,



qui en ont délibéré.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 mars 2020 et l'audience fixée au 30 mars 2020.



Cette audience n'a pas eu lieu en raison de l'état d'urgence sanitaire. Il a été statué par procédure sans audience, sans opposition des parties, conformément aux dispositions de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 et de l'article 8 de l'ordonnance n° 304-2020 du 25 mars 2020.



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



A la suite d'un démarchage par le société IFB France, les époux [W] ont procédé à une opération d'investissement locatif sous le régime de défiscalisation DE ROBIEN en acquérant en l'état futur d'achèvement, auprès de la société AKERYS PROMOTION devenue EDELIS, un appartement situé à [Localité 8], selon acte notarié du 24 février 2009 au prix de 196.500 €.



Un second appartement situé à [Localité 9], a été acquis sous le régime de défiscalisation de la loi CARREZ par M.[W] seul, selon acte notarié du 8 octobre 2009 au prix de 218.000 €.



Les deux achats ont été financés par deux prêts consentis par la SOCIETE FINANCIERE POUR L'ACCESSION A LA PROPRIETE ( la SOFIAP ):

 

Les époux [W] qui demeuraient alors à LA REUNION, ont confié la gestion locative des appartements à la société AKERYS Services Immobiliers par mandats respectivement signés le 2 avril 2009 par le couple et le 28 décembre 2009 par l'époux et ils ont également souscrit les 2 avril 2009 et 14 décembre 2009 un contrat d'assurance de garantie des loyers.



L'appartement d'[Localité 8] a été livré le 18 décembre 2019 et celui de [Localité 9] le 31 mars 2011 mais en raison de la vacance des locations pendant plus d'un an, les acquéreurs ont connu des difficultés de remboursement des prêts qui ont conduit la SOFIAP à engager à leur encontre deux procédures de saisie immobilière.



L'une est toujours en cours devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de BORDEAUX, l'autre s'est achevée par un jugement d'orientation rendu le 24 novembre 2016 par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de NIMES qui a validé la procédure de saisie immobilière, fixé la créance de la banque à 218.851,75 € et ordonné la vente forcée de l'appartement de [Localité 9] qui a été adjugé le 23 mars 2017 pour 76.500 €.



Considérant avoir été abusés sur la valeur des immeubles et sur la rentabilité financière de l'opération par une présentation trompeuse, les époux [W] ont fait assigner les sociétés IFB, EDELIS et SOFIAP par actes des 12 et 26 septembre 2016 devant le tribunal de grande instance de BORDEAUX aux fins de voir prononcer la nullité des actes de ventes et mettre en jeu la responsabilité desdites sociétés. 



Par jugement du 19 décembre 2017, le tribunal a notamment :

Fait droit à la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de la demande en justice et rejeté comme irrecevables l'ensemble des demandes de M.et Mme [W] concernant l'appartement d'[Localité 8] ; 

Déclaré l'action indemnitaire de M.[W] portant sur la différence de valeur de l'immeuble de [Localité 9] irrecevable comme étant prescrite ; 

Déclaré l'action en nullité du contrat de réservation de l'appartement de [Localité 9] irrecevable comme étant prescrite ; 

Déclaré en conséquence irrecevable les demandes dirigées contre la société AKERYS PROMOTION et la société SOFIAP au titre du contrat préliminaire et au titre du contrat de prêt conclu avec la SOFIAP le 10 avril 2009 ; 

Déclaré les autres demandes dirigées contre la société SOFIAP irrecevables; 

Débouté en conséquence M.et Mme [W] de l'ensemble de leurs demandes. 

Laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

Condamné M.et Mme [W] aux dépens.



Les époux [W] ont régulièrement formé appel le 17 janvier 2018 de la décision dont ils sollicitent la réformation dans leurs dernières conclusions du 23 janvier 2020 demandant à la cour de:



In limine litis : 

Dire que la présente action n'est pas prescrite, 

 

A titre principal : 

Dire que les sociétés IFB et AKERYS PROMOTION, devenue EDELIS, ont commis des man'uvres frauduleuses, constitutives d'un dol, 

En conséquence, 

' Concernant l'appartement d'[Localité 8], 

Prononcer la nullité pour dol de l'acte de vente du 24 février 2009, 

Condamner in solidum la société AKERYS PROMOTION, devenue EDELIS, et la société IFB à leur payer la somme de 208.960,99 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, somme correspondant à l'emprunt contracté auprès de la SOFIAP, 

' Concernant l'appartement de [Localité 9], 

Constater que l'appartement de [Localité 9] a été vendu à la barre le 23 mars 2017 pour 76.500 €, 

Condamner en conséquence in solidum la société AKERYS PROMOTION, devenue EDELISet la société IFB à leur payer la somme de 132.460,99 € qui correspond à 

la différence entre le prix d'achat de l'appartement de [Localité 9] et son prix de vente à la barre, 



Condamner in solidum la société AKERYS PROMOTION, devenue EDELIS, et la société IFB à leur payer la somme 20.000 € de dommages et intérêts à titre de préjudice moral, 



A titre subsidiaire :

Concernant la SASU IFB France 

Dire que la SASU IFB France a manqué à son devoir et de conseil tant à l'égard des consorts [W] que de M.[W] seul, 

Condamner la SASU IFB France, in solidum avec la société AKERYS PROMOTION, devenue EDELIS, et la SOFIAP à payer à M.et Mme [W] la somme de 208.960,99 € au titre de leur préjudice financier sur l'appartement de [Localité 8], 

Condamner la SASU IFB France, in solidum avec la société AKERYS PROMOTION, devenue EDELIS, et la SOFIAP, à payer à M.[W] la somme de 132.460,99 € au titre de son préjudice financier sur l'appartement de [Localité 9], 

Condamner la SASU IFB France, in solidum avec la société AKERYS PROMOTION, devenue EDELIS, et la SOFIAP, à payer à M.et Mme [W] la somme de 20.000 € au titre de leur préjudice moral,

Condamner la SASU IFB France, in solidum avec la société AKERYS PROMOTION, devenue EDELIS, et la SOFIAP, à payer à M.[W] la somme de 20.000 € au titre de son préjudice moral, 



Concernant la société AKERYS PROMOTION 

Dire que le contrat préliminaire du 4 février 2009 ne respecte pas les dispositions du 

code de la consommation susvisées, 

Prononcer en conséquence la nullité du contrat préliminaire et de tous les actes susbéquents, 

Condamner la société AKERYS PROMOTION, devenue EDELIS, à restituer à M.[W] la somme de 218.000 € correspondant au prix de vente de l'immeuble avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation, 

Prononcer la résolution du contrat de prêt conclu avec la SOFIAP le 10 avril 2009, 

Dire que la société AKERYS PROMOTION, devenue EDELIS, a manqué à son devoir 

de conseil et d'information, 

Condamner la société AKERYS PROMOTION, devenue EDELIS, in solidum avec la SASU IFB France et la SOFIAP, à payer à M.et Mme [W] la somme de 208.960,99 € au titre de leur préjudice financier sur l'appartement d'[Localité 8], 

Condamner la société AKERYS PROMOTION, devenue EDELIS, in solidum avec la SASU IFB France et la SOFIAP, à payer à M.[W] la somme 132.460,99 € au titre de son préjudice financier sur l'appartement de [Localité 9], 

Condamner la société AKERYS PROMOTION, devenue EDELIS, in solidum avec la SASU IFB France et la SOFIAP, à payer à M.et Mme [W] la somme de 20.000 € au titre de leur préjudice moral, 



Concernant la SOFIAP 

Dire que la SOFIAP a manqué à son devoir de conseil et d'information, 

Condamner la SOFIAP in solidum avec la société AKERYS PROMOTION, devenue EDELIS, la SASU IFB France, à payer à M.et Mme [W] la somme de 208.960,99 € au titre de leur préjudice financier sur l'appartement d'[Localité 8], 

Condamner la SOFIAP in solidum avec la société AKERYS PROMOTION, devenue EDELIS, la SASU IFB France, à payer à M.[W] la somme de 132.460,99 € au titre de son préjudice financier sur l'appartement de [Localité 9], 

Condamner la SOFIAP in solidum avec la société AKERYS PROMOTION, devenue EDELIS, la SASU IFB France, à payer à M.et Mme [W] la somme de 20.000 € au titre de leur préjudice moral, 

Constater l'irrégularité du taux effectif global figurant aux deux contrats de prêt, 

Substituer le taux conventionnel au taux légal pour l'ensemble des deux prêts, 



En tout état de cause Condamner in solidum la SOFIAP, la société AKERYS PROMOTION, devenue EDELIS, la SASU IFB France, à payer à M.et Mme [W] la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La société EDELIS demande à la cour, par dernières conclusions du 6 février 2020, de:

 

Réformer partiellement le jugement entrepris en ce que le tribunal a dit que l'action 

concernant l'immeuble de [Localité 9] n'était pas prescrite, confirmer le jugement pour le surplus 



A titre principal 

Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'action en nullité de la vente concernant l'appartement d'[Localité 8] 

Dire que l'action des consorts [W] en responsabilité est prescrite 

Dire que l'action des consorts [W] en nullité du contrat de réservation de l'appartement de [Localité 9], est prescrite 

 

A titre subsidiaire 

Dire que les consorts [W] ne rapportent pas la preuve d'un dol imputable au vendeur ou à ses mandataires. 

Dire que la société AKERYS PROMOTION aujourd'hui EDELIS n'a nullement manqué à ses obligations à l'égard des consorts [W] 

Dire que les dispositions des articles L121-23 à L121-26 du code de la consommation ont été abrogées et qu'elle ne peuvent fonder une demande de nullité. 

Débouter en conséquence les consorts [W] de l'ensemble de leurs demandes,



Très subsidiairement 

Constater que les consorts [W] ne rapportent pas la preuve du préjudice qu'ils revendiquent Les débouter en conséquence de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions 

 

A titre infiniment subsidiaire, 

Dire que les consorts [W] ne peuvent être indemnisés que sur le terrain de la perte de chance laquelle n'est en l'espèce pas caractérisée. 

Les débouter en conséquence de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions 

 

Y ajoutant 

Condamner in solidum Mme et M.[W] à payer à la société EDELIS la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de premier 





La société IFB demande à la cour, par dernières conclusions du 6 février 2020, de:



Infirmer partiellement le jugement entrepris en ce que le tribunal a dit que l'action concernant l'immeuble de [Localité 9] n'était pas prescrite,

Confirmer le jugement pour le surplus, par conséquent,



A titre principal

Dire que les demandes formées par M.et Mme [W] à l'encontre de la société IFB FRANCE sont irrecevables pour cause de prescription,



A titre subsidiaire 

Les dire mal fondées,

Dire infondées les demandes relatives à l'acquisition de l'appartement d'[Localité 8],

Dire qu'aucune faute ni aucune man'uvre dolosive ne peut être imputée à la société IFB

Dire que les époux [W] n'apportent la preuve d'aucun préjudice indemnisable, ni d'aucun lien de causalité,

Les débouter de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

Les condamner solidairement au paiement de la somme de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Cécile BOULÉ, Avocat sur son affirmation de droit.

La SOFIAP demande à la cour, par dernières conclusions du 10 mars 2020, de:



Dire M. et Mme [W] mal fondés en leur appel et les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. 

En conséquence, 

Confirmer le jugement du 19 décembre 2017 en toutes ses dispositions, 

Y ajoutant 

Condamner M.et Mme [W] au paiement d'une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 

 

A titre subsidiaire, 

Si la cour faisait droit à la demande principale de nullité du contrat de vente, 

Dire que la SOFIAP n'a commis aucune faute et condamner en conséquence M.et Mme 

[W] à lui rembourser le capital emprunté outre les intérêts au taux légal depuis le déblocage des fonds au titre des deux crédits immobiliers souscrits 



Sur les demandes subsidiaires de M.et Mme [W] 

Dire que la SOFIAP n'a pas manqué à son devoir de conseil et d'information ; 

Dire que l'action fondée sur le caractère irrégulier du TEG des deux crédits est manifestement prescrite 

Dire, pour le cas où l'action ne serait pas jugée prescrite, que les demandeurs n'établissent pas l'existence d'un préjudice justifiant la substitution du taux légal 



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 16 mars et l'audience fixée au 30 mars 2020.







Cette audience n'a pas eu lieu en raison de l'état d'urgence sanitaire. Il a été statué par procédure sans audience, sans opposition des parties, conformément aux dispositions de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 et de l'article 8 de l'ordonnance n° 304-2020 du 25 mars 2020.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la recevabilité des demandes des appelants



1- au titre de la publication de l'assignation introductive d'instance 



Il est justifié de la publication de cette assignation en appel de sorte qu'en l'état de la régularisation de la fin de non recevoir soulevée devant le premier juge, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevables, pour défaut de publication de l'assignation, les demandes des époux [W] concernant l'appartement d'[Localité 8],



2- au titre des demandes dirigées contre la SOFIAP pour l'appartement de [Localité 9]



Les époux [W] demandent à la cour de dire que la SOFIAP a manqué à son devoir de conseil et d'information à l'occasion de l'octroi des emprunts immobiliers.



M.[W] seul, demande ainsi, outre la nullité du contrat préliminaire et du contrat de prêt pour violation des dispositions du droit de la consommation, la condamnation de la SOFIAP in solidum avec la société EDELIS, la SASU IFB France, à lui payer la somme de 132.460,99 € au titre de son préjudice financier sur l'appartement de [Localité 9] et les époux [W] ensemble demandent la condamnation in solidum des mêmes sociétés à leur payer la somme de 20.000 € au titre de leur préjudice moral.



Ils sollicitent enfin de constater l'irrégularité du taux effectif global figurant aux deux contrats de prêt et de substituer le taux conventionnel au taux légal pour l'ensemble des deux prêts.



Pour les exacts motifs retenus par le premier juge, toutes les demandes formées contre la SOFIAP au titre du prêt consenti pour l'achat de l'appartement de [Localité 9] sont irrecevables en application des dispositions des articles L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire et R. 311-5 du code des procédures civiles d'exécution.





En effet, le jugement d'orientation rendu le 24 novembre 2016 par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de NÎMES a purgé le contrat de crédit de toute contestation, aucune contestation ni aucune demande incidente ne pouvant, sauf dispositions contraires, être formée après l'audience d'orientation au cours de laquelle le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, de la procédure de saisie immobilière et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s'y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit.







Seules les demandes des appelants dirigées contre la SOFIAP au titre de l'appartement d'[Localité 8] peuvent ainsi examinées plus avant.

 

3- au titre de la prescription



A- L'appartement d'[Localité 8]



Les appelants demandent à la cour à titre principal d'annuler l'acte de vente du 24 février 2009 pour dol en raison des manoeuvres frauduleuses imputées aux sociétés IFB et AKERYS ayant pour effet de surévaluer la valeur vénale du bien et le montant des loyers à percevoir par rapport à la présentation trompeuse de l'opération de défiscalisation qui leur a été faite dans la projection financière.



A titre subsidiaire, ils recherchent la responsabilité de ces mêmes sociétés et de la SOFIAP au titre de la violation de leur devoir de conseil et d'information pour les mêmes motifs.



Les sociétés intimées estiment que les actions en nullité et en responsabilité sont prescrites.



L'article 1304 ancien du code civil dans sa version applicable au litige dispose: 

"Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé, dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts". 



L'article 2224 du même code prévoit que: "Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer".



Les époux [W] ont réalisé un investissement locatif dans le cadre de la loi ROBIEN fondé sur la rentabilité locative d'un bien immobilier bénéficiant d'un régime de défiscalisation conditionné à sa mise en location dans les conditions et délais fixés par la loi.



Le délai de prescription des demandes fondées sur la surévaluation du prix de vente ne peut courir que du jour de l'acte authentique de vente, date à laquelle les acquéreurs étaient en mesure de vérifier les qualités intrinsèques du bien et l'état du marché immobilier local, d'autant plus que les estimations qu'ils produisent, établies en janvier 2017 et janvier 2018 ( leurs pièces 37 et 44 ) et qui évaluent le bien entre 140.000 € et 147.000 €, signalent que le défaut majeur de l'appartement tient à la localisation de la résidence bordée notamment par l'avenue [Adresse 10], axe de circulation très passant générant des nuisances sonores, situation qui figurait sur le plan de masse joint au contrat préliminaire signé le 11 décembre 2008 par les époux [W] ( pièce 2 AKERYS ).



L'acte de vente ayant été établi le 24 février 2009, les demandes fondées sur la surévalation du bien, initiées par l'assignation initiale délivrée le 12 septembre 2016, sont prescrites.



S'agissant des demandes fondées sur la surestimation de la valeur locative de l'appartement, le délai de prescription doit être fixé à la date à laquelle les acquéreurs ont pu s'apercevoir que la rentabilité locative n'était pas celle qu'on leur avait promise, faute de pouvoir trouver des locataires pendant une période excédant notablement la vacance locative ordinaire.



En l'espèce, le bien a été livré le 18 décembre 2009 entre les mains de la société AKERYS SERVICE IMMOBILIER ( pièce 3 AKERYS ) à laquelle les époux [W], contrairement à ce qu'ils indiquent, avaient donné mandat le 7 avril 2009, mandat de gérance comportant notamment le pouvoir de conclure et signer tous actes et procès verbaux dans leur intérêt ( pièce 5 AKERYS).



L'appartement a ainsi été offert à la location à compter de cette date de livraison et de remise des clefs et le premier bail a été signé le 15 décembre 2010, ainsi qu'il est justifié par le bail produit et par les relevés de gestion de 2010 à 2015 ( (pièce 17 et 19 des appelants ). 



Le délai de prescription doit ainsi être décompté à partir de ce premier bail ce qui rend également les demandes fondées sur la surévalation de la valeur locative irrecevables.



Les demandes formées contre la SOFIAP au titre du caractère erroné du taux effectif global du prêt sont également prescrites dans la mesure où le point de départ de la prescription en la matière est la date de la convention lorsque l'examen de sa teneur permet de constater l'erreurce qui est le cas en l'espèce puisque les erreurs invoquées dans le contrat de prêt, relatives au taux et à la durée de la période et au coût de l'assurance pouvaient être décelées dès la conclusion du contrat. 



B-L'appartement de [Localité 9]



M. [W] seul recherche la responsabilité des sociétés IFB, AKERYS et SOFIAP sur le fondement du dol et subsidiairement du défaut de conseil et d'information et il invoque également la nullité du contrat préliminaire signé le 4 février 2009 entraînant celle du contrat de vente du 8 octobre 2009 et celle du contrat de prêt du 10 avril 2009.



L'ensemble des demandes dirigées contre la SOFIAP au titre du prêt finançant l'achat de l'appartement de [Localité 9] ont été déclarées irrecevables plus haut.



Pour les exacts motifs du jugement entrepris, l'action en nullité du contrat de réservation est prescrite pour avoir été engagée plus de 5 ans après la signature du contrat et il sera noté, au surplus, que ce contrat étant facultatif, son éventuelle nullité serait de toute façon sans incidence sur la validité du contrat de vente ( Civ. 3ème 27 avril 2017 ).



En tout état de cause, M.[W] est irrecevable à réclamer la nullité de l'acte de vente de l'appartement qui a fait l'objet d'un jugement d'adjudication définitif.



Les demandes fondées sur la surévaluation du prix de vente du bien sont prescrites pour les mêmes motifs que ceux exposés au titre de l'appartement d'[Localité 8], l'acte de vente étant en date du 8 octobre 2009.



Pour ce qui concerne les demandes fondées sur la surestimation de la valeur locative, le point de départ du délai de prescription doit être fixé dans les mêmes conditions, à savoir à compter du premier bail suivant la livraison du bien qui a eu lieu le 31 mars 2011 selon le procès verbal produit par la société AKERYS, M.[W] y étant représenté par son mandataire, la société AKERYS SERVICES IMMOBILIERS, selon le mandat de gérance qu'il avait signé le 28 décembre 2009 (pièces 4 et 6 AKERYS).



Un premier bail a été signé le 24 avril 2012 selon le contrat produit par les appelants ( leur pièce 23) qui ne versent pas cependant le relevé de gestion comme ils l'ont fait pour l'appartement d'[Localité 8].



Si la carence locative a bien duré jusqu'au 24 avril 2012, la prescription de ce chef ne serait pas acquise, l'assignation initiale ayant été délivrée moins de 5 ans plus tard.



Ainsi, seules les demandes fondées sur le dol et la violation du devoir de conseil et d'information à l'encontre des société EDELIS et IFB au titre de la suréstimation de la valeur locative de l'appartement de [Localité 9] sont recevables.



Sur le fond



Il est fait grief en premier lieu aux sociétés EDELIS et IFB d'avoir vendu à M. [W] l'appartement de [Localité 9] en lui faisant espérer faussement un fort gain de défiscalisation selon le régime de la loi DE ROBIEN alors que les époux n'y étaient plus éligibles après la première opération, étant arrivés au maximum défiscalisable.



La cour constate cependant que l'appartement de [Localité 9] a été proposé à l'achat dans le cadre de la loi de défiscalisation CARREZ et non DE ROBIEN, contrairement à l'achat de l'appartement d'[Localité 8], selon les projections financières de la société IFB produites par les appelants ( leurs pièces 1 et 2 ) .





Ces deux systèmes sont différents dans leurs conditions et dans leurs effets au plan fiscal et il n'est soumis à la cour aucune pièce démontrant que les époux [W] auraient atteint, avec la première opération, le maximum défiscalisable, sachant qu'en 2009, le plafonnement annuel des niches fiscales atteignait 25.000 € plus 10% du revenu imposable, soit, dans le cas des époux [W] qui déclaraient 266.608 € de revenus annuels en 2008, un plafond total de plus de 50.000 € par an, loin des réductions d'impôt de 10.700 € maximum par an et par opération estimées dans les deux projections.



En second lieu, M.[W] invoque une présentation trompeuse de l'attractivité de son bien et la surestimation du rendement locatif de l'appartement fixé à 822 euros mensuels charges comprises, alors que l'appartement est resté vide pendant plus d'un an et que le gestionnaire a proposé de réduire le loyer à 620 € en juillet 2016.



Si l'on admet que le premier bail date du 24 avril 2012, la cour constate ( pièce 23 des appelants) qu'il a été conclu avec un loyer mensuel de 747 €, correspondant exactement au montant figurant sur la projection financière établie par la société IFB le 28 janvier 2009 

( pièce 2), étant observé qu'il n'est produit ni le relevé de gestion pour les années 2012 et suivantes, ni aucun autre bail qui permettrait de vérifier la baisse de 127 € invoquée.



Au surplus, cette baisse de loyer, si elle a été pratiquée, apparaît compatible avec les aléas d'une activité locative dans le secteur privé qui, à l'évidence, ne permet pas de garantir à l'investisseur, la location permanente de son bien au même niveau de loyers.



En tout état de cause, M. [W] s'est vu proposé un contrat de garantie des loyers qu'il a signé le 14 décembre 2009, ( pièce 6 AKERYS ) comprenant une assurance loyers impayés avec notamment la prise en charge des 6 premiers mois de loyers après une précédente location, garantie sur laquelle il ne fournit aucune précision quant à sa mise en oeuvre.



Par ailleurs, il n'est pas rapporté la preuve par M. [W] qui en a la charge, que la vacance locative invoquée procède de manoeuvres des société IFB et AKERYS destinées à tromper l'acquéreur sur la rentabilité locative du bien faussement présentée par elles.



En effet, au titre des documents émanant de ces sociétés, les appelants ne versent aux débats qu'un projection financière ( leur pièce 2) mentionnant au bas de chaque page qu'il s'agit d'une simulation non contractuelle, aucun autre document n'étant produit de nature à caractériser une présentation trompeuse de l'opération, par exemple sur l'attractivité immobilière de la ville de [Localité 9] ou le potentiel de développement locatif du lieu de situation du bien.



S'il n'est pas douteux que la présentation commerciale de l'opération a dû être faite sous le jour le plus favorable, il n'en reste pas moins qu'une telle présentation ne présente pas de caractère dolosif en elle même, en l'absence de manoeuvre délibérée tendant à cacher à l'investisseur les informations dont le promoteur disposerait sur les risques excessifs de l'opération ou sur la fausseté des projections financières.



De la même manière, la violation de l'obligation de conseil et d'information suppose la démonstration que les sociétés IFB et AKERYS ont délibérément dissimulé à l'acquéreur les informations dont elles disposaient sur les réalités négatives du marché immobilier de [Localité 9] et de la rentabilité locative de l'appartement vendu à M. [W].



Faute de pouvoir rapporter cette preuve, ce dernier sera débouté de ses demandes ce titre.



Le jugement qui a déclaré les époux [W] irrecevables ou mal fondés en toutes leurs demandes sera ainsi au total confirmé par motifs substitués.



Il n'y a pas lieu à indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement déféré;



Dit n'y avoir lieu à indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M.et Mme [W] aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



L'arrêt a été signé par Roland POTEE, Président et par Annie BLAZEVIC, Greffier auquel il a remis la minute signée de la décision.





 Le Greffier, Le Président,