Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 20 mai 2020

COUR D'APPEL


DE 


VERSAILLES








Code nac : 71F





4e chambre 2e section





ARRET N°





CONTRADICTOIRE





DU 20 MAI 2020





N° RG 18/01815 - N° Portalis DBV3-V-B7C-SH62





AFFAIRE :





M. Q... T... U...








C/


SDC DE L'IMMEUBLE SIS [...] représenté par son Syndic la Société NEXITY LAMY, pris en son agence NEXITY LE CHESNAY sise [...] 














Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Février 2018 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES


N° Chambre : 3ème





N° RG : 16/05334





Expéditions exécutoires


Expéditions


Copies


délivrées le : 


à : 





Me Olivier ROUAULT 





Me Pascale MULLER








RÉPUBLIQUE FRANÇAISE





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





LE VINGT MAI DEUX MILLE VINGT,


La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 





Monsieur Q... T... U...


né le [...] à LAVAL


[...] 


[...] 





Représentant : Maître Olivier ROUAULT de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocat postulant et plaidant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 135





APPELANT


****************








SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [...] représenté par son Syndic la Société NEXITY LAMY, pris en son agence NEXITY LE CHESNAY sise [...] 


Ayant son siège [...] et pris en agence sise [...] 


[...] 


prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège





Représentant : Maître Pascale MULLER, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 390


Représentant : Maître Eric AUDINEAU de l'AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : D0502 





INTIME


****************





Composition de la cour :





En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Février 2020 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, président.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :





Madame Laurence ABGRALL, Président,


Madame Pascale CARIOU, Conseiller,


Madame Marie-Pierre BAGNERIS, Conseiller,





Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,











FAITS ET PROCEDURE,





M. U... est propriétaire des lots n° 99 et 108 correspondant à un appartement et une cave, situés dans le bâtiment B du groupe d'immeubles du [...] , soumis au régime de la copropriété.





La société les Arcades Fleuries est locataire du lot de copropriété n°151 à usage commercial, situé au rez-de-chaussée de l'un de ces immeubles.





L'assemblée générale du 30 mars 2016, a, par sa résolution n°31, autorisé la société les Arcades Fleuries à installer des présentoirs et cartes postales ainsi que des fleurs sous l'arcade, laquelle constitue une partie commune, sous réserve de ne pas gêner la circulation piétonne. Le même jour, la résolution n°32 a également été adoptée, habilitant le syndic à agir en justice en cas de non respect des termes de cette autorisation.





Par acte d'huissier de justice du 10 juin 2016, M. U... a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en annulation des résolutions n°31 et 32.





Par jugement du 13 février 2018, le tribunal de grande instance de Versailles a :





-Débouté M. U... de sa demande d'annulation des résolutions 31 et 32 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2016,


-Condamné M. U... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


-Dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire,


-Condamné M. U... aux dépens, à recouvrer directement par Me Muller conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Par déclaration reçue au greffe le 13 mars 2018, M. U... a interjeté appel de ce jugement à l'encontre du syndicat des copropriétaires.





Par ses dernières conclusions notifiées le 22 janvier 2020, M. U... demande à la cour, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, des dispositions de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 et de l'assemblée générale de la copropriété du 30 mars 2016, de :





-Le dire et juger recevable en son appel,





L'y déclarant bien fondé,





-Infirmer le jugement entrepris,





-Dire et juger que la société les Arcades Fleuries (SARL - RCS Versailles n°324 008 093) était irrecevable à solliciter de l'assemblée générale de la copropriété une autorisation d'implantation sur les parties communes par voie de résolution,





En conséquence,





-Prononcer la nullité pure et simple des résolutions N°31 et 32 de l'assemblée générale ordinaire en date du 30 mars 2016,





Subsidiairement,





-Dire et juger que les résolutions N°31 et N°32 de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété du [...] traduisent un abus de majorité par rupture d'égalité des copropriétaires,





En conséquence,





-Prononcer la nullité des résolutions N°31 et 32 de l'assemblée générale ordinaire en date du 30 mars 2016,





Plus subsidiairement,





-Dire et juger que la discrimination exercée par le syndicat des copropriétaires dans la gestion de l'ordre du jour a directement contrarié le vote des copropriétaires,





En conséquence,





-Prononcer la nullité des résolutions N°31 et 32 de l'assemblée générale ordinaire en date du 30 mars 2016,





-Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


-Le dire et juger être dispensé de participer aux frais de la copropriété sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,


-Le condamner en tous les dépens dont distraction au profit de Me Rouault, membre de la SCP Bataille-Rouault et ce sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.





Par ses uniques conclusions notifiées le 27 août 2018, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :





-Le déclarer recevable et bien-fondé en l'ensemble de ses demandes,


-Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 février 2018 par la 3ème chambre civile du tribunal de grande instance de Versailles,


-Débouter M. U... de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,


-Condamner M. U... à lui payer la somme de 6.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; et,


-Condamner M. U... aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Muller, avocat aux offres de droit, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





La clôture de l'instruction a été ordonnée le 28 janvier 2020.











SUR CE, LA COUR ,





Sur la demande d'annulation des résolutions n° 31 et 32 





Ces deux résolutions sont ainsi libellées :





'Résolution n° 31: La société les Arcades Fleuries souhaite pouvoir installer des présentoirs de cartes postales ainsi que des fleurs et plantes sous l'arcade laquelle constitue une partie commune.


Article 24


Après discussion, l'assemblée générale a décidé d'adopter les résolutions suivantes :


L'assemblée générale des copropriétaires, après avoir délibéré, autorise la société Les Arcades Fleuries, exploitant le commerce de fleurs, à installer des présentoirs de cartes postales ainsi que des fleurs et plantes, sous l'arcade, entre les deux poteaux, dans l'alignement de ceux-ci, à la condition que cette installation n'entrave pas la circulation des piétons (c'est à dire qu'il soit maintenu un passage d'au moins 1 m de large).


Les plantes et présentoirs de cartes postales ne devront ni gêner la circulation piétonne sous l'arcade, ni causer toute autre cause de nuisances.


Cette autorisation est donnée personnellement à l'exploitant actuel du commerce de fleurs. Cette autorisation ne pourra faire l'objet d'aucune cession de fonds de commerce.'





Cette résolution a été adoptée par 53 148 voix pour et 5 640 voix contre.





'Résolution n° 32 : Autorisation d'agir en justice à l'encontre de l'exploitant et de son propriétaire en cas de non respect des termes de l'autorisation ci-dessus approuvée.


Article 24


En cas de non respect des termes de l'autorisation donnée ci-avant, le syndicat des copropriétaires habilite son syndic à agir en justice tant à l'encontre de l'exploitant qu'à l'encontre du copropriétaire du local devant la juridiction compétente afin d'en faire cesser les désordres y compris sous astreinte,


Le syndicat des copropriétaires habilite son syndic à solliciter la liquidation de toute astreinte qui pourrait être fixée dans le cadre de ce litige, la condamnation à des dommages-intérêts ainsi qu'au remboursement des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires.'





Cette résolution a été adoptée par 54 177 voix pour, 3 957 voix contre et 654 voix en faveur de l'abstention.





M. U... invoque au soutien de son appel les mêmes moyens que ceux qu'il avait développés en première instance, qui seront examinés successivement :





Sur la recevabilité de la demande d'inscription des résolutions litigieuses





M. U... fait valoir que la demande d'autorisation d'installer des plantes et cartes postales était irrecevable dès lors qu'elle a été présentée par le locataire, en violation des dispositions de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 qui réservent la possibilité de demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour, aux copropriétaires et au conseil syndical.





Cependant, c'est pertinemment que le tribunal, après avoir relevé que la demande avait été adressée au syndic par Mme J..., propriétaire du lot n° 151, par courrier remis en main propre le 4 février 2016, a écarté ce moyen.





M. U... n'apportant en cause d'appel aucun élément nouveau, le jugement sera confirmé de ce chef.





Sur le moyen tiré de l'abus de majorité





M. U... soutient que le vote des deux résolutions litigieuses est constitutif d'un abus de majorité pour rupture d'égalité entre les copropriétaires, puisque le locataire profite d'une implantation sur les parties communes sans contrepartie financière de la part du propriétaire du lot qui bénéficie des loyers et sans que l'autorisation soit limitée dans le temps.


Il fait encore valoir que ces résolutions ont ouvert la voie à de nombreux débordements.





C'est par d'exacts et pertinents motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a écarté ce moyen.





Il y sera seulement ajouté que M. U... n'établit pas plus qu'en première instance en quoi le vote de ces deux résolutions serait contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires, ou en quoi elles auraient été prises dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, sachant qu'elles ont été adoptées par 83 et 85 copropriétaires sur 92 et que l'on voit mal quel intérêt personnel ces copropriétaires poursuivraient en autorisant le fleuriste à exposer des plantes et fleurs devant son local.





En outre, M. U... n'allègue ni de justifie subir aucun préjudice particulier du fait de cette autorisation.





Quant aux conditions de l'occupation des parties communes, d'une part, ainsi que l'a relevé le tribunal, elle est limitée par l'autorisation à un espace précis (entre les deux poteaux qui délimitent le linéaire de la boutique), elle est strictement personnelle, non transmissible et subordonnée au respect de la circulation piétonne (au moins un mètre, étant précisé que l'arcade est une partie commune mais est aussi empruntée par tout piéton ou client car elle donne sur la voie publique) et à l'absence de toute autre nuisance.


D'autre part, ainsi que le souligne le syndicat des copropriétaires, la société les Arcades Fleuries bénéficie d'une tolérance pour présenter des fleurs à l'extérieur de son magasin depuis 1993 et son caractère révocable à tout moment lui a déjà été rappelé (pièce n° 3 du syndicat).





C'est d'ailleurs bien pour cette raison que la résolution n° 32 autorise le syndic à agir en justice en cas de non respect des conditions de l'autorisation.





En ce qui concerne les débordements auxquels les résolutions auraient ouvert la voie, M. U... ne verse aux débats que des photographies non datées concernant un seul autre commerce. 


Il ne peut être tiré aucune conclusion de ces photographies, ni quant au caractère durable de l'empiétement constaté (dont au demeurant la cour observe qu'il concerne davantage le domaine public que l'arcade, partie commune de la copropriété) ni quant à son lien avec les résolutions n° 31 et 32.


L'on peut d'ailleurs ajouter que les photographies produites par M. U... concernant l'occupation des parties communes par la société les Arcades Fleuries (pièce n° 12), ne montrent aucun empiétement sur les arcades, mais plutôt sur le domaine public. 


S'agissant de l'absence de contrepartie financière, ainsi que le tribunal l'a retenu, elle est insuffisante pour établir à elle seule l'abus de majorité, aucun intérêt personnel dans ce domaine n'étant poursuivi par les copropriétaires majoritaires. 





Le jugement sera en conséquence, confirmé en ce qu'il a rejeté ce moyen.





Sur le moyen tiré du refus d'inscription d'une résolution à l'ordre du jour et d'une attitude discriminatoire du syndic





M. U... soutient qu'il avait saisi le syndic dès le 14 janvier 2016 d'une demande d'inscription d'une résolution à l'ordre du jour de la prochaine assemblée tendant à faire cesser l'occupation des parties communes par la société les Arcades Fleuries. Mais cette demande n'a pas été inscrite à l'ordre du jour.





Elle a seulement été inscrite comme point d'information et n'a donc pas fait l'objet d'un vote. L'appelant ajoute que si comme le prétend le syndicat sa demande était mal formulée, il appartenait au syndic de le conseiller ou de la mettre en forme lui même afin de la rendre plus claire, comme il l'a fait pour la résolution présentée par la société Les Arcades Fleuries.


M. U... expose que si sa demande avait fait l'objet d'une résolution elle aurait été de nature à modifier le vote des copropriétaires sur les résolutions n° 31 et 32.





C'est cependant encore par des motifs justes et circonstanciés, adoptés par la cour, que le tribunal a rejeté ce moyen.





Il sera seulement ajouté que si, comme le fait valoir l'appelant, le syndic, lors de la réception de la demande de Mme J... en février 2016 visant à inscrire une résolution à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, a pris l'initiative d'ajouter une phrase au texte proposé, c'était afin de mieux protéger les intérêts de la copropriété ('cette autorisation est donnée personnellement à l'exploitant actuel du commerce de fleurs. Cette autorisation ne pourra faire l'objet d'aucune cession notamment en cas de cession de fonds de commerce').


C'est également pour ce motif que la résolution n° 32, qui permet d'agir en justice en cas de non respect des conditions de l'autorisation, a été prévue par le syndic et le conseil syndical.





Il s'agissait dans les deux cas, d'ajouts à un projet clair de la part de la copropriétaire, impliquant une prise de position c'est à dire, un vote de l'assemblée générale.


Le syndic n'a nullement reformulé le projet de résolution en lui-même.





En revanche, la demande de M. U..., qui se bornait à énoncer qu' 'il est attendu des commerçants de la galerie marchande, plus particulièrement les Arcades Fleuries, qu'ils n'utilisent pas la partie commune que constitue cette galerie marchande à des fins privatives et commerciales', ne formulait pas de demande précise à l'encontre du fleuriste, tous les commerçants étant visés. 





En outre, la lettre de M. U... se poursuivait en énonçant qu'il était de la compétence du syndic de faire respecter le règlement de copropriété et, en rappelant le contenu des articles 65 et 76 de ce règlement (composition des parties communes, règle de non occupation des parties communes, rappel qu'aucune tolérance ne peut devenir un droit acquis).





Ainsi, le texte dont M. U... demandait l'inscription à l'ordre du jour se présentait comme un rappel des stipulations du règlement de copropriété assorti d'une demande d'intervention adressée au syndic et non comme une question devant être tranchée par un vote de l'assemblée générale.





Dès lors, il n'appartenait pas au syndic de modifier le sens de la demande qu'il avait reçue et c'est à juste titre qu'il l'a inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale comme point d'information.





La protestation reçue de M. U... le 15 février 2016 après réception de l'ordre du jour éclairait davantage le syndic sur les intentions de l'appelant, mais, outre le fait que la convocation avait déjà été adressée à tous les copropriétaires, cette nouvelle lettre ne proposait toujours pas de texte de véritable résolution. 


Or, ainsi que l'ont retenu les premiers juges, il n'appartient pas au syndic de suppléer aux carences des copropriétaires dans leurs demandes. 





Enfin, comme l'a justement relevé le tribunal, le texte de M. U... ayant été examiné dans un point n° 30, les copropriétaires étaient parfaitement informés des règles applicables à leur copropriété et des reproches formés par M. U... à l'encontre des commerçants de la galerie marchande, notamment la société les Arcades Fleuries, sur la question de l'occupation des arcades, lorsqu'il se sont prononcés sur les résolutions n° 31 et 32.





En conséquence, à supposer même que la demande de M. U... ait dû être inscrite à l'ordre du jour au titre d'une résolution, il n'est pas établi que cette résolution aurait été de nature à modifier le vote des copropriétaires. 





Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a écarté ce moyen et rejeté la demande d'annulation des résolutions n° 31 et 32.





Sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens





Le sens de la présente décision conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.





L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





M. U..., qui succombe en ses prétentions sera condamné au dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.














PAR CES MOTIFS :





Statuant contradictoirement,





Confirme le jugement en toutes ses dispositions,





Y ajoutant,





Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,





Condamne M. U... aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.











-prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





-signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.








LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,