Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 20 mai 2020

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 20 MAI 2020



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/05714 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5JRH



Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Janvier 2018 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 15/10963





APPELANTE

 

EURL LE TORYMA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 508 774 692 

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me David WEISSBERG de la SELARL SYMCHOWICZ-WEISSBERG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R254 substitué par Me Julia JOSEPH-LOUISA de la SELARL SYMCHOWICZ-WEISSBERG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R254 





INTIMÉE 



SCI DU PRINCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de MELUN sous le numéro 443 963 244

[Adresse 2]

[Adresse 2] 



Représentée par Me Chloé ZYLBERBOGEN de la SELEURL ZYLBERBOGEN AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0518









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 03 Mars 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère 

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré, 



un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.



Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE 



 



ARRÊT :



- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, (initialement fixé au 13 mai 2020) ayant été renvoyé en raison de l'état d'urgence sanitaire.

 

- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

 

 ***** 



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 25 juillet 2007, la SCI DU PRINCE (ci-après la bailleresse) a consenti à M. [T] [X] un bail commercial pour divers locaux à usage exclusif de "débit de boissons, restaurant, hôtel meublé", sis [Adresse 1]).



Ce bail a été conclu pour une durée de neuf ans à effet au 1er juillet 2007, moyennant un loyer annuel de 13 000 euros hors taxes et hors charges, ainsi que le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 3 250 euros.



Par acte sous seing privé du 1er octobre 2008, M. [T] [X] a cédé son fonds de commerce à L'EURL LE TORYMA (ci-après, le preneur), emportant cession du droit au bail.



Par courrier recommandé en date du 10 mars 2011, la société LE TORYMA informait la bailleresse de l'état de délabrement de l'immeuble constaté par huissier le 15 février 2011, puis l'a mis en demeure de remédier à ces désordres, par lettre recommandée du 7 avril 2011 avec accusé de réception.



La bailleresse n'ayant pas déféré à cette mise en demeure, l'EURL LE TORYMA l'a fait assigner en référé, par acte d'huissier de justice du 28 novembre 2011, devant le tribunal de grande instance de CRETEIL, afin qu'il soit ordonné, à titre principal, la remise en état des lieux loués aux dépens du bailleur sous astreinte de 500 euros par jour de retard, et à titre subsidiaire, une expertise judiciaire.



Par ordonnance du 5 mars 2012, le juge des référés du tribunal de grande instance de CRETEIL a rejeté la demande principale de l'EURL LE TORYMA en relevant l'existence de contestations sérieuses, mais a désigné M. [N] [K] aux fins de réaliser une expertise technique avec la mission d'usage.



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 31 décembre 2013.



Suivant acte d'huissier de justice déposé à l'étude le 24 décembre 2015, la l'EURL LE TORYMA a fait assigner la SCI DU PRINCE, devant le tribunal de grande instance de CRETEIL, aux fins d'obtenir sa condamnation à la réalisation des travaux de réfection de l'immeuble et au paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.



Par jugement en date du 15 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Créteil a :



- Constaté que la SCI DU PRINCE a manqué à son obligation de délivrance des lieux donnés à bail à l'EURL TORYMA ;

- Ordonné en conséquence à la SCI DU PRINCE de procéder à l'exécution des travaux de reprise en sous-oeuvre du plancher haut des caves pour un montant de 16 283 euros HT et des travaux de réfection des deux couvertures du bâtiment pour un montant de 52 860 euros HT, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, sous 60 jours à compter de la signification du jugement ;

- Condamné la SCI DU PRINCE à payer à l'EURL TORYMA la somme de 1 177 euros au titre des travaux de purge et d'étaiement du PH sous-sol qu'elle a dû réaliser à titre conservatoire dans l'urgence ;

- Débouté la SCI DU PRINCE de l'intégralité de ses demandes prises reconventionnellement à l'encontre de l'EURL TORYMA et tendant à la résiliation du bail ;

- Condamné la SCI DU PRINCE aux entiers dépens de l'instance, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- Condamné la SCI DU PRINCE à payer à l'EURL TORYMA la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ;

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



Par déclaration en date du 16 mars 2018 l'EURL LE TORYMA a interjeté appel de ce jugement. 



Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 23 juillet 2019, l'EURL LE TORYMA demande à la cour de :



Vu les articles 1134, 1719, 1720 et 1722 anciens du Code civil, 

Vu l'article 700 du Code de procédure civile, 

Vu la jurisprudence, 

Vu les pièces versées aux débats, 



- CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Créteil le 15 janvier 2018 en ce qu'il a constaté la violation par la SCI DU PRINCE de ses obligations contractuelles, et a reconnu ainsi la responsabilité de la SCI DU PRINCE en ce qui concerne l'état de vétusté des lieux loués à la société TORYMA ;

- CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Créteil le 15 janvier 2018 en ce qu'il a mis à la charge de la SCI DU PRINCE les travaux de rénovation ;

- CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Créteil le 15 janvier 2018 en ce qu'il a reconnu l'absence d'aggravation résultant d'un quelconque manquement de la société TORYMA ;

- INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Créteil le 15 janvier 2018, seulement, en ce qu'il a débouté la société TORYMA de ses plus amples demandes ;

- ORDONNER à la SCI DU PRINCE de réaliser les travaux de réfection de l'enduit de la façade du bâtiment à hauteur de 35.000 euros HT sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

- CONDAMNER la SCI DU PRINCE à verser à la société TORYMA la somme de 110.000 euros, en dédommagement du manque à gagner causé par la fermeture d'une des quatre chambres de son établissement ;

- CONDAMNER la SCI DU PRINCE à verser à la société TORYMA la somme de 136.400 euros, en dédommagement du manque à gagner causé par l'accueil social auquel la société TORYMA a dû recourir au vu de l'état déplorable de son établissement ;

- CONDAMNER la SCI DU PRINCE à verser à la société TORYMA, la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi du fait des manquements de la SCI DU PRINCE ;

- CONDAMNER la SCI DU PRINCE à verser à la société TORYMA la somme de 10.000 euros au titre l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment les frais d'expertise (soit la somme de 3.058,83 euros).

- REJETER les demandes de la SCI DU PRINCE quant à la charge des travaux de ventilation.



Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 27 juillet 2018, la société SCI DU PRINCE demande à la cour de :



Vu l'article 606, 1104, 1147, 1194, 1219, 1224, 1719, 1720 et 1722 anciens du Code Civil,

Vu la jurisprudence,

Vu le contrat de bail,

Vu l'acte de cession du fonds de commerce,

Vu les pièces versées au débat,

A titre principal

- Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a débouté la société TORYMA

de ses demandes visant à voir la SCI DU PRINCE condamnée à : 

. Réaliser des travaux de réfection de la façade de l'immeuble,

. Payer la somme de 75.000 euros en dédommagement du prétendu manque à gagner causé par la fermeture d'une des chambres de l'établissement

. Payer la somme de 93.000 euros, en dédommagement du manque à gagner causé par l'accueil social auquel elle aurait été contrainte ;

- Constater et prendre acte de la réalisation par la SCI DU PRINCE des travaux de réfection des toitures mis à sa charge par le jugement de première instance,

- Infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a considéré que la SCI DU PRINCE avait manqué à son obligation de délivrance des lieux donnés à bail ;

- Constater que les dispositions du Bail mettant à la charge du preneur tant le remplacement des toitures et châssis que l'entretien et les réparations des lieux loués sont suffisamment précises ;

- Constater le manquement de la société TORYMA à son obligation d'entretien des lieux loués ;

- Constater que désordres autres que ceux constatés sur la toiture du bâtiment, relevés par l'expert incombent à la société TORYMA conformément à l'obligation d'entretien et de réparation mise à sa charge au titre du bail ;

En conséquence,

- Ordonner à la société TORYMA de réaliser, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, les travaux suivants :

. Réfection de la façade du bâtiment

. Réfection du parquet sous linoleum dans les différents étages du bâtiment

. Mise sous gaine des fils électriques volants conformément aux normes de sécurité

- Mise en dépression des chambres

. Réfection du plâtras sur le meneau central dans la cage d"escalier

. Réfection de la casquette de l'auvent percée et corrodée

- Condamner la société TORYMA au paiement de la somme de 4.515 euros au titre des

travaux de ventilation que la SCI DU PRINCE a été contrainte de réaliser ;

- Condamner la société TORYMA à verser à la SCI DU PRINCE la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- Condamner la société TORYMA aux dépens.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 30 janvier 2020.





MOTIFS



Sur la réfection de l'enduit de la façade du bâtiment



L'appelante critique le jugement de première instance qui a considéré que les travaux de réfection de l'enduit de la façade n'incombaient pas à la bailleresse et elle fait valoir que la façade est vétuste et doit à ce titre être prise en charge par la bailleresse ; qu'il a été constaté des fissures à l'extérieur et de l'humidité à l'intérieur ; que l'immeuble est ancien et vétuste dans son ensemble et doit faire l'objet d'une rénovation lourde selon l'expert judiciaire. 



L'intimée réplique qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les fissures en façade ne sont pas infiltrantes ; que l'humidité et le défaut de ventilation sont la conséquence de l'absence de mise en dépression des chambres par le preneur. Elle conclut que les travaux de la façade incombent au preneur par application de l'article 3 du bail mettant les grosses réparations à sa charge.



La bailleresse indique dans ses écritures avoir réalisé les travaux de réfection des toitures, ce dont elle justifie, et elle produit également la facture des travaux de renfort du plancher. La cour observe qu'elle ne sollicite pas le remboursement de ces travaux. 



La cour renvoie à la motivation du jugement entrepris qui a fait une exacte appréciation des stipulations contractuelles et du rapport d'expertise judiciaire pour mettre à la charge de la SCI DU PRINCE :

- les travaux de reprise en sous-oeuvre du plancher haut des caves pour un montant de 16 283 euros HT, 

- les travaux de réfection des deux couvertures du bâtiment pour un montant de 52 860 euros HT

- le remboursement au preneur de la somme de 1 177 euros au titre des travaux de purge et d'étaiement du PH sous-sol qu'il a dû réaliser à titre conservatoire dans l'urgence. 



S'agissant plus précisément des travaux de réfection de l'enduit de la façade, la cour renvoie également au jugement entrepris en l'absence d'éléments nouveaux du preneur en cause d'appel. La cour rappelle à cet égard que les fissures de la façade sont non infiltrantes et que l'expert judiciaire a écarté que l'humidité intérieure puisse résulter d'infiltrations de la façade, l'humidité des chambres étant la conséquence d'un défaut de circulation d'air dû à une absence de mise en dépression des chambres par le preneur, étant relevé qu'en cause d'appel, il n'est pas apporté de preuve contraire par l'EURL LE TORYMA. 



Aucun élément du dossier ne permet d'imputer à la vétusté la dégradation de l'enduit de façade. Dans ces conditions, le bail mettant à la charge du preneur les réparations y compris celles issues de l'article 606 du code civil, les travaux de réfection de l'enduit de façade sont à la charge du preneur. 



Par conséquent l'EURL LE TORYMA sera condamnée à réaliser les travaux de réfection de l'enduit de la façade dans le délai de 4 mois à compter de la signification de l'arrêt de la cour d'appel et passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant 4 mois.



Sur les autres travaux sollicités par la bailleresse et le remboursement des travaux de ventilation



La SCI DU PRINCE fait valoir que l'expert judiciaire a relevé, alors que cela sortait du cadre de sa mission, d'autres désordres relevant de l'obligation d'entretien ou des travaux d'hygiène et de sécurité mis à la charge du preneur par le bail. Elle ajoute que la mise en dépression des chambres doit également être assurée par le preneur et que celui-ci doit également lui rembourser les travaux de ventilation qu'elle a fait exécuter pour un montant de 4 515 euros HT. 



L'EURL LE TORYMA réplique que l'ensemble des désordres résultent de la vétusté de l'immeuble et non d'un défaut d'entretien de sa part ; que les travaux de ventilation effectués par la bailleresse ne concernent pas les chambres et qu'elle n'a pas à les rembourser à la bailleresse. 



L'expert judiciaire, qui a examiné l'état de l'immeuble, a relevé les désordres suivants, bien qu'ils soient hors champ de son expertise : 

' pourrissement du parquet sous linoleum 

' fils électriques volants 

' détérioration du plâtras sur le meneau central dans la cage d'escalier 

' casquette de l'auvent percée et fortement corrodée. 



Si le pourrissement du parquet sous linoleum et la forte corrosion de la casquette de l'auvent sont les conséquences de la vétusté de l'immeuble, tel n'est pas le cas d'une détérioration du plâtras, étant relevé que l'obligation d'entretien et de réparation pèse sur le preneur, y compris pour ce qui relève des grosses réparations aux termes des stipulations contractuelles. S'agissant de la présence de fils électriques volants, la cour relève que le bail met expressément à la charge du preneur les travaux relatifs à l'hygiène et à la sécurité. Par conséquent il lui incombe de mettre sous gaine les fils électriques volants conformément aux normes de sécurité étant relevé que la présence de fils 'volants' ne se rattache pas à la vétusté.







Par ailleurs, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que l'humidité des chambres résulte d'un défaut de circulation d'air dû à une absence de mise en dépression des chambres par le preneur. Dans ces conditions, il appartient à l'EURL LE TORYMA de procéder aux travaux de mise en dépression des chambres qui ne relèvent pas de la vétusté de l'immeuble. 



Enfin s'agissant des travaux de ventilation, la cour relève que la bailleresse a fait procéder à l'ouverture de ventilation côté terrasse, à l'exécution d'une cour anglaise en maçonnerie avec grille, pose de grilles de ventilation au niveau de la cave et dans la chaufferie. Il s'agit de travaux sans rapport avec l'humidité relevée dans les chambres et qui n'ont pas fait l'objet de préconisation de l'expert judiciaire ; en outre eu égard à la vétusté générale de l'immeuble, la bailleresse ne démontre pas que ces travaux de ventilation, à supposer qu'il soient nécessaires, relèveraient du preneur. 



Par conséquent, il convient d'ordonner à la société TORYMA de réaliser, dans le délai de 4 mois à compter de la signification de l'arrêt de la cour d'appel et passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant 4 mois, les travaux suivants :

- mise sous gaine des fils électriques volants conformément aux normes de sécurité

- mise en dépression des chambres

- réfection du plâtras sur le meneau central dans la cage d'escalier.



Les demandes d'indemnisation de l'EURL LE TORYMA 



L'EURL LE TORYMA soutient que la vétusté de l'immeuble résultant des manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance a affecté l'exploitation globale de l'établissement qui n'a pu être exploité comme hôtel de tourisme mais a dû être reconverti pour faire de l'accueil social ce qui a occasionné un manque à gagner résultant de la fermeture de l'une des chambres depuis le 21 janvier 2011 et de la location de ses trois autres chambres pour une valeur inférieure à leur valeur réelle, à savoir 20 euros au lieu de 50 euros. 



L'intimée réplique notamment que l'humidité des chambres n'est pas de son fait ; que les chiffres d'affaires réalisés par l'EURL LE TORYMA depuis 2012 attestent de l'absence de perte du chiffre d'affaires ; que l'acte d'achat du fonds de commerce précise qu'il s'agit d'un hôtel meublé et non d'un hôtel touristique ; qu'il ne ressort pas en tout état de cause de l'expertise que les chambres étaient inexploitables, la 4e n'ayant pu être visitée par l'expert judiciaire ; qu'il n'est établi aucun préjudice.



L'appelante relève à juste titre une certaine contradiction dans les motifs de la décision de première instance qui relève que l'EURL LE TORYMA n'a pas pu exploiter normalement son activité depuis 2011 mais ne lui accorde pas de dommages et intérêts. 



Toutefois, la cour relève que l'expert judiciaire a visité les chambres n°1, 2 et 3 dont aucune n'apparaît, au vu du rapport, inexploitable en raison d'une faute imputable au bailleur dès lors que le défaut de circulation de l'air, et donc l'humidité, résulte de l'absence de mise en dépression des chambres par le preneur ; que le constat d'huissier du 15 février 2011 établi à la demande de l'EURL LE TORYMA ne porte que sur les chambres n°2 et n°3 examinées par l'expert ; qu'il n'est pas établi qu'une des quatre chambres de l'hôtel aurait été fermée comme étant inexploitable en raison d'un manquement de la bailleresse, l'expert précisant que la chambre n°0 n'a pas pu être visitée car elle était occupée. En outre, contrairement à ce qu'a indiqué le jugement entrepris, le fait que l'EURL LE TORYMA ait déclaré dans un courrier en date du 24 janvier 2011 qu'une des chambres n'était plus exploitable ne suffit pas à établir que la fermeture de la chambre serait imputable à un manquement de la bailleresse, qui le conteste, eu égard aux constatations effectuées par l'expert. Au demeurant si l'expert judiciaire a préconisé des travaux de la toiture, vétuste, il ne résulte pas de l'expertise que l'état de la toiture aurait causé des infiltrations dans les chambres, et il n'a pas été constaté lors des opérations d'expertise d'infiltrations 'par couvertures' à l'intérieur du bâtiment.



Il n'est pas prétendu dans les écritures que l'activité bar-restaurant aurait été perturbée par l'état de l'immeuble. 



La cour note le peu de sérieux de l'attestation non datée de l'expert-comptable produite en pièce 12 par l'EURL LE TORYMA qui se contente de reprendre les indications du preneur notamment sur la prétendue fermeture de l'une des chambre depuis 2011 et le prix des chambres qu'il escomptait, ainsi que sur le 'projet initial' du preneur d'hôtel touristique, projet qui n'est corroboré par aucun élément.



En outre la destination contractuelle est celle de l'exploitation d'un hôtel meublé, ce qui est également rappelé dans l'acte de cession du fonds de commerce ; le preneur ne produit aucun élément démontrant avoir été contraint en raison de l'état de l'hôtel de réorienter son projet vers l'accueil social en lieu et place de l'exploitation d'un hôtel de tourisme et il ne rapporte pas davantage la preuve que lorsqu'il a pris possession des locaux suite à la cession du fonds de commerce, l'hôtel aurait été exploité en tant qu'hôtel de tourisme. Au demeurant dans les divers courriers que l'EURL LE TORYMA a adressé à la SCI DU PRINCE, si elle se plaint de l'état de l'immeuble, elle ne se plaint pas de ne pouvoir exploiter l'hôtel comme un hôtel de tourisme.



Enfin il n'est versé aux débats aucun élément objectif relatif au tarif réellement pratiqué par l'EURL LE TORYMA pour les chambres louées et les éléments de comparaison avec le tarif des chambres d'hôtel de tourisme ne sont pas pertinents s'agissant d'un hôtel meublé. En outre, en cause d'appel l'appelante n'a produit que le bilan de l'exercice 2017 dont il ressort une activité légèrement bénéficiaire, la cour relevant que le jugement entrepris a noté que l'exploitation du fonds de commerce avait dégagé des bénéfices de 2012 à 2014. 



Dans ces conditions, le jugement entrepris qui a débouté l'EURL LE TORYMA de ses demandes de dommages et intérêts du chef du manque à gagner pour la fermeture d'une des quatre chambres et du manque à gagner en raison de l'accueil social sera confirmé. 



S'agissant du préjudice moral, l'appelante invoque le fait que le projet commercial animant la prise à bail de l'immeuble s'est trouvé anéanti du fait de son état. Toutefois, elle ne rapporte pas la preuve qu'elle a pris les locaux à bail dans la perspective d'y exercer une activité d'accueil touristique. Par conséquent le jugement qui l'a déboutée de cette demande sera confirmé. 



Enfin la cour relève qu'il n'a pas été sollicité l'infirmation du jugement en ce qu'il a débouté la SCI DU PRINCE de sa demande de résiliation judiciaire du bail de sorte qu'il convient de confirmer le jugement de ce chef. 



Sur les demandes accessoires



Le jugement étant confirmé au principal, il sera également confirmé au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens auxquels a été condamnée la SCI DU PRINCE, la cour précisant que lesdits dépens de première instance incluent les frais d'expertise judiciaire qui a été rendue nécessaire en raison de l'état général de l'immeuble. 



L'équité commande de ne pas ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel. 



L'EURL LE TORYMA qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel. 





PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant 



Précise que la condamnation de la SCI DU PRINCE aux dépens de première instance inclut les frais de l'expertise judiciaire, 







Condamne l'EURL LE TORYMA à réaliser dans le délai de 4 mois à compter de la signification de l'arrêt de la cour d'appel et passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant 4 mois les travaux suivants :

- la réfection de l'enduit de la façade du bâtiment

- la mise sous gaine des fils électriques volants conformément aux normes de sécurité

- la mise en dépression des chambres

- la réfection du plâtras sur le meneau central dans la cage d'escalier



Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile 



Rejette les demandes plus amples ou contraires,



Condamne l'EURL LE TORYMA aux dépens d'appel.









 LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE