Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 20 mai 2020

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 20 MAI 2020



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/16917 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B57W6



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Juin 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 12/15258





APPELANT

 

Monsieur [D] [X]

né le [Date naissance 5] 1944 à [Localité 15]

[Adresse 8]

[Localité 10] 



représenté par Me Thierry LAUGIER de la SCP GERARDIN LAUGIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0223







INTIMÉS 



Monsieur [L] [U]

né le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 14]

[Adresse 7]

[Localité 13]



représenté par Me Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029, avocat postulant 

assisté de Me Aldric SAULNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0554, avocat plaidant substitué par Me Maxime DELACARTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant 



Madame [A] [K] épouse [C] 

née le [Date naissance 2] 1940 à [Localité 16]

[Adresse 9]

[Localité 11]



représentée par Me Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029, avocat postulant 

assistée de Me Aldric SAULNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0554, avocat plaidant substitué par Me Maxime DELACARTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant 



Madame [N] [C] épouse [J]

née le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 13]

[Adresse 4]

[Localité 12]



représentée par Me Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029, avocat postulant 

assistée de Me Aldric SAULNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0554, avocat plaidant substitué par Me Maxime DELACARTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant 







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Janvier 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère 

Madame Elisabeth GOURY, conseillère 

qui en ont délibéré 







Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE 



 



ARRÊT :



- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, le prononcé de l'arrêt, (initialement fixé au 25 mars 2020) ayant été renvoyé en raison de l'état d'urgence sanitaire.



- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

 

 ***** 



Par acte sous seing privé du 5 octobre 1998, [S], [H] et [R] [O], aux droits desquelles viennent M. [L] [U] et Mmes [A] [K] et [N] [C], ont donné à bail en renouvellement d'un bail initial datant du 31 mars 1989, des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 8], pour une durée de 9 ans à compter du ler janvier 1997, moyennant un loyer annuel de 20.800 francs, soit 3.171 euros.

Par avenant des 24 juillet, 7 et 17 décembre 2003, les parties ont convenu de fixer le loyer à la somme annuelle de 3.582,83 euros à compter du ler janvier 2003.



Par acte d'huissier de justice du 22 juin 2005, les bailleurs ont fait signifier à M. [X] un congé avec offre de renouvellement à compter du ler janvier 2006, moyennant un loyer annuel de 4.100 euros en principal.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 novembre 2005, les bailleurs ont porté leur offre de loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 15.000 euros en principal.





Par courrier du 26 novembre 2005, M. [X] a informé les bailleurs de son acceptation de l'offre initiale.



Par jugement du 9 septembre 2008, le juge des loyers commerciaux a notamment désigné M. [V] en qualité d'expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux au ler janvier 2006. L'expert a déposé son rapport le 24 août 2009, estimant la valeur locative des locaux à 7.400 euros au ler janvier 2006, et concluant à un loyer plafonné de 3.932,09 euros en l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré.



Arguant de ce que M. [X] avait à leur insu donné son fonds de commerce en location-gérance à une société MAGIC PHOTO - dont il est le gérant - le ler octobre 1985 alors que les conditions de la location-gérance n'étaient pas réunies, les bailleurs ont fait signifier, le 24 février 2010, un acte de rétractation du congé avec offre de renouvellement, déniant à M. [X] tout droit à la propriété commerciale.



Par jugement du 14 décembre 2010, confirmé par arrêt du 17 octobre 2012, le tribunal de grande instance de Paris a constaté la rétractation, par les bailleurs, de leur offre de renouvellement le 24 février 2010 et dit que celle-ci avait mis fin au bail mais ouvert au preneur le droit au paiement d'une indemnité d'éviction.



Par acte d'huissier de justice du 12 juillet 2011, M. [X] a fait assigner [R] [U], M. [L] [U] et Mme [A] [K] épouse [C] devant le tribunal de grande instance de Paris en fixation du montant de l'indemnité d'éviction à laquelle il peut prétendre.



Par jugement du 20 mars 2014, le tribunal a désigné M. [B] en qualité d'expert avec pour mission de donner son avis sur le montant de l'indemnité d'éviction à laquelle M. [X] peut prétendre.



L'expert a déposé son rapport le 10 mars 2015, concluant à une indemnité d'éviction pour perte de fonds d'un montant de 56.000 euros en considération du chiffre d'affaires moyen de M. [X] sur les trois derniers exercices, et de 115.000 euros dans l'hypothèse d'une valorisation du chiffre d'affaires moyen en fonction de l'évolution du secteur de la photographie, outre des indemnités accessoires.



Par acte d'huissier de justice du 19 juin 2015, les consorts [U] [K] ont notifié à M. [X] l'exercice de leur droit de repentir, et offert le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel de 12.825 euros.



[R] [O] épouse [U] est décédée le [Date décès 6] 2016. En conséquence, Mme [N] [C] épouse [J] est intervenue volontairement à la procédure de première instance, en qualité d'ayant-droit de [R] [O] épouse [U].



Par un jugement en date du 14 juin 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :



- Dit régulier le repentir exercé par M. [L] [U], Mme [A] [K] épouse [C] et [R] [O], aux droits desquels viennent M. [L] [U], Mmes [A] [K] épouse [C] et [N] [C] épouse [J] le 19 juin 2015,

- Débouté M. [X] de sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction,

- Condamné in solidum M. [L] [U], Mme [A] [K] épouse [C] et Mme [N] [C] épouse [J] à payer à M. [D] [X] la somme de 20.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné in solidum M. [L] [U], Mme [A] [K] épouse [C] et Mme [N] [C] épouse [J] aux dépens,

- Ordonné l'exécution provisoire.



Par déclaration en date du 4 juillet 2018, M. [X] a interjeté appel de ce jugement.



Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 27 février 2019, M. [X] demande à la cour de :



- Dire Monsieur [X] recevable et en tout cas bien fondé en son appel, 

 - Confirmer le jugement rendu le 14 Juin 2018 par le tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a condamné les intimés au paiement de la somme de 20 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 

 Réformant pour le surplus, 

 

Statuant à nouveau, 

 

Vu l'article L145-14 du code de commerce, 

Vu le rapport d'expertise de Monsieur [B] en date du 6 mars 2015, 

Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 20 mars 2014, 

Vu l'article L145-48 (sic) e de commerce, 

Vu la modification de l'assiette du bail contre le gré du preneur, 

 

- Dire et juger que l'exercice par les bailleurs de leur droit de repentir est tardif et abusif, 

- Les débouter de leur demande fins et conclusions, 

EN CONSEQUENCE 

 - Condamner les ayants droits de Madame [R] [U] née [O] décédée le [Date décès 6] 2016, soit Monsieur [L] [U], Madame [A] [C] née [K] et Madame [N] [J] née [C] conjointement et solidairement, au paiement d'une indemnité d'éviction au montant de 150 000 euros toute cause de préjudice confondue, 

 - Assortir la dite somme de l'intérêt au taux légal à compter du 12 Juillet 2011, date de l'exploit introductif d'instance, 

 - Ordonner, en tant que de besoin, l'anatocisme dans les conditions de l'article 1154 du code civil, 

A TITRE SUBSIDIAIRE 

 

Vu les articles 1240 et suivants du code civil, 

 

- Condamner les ayants droits de Madame [R] [U] née [O] décédée le [Date décès 6] 2016, soit Monsieur [L] [U], Madame [A] [C] née [K] et Madame [N] [J] née [C], conjointement et solidairement au paiement de la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

 EN TOUS LES CAS 

 - Condamner les ayants droits de Madame [R] [U] née [O] décédée le [Date décès 6] 2016, soit Monsieur [L] [U], Madame [A] [C] née [K] et Madame [N] [J] née [C], conjointement et solidairement, au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d'expertise pour la somme de 4 741.27€.



Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 12 décembre 2019, M. [L] [U], Mme [A] [K] épouse [C] et Mme [N] [C] épouse [J] demandent à la cour de :



Statuant sur l'Appel interjeté par M. [X] du jugement du tribunal de grande instance de Paris 18ème chambre, du 14 juin 2018,

- Le débouter dudit appel et de toutes ses demandes, fins et prétentions de ses écritures du 11 septembre 2018, et de ses conclusions récapitulatives du 27 février 2019.

- Le dire irrecevable en ses écritures et sa demande nouvelle subsidiaire, art. 564 du code de procédure civile,

- Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a dit régulier le droit de repentir du 19 juin 2015, exercé par les bailleurs, et débouter M. [X] de sa demande d'indemnité d'éviction,



- Infirmer le jugement entrepris quant à l'art.700 du code de procédure civile, injustifié dans son principe, comme dans son quantum,

- Condamner M. [X] à indemniser les concluants pour leurs propres frais irrépétibles et dans le cadre du présent appel, à 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Et condamner M. [X] en tous les dépens de l'appel.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 janvier 2020.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur la recevabilité des conclusions d'appelant



Les consorts [U] [K] [C] soulèvent l'irrecevabilité des conclusions de l'appelant du 27 février 2019 aux motifs qu'elles contiendraient des ajouts épars et non signalés aux conclusions du 11 septembre 2018, ce qui est contraire aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile. 



L'article 954 alinéa 2 dans sa version résultant du décret n°2017-891 du 6 mai 2017 dispose que 'les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte'. 



En l'espèce, les intimés ne soutiennent pas que des moyens nouveaux ont été invoqués dans les dernières écritures, dans ces conditions, quand bien même quelques ajouts, non signalés, figureraient dans les conclusions dites récapitulatives, ce qui est regrettable et contraire à la loyauté des débats, ils ne rendent pas irrecevables lesdites conclusions.



Les intimés soutiennent également que la demande de dommages-intérêts formée en cause d'appel par l'appelant est irrecevable comme étant nouvelle au visa de l'article 564 du code de procédure civile. 



En l'espèce, devant les premiers juges, l'appelant demandait le paiement d'une indemnité d'éviction, compte tenu du caractère abusif de l'exercice par les bailleurs de leur droit de repentir, en cause d'appel, il sollicite à titre subsidiaire, le paiement d'une somme égale au montant de l'indemnité d'éviction, à titre de dommages-intérêts, au visa des articles 1240 et suivants du code civil. 



L'article 565 du code de procédure civile dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement est différent. 



En l'espèce, les demandes présentées devant les premiers juges en paiement d'une indemnité d'éviction ou à titre subsidiaire, devant la cour d'appel afin d'obtenir des dommages-intérêts tendent à la même fin d'indemnisation d'un préjudice subi, même si leur fondement est différent. Dans ces conditions, cette demande de dommages-intérêts est recevable. 



Sur l'exercice du droit de repentir par les bailleurs, 



M. [X] soutient que le délai dans lequel les bailleurs peuvent en application de l'article L145-58 du code de commerce, exercer leur droit de repentir, a expiré deux mois et quinze jours après la signification de l'arrêt du 17 octobre 2012, confirmant le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 14 décembre 2010, qui lui a reconnu le droit au paiement de l'indemnité d'éviction. Ce que contestent les bailleurs, qui soulignent qu'ils ont agi dans les délais légaux. 





Selon l'article L145-58 du code de commerce, 'le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement dont les conditions en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation' .



Bien que le texte ne le précise pas, il est communément admis que la décision à laquelle le texte fait référence n'est pas la décision qui reconnaît le principe au droit à indemnité d'éviction, mais celle qui en fixe le montant, et que le délai de l'article L145-58 du code de commerce étant un délai ultime d'exercice de ce droit, les bailleurs peuvent l'exercer antérieurement.



En l'espèce, les bailleurs ont exercé leur droit, dans les délais légaux, après le dépôt du rapport d'expertise judiciaire relatif au montant de l'indemnité d'éviction et avant que celle-ci ne soit fixée par une décision de justice passée en force de chose jugée, alors même que le locataire était toujours dans les lieux. 



L'appelant soutient que l'assiette du bail a été modifiée en cours de procédure, puisqu'au cours du mois d'octobre 2013, divers travaux ont été exécutés dans les locaux voisins appartenant aux mêmes bailleurs et donné en location à un hôtel, de sorte qu'il ne peut plus avoir accès au WC, alors que son bail stipule qu'il a accès aux water-closets placés dans la cour ; que dès lors, le renouvellement offert est impossible ; qu'à défaut de ces commodités de base, il ne peut céder son droit au bail. Les bailleurs soutiennent que la possibilité d'utilisation de ces toilettes, tout à fait accessoire à l'objet du bail ne constituait qu'un simple usage pour autant que les toilettes de l'immeuble existaient encore ; que ces wc communs ne lui étaient pas loués et qu'il n'y a pas eu de modification de l'assiette du bail.



Il résulte de l'acte sous seing privé, enregistré le 5 octobre 1998, que les bailleurs ont donné à bail à M. [X] 'une boutique sur rue avec arrière-boutique donnant sur la cour de la maison et une cave' . Ledit acte stipule en son article 11 que '[le preneur] aura droit aux water-closets placés dans la cour, en passant par la porte de sa cuisine, sans avoir droit au passage par la porte d'entrée de l'immeuble'.



Il est établi par le constat d'huissier dressé le 8 novembre 2013, que le w-c situé dans la cour de l'immeuble a été supprimé à la suite de travaux entrepris dans l'immeuble par l'hôtelier. L'expert [B] a indiqué que les locaux étaient dépourvus de sanitaires, le w-c commun situé dans la cour ayant été supprimé et intégré dans les surfaces privatives de l'hôtel et utilisé comme local de climatisation. L'expert [V] avait noté l'absence de wc privatif. 



Si le wc litigieux, n'appartient pas à l'assiette du bien donné à bail, pour autant il en constitue un accessoire indispensable, les locaux n'étant pas pourvus de sanitaires privatifs. Le bailleur ne peut en supprimer la jouissance au preneur, sans son accord. Il commet une faute en procédant de la sorte et en n'empêchant pas son autre locataire d'y procéder. 



Cependant, ce manquement ne fait pas obstacle à l'exercice du droit de repentir du bailleur, car il ne rend pas impossible le renouvellement du bail, mais ouvre droit à indemnisation, car même s'il ne rend pas impossible la cession du fonds de commerce ou du bail, il la rend plus difficile, alors même que M [X] qui explique qu'il désire faire valoir ses droit à la retraite peut espérer vendre soit son fonds de commerce soit son droit au bail en application de l'article L145-51 du code de commerce.



Le rapport d'expertise judiciaire réalisé par M. [B], évaluant la valeur du droit au bail du local litigieux à la somme de 30.000 euros et celle du fonds de commerce à une somme variant selon les approches entre 56.000 euros et 115.000 euros , la cour est en mesure de fixer à la somme de 10.000 euros le préjudice ainsi subi par M. [X]. 





Sur les demandes accessoires



Le jugement entrepris étant confirmé à titre principal, il le sera également en ce qui concerne le sort des dépens et celui de l'application de l'article 700 du code de procédure civile qui a été correctement apprécié par les premiers juges.



Les intimés seront condamnés aux dépens de l'appel en ce compris le coût de l'expertise judiciaire de M. [B]. L'équité commande de les condamner à payer à M. [X] une somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procéddure civile en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS 



la cour statuant contradictoirement, 



Déclare recevables les conclusions récapitulatives de M. [X], 



Dit que la demande de dommages-intérêts n'est pas une demande nouvelle,

 

Confirme le jugement entrepris, 



y ajoutant,



Condamne in solidum M. [L] [U], Mme [A] [C] née [K]. et Mme [N] [J] née [C] à payer à M. [X] une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts, 



Déboute les parties du surplus de leurs demandes; 



Condamne in solidum M. [L] [U], Mme [A] [C] née [K]. et Mme [N] [J] née [C] à payer à M. [X] une somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne in solidum M. [L] [U], Mme [A] [C] née [K]. et Mme [N] [J] née [C] aux entiers dépens de l'appel en ce compris le coût de l'expertise judiciaire de M. [B]. 









 LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE