Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 20 mai 2020

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 20 MAI 2020



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/21403 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B6OC6



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Juillet 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/14042





APPELANTE

 

Madame [Z], [U], [U] [J] veuve [M]

née le [Date naissance 1] 1948 à LOURMEL (ALGÉRIE)

[Adresse 1] 

[Adresse 2]

[Adresse 3]



Représentée par Me Fanny DE BECO, avocat au barreau de PARIS, toque : B0125, avocat postulant 

Assistée de Me Danielle PARTOUCHE-LEVY, avocat au barreau de PARIS, toque : C2059, avocat plaidant 







INTIMÉES 



SARL LA VOILE AU VENT prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 562 089 912 

[Adresse 4]

[Adresse 5]



Représentée par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334, avocat postulant 

Assistée de Me Denis THEILLAC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0550, avocat plaidant substitué par Me Violette WAXIN de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0550, avocat plaidant 





SARL ATHENA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 532 707 783

[Adresse 6]

[Adresse 5]



n'ayant pas constitué avocat 





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 12 Novembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

 

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère 

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré, 



un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE 



 



ARRÊT :



- par défaut 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, le prononcé de l'arrêt, (fixé au 25 mars 2020) ayant été renvoyé en raison de l'état d'urgence sanitaire.

 

- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

 

 ***** 



FAITS ET PROCÉDURE



Aux termes d'un acte sous seing privé des 26 juin et 26 juillet 2004 M. [M] aux droits duquel se trouve Mme [J] veuve [M] depuis le 14 juillet 2012, a donné à bail à la SARL LA VOILE AU VENT divers locaux commerciaux sis au [Adresse 7] pour l'exercice au [Adresse 8] du commerce d'hôtel meublé dans la totalité de l'immeuble ou à défaut la location de locaux nus à usage d'habitation, et au [Adresse 8] celui de café-bar-restaurant pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2003 pour expirer le 30 septembre 2012, moyennant un loyer annuel en principal de 31.685€.



Le propriétaire a notifié le 1er mars 2011 un congé avec refus de renouvellement de ce bail au 30 septembre 2012 et offre de paiement d'une indemnité d'éviction estimée à 642.441€ outre l'indemnité d'occupation annuelle à compter du 1er octobre 2012 à 107.710€ selon rapport d'expertise déposé le 15 avril 2014 sur ordonnance de référé du 31 janvier 2013.



Le 11 juillet 2012 les époux [M] ont consenti à la SARL ATHENA un bail emphytéotique conférant au preneur emphytéotique un droit réel et une clause de subrogation conventionnelle notamment sur les droits et actions relatifs au congé. 



Par acte authentique du 6 février 2015, Mme [J] veuve [M] propriétaire et bailleresse emphytéotique a cédé les locaux et le bail emphytéotique à la société CLEF DE VOUTE avec une clause de subrogation conventionnelle "dans les droits, actions, obligations à l'égard de la procédure en cours avec la SARL LA VOILE AU VENT et notamment la prise en charge de l'indemnité d'éviction". 



Par acte d'huissier du 26 septembre 2014, la SARL LA VOILE AU VENT a assigné devant le tribunal de grande instance de Paris la SARL ATHENA et Mme [J] veuve [M] afin de fixer l'indemnité d'éviction à laquelle elle est en droit de prétendre par l'effet du congé notifié par le propriétaire le 1er mars 2011 avec refus de renouvellement du bail au 30 septembre et 2012 sur des locaux sis à [Adresse 7]. Mme [J] a sollicité reconventionnellement la condamnation de la SARL LA VOILE AUX VENTS à lui payer la somme de 542 321 euros à titre de dommages et intérêts en raison du manque à gagner résultant des sous-locations. 

Par acte authentique du 10 février 2015, la société CLEF DE VOUTE a cédé les locaux à la société SOPADIGEX, après résiliation du bail emphytéotique à la même date, avec la même clause de subrogation.



Un protocole d'accord a été signé le 17 mai 2015 entre la SARL LA VOILE AU VENT et la société SOPADIGEX aux termes duquel les parties renoncent expressément aux indemnités d'éviction et d'occupation et concluent un acte de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2015. 



Par jugement en date du 16 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

- Déclaré parfait le désistement d'instance et d'action intervenu entre la SARL LA VOILE AU VENT et la SARL ATHENA sur la fixation des indemnités d'éviction et d'occupation.

- Fait droit à la fin de non-recevoir présentée par la S.A.R.L. LA VOILE AU VENT de l'action exercée par Mme [J] veuve [M] pour défaut de qualité à agir.

- Rejeté le surplus des demandes.

- Condamné Mme [J] veuve [M] aux dépens.



Par déclaration en date du 27 septembre 2018, Mme [J] a interjeté appel de ce jugement.



Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 16 avril 2019, Mme [J] veuve [M] demande à la cour de :



Vu l'acte de vente en date du 6 février 2015, 

Vu les pièces versées aux débats, 

Vu le rapport d'expertise de M. [E] , 

Vu la jurisprudence, 

Vu les articles 1134, 1250, 1251 et 1252 et suivants Code Civil, 

 

- INFIRMER le jugement déféré uniquement en ce qu'il a : 

- Fait droit à la fin de non-recevoir présentée par la S.A.R.L. LA VOILE AU VENT de l'action exercée par Mme [J] veuve [M] pour défaut de qualité à agir, 

- Rejeté le surplus des demandes, 

- Condamné Mme [J] veuve [M] aux dépens. 

Et statuant à nouveau, 

- CONSTATER que Mme [J] veuve [M] n'a pas expressément cédé aux termes de la clause de subrogation conventionnelle contenue dans l'acte de vente du 6 février 2015, son droit à réparation de sa demande indemnitaire relatif à la période antérieure à la vente, 

- LA DECLARER recevable à agir, 

En conséquence, 

- CONDAMNER la société LA VOILE AU VENT à payer à Mme [Z] [U] [U] [J] veuve de M. [I] [M] la somme de 542.321 € à titre de dommages et intérêts en raison du manque à gagner résultant des sous-locations, 

- ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code Civil, 

- CONDAMNER la société LA VOILE AU VENT à payer à la Mme [Z] [U] [J] veuve de M. [I] [M] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC, 

- CONDAMNER la société LA VOILE AU VENT aux entiers dépens, qui comprendront les frais d'expertise, dont distraction au profit de Maître PARTOUCHE-LEVY, Avocat aux offres de droit en application de l'article 699 du CPC. 

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 21 janvier 2019, la SARL LA VOILE AU VENT demande à la cour de :



Vu les dispositions combinées des articles 1250 du Code civil, et 32 et 122 du Code de procédure civile, 

Vu les articles L. 145-31 et R. 145-33 du Code de commerce, 

Vu l'article L. 145-60 du même Code, 

Vu les pièces versées aux débats et la jurisprudence visée, 

À titre principal : 

- CONFIRMER en son entier le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris du 16 juillet 2018, sauf en ce qu'il a débouté la société LA VOILE AU VENT de ses demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

A titre subsidiaire : 

Si par extraordinaire le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris du 16 juillet 2018 devait être infirmé, statuant à nouveau : 

- DIRE que la demande d'ajustement du loyer formée par Mme [M] sur le fondement de l'article L. 145-31 C. com. devant le présent Tribunal, n'est pas valablement formée ; 

- La DÉCLARER irrecevable à ce titre et CONSTATER que la prescription de la demande est acquise. 

Très subsidiairement : 

- DIRE Mme [M] mal fondée à invoquer en l'espèce l'application de l'article L. 145-31 du Code de commerce. 

En tout état de cause : 

- DÉBOUTER Mme [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires aux présentes. 

A titre incident : 

- INFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté la société VOILE AU VENT de ses demandes de condamnation aux titres de l'article 700 et des dépens. 

Statuant à nouveau : 

- CONDAMNER Mme [M] à verser à la société LA VOILE AU VENT une somme de 7.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- CONDAMNER la société ATHENA à verser à la société LA VOILE AU VENT une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- CONDAMNER Mme [M] et la société ATHENA, conjointement et solidairement, en tous les dépens d'instance, incluant les frais d'expertise de M. [U] [E], dont le montant pourra être recouvré par Maître Jacques BELLICHACH, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 



La société ATHENA n'a pas constitué avocat. 



Mme [J] veuve [M] a fait signifier par acte d'huissier remis à étude en date du 15 janvier 2019 à la société ATHENA la déclaration d'appel ainsi que ses conclusions d'appelante n°1.



La société LA VOILE AU VENT n'a pas envoyé au greffe d'acte de signification de ses conclusions à la société ATHENA.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 octobre 2019.





MOTIFS



Sur la qualité à agir de Mme [J] veuve [M]



L'appelante explique que selon le rapport d'expertise de M. [E], les loyers surfacturés par la société LA VOILE AU VENT à ses sous-locataires étaient de plus du double des loyers contractuels qu'elle réglait à son bailleur, le différentiel s'élevant à la somme de 542.321 euros ; qu'il s'agit d'un préjudice indemnitaire subi par les bailleurs sur une période antérieure à la cession de l'immeuble le 6 février 2015. Elle fait valoir que la clause générale de subrogation de l'acte de cession ne prévoit pas expressément le transfert des droits et actions aux fins de dommages et intérêts nés antérieurement à la vente ; qu'il s'agit d'un droit à créance des fruits du bien avant la vente distinct des indemnités d'éviction et d'occupation ; qu'il s'ensuit que si cette action et ce droit n'ont pas été cédés de façon expresse par Mme [J] à la société ATHENA, celle-ci ne pouvait pas les céder au dernier acquéreur, la société SOPADIGEX ; que Mme [J] a donc conservé le bénéfice de sa demande indemnitaire pour les sur-loyers perçus entre le 1er octobre 2003 et le 1er octobre 2012. Elle ajoute que le protocole transactionnel auquel elle n'est pas partie ne lui est pas opposable ; que c'est de manière erronée que le tribunal a retenu qu'il s'agissait d'une demande en réajustement de loyers plutôt que de considérer qu'il s'agissait d'une demande indemnitaire en réparation du préjudice subi pour retenir l'irrecevabilité à agir du fait de la subrogation générale contenue dans l'acte de vente de l'immeuble. Selon elle, la société LA VOILE AU VENT a consenti des sous-locations irrégulières lui permettant de réaliser une opération spéculative. 



La société LA VOILE AU VENT soutient que par l'effet de la vente des locaux le 6 février 2015 et de la subrogation expresse alors donnée à l'acquéreur 'dans tous les droits, actions et obligations de Mme [M] à l'égard de la procédure en cours avec la SARL LA VOILE AU VENT', Mme [J] est irrecevable en ses demandes comme l'a retenu le jugement entrepris. Elle fait valoir qu'en subrogeant par l'acte de vente la société CLEF DE VOÛTE dans tous les droits, actions et obligations à l'égard de la procédure en cours, Mme [J] a également subrogé l'acquéreur dans son droit à un éventuel ajustement de loyer qu'elle avait sollicité antérieurement à la vente dans le cadre de la procédure en cours par conclusions du 7 janvier 2015 ; que d'ailleurs ce droit en ajustement du loyer avait déjà été évoqué par la société ATHENA, alors subrogée de la bailleresse en sa qualité d'emphytéote, dés le 19 décembre 2012, dans l'instance en référé expertise pour évaluer l'indemnité d'éviction et d'occupation. Enfin elle ajoute que la demande de Mme [J] relative aux sous loyers trouve en réalité son fondement dans l'article spécifique L145-45 alinéa 3 du code de commerce. 



La cour relève que l'acte de vente du 6 février 2015 par lequel Mme [J] veuve [M] propriétaire et bailleresse emphytéotique a cédé les locaux et le bail emphytéotique à la société CLEF DE VOUTE comporte une subrogation conventionnelle aux termes de laquelle la 'société CLEF DE VOUTE est purement et simplement subrogée par les présentes dans tous les droits, actions et obligations de Mme [M] à l'égard de la procédure en cours avec la SARL LA VOILE AU VENT, et notamment la prise en charge de l'indemnité d'éviction'. Il était également précisé s'agissant des indemnités d'occupation dues par la société LA VOILE AUX VENT 'dans le cadre de la procédure en cours' que la société ATHENA preneur emphytéote restera seule créancière de ces indemnités. 



Le juge des référés de [Localité 1] a, le 31 janvier 2013, sur assignation en date du 12 décembre 2012 de la société ATHENA, preneur emphytéote, ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [E] afin de fournir tous éléments permettant d'apprécier le montant de l'indemnité d'éviction et celle d'occupation mais également de chiffrer le montant total des sous-loyers perçus depuis le 1er octobre 2003 par la société LA VOILE AU VENT. Il ressort de cette expertise judiciaire déposée le 15 avril 2014 à laquelle Mme [J] était partie, annexée à l'acte de vente du 6 février 2015, que le montant total des sous-loyers perçu par la locataire est supérieur au prix du montant du loyer contractuel perçu par le bailleur. 



Dans le cadre de la procédure au fond introduite le 26 septembre 2014 par la société LA VOILE AU VENT en fixation de l'indemnité d'éviction à l'encontre de la société ATHENA et de Mme [J], Mme [J], qui soutenait, à l'instar de la société ATHENA, des manquements de la société locataire en raison de sous-locations qualifiées d'irrégulières, a formé une demande reconventionnelle par voie de conclusions du 7 janvier 2015, aux fins de condamnation de la société LA VOILE AU VENT à lui payer 'la somme de 542 321 euros au titre de la perte de chance sur la location des appartements' sur le fondement de l'article 1134 du code civil. Par ces mêmes conclusions, elle sollicitait le débouté de la locataire à une indemnité d'éviction et subsidiairement que cette indemnité soit fixée à la somme de 642 441euros conformément aux termes du rapport d'expertise judiciaire. 



Contrairement à ce que soutient Mme [J], la clause de subrogation conventionnelle telle qu'elle est libellée n'est pas limitée à la prise en charge de l'indemnité d'éviction, ni à l'indemnité d'occupation puisqu'elle concerne 'tous' les droits, actions et obligations de Mme [M] à l'égard de la procédure en cours avec la société LA VOILE AU VENT, de sorte que la demande reconventionnelle indemnitaire au titre des loyers perçus par la locataire pour des sous-locations prétendument irrégulières fait partie des ces droits, actions et obligations expressément transférés, au même titre que la prise en charge de l'indemnité d'éviction également en débats à la date de la vente le 6 février 2015 dans le cadre de la procédure en cours. 



Enfin la cour relève qu'en visant expressément la 'procédure en cours' laquelle à la date de la vente concernait tant le litige concernant les indemnités d'éviction et d'occupation né de la délivrance du congé par les bailleurs le 1er mars 2011 à effet au 1er octobre 2012, que la demande indemnitaire de Mme [J] au titre des sous-locations, la subrogation vise bien l'action de Mme [J] à l'encontre de la société LA VOILE AU VENT pour la perception de sous-loyers antérieurs à la vente.



Par conséquent Mme [J] ayant ainsi transféré à la société CLEF DE VOUTE son droit à solliciter réparation du manque à gagner résultant des sous-locations prétendument irrégulières par l'effet de la subrogation conventionnelle contenue dans l'acte de vente du 6 février 2015, subrogation réitérée par la suite dans l'acte de cession reçu le 11 février 2015 entre la société CLEF DE VOUTE et la société SOPADIGEX, elle est irrecevable pour défaut de qualité à agir.



Par conséquent le jugement entrepris qui a fait droit à la fin de non recevoir formée par la société LA VOILE AU VENT sera confirmé, les demandes de Mme [J] étant irrecevables.



Le jugement sera également confirmé sur le désistement d'instance et d'action intervenu entre la société LA VOILE AU VENT et la société ATHENA, aucune infirmation n'étant sollicitée de ce chef par les parties. 



Sur les demandes accessoires



L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef, qu'en cause d'appel. 



Les frais d'expertise judiciaire seront à la charge de Mme [J] à l'origine de la délivrance du congé ayant mis fin au bail. 



Mme [J] qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire, lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant 



Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre au titre de l'article 700 du code de procédure civile 



Condamne Mme [J] veuve [M] aux dépens d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.







 LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE