Cour d'Appel · 1ère Chambre — 5 mai 2020

ARRÊT N°

 

JFL/DB 



COUR D'APPEL DE BESANÇON

- 172 501 116 00013 -



 ARRÊT DU 05 MAI 2020 



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE









Contradictoire

Audience publique

du 24 mars 2020

N° de rôle : N° RG 18/01872 - N° Portalis DBVG-V-B7C-EAUG



S/appel d'une décision

du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BESANCON

en date du 02 octobre 2018 [RG N° 17/00776]

Code affaire : 50G

Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente





[K] [S] C/ SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) 





PARTIES EN CAUSE :





Monsieur [K] [S]

né le [Date naissance 1] 1943 à [Localité 6]

de nationalité française, demeurant [Adresse 4]



APPELANT 



Représenté par Me Benoît MAURIN de la SELARL MAURIN & ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON





 







ET :



SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) 

venant aux droits de la BANQUE PATRIMOINE & IMMOBILIER, suite à une fusion absorption à effet du 1er mai 2017, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

dont le siège est sis [Adresse 2]



INTIMÉE 



Représentée par Me Pascale BRETON de la SCP HENNEMANN-BRETON-BEN DAOUD, avocat au barreau de BESANCON et par Me PRIOU-GADALA, avocat 







COMPOSITION DE LA COUR :



Lors des débats : 



PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre.



ASSESSEURS : Madame B. UGUEN LAITHIER et Monsieur Jean-François LEVEQUE (magistrat rapporteur) , Conseillers.



GREFFIER : Madame D. BOROWSKI, Greffier.



lors du délibéré :



PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre



ASSESSEURS : Madame B. UGUEN LAITHIER et Monsieur Jean-François LEVEQUE, Conseillers.





L'affaire, fixée à l'audience du 24 mars 2020 a été mise en délibéré au 05 mai 2020. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

 



**************



Exposé du litige



Sur assignation délivrée le 5 avril 2017 à la société anonyme Banque Patrimoine Immobilier (la banque), aux droits de laquelle vient la société anonyme Crédit Immobilier de France Développement, par monsieur [K] [S] et son épouse madame [O] [E], décédée quelques jours plus tard le 14 avril (les acquéreurs), à qui la banque louait une maison d'habitation jusqu'à la résiliation du bail avec expulsion prononcées par une ordonnance de référé du 17 janvier 2017 confirmée par cette cour le 17 octobre suivant, et qui demandaient la constatation judiciaire de la vente du même bien que leur aurait consentie la banque à effet du 4 septembre 2015, le tribunal de grande instance de Besançon, par jugement du 2 octobre 2018 soumis à la cour, a dit qu'aucune vente n'était intervenue entre les parties en l'absence de signature d'un compromis, débouté monsieur [S] de toutes ses demandes, et condamné celui-ci à payer à la banque 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l'occupation abusive du bien malgré décision d'expulsion et sans payer ni l'arriéré de loyers ni les indemnités d'occupation, outre 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, et dépens à sa charge, avec distraction.



Monsieur [S] a interjeté appel de chacune des dispositions de ce jugement énumérées précédemment par déclaration parvenue au greffe le 31 octobre 2018 et par conclusions transmises le 24 janvier 2018, il demande à la cour, au visa des articles 1583 et suivants du code civil, de :

- dire la vente parfaite au 4 septembre 2015, 

- condamner la société Crédit Immobilier de France à régulariser avec lui l'acte de vente de la maison sise [Adresse 3] à [Localité 5] au prix de 205 000 euros par-devant M. [L], notaire dans la même ville, et ce sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision, 

- condamner l'intimée à lui payer 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et la même somme pour ceux d'appel, ainsi qu'à supporter les dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la Selarl Maurin & associés.



A cet effet, l'appelant soutient que l'accord des parties sur la chose et sur le prix résulte des mails produits aux débats, par lesquels lui et sa femme avaient accepté l'offre de la banque de leur vendre la maison au prix de 205 000 euros ; que l'offre comme son acceptation n'étaient assorties d'aucune condition, notamment quant à la signature d'un compromis, étant à cet égard indifférent le contenu des mails de leur notaire qui n'était pas une des parties à la vente, les parties correspondant directement entre elles, et qu'au demeurant la signature d'un tel compromis n'est pas nécessaire au transfert de propriété.



L'intimée, par conclusions enregistrées le 5 avril 2019 portant appel incident sur le montant des dommages et intérêts, demande à la cour de :

- porter la condamnation indemnitaire de monsieur [S] à 5 000 euros, 

- confirmer le surplus des dispositions déférées,

- et condamner l'appelant à lui payer 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les dépens, dont distraction au profit de la SCP Hennemann-Breton-Ben Daoud.



A cet effet, l'intimée soutient qu'aucun accord de vente ne résulte des mails émis par monsieur [S], ni de ceux du notaire ou des cadres bancaires dont il n'est pas démontré qu'ils aient été habilités à conclure un tel contrat pour le compte de l'un des acquéreurs et les autres de la venderesse, alors que la vente, portant sur une chose excédant 5 000 euros, ne pouvait être prouvée que par écrit, conformément à l'article 1341 du code civil, et qu'en outre, à admettre l'accord établi, celui-ci restait conditionné à la signature d'une promesse de vente, aux conditions habituelles et par un représentant de la banque dûment habilité.

Quant à son préjudice, indépendant des retards de paiement et consistant "à voir bloquer un bien dont elle se voit contrainte d'assurer le partage", l'intimée invoque l'abus commis selon elle par l'appelant qui, malgré la résiliation de son bail et l'expulsion ordonnée en référé le 17 janvier 2017 et confirmée le 17 octobre suivant, se maintient dans les lieux sans s'acquitter des condamnations à l'arriéré et aux indemnités d'occupation, qui s'élevait à 85 758,82 euros au mois d'avril 2018.





Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'affaire a été clôturée le 1er août 2019, fixée à l'audience du 24 mars 2020 et la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2020.





Motifs de la décision





- Sur la conclusion du contrat de vente,



La loi énonce, aux articles 1582 et 1583 du code civil, que la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose et l'autre à la payer, et qu'entre les parties la vente est parfaite, et la propriété transférée, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.



L'appelant, sur qui pèse la charge de prouver non seulement que les parties s'étaient accordées sur la chose et sur le prix, mais aussi que la banque s'était engagée à vendre, et non pas seulement à signer ultérieurement une promesse de vente "aux conditions habituelles", produit aux débats l'édition de plusieurs mails échangés entre lui-même, son notaire et plusieurs personnels de la banque propriétaire du bien.



Il résulte de cette correspondance que l'offre initiale d'achat, au prix de 179 000 euros, a été adressée le 11 juin 2015 par le notaire des acquéreurs à un membre de la direction de l'immobilier de la banque, qui a d'abord répondu en prendre note et rappelé qu'en cas d'acceptation devrait être régularisée une promesse de vente aux conditions habituelles, avant de la refuser le 16 juin pour demander le prix plus élevé de 205 000 euros, proposition dont monsieur [S] lui-même à répondu à la banque prendre acte dans l'attente d'une décision future. Celle-ci, consistant à maintenir l'offre initiale, a été transmise par le notaire à la banque, qui l'a refusée une seconde fois en indiquant "confier le bien à la commercialisation", par mail du 12 août.



Se ravisant alors, monsieur [S] a écrit lui-même à la banque le 31 août pour lui annoncer une nouvelle réponse, qu'il n'a toutefois pas formulée lui-même, celle-ci ayant pris la forme, le 4 septembre, d'un mail de son notaire à la banque annonçant que les époux [S] acceptaient finalement d'acquérir à 205 000 euros et demandant les coordonnées du notaire de la banque en vue de préparer un compromis de vente, coordonnées que la banque lui a immédiatement fournies sans toutefois donner d'autres suites.



Ces éditions de mails, constituant des écrits, sont des preuves admissibles au regard de l'article 1341 devenu 1359 du code civil, mais sont inopérants a établir l'engagement de la banque à vendre, n'établissant pas que le personnel bancaire auteur du mail du 16 juin refusant l'offre initiale et formulant la contre-proposition, invoquée par l'appelant comme l'offre qu'il a acceptée, avait le pouvoir d'agir au nom de la banque et non pas seulement de négocier en vue de l'engagement qui serait pris ultérieurement, le cas échéant, sous la forme d'une promesse synallagmatique de vente.



L'engagement de la banque ne se déduit pas mieux du mail adressé au notaire des acquéreurs le 4 septembre, pour lui communiquer les coordonnées du notaire de la banque en vue de la préparation du compromis, ce mail émanant, comme le précédent, d'un personnel dont rien n'établit qu'il avait le pouvoir d'agir au nom de la banque, et dont au demeurant le message, limité à l'envoi des coordonnées du notaire, ne peut être interprété comme le renouvellement implicite d'une offre de vente.



Ainsi, faute d'établir que le propriétaire du bien s'est engagé au-delà de simples pourparlers confiés à des préposés sans pouvoir de représentation, l'appelant ne démontre pas l'existence d'une offre susceptible d'avoir été acceptée. Il en résulte que, sans avoir à vérifier si l'offre invoquée était conditionnée à la signature d'un compromis, ni si elle avait été valablement acceptée par l'appelant alors que l'écrit contenant prétendument cette acceptation n'émanait pas de lui, mais de son notaire dont il demandait par ailleurs d'écarter les écrits au motif qu'il n'était pas une partie, la cour ne peut que confirmer, par substitution de motifs, le jugement déféré en ce qu'il a dit qu'aucune vente n'était intervenue entre les parties et débouté monsieur [S] de ses demandes.





- Sur le préjudice du propriétaire,



La banque, qui d'une part invoque pour seule faute le maintien abusif de l'appelant dans le bien en dépit de la décision d'expulsion ainsi que sa persistance à ne pas acquitter les arriérés et indemnités d'occupation, qui d'autre part se borne à affirmer de façon obscure subir un préjudice indépendant des retards de paiement consistant "à voir bloquer un bien dont elle se voit contrainte d'assurer le partage", et qui, au surplus, ne soutient pas avoir tenté de faire usage du titre exécutoire lui permettant d'obtenir la libération du bien, ne démontre pas l'existence du préjudice dont elle demande réparation. 

La décision déférée sera donc infirmée en ce qu'elle a condamné monsieur [S] à payer la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts à la société Banque Patrimoine Immobilier, et la nouvelle société venant aux droits de celle-ci sera déboutée de ce chef.





- Sur frais irrépétibles et les dépens,



L'appelant, qui succombe sur le principal chef de litige, sera condamné aux dépens d'appel, débouté de sa demande pour frais irrépétibles, et condamné du même chef à payer à l'intimée la somme de 2 000 euros, la décision déférée étant confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.







Par ces motifs



La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi,



Confirme la décision rendue entre les parties le 2 octobre 2018 par le tribunal de grande instance de [Localité 5], sauf en ce qu'elle a condamné monsieur [K] [S] à payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts à la société Banque Patrimoine Immobilier.





Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, 



Déboute la société Crédit Immobilier de France Développement de sa demande indemnitaire, 







Déboute monsieur [S] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et le condamne sur le même fondement à payer à la société Crédit Immobilier de France Développement la somme de 2 000 (deux mille) euros.



Le condamne aux dépens d'appel et accorde, aux avocats de la cause qui l'ont demandé, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.



Ledit arrêt a été signé par M. Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Dominique Borowski, greffier.



Le greffier,le président de chambre