Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 19 mai 2020

VS/CS



Numéro 20/1217





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 19/05/2020 







Dossier : N° RG 19/03055 - N° Portalis DBVV-V-B7D-HL3J 





Nature affaire :



Autres demandes en matière de baux commerciaux















Affaire :



SARL SAGEC SUD ATLANTIQUE

Société SCCV EDOUARD VII





C/



SNC EDOUARD VII

SELARL EKIP ANCIENNEMENT DENOMMEE SELARL LEGRAND

SARL SOCIETE IMMOBILIERE ET D'AMENAGEMENT DU BEARN







 









Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 19 mai 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 4 février 2020, devant :



Valérie SALMERON, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes,





Valérie SALMERON, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Valérie SALMERON, Président

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller







qui en ont délibéré conformément à la loi.















dans l'affaire opposant :









APPELANTES :



SARL SAGEC SUD ATLANTIQUE

[Adresse 18]

[Localité 17]



Société SCCV EDOUARD VII

[Adresse 18]

[Localité 17]



Représentées par Me Jean michel GALLARDO, avocat au barreau de PAU









INTIMEES :



SNC EDOUARD VII

[Adresse 2]

[Localité 16]



SELARL EKIP ANCIENNEMENT DENOMMEE SELARL LEGRAND Mandataire judiciaire de la SNC EDOUARD VII

[Adresse 9]

[Localité 16]



Représentées par Me Florence BRUS, avocat au barreau de PAU

Assistées de Me David PINET, avocat au barreau de Paris



SARL SOCIETE IMMOBILIERE ET D'AMENAGEMENT DU BEARN La SOCIETE IMMOBILIERE ET D'AMENAGEMENT DU BEARN, SAS au capital de 100.000 €, immatriculée au RCS de PAU sous le n° 519 509 210, dont le siège social est [Adresse 5] à [Localité 16], est représentée aux présentes par ses représentants légaux domiciliés ès qualité audit siège social

[Adresse 5]

[Localité 16] / FRANCE



Représentée par Me Arnaud SABIN, avocat au barreau de PAU





























sur appel de la décision 

en date du 10 SEPTEMBRE 2019

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU







Exposé des faits et procédure :



Suivant acte sous seing privé du 17 mars 1987, [F] [C] a donné à bail à [S] [L] un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 16] (lot n°3) pour l'exercice d'une activité de tabac, débit de boissons et PMU.



Suite à la cession du bien immobilier et à la cession du fonds de commerce, la SCI Papichou est venue aux droits du bailleur et la SNC Edouard VII aux droits du preneur.



Suivant exploit d'huissier du 30 avril 2014, la SNC Edouard VII a sollicité le renouvellement du contrat de bail la liant à la SCI Papichou, pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2014.



En l'absence de réponse écrite du bailleur, le bail commercial s'est trouvé renouvelé.



Aux termes d'une promesse de vente en date du 20 juin 2016 consentie au profit de la SAGEC Sud Atlantique (SAGEC), la SCI Papichou s'est engagée à lui vendre divers lots dont le lot 3 sis [Adresse 2], objet du bail commercial.



Cette promesse de vente s'inscrivait dans une opération de promotion immobilière importante.



La SAS société immobilière et d'aménagement du Béarn (ci-après la SIAB), déléguée par la commune de [Localité 16] pour faire usage de son droit de préemption, a notifié sa décision de préemption du dit bien par courrier du 28 avril 2017.



Aux termes d'une promesse unilatérale d'achat du 4 mai 2017, la SAGEC s'est engagée, au profit de la SIAB, à acquérir les lots 1 à 4 et 6 et 7 de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 16], dont le lot loué à la SNC Edouard VII.



Par acte authentique du 28 août 2017, la SIAB a acquis les lots 1 à 4 et 6 et 7 de l'immeuble sis [Adresse 2].



Par acte du 6 décembre 2017, la SAGEC, venant aux droits de la SCI Papichou et de la SIAB en sa qualité de bailleur, et la SNC Edouard VII , en qualités de preneur, ont régularisé une promesse de résiliation de bail, avec versement d'une indemnité d'éviction d'un montant de 370 000 euros, en ce y compris la cession de la licence IV d'une valeur de 10 000 euros, précisant que cette somme serait due par la SAGEC à la condition, notamment, qu'elle ait pu procéder à l'acquisition des biens objets du projet immobilier formant [Localité 19] avant le 16 août 2018 et que le preneur quitte les lieux au plus tard le 16 octobre 2018.



Par acte authentique du 22 juin 2018, la SNC Edouard VII a loué à la SCI Arka un local commercial sis [Adresse 6] et [Adresse 1] à [Localité 16], pour l'exploitation de son activité de tabac presse, pour une durée de 9 années à compter du 1er juin 2018.



Par avenant notarié du 21 août 2018, la SAGEC et la SNC Edouard VII ont prorogé les effets de la promesse de résiliation de bail du 6 décembre 2017 et ont notamment prévu que la SNC Edouard VII devait quitter les lieux au plus tard au 15 novembre 2018, que la SAGEC devait acquérir l'ensemble des biens de [Localité 19] au plus tard le 14 septembre 2018 et que la date de signature de l'acte définitif de vente devait intervenir au plus tard le 15 novembre 2018. Une nouvelle condition suspensive a été ajoutée à l'acte tenant à l'obtention par la SAGEC d'un permis de construire modificatif au plus tard le 31 août 2018.



Par exploit d'huissier en date du 19 octobre 2018, la SIAB a fait sommation à la SNC Edouard VII d'évacuer les lieux loués au plus tard le 15 novembre 2018 en raison de la démolition programmée de l'immeuble, et l'a informée de la poursuite du contrat de bail et de la mise à sa disposition d'un nouveau local commercial à compter du 31 décembre 2020.



Suivant courrier adressé à la SNC Edouard VII le 21 décembre 2018, la Société civile de construction vente (SCCV) Edouard VII, gérée par la SAGEC, l'a informée qu'elle avait acquis, le 14 novembre 2018, l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 16], et a constaté qu'elle avait quitté les locaux loués malgré la non réalisation des conditions suspensives prévues à l'avenant du 21 août 2018, rendant, selon elle, l'acte du 6 décembre 2017 caduc.



Elle lui a en outre proposé soit la poursuite du contrat de bail avec mise à sa disposition de nouveaux locaux à compter du 31 décembre 2020 et exonération du paiement des loyers jusqu'à cette date, soit la résiliation du contrat de bail, avec paiement d'une indemnité de déplacement de 180.000 euros.



Par jugement du 18 décembre 2018, le tribunal de commerce de Pau a prononcé l'ouverture d'une procédure collective à l'encontre de la SNC Edouard VII et a désigné la SELARL François Legrand en qualité de mandataire.



Par actes d'huissier de justice du 3 avril 2019, la SNC Edouard VII et la SELARL François Legrand ès qualités, autorisées par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Pau du 26 mars 2019, ont assigné la SIAB, la SAGEC Sud Atlantique et la SCCV Edouard VII à l'audience du 9 mai 2019 du tribunal.



Par jugement du 10 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Pau a :



- condamné la SAGEC Sud Atlantique à verser à la SNC Edouard VII la somme de 360.000 euros au titre de l'indemnité de résiliation anticipée du bail commercial sis [Adresse 2] à [Localité 16] 

- débouté la SNC Edouard VII de sa demande complémentaire de dommages et intérêts.

- condamné la SAGEC Sud Atlantique à verser à la SNC Edouard VII la somme de 6 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile 

- condamné la SNC Edouard VII à verser à la SIAB la somme de 2 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile.

- débouté la SELARL Legrand et de la SCCV Edouard VII de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile (cpc).

- dit que la SAGEC Sud Atlantique supportera la charge des dépens.

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.



Par déclaration en date du 26 septembre 2019, la Sarl Sagec sud atlantique et société SCCV Edouard VII ont relevé appel du jugement.



Par requête en date du 30 octobre 2019 (5 novembre 2019), la SNC Edouard VII et la selarl EKIP, en qualité de mandataire judiciaire de la SNC Edouard VII, ont sollicité la fixation à jour fixe de cette affaire en appel.



Par ordonnance du premier président de la cour d'appel de Pau du 22 novembre 2019, elles ont été autorisées à assigner à jour fixe à l'audience du mardi 4 février 2020 à 14 heures.











La Sarl SAGEC sud atlantique, la SCCV Edouard VII et la SAS SIAB ont été assignées à jour fixe le 16 décembre 2019 pour l'audience du 4 février 2020 à 14 heures.



Prétentions et moyens des parties':



Par conclusions notifiées le 3 février 2020 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, les Sarl Sagec sud atlantique et société SCCV Edouard VII demandent, au visa des articles 1304-6 du code de commerce, L 145-1 et suivants du code de commerce et de la loi du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat, de :

 

A titre principal, 

- dire qu'il a été mal jugé, bien appelé. 

- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

- juger que la société SAGEC n'a pas levé l'option avant le 15 septembre 2018 et que la promesse unilatérale de résiliation n'est ainsi pas intervenue. 

- débouter la société requérante de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions. 

- juger que les actes des 12 décembre 2017 et 21 août 2018 sont caducs. 

- juger que les sociétés défenderesses n'ont commis aucune faute dans l'exécution du bail commercial. 

- juger qu'elles n'ont commis aucune faute contractuelle ou quasi-délictuelle. 

- débouter la SNC Edouard VII de ses réclamations indemnitaires. 



A titre impossible, 



- désigner tel homme de l'art qu'il plaira à la juridiction de céans afin de déterminer la valeur du fonds de commerce de la SNC Edouard VII. 



Dans tous les cas, 

- condamner la SNC Edouard VII à régler une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du cpc ainsi que les entiers dépens.



Par conclusions, déposées au greffe le 26 décembre 2019 après avoir été signifiées aux autres parties par assignations du 16 décembre 2019, auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, la SNC Edouard VII et la selarl EKIP, en qualité de mandataire judiciaire de la SNC Edouard VII, demandent, au visa des articles 1103, 1199, 1216, 1216-1, 1304 alinéa 2, 1304-2, 1304-3, 1304-4, 1304-6, 1743 et 1719 du code civil, L. 145-1 et suivants du code de commerce, notamment les articles L.145-4, L.145-9 et L.145-41, et de l'adage « fraus omnia corrumpit », de :



Sur les parties à la promesse :

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a mis la SCCV hors de cause, 

- statuant à nouveau, juger que la SAGEC s'est implicitement mais nécessairement substituée la SCCV dans ses droits et obligations au titre de la promesse du 6 décembre 2017 telle que modifiée par avenant du 21 août 2018, de sorte que la SCCV doit être tenue pour solidairement responsable de l'inexécution de la promesse;



Sur la perfection de la promesse :

- A titre principal, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit et jugé que les conditions suspensives résultant de la promesse du 6 décembre 2017 telle que modifiée par avenant du 21 août 2018 ont été réalisées dans les délais impartis ou doivent être réputées telles, et à ce titre :









1. confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit et jugé que la première condition suspensive résultant de la promesse du 6 décembre 2017 telle que modifiée par avenant du 21 août 2018 tenant à l'acquisition par la SAGEC ou son substitué du lot n°3 objet du bail et des biens immobiliers résiduels formant [Localité 19] a été réalisée ;



2. confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit et jugé s'agissant de la seconde condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire modificatif que la SAGEC doit implicitement mais nécessairement être réputée avoir renoncé au bénéfice de ladite condition, faute pour la SAGEC d'avoir déposé une demande de permis de construire modificatif avant ou après la signature de l'avenant du 21 août 2018 qui ait donné lieu à la délivrance d'un permis de construire modificatif ou à un refus de permis de construire modificatif postérieurement au 21 août 2018;



Subsidiairement juger que l'ambiguïté de la seconde condition suspensive nécessite de l'interpréter au regard de la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral des termes, et que ladite condition doit être réputée réalisée à raison de l'obtention par la SAGEC le 3 août 2018 du permis de construire modificatif portant le numéro « PC 64 445 17 P0006 M02 » qui a depuis lors été purgé de tout recours ;

Plus subsidiairement, juger qu'il s'infère de l'économie globale de l'avenant du 21 août 2018 que l'obtention d'un permis de construire modificatif ne constituait en réalité pas une condition suspensive, dès lors que la SAGEC a souscrit des engagements financiers irrévocables envers la SNC Edouard VII (prise en charge des loyers & versement d'une avance sur indemnité de résiliation) à la seule condition que la première condition suspensive ayant trait à l'acquisition des actifs immobiliers se réalise ;



3. En conséquence, juger que la réalisation des deux conditions suspensives a emporté la perfection de la promesse obligeant de ce fait la SAGEC, la SCCV et la SIAB à s'acquitter de l'indemnité de résiliation contractuellement convenue, contrepartie de la résiliation du bail ;

- subsidiairement, juger que la SAGEC, la SCCV et la SIAB doivent implicitement mais nécessairement être réputées avoir renoncé au bénéfice des deux conditions suspensives résultant de la promesse du 6 décembre 2017 telle que modifiée par avenant du 21 août 2018 dès lors qu'elles ont repris possession des lieux loués et ont procédé à leur destruction, ce qui a emporté la perfection de la promesse considérée, les obligeant de ce fait à s'acquitter de l'indemnité de résiliation contractuellement convenue, contrepartie de la résiliation du bail ; 

- très subsidiairement, juger que la SAGEC, la SCCV et la SIAB ont conçu un montage frauduleux visant à faire obstacle à la réalisation des conditions suspensives résultant de la promesse du 6 décembre 2017 telle que modifiée par avenant du 21 août 2018, de sorte que la promesse considérée doit être réputée parfaite, les obligeant de ce fait à s'acquitter de l'indemnité de résiliation contractuellement convenue, contrepartie de la résiliation du bail ;



- infiniment subsidiairement, juger que le bail doit être réputé résilié aux torts de la SAGEC, la SCCV et la SIAB avec effet au 15 novembre 2018, les obligeant de ce fait à s'acquitter d'une indemnité correspondant à la valeur du droit au bail, correspondant au quantum de l'indemnité de résiliation contractuellement convenue, outre tous dommages et intérêts ;











Pour le surplus :

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a mis la SCCV et la SIAB hors de cause, et statuant à nouveau, de dire et juger que la SAGEC, la SCCV et la SIAB doivent être tenues pour solidairement responsables de l'inexécution de la promesse, et en conséquence de condamner solidairement la SAGEC, la SCCV et la SIAB au paiement de l'indemnité conventionnelle et des dommages et intérêts dus à la SNC Edouard VII ;

- réformer le jugement entrepris s'agissant du quantum de l'indemnité conventionnelle et statuant à nouveau, de condamner solidairement la SAGEC, la SCCV et la SIAB à payer à la SNC Edouard VII l'indemnité conventionnelle de trois cent soixante-dix mille (370.000 euros), en ce compris le prix de la licence IV, à charge pour la SNC Edouard VII de transférer la licence IV litigieuse à la SAGEC après perception du prix de cession, avec intérêts légaux rétroactivement à compter du 15 novembre 2018 ;

- réformer le jugement entrepris s'agissant du quantum du préjudice subi, et statuant à nouveau, de condamner solidairement la SAGEC, la SCCV et la SIAB au paiement des sommes suivantes à titre de dommages et intérêts complémentaires :

* soixante mille trois cent soixante euros et quatre-vingt-dix cents (60.360,90 euros) au titre des frais et débours exposés par la SNC Edouard VII du fait de son redressement judiciaire, sauf à parfaire ;

* cinquante mille euros (50.000 euros) au titre du préjudice induit par le redressement judiciaire sur la bonne marche de la SNC Edouard VII, sauf à parfaire ;

* trente-cinq mille euros (35.000 euros) en réparation du préjudice moral, sauf à parfaire ;



En tout état de cause :

- débouter les appelantes de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

- condamner solidairement la SAGEC, la SIAB et la SCCV Edouard VII au paiement de la somme de trente mille euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Par conclusions notifiées le 23 décembre 2019, et resignifiées le 28 janvier 2020 en raison du changement d'avocat, auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, la SAS société immobilière et d'aménagement du Bearn (ci-après la SIAB) demande, au visa des articles 1199 et 1304-1 du code civil, de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a mis hors de cause la SIAB et n'a prononcé aucune condamnation à son encontre ; 



En toute hypothèse, si la Cour venait à réformer le jugement : 



- débouter la SNC Edouard VII et la SELARL François Legrand, es qualités, de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de la SIAB ; 



- constater que la SIAB n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité ; 

 

En conséquence : 



- débouter la SNC Edouard VII et la SELARL François Legrand es qualité de l'intégralité de leurs demandes indemnitaires formées à titre principal ou subsidiaire; 

 

- condamner solidairement la SNC Edouard VII et la SELARL François Legrand à lui régler la somme de 4.500 euros sur le fondement de l'article 700 du cpc ainsi qu'aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du cpc .



Motifs de la décision :



- sur la mise en cause de la SAGEC :



La SNC Edouard VII fait valoir en appel que la SAGEC s'est implicitement mais nécessairement substituée la SCCV dans ses droits et obligations au titre de la promesse du 6 décembre 2017 telle que modifiée par avenant du 21 août 2018, de sorte que la SCCV doit être tenue pour solidairement responsable de l'inexécution de la promesse.



Si dans l'acte du 6 décembre 2017, comme dans l'avenant du 21 août 2018, la SAGEC s'est engagée à l'égard de la SNC Edouard VII, il est rappelé dans chacun des deux actes qu'aux termes d'une promesse unilatérale d'achat du 4 mai 2017, la SAGEC s'est engagée au profit de la SIAB à acquérir la totalité des lots 1, 2, 3, 4, 6 et 7 de l'immeuble en copropriété sis à [Localité 16] cadastré section CS numéro [Cadastre 15].



En page 5 de l'acte du 6 décembre 2017, il est expressément stipulé que l'engagement de la SAGEC concernant la résiliation du bail moyennant le versement d'une indemnité de 360.000 euros «'est pris tant en son nom qu'en celui de toute personne qu'elle voudra bien se substituer'»



Par acte du 14 novembre 2018, la vente définitive entre la SIAB et la SCCV Edouard VII concernant le bien cadastré CS [Cadastre 15] (lots 1 à 7) a été réalisée, la SAGEC agissant en qualité de gérante de la SCCV Edouard VII.



Il convient d'en déduire que la SCCV Edouard VII, société substituée de la SAGEC sud atlantique dans l'acte de cession du 14 novembre 2018, n'était pas expressément engagée par les actes des 6 décembre 2017 et 21 août 2018 alors que dans l'acte notarié du 14 novembre 2018, il n'est évoqué que la transmission du bail commercial sans référence aux actes précités.



Dès lors, il convient de confirmer le jugement qui a mis hors de cause la SCCV Edouard VII à l'égard du litige opposant la SAGEC Sud Atlantique à la SNC Edouard VII en paiement de l'indemnité de résiliation contractuellement prévue.



- sur la nature de l'acte qui oppose les parties :



La SAGEC sud atlantique et la SCCV Edouard VII évoquent la convention du 6 décembre 2017 intitulée «'promesse de résiliation du bail commercial'» comportant une double promesse, promesse de cession de la licence IV pour 10.000 euros et promesse de résiliation du bail dont la SNC Edouard VII est titulaire pour 360.000 euros, la double promesse étant assortie de deux conditions suspensives. Elle évoque l'avenant du 21 août 2018 qui comporte une 3ème condition suspensive à la promesse, obtenir un permis de construire modificatif au plus tard le 31 août 2018, purgé de tous recours, et proroge le terme pour libérer les lieux au plus tard le 15 novembre 2018.



La SNC Edouard VII et la selarl Ekip, es qualites, indiquent qu'il s'agit d'une résiliation du bail sous condition suspensive signée le 6 décembre 2017 et prorogée par avenant du 21 août 2018 prévoyant une indemnité d'éviction de 370.000 euros à la double condition que la SAGEC ait pu procéder à l'acquisition des biens objets du projet immobilier formant [Localité 19] et que le preneur ait quitté les lieux au plus tard le 16 octobre 2018, cette date étant prorogé par l'avenant au 15 novembre 2018.













La SIAB évoque une promesse unilatérale d'achat des lots régularisée entre elle et la SAGEC le 4 mai 2017 pour permettre une opération globale de restructuration de [Localité 19] et la création de logements neufs mais se dit étrangère à la promesse de résiliation du bail commercial souscrit par la SNC Edouard VII entre cette dernière et la SAGEC et elle précise que la SNC Edouard VII a occupé les lieux jusqu'au 4 septembre 2018.



Après examen des actes litigieux, la cour constate que l'acte du 6 décembre 2017, amendé par l'avenant du 21 août 2018, entre la SAGEC sud atlantique et la SNC Edouard VII constitue une promesse synallagmatique de résiliation anticipée du contrat de bail sous deux conditions suspensives qui portent sur l'acquisition du local occupé par la SNC Edouard VII (lot n°3 du bien cadastral CS [Cadastre 15]) et sur l'acquisition de l'ensemble des biens immobiliers formant [Localité 19] avant le 16 août 2018.

[Localité 19] est déterminé dans l'acte comme représentant les parcelles cadastrales n° CS [Cadastre 10] à [Cadastre 15] - [Cadastre 7] et [Cadastre 8]).



Par avenant du 21 août 2018, les deux conditions ont «été modifiées uniquement ainsi et concernant les termes des conditions suspensives: «'cette condition suspensive devra être réalisée par la levée de l'option au plus tard le 14 septembre 2018 et la date de signature de l'acte au plus tard le 15 novembre 2018'». Et il est ajouté une 3ème condition suspensive portant sur l'obtention d'un permis de construire modificatif purgé de tout recours dont l'obtention doit être effective au 31 août 2018. Il est précisé que le bénéficiaire s'engage à procéder à l'affichage dudit permis dans les 15 jours de la notification de la décision d'octroi des dits permis dans les formes des articles A 424-15 A 424-18 du code de l'urbanisme. 



Il s'agit donc d'une promesse synallagmatique de résiliation du bail commercial sous conditions suspensives d'acquisition de divers biens immobiliers par le bénéficiaire (la SAGEC Sud atlantique) avant un terme précis qui a été reporté par l'avenant et qui a rajouté une condition relative à l'obtention d'un permis de construire modificatif. 



S'il est question d'une levée d'option au plus tard le 14 septembre 2018 dans le seul avenant, il n'est pas expressément précisé qui doit la lever et quelles sont les parties concernées ; cette levée d'option indéterminée ne lie donc pas la SNC Edouard VII dans la promesse synallagmatique du 6 décembre 2017.



- sur la levée des conditions suspensives et leur portée :



Pour la SAGEC sud atlantique et la SCCV Edouard VII, il convient de constater la caducité de l'acte du 6 décembre 2017 amendé le 21 août 2018 en application de l'article 1176 du code civil ancien dès lors que l'arrivée du terme est intervenue sans que, selon elles, la condition suspensive ne soit réalisée, rendant l'obligation caduque.



Elles prétendent que l'acte est une promesse unilatérale de résiliation consentie par la SNC Edouard VII qui laisserait au bénéficiaire la société SAGEC sud atlantique la faculté discrétionnaire de choisir de lever l'option (ou pas) avant le 14 septembre 2018 et par conséquent tant que la levée de l'option n'est pas intervenue, le bénéficiaire ne serait en rien engagé, les parties ayant la faculté de choisir l'engagement ou pas. Elles considèrent qu'avant le 14 septembre 2018, les biens immobiliers de [Localité 19] n'étant pas achetés et les recours n'étant pas purgés, la preuve de la levée d'option n'est pas rapportée et qu'il ne peut y avoir prorogation tacite au-delà du 14 septembre 2018.













Pour la SNC Edouard VII et la selarl Ekip, es qualites, l'indemnité de résiliation était due dès lors que les conditions suspensives étaient levées selon les modalités de l'avenant du 21 août 2018.



En application de l'avenant du 21 août 2018, il convient d'appliquer les dispositions des articles 1304 et suivants du code civil aux conditions suspensives de l'acte litigieux et non les dispositions antérieures à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016.



De plus, les modalités précises d'une option d'achat indéterminée n'étaient mentionnées aux actes litigieux liant la SAGEC sud atlantique et la SNC Edouard VII ; l'option d'achat alléguée n'était pas une condition de réalisation des conditions de la promesse synallagmatique litigieuse.



Selon l'article 1304-6 du code civil, l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive et en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

Seule la partie dans l'intérêt de laquelle la condition a été stipulée a qualité pour se prévaloir de sa non-réalisation.



Il appartient donc à la SAGEC Atlantique et à la SIAB d'établir que les conditions suspensives ne se sont pas réalisées. La SAGEC sud atlantique se borne à invoquer le fait que l'option d'achat n'a pas été levée mais elle a pourtant fait aboutir le projet immobilier dont elle avait la charge dans les délais impartis et la construction du prjet immobilier s'est bien poursuivi comme convenu initialement.



En effet, la cour constate que les conditions suspensives de la promesse synallagmatique de résiliation du bail ont été accomplies avant le terme stipulé du 14 septembre 2018.



En effet, l'acte de cession du 14 novembre 2018 entre la SIAB et la SCCV Edouard VII précise les divers actes qui ont permis la cession du bien immobilier cadastré CS[Cadastre 15] au [Adresse 2] et, notamment en pages 36 à 37, est évoqué le dernier permis de construire modificatif en date du 3 août 2018 sous le n° PC 64445 17P0006 M02.



Ce permis a été délivré à la SCCV Edouard VII et visait la construction d'un projet immobilier regroupant des commerces, des bureaux et des logements sur un terrain situé [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 4] cadastré CS[Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 12]-[Cadastre 13]-[Cadastre 14]-[Cadastre 15]-[Cadastre 7]-[Cadastre 8], terrains cadastrés correspondant à [Localité 19].



Il est rappelé dans l'acte que le transfert du permis de construire comprenant des démolitions délivré par la commune de [Localité 16] de la SAGEC sud Atantique à la SCCV Edouard VII dès le 18 mai 2018 sous le n° PC 64445 17P0006 T01 a été régulièrement affiché selon constats d'huissier de justice des 5 juillet 2018 au 6 septembre 2018 et qu'il en est de même pour l'affichage du dernier permis de construire relatif à un permis modificatif PC 64445 17P0006 M02, selon constats d'huissier de justice des 6 septembre au 8 novembre 2018 et qu'à cette date, aucun recours n'avait été enregistré.

















Il convient de déduire de ces seules mentions qu'au 15 septembre 2018, la SAGEC sud atlantique avait obtenu les permis de démolir et de construire sur la zone cadastrale litigieuse, et que, via sa société substituée la SCCV Edouard VII pour laquelle les permis de construire ont été transférés dès le 18 mai 2018, elle avait fait afficher sur site les derniers permis de construire précisant que la SCCV Edouard VII, était titulaire de ces permis, et donc propriétaire en titre des terrains, et biens immobiliers cadastrés CS [Cadastre 10] à [Cadastre 15]-[Cadastre 7] et [Cadastre 8] pour un ensemble immobilier dont elle avait déjà obtenu le dernier permis de démolir et de construire modificatif au 3 août 2018. Ce permis de construire était affiché régulièrement dès le 6 septembre 2018 tel que relaté dans l'acte de cession du 14 novembre 2018.



Il n'est pas fait mention d'un quelconque autre permis de construire modificatif après le 21 août 2018 et la SAGEC Sud atlantique ne justifie pas d'un dépôt d'une quelconque demande d'un permis de construire modificatif après celui du 3 août 2018.



Il est constant que la SNC Edouard VII a quitté les locaux qu'elle occupait au 4 septembre 2018.



L'acquisition par la SAGEC sud atlantique du local occupé par la SNC Edouard VII (lot n°3 du bien cadastral CS [Cadastre 15]) et celle de l'ensemble des biens immobiliers formant [Localité 19] est donc intervenue au plus tard le 14 septembre 2018 permettant la signature de l'acte de cession litigieux entre la SIAB et la SCCV Edouard VII le 15 novembre 2018 conformément aux conditions suspensives de la promesse synallagmatique de résiliation du bail et sans qu'une nouvelle demande de permis de construire modificatif ait été déposée avant le 31 août 2018.



En conséquence, la réalisation des deux conditions suspensives a emporté la perfection de la promesse obligeant de ce fait la SAGEC sud atlantique et la SIAB. 



Cette dernière est en effet engagée alors qu'elle était mentionnée dans la promesse synallagmatique comme étant la société aux droits de laquelle intervenait la SAGEC sud Atlantique en tant que bailleresse et de plus la SIAB est intervenue le 19 octobre 2018 par sommation, pour demander à la société preneuse à bail de quitter les lieux, alors qu'en page 4 de ses conclusions la SIAB expose que son preneur était déjà parti le 4 septembre 2018.



La SAGEC sud atlantique et la SIAB doivent donc s'acquitter de l'indemnité de résiliation contractuellement convenue à l'acte du 6 décembre 2017, soit le versement de la somme de 370.000 euros comprenant le prix de la licence IV l'acte du 6 décembre 2017.



Si la SNC Edouard VII a quitté les lieux le 4 septembre 2018 en s'installant pour poursuivre en partie son activité dans d'autres locaux, elle a transféré le 17 juillet 2018 au 26 avenue du Général de Gaulle le lieu de son activité de débit de tabac et a modifié le commerce associé en y annexant uniquement l'activité presse, loto PMU confiserie papeterie, articles fumeurs, boissons nourritures à emporter. 



Elle explique que les nouveaux locaux étaient trop exigus pour y commercialiser des boissons alcoolisées et en justifie par la production de l'avenant au contrat de gérance d'un débit de tabac ordinaire permanent signé par le directeur interrégional des douanes et des droits indirects le 17 juillet 2018. 













Dès lors, il convient d'intégrer le prix de la licence IV dans l'indemnité conventionnelle d'éviction conformément à la promesse synallagmatique de résiliation du bail du 6 décembre 2017 amendé le 21 août 2018.



La cour infirme le jugement sur le montant de l'indemnité à verser en condamnant solidairement la SIAB et la SAGEC sud atlantique à verser à la Selarl Ekip en qualité de mandataire judiciaire de la SNC Edouard VII la somme de 370.000 euros.



- sur la demande de dommages-intérêts complémentaires de la SNC Edouard VII et de la selarl Ekip es qualités :



La SNC Edouard VII et son mandataire judiciaire demandent 145.360,90 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi dès lors que l'indemnité conventionnelle de 370.000 euros n'a pas été versée le 15 novembre 2018 comme cela était convenu dans la promesse synallagmatique de résiliation du bail du 6 décembre 2017 et que ce préjudice financier a conduit à la déclaration de cessation de paiements de la société dès le 13 décembre 2018.



La SAGEC sud atlantique et la SIAB s'y opposent en évoquant des difficultés financières anciennes de la SNC Edouard VII et un départ prématuré des locaux de la SNC Edouard VII dès le mois de juin 2018 ; elle contestent le lien de causalité entre le défaut de paiement de l'indemnité conventionnelle et l'ouverture de la procédure collective et la réalité des préjudices allégués.



Il appartient à la SNC Edouard VII d'établir le lien de causalité directe entre le défaut de paiement de l'indemnité conventionnelle le 14 novembre 2018 et son état de cessation des paiements dès le 13 décembre 2018.



Elle expose avoir quitté les locaux commerciaux courant juin 2018 et ne pas avoir été en défaut de paiement des loyers auprès de la SIAB devenue bailleresse, le passif déclaré correspondant au seul montant non échu des emprunts bancaires qui restaient à rembourser. Elle se fonde sur une attestation du mandataire judiciaire du 28 février 2019 qui affirme que le versement de la somme de 370.000 euros aurait permis d'éviter l'état de cessation des paiements.



Dans sa déclaration de paiements, elle mentionne avoir trouvé en août 2018, un local au 26 av Général de Gaulle et souscrit des emprunts pour y exécuter des travaux.



D'une part, il ne peut en effet être tiré aucune conséquence du défaut d'état des lieux de sortie en juin 2018, comme l'a fait le tribunal, alors que concernant l'état des lieux de sortie, il avait été stipulé dans la promesse synallagmatique du 6 décembre 2017 qu'aucun état des lieux ne serait utile à l'époque de la libération des lieux, le bien étant destiné à la démolition.



De plus, le départ effectif des locaux est daté par la SIAB, bailleur, au 4 septembre 2018 (page 4 de ses conclusions) .



Comme le fait observer la SIAB, la SNC Edouard VII a transféré son fonds de commerce du [Adresse 2] à quelques mètres, les nouveaux locaux étant situés au 24-26 de la même avenue ; la perte de clientèle du fonds de commerce ne peut donc être une conséquence de ce transfert proche. Or le chiffre d'affaire de 2018 (141.935 euros) a baissé d'environ 42.000 euros par rapport à l'exercice de 2017 (184.720 euros) soit environ 23% en moins.











La SNC Edouard VII ne l'explique pas par l'abandon de la vente de boissons alcoolisées dès juillet 2018 et les déclarations de TVA n'ont guère évolué entre juin et août 2018.



Par ailleurs la SNC Edouard VII ne justifie pas avoir effectué des investissements très importants ou alourdissant significativement ses charges dès son transfert des locaux de juin à septembre 2018 qui expliqueraient directement des difficultés de trésorerie, dès octobre et novembre 2018, en dehors de toutes difficultés de gestion normale du fonds de commerce.



Certes elle justifie avoir souscrit auprès de la Caisse d'épargne deux nouveaux prêts bancaires qu'elle évoquait dans sa déclaration de cessation des paiements : l'un de 40.000 euros le 5 juin 2018 au TEG de 3,97%/l'an remboursable en 36 mois pour une échéance mensuelle de 731,53 euros et l'autre de 22.500 euros le 4 août 2018 au TEG de 3,48%/l'an remboursable sur 36 mois pour une échéance mensuelle de 405,51 euros.



Mais comme le fait observer , la SIAB les intérêts bancaires déclarés ne font pas apparaître un alourdissement de ces charges à partir de 2017 ni 2018. Les charges d'exploitation passent de 90.670 euros en 2017 à 96.337 euros en 2018. De plus, l'expert comptable de la société atteste que la SNC Edouard VII a bénéficié d'un découvert bancaire autorisé de 80.000 euros entre le 31 janvier 2017 et le 30 novembre 2018, découvert dénoncé par la banque en décembre 2018.



Il ressort de l'ensemble de ces observations que les difficultés économiques que la SNC Edouard VII dénonce en décembre 2018 préexistaient à son transfert de lieu d'exercice de son activité en juin 2018.



A défaut d'établir le lien de causalité directe entre le non-versement des 370.000 euros et l'état des cessation des paiements moins d'un mois plus tard, la SNC Edouard VII et son mandataire judiciaire seront déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



- sur les demandes accessoires :



Les sociétés SAGEC sud atlantique et la SIAB seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel.



Eu égard à l'issue du litige il convient d'allouer à la SNC Edouard VII et à son mandataire judiciaire la somme de 6.000 euros pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel qui seront versés par la SAGEC et la SIAB.



Les autres parties conserveront la charge de leurs frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS :



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



- Infirme le jugement, mais seulement en ce qu'il a :

- condamné la SAGEC Sud Atlantique à verser à la SNC Edouard VII la somme de 360.000 euros au titre de l'indemnité de résiliation anticipée du bail commercial sis [Adresse 2] à [Localité 16] 







- condamné la SAGEC Sud Atlantique à verser à la SNC Edouard VII la somme de 6 000 euros au visa de l'article 700 du cpc 

- condamné la SNC Edouard VII à verser à la SIAB la somme de 2 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile.

- dit que la SAGEC Sud Atlantique supportera la charge des dépens.



Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés :

- dit que la SCCV Edouard VII n'est pas tenue des engagements pris par la SAGEC sud atlantique dans les actes des 6 décembre 2017 et 21 août 2018 à l'égard de la SNC Edouard VII

- condamne solidairement la SIAB et la SAGEC sud atlantique à verser à la Selarl Ekip en qualité de mandataire judiciaire de la SNC Edouard VII la somme de 370.000 euros.



- condamne solidairement la SAGEC sud atlantique et la SIAB aux dépens de première instance et d'appel 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamne solidairement la SIAB et la SAGEC sud atlantique à payer à la SNC Edouard VII et à la selarl Ekip es qualites la somme de 6.000 euros. 

- déboute la SIAB, la SCCV Edouard VII et la SAGEC sud atlantique de leurs demandes



Arrêt signé par Madame SALMERON, Président, et par Madame SAYOUS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE,LE PRÉSIDENT,