Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 19 mai 2020

PhD/CS



Numéro 20/1220





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 19/05/2020 







Dossier : N° RG 19/03610 - N° Portalis DBVV-V-B7D-HNKP 





Nature affaire :



Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion















Affaire :



[G] [O]





C/



SELARL EKIP

SCI CR GUILLEMIN







 





























Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 19 mai 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 9 mars 2020, devant :



Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,



assisté de Mme DENIS, Greffière présente à l'appel des causes,





Philippe DARRACQ, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Hervé DUPEN et en a rendu compte à la Cour composée de :



Monsieur Hervé DUPEN, Conseiller faisant fonction de Président

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller







qui en ont délibéré conformément à la loi.











dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



Madame [G] [O]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 5]



Représentée par Me Stéphane SUISSA, avocat au barreau de PAU









INTIMEES :



SELARL EKIP, représentée par Maître [R] [T] en qualité de mandataire judiciaire de Madame [G] [O], prise en son établissement de [Localité 5], [Adresse 3].

[Adresse 2]

[Localité 4]



Assignée 





SCI CR GUILLEMIN SCI au capital de 75.000 €, immatriculée au RCS de PAU, représentée par ses représentants légaux domiciliés ès qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 6] / FRANCE



Représentée par Me Julie JACQUOT de la SELARL SELARL AVOCADOUR, avocat au barreau de PAU











































sur appel de la décision 

en date du 06 NOVEMBRE 2019

rendue par le PRESIDENT DU TGI DE PAU







FAITS-PROCEDURE -PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES



Suivant acte sous seing privé du 19/03/2015, la société civile immobilière (sci) CR Guillemin a donné à bail commercial à Mme [G] [O] des locaux à usage de bar-tabac-presse-jeux sis à Pau moyennant un loyer de 73.200 euros HT comprenant:



- un loyer de référence de 39.600 euros HT, payable en douze termes égaux de 3.300 euros HT

- un loyer complémentaire pendant 84 mois exclusivement, au titre des travaux effectués par le bailleur pour le compte du preneur tels qu'ils sont mentionnés (outre honoraires de l'architecte) au paragraphe « état des lieux » pour un montant de 33.600 euros HT payable en douze termes égaux de 2.800 euros HT 



Les loyers sont majorés de la TVA au taux en vigueur. 



Par avenant du 19/03/2015, le loyer complémentaire a été définitivement fixé à la somme annuelle de 23.764,56 euros payable en douze termes égaux de 1.980,38 euros HT avec effet rétroactif à la date du premier loyer. 



Par jugement du 19/03/2019, le tribunal de commerce de Pau a ouvert une procédure de redressement judiciaire de Mme [O] et désigné la selarl Ekip en qualité de mandataire judiciaire. 



Ce jugement d'ouverture a arrêté l'instance en constatation de la clause résolutoire qui avait été engagée par le bailleur.



Le 02/07/2019, le bailleur a fait délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement de la somme de 12.199,79 euros correspondant aux fractions impayées des loyers d'avril et mai 2019, outre le loyer du mois de juin et les frais d'actes. 



Ce commandement a été notifié le même jour à la selarl Ekip ès qualités.



Suivant exploit du 10/09/2019, la SCI CR Guillemin a fait assigner Mme [O] et la selarl Ekip ès qualités par devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Pau en constatation de la résiliation du bail, expulsion et paiement provisionnel. 



La selarl Ekip ès qualités n'a pas comparu. 



Par ordonnance du 06/11/2019, à laquelle il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le juge des référés a :



- constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 03/08/2019

- ordonné l'expulsion de Mme [O] et de tous occupants de son chef si besoin avec le concours de la force publique 

- condamné Mme [O] à payer à la SCI CR Guillemin une indemnité d'occupation d'un montant de 5.348,38 euros par mois à compter du 03/08/2019 

- condamné Mme [O] à payer à la SCI CR Guillemin la somme de 9.507,04 euros au titre des loyers impayés au 03/08/2019 

- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires 

- dit n'y avoir lieu à l'article 700 du code de procédure civile 

- condamné Mme [O] aux dépens. 











Par ordonnance du 20/11/2019, le juge des référés a rectifié l'erreur matérielle affectant l'orthographe du patronyme de Mme [O] à la page 3 des motifs de l'ordonnance. 



Par déclaration au greffe faite le 17/11/2019, Mme [O] a relevé appel de l'ordonnance de référé. 



Par déclaration au greffe faite le 28/11/2019, Mme [O] a relevé appel de l'ordonnance rectificative. 



Les deux procédures d'appel ont été jointes par ordonnance du 27/01/2020. 



Le 02/12/2019, l'appelante a fait signifier la déclaration d'appel à la selarl Ekip ès qualités, à personne.



Le 02/01/2020, l'appelante a fait signifier à la selarl Ekip ès qualités, à personne, ses conclusions remises au greffe le 24/12/2019.



Le 03/02/2020, la selarl Ekip ès qualités a fait signifier à la selarl Ekip ès qualités, à personne, ses conclusions remises au greffe le 23/01/2020.



La selarl Ekip ès qualités n'a pas constitué avocat. 



Le 12/01/2020, le ministère public a visé le dossier de la procédure en s'en rapportant à la sagesse de la cour. Cet avis a été communiqué aux parties à l'audience du 03/03/2020, renvoyée au 20/03/2020. 



La procédure a été clôturée par ordonnance du 19/02/2020.



***



Vu les conclusions notifiées le 24/12/2019 par Mme [O] qui a demandé à la cour de :



- réformer l'ordonnance rectifiée entreprise 

- dire n'y avoir lieu à résolution du bail commercial liant les parties

- débouter la SCI CR Guillemin de l'intégralité de ses demandes en ce qu'elles excèdent la compétence du juge des référés et sont en toutes hypothèses infondées 

- condamner la SCI CR Guillemin au paiement d'une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Vu les conclusions notifiées le 23/01/2020 par la SCI CR Guillemin qui a demandé à la cour, au visa de l'article 1134 ancien du code civil, L145-41, L622-7, L622-14 et L622-17 du code de commerce, de :



- constater le caractère irrecevable de l'exception d'incompétence soulevée par Mme [O] 

- constater le caractère mal fondé de ses demandes 



-confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise

- y ajoutant, condamner Mme [O] à lui payer la somme provisionnelle de 23.707,34 euros correspondant aux indemnités d'occupation des mois d'octobre à décembre 2019 et du mois de janvier 2020, outre les intérêts au taux légal depuis chacune des échéances des intérêts d'occupation 

- condamner Mme [O] au paiement d'une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Par conclusions notifiées le 06/03/2020, la SCI CR Guillemin a réactualisé le décompte de sa créance en sollicitant la condamnation de Mme [O] à lui payer la somme de 31.359,50 euros correspondant aux indemnités d'occupation des mois d'octobre à décembre 2019 et du mois de janvier 2020 à mars 2020, outre les intérêts au taux légal depuis chacune des échéances des intérêts d'occupation 



MOTIFS



1-sur la procédure



La déclaration d'appel et les conclusions des parties ont été signifiées à la selarl Ekip ès qualités, à personne. Le présent arrêt sera donc réputé contradictoire.



S'agissant des conclusions notifiées le 06/03/2020 par la SCI CR Guillemin, postérieurement à l'ordonnance de clôture, leur recevabilité n'est ni contesté ni contestable en application de l'article 783 du code de procédure civile dès lors qu'elles se bornent à réactualiser le décompte des arriérés dus au titre des indemnités d'occupation, incluant désormais février et mars 2020 et déduisant un paiement de 3.045 euros reçu le 28/01/2020, ce décompte n'ayant fait l'objet d'aucune contestation sérieuse. 



2-sur la compétence du juge des référés



L'appelante soulève, dans le corps de ses conclusions, « l'incompétence » du juge des référés en entretenant une confusion procédurale entre la fin de non recevoir tirée du défaut de pouvoir juridictionnel du juge des référés en présence d'une contestation sérieuse et l'exception d'incompétence du juge des référés au profit du juge-commissaire de la procédure collective pour connaître de la constatation de la résiliation du bail et allouer une provision. 



Si la première peut être soulevée en tout état de cause, la seconde, qui seule constitue une exception de procédure, doit, en application de l'article 74 du code de procédure civile, être soulevée avant toute défense au fond même quand les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public. 



Par ailleurs, en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Si le dispositif des conclusions de l'appelante tend au débouté des demandes du bailleur en présence d'une contestation sérieuse excédant les pouvoirs du juge des référés, il n'énonce aucune exception d'incompétence du juge des référés au profit du juge-commissaire.



Par conséquent, la cour n'est pas saisie de cette exception d'incompétence, qui, au surplus, aurait été irrecevable, en application de l'article 73 précité, pour une pas avoir été soulevée devant le premier juge seulement saisi de contestation touchant le fond du référé. Il est également observé que l'article L624-2 du code de commerce visé par l'appelante au soutien de ce moyen tardif, ayant trait à la compétence du juge-commissaire en matière de vérification des créances, était inopérant en l'espèce. 

















La cour entend toutefois constater, eu égard à l'ordre public des procédures collectives lui imposant de vérifier d'office sa saisine et sa compétence, que la présente action en constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d'ouverture du redressement judiciaire doit obéir aux conditions de l'article L624-14 alinéa 1, 2° du code de commerce interdisant au bailleur d'agir en résiliation ou constatation de la résiliation avant l'expiration d'un délai de trois mois suivant le jugement d'ouverture, condition remplie par la SCI CR Guillemin et, que la compétence donnée au juge-commissaire, en application de l'article R622-13 du même code, pour constater la résiliation des contrats poursuivis après l'ouverture de la procédure collective n'exclut pas la compétence du juge des référés appelé à statuer en application de la clause résolutoire insérée au bail, indépendamment du déroulement de la procédure collective. 



2-sur la constatation de la résiliation du bail 



L'article 809 alinéa 1erdu code de procédure civile dispose que le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Le second alinéa précise que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



Il est constant que l'action en constatation de la résiliation du bail a été engagée plus de trois après le jugement d'ouverture du redressement judiciaire de Mme [O] en date du 19/03/2019, au visa d'un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, délivré le 02/07/2019 pour avoir le paiement de la somme de 11.171,98 en principal correspondant aux fractions impayées des loyers d'avril et mai 2019 (2 x 2.376,46 euros) et du mois de juin (6.418,06 euros).



Mme [O], qui soutient que ces arriérés correspondent exclusivement au loyer complémentaire et non au loyer de référence, conteste la régularité du commandement de payer en faisant valoir que, au delà des termes littéraux du bail, ce loyer complémentaire doit être qualifié de prêt d'argent consenti par le bailleur pour réaliser des travaux pour le compte du preneur et que ce prêt étant né antérieurement au jugement d'ouverture, il appartenait au bailleur le déclarer, à titre échu et à échoir, au passif de la procédure, seuls les loyers de référence conventionnels étant payables à leur échéance postérieurement au jugement d'ouverture. Cette contestation touchant le fond du droit présente, selon l'appelante, un caractère de sérieux qui excède les pouvoirs du juge des référés pour en connaître. 

Mais, s'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d'interpréter les clauses ambiguës, équivoques ou obscures d'une convention, il lui appartient de donner leurs effets aux clauses claires, précises et non équivoques, s'interdisant de les dénaturer. 



En l'espèce, aux termes du bail, les parties sont convenues de fixer le prix du bail à la somme de 73.200 euros HT, ramenée à la somme de 63.364,56 euros suivant avenant du 19/03/2015 comprenant : 



- un loyer de référence de 39.600 euros HT, payable en douze termes égaux de 3.300 euros HT









- un loyer complémentaire pendant 84 mois exclusivement, au titre des travaux effectués par le bailleur pour le compte du preneur tels qu'ils sont mentionnés (outre honoraires de l'architecte) au paragraphe « état des lieux » pour un montant de 33.600 euros HT, ramené à 23.764,56 euros HT suivant l'avenant précité à effet rétroactif à la date du premier loyer, payable en douze termes égaux de 2.800 euros HT, ramené à 1.980,38 euros HT. 



Ce bail fixe donc un prix comportant deux composantes dont l'une qualifiée ici de « loyer complémentaire », aussi parfois qualifiée de « surloyer » par les praticiens des baux, trouve sa cause dans les investissements réalisés par le bailleur, à la demande du preneur, pour adapter les locaux aux besoins d'exploitation de celui-ci. 



Il n'est pas contesté ni contestable que ce type de surloyer ne se heurte à aucune disposition d'ordre public et que les parties fixent librement le prix du bail et les modalités de détermination de celui-ci. 



Les clauses du bail sont donc claires et dépourvues d'équivoque quant à la volonté des parties de mettre à la charge du locataire un loyer complémentaire, pendant une durée limitée, en contrepartie de la mise à disposition de locaux entièrement rénovés par le bailleur, pour une partie au titre des travaux lui incombant en vertu des clauses du bail, valorisés dans le loyer de référence, et pour une autre partie, au titre des travaux sollicités par le preneur, valorisés dans le loyer complémentaire. 



Le moyen tendant à voir qualifier ce loyer complémentaire de prêt d'argent n'est donc pas sérieux, en ce qu'il dénature les clauses claires du bail dont il contredit le sens mais aussi le mécanisme assujettissant les deux composantes du loyer à la TVA ainsi que la cohérence de l'opération financée par le bailleur dont l'investissement a porté sur les locaux loués et non sur des équipements ou biens d'exploitation appartenant au locataire.



C'est donc à bon droit que le premier juge n'a pas suivi Mme [O] dans sa contestation de ce chef.



Et, si les arriérés de loyers antérieurs au jugement d'ouverture du redressement judiciaire sont soumis à déclaration de créance, il est incontestable que les loyers postérieurs, en ses deux composantes, doivent être payés à leur échéance pendant la période, s'agissant de créances régulièrement nées en contrepartie de la mise à disposition des locaux loués par le bailleur. 



Il est constant que Mme [O] n'a pas régularisé les causes du commandement dans le mois, de sa délivrance, de sorte la résiliation de plein de droit du bail est intervenue le 02/08/2019 à minuit, en application de la clause résolutoire insérée au bail. 



Il peut être observé ici que, alors même que le commandement ne précise pas la composante du loyer impayé, celui-ci étant réglé globalement, l'arriéré du mois de juin excédait le seul loyer complémentaire, de sorte que, sous cet angle, la contestation de l'appelante était encore inefficace, d'autant que Mme [O] n'a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, ce qui rend encore sans objet ses explications sur l'origine de ses difficultés financières imputées à ses salariés, tandis qu'il résulte des articles 1148 et 1184 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure.











Il convient donc de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail au 03/08/2019, ordonné l'expulsion de Mme [O] et fixé une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 5.348,38 euros.



Au vu du dernier décompte réactualisé au mois de mars 2020 inclus, Mme [O] reste devoir :



- les loyers impayés pour un montant de 9.507,04 euros 

- les indemnités d'occupation d'août 2019 à mars 2020 pour 42.787,04 euros 

- la taxe foncière au 01/01/2019 au 02/08/2019 pour 2.335,42 euros 



Et, Mme [O] a réglé, entre le mois d'octobre 2009 et le 28/01/2020 une somme de 23.270 euros.



Il n'est donc pas contestable que Mme [O] reste tenue de payer une somme de 31.359,50 euros jusqu'au 01/04/2020. 



L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné Mme [O] au paiement provisionnel de la somme de 9.507,04 euros à valoir sur les loyers impayés, outre une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 5.348,38 euros. 



Y ajoutant, il sera dit que le montant total de la créance restant due au 01/04/2020, en loyers et indemnités d'occupation, déduction faite des paiements encaissés, s'élève à la somme de 31.359,50 euros en exécution des condamnations provisionnelles mises à la charge de Mme [O]. 



Il n'y a pas lieu, à titre provisoire, d'augmenter cette créance des intérêts de retard courus sur chaque mensualité de retard, cette demande faite en termes généraux ne prenant pas en compte les paiements faits par Mme [O] devant être imputés sur certains arriérés.



L'ordonnance sera confirmée sur les dépens et le rejet des frais irrépétibles sollicités par le bailleur. Mme [O] sera condamnée aux dépens d'appel et la SCI CR Guillemin déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,



CONFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé entreprise, rectifiée par ordonnance du 20/11/2019, 



Y ajoutant,



DIT que le montant total de la créance restant due par Mme [O] au 01/04/2020, en loyers et indemnités d'occupation, déduction faite des paiements encaissés, s'élève à la somme de 31.359,50 euros en exécution des condamnations provisionnelles mises à sa charge, 



REJETTE la demande au titre des intérêts de retard,











CONDAMNE Mme [O] aux dépens d'appel,



DEBOUTE la SCI CR Guillemin de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile 



Arrêt signé par Monsieur DUPEN, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame Catherine SAYOUS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE,LE PRÉSIDENT