Cour d'Appel · 12e chambre — 18 mai 2020

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 56B



12e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 18 MAI 2020



N° RG 18/06331 - N° Portalis DBV3-V-B7C-SUL3



AFFAIRE :



[O] [U] exploitant une agence immobilière à titre individuel sous l'

enseigne [Localité 11] HOTELS TRANSACTIONS, immatriculée au RCS de P

aris



 ...



C/

SAS CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 27 Juillet 2018 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 2016F00632



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Martine DUPUIS

Me Véronique BUQUET-ROUSSEL

Me Oriane DONTOT







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX HUIT MAI DEUX MILLE VINGT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [O] [U] exploitant une agence immobilière à titre individuel sous l'enseigne [Localité 11] HOTELS TRANSACTIONS, immatriculée au RCS de Paris

né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 10] (ALGERIE)

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1860372 - Représentant : Me Bernard CANCIANI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1193



SARL T2I

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1860372 - Représentant : Me Bernard CANCIANI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1193



APPELANTS

****************



SAS CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 - N° du dossier 23218

Représentant : Me Philippe MAAMAR, Plaidant, avocat au barreau de PARIS substitué par Me MERABET



SAS Société Centrale de Réalisations Immobilières Promotions 'SOCRI PROMOTIONS'

N° SIRET : 869 200 147

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentant : Me Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 633 - N° du dossier 20181035

Représentant : Me Yoel WILLER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



INTIMEES

****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Février 2020 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Thérèse ANDRIEU, Président chargé du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Thérèse ANDRIEU, Président,

Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller,

Mme Véronique MULLER, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,





EXPOSE DU LITIGE 



La société Société Centrale de Réalisations immobilières Promotions ( ci-après la société Socri Promotions) est spécialisée dans l'acquisition et la construction d'immeubles. 



M.[O] [U] exploite à titre individuel une agence immobilière sous l'enseigne [Localité 11] Hôtels Transactions. 



La société T2I a pour activité une agence immobilière. 



La société Unibiens, devenue la société par actions simplifiée Crédit Agricole Immobilier Services, ci-après la CAIS, a pour activité la gestion immobilière sous toutes ses formes. 



En 2013, la société Socri Promotions s'est rapprochée de la société Unibiens pour rechercher des murs et fonds de commerce à destination d'hôtels.



La société Unibiens s'est rapprochée de la société T2I pour participer à la recherche du bien. 

La société T2I a alors fait appel à M. [U], agent immobilier et l'a présenté à la société Unibiens dans le cadre de la mission qui lui était proposée. 



Par mail du 11 juin 2013, M. [U] a informé la société Unibiens (de ce) qu'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 12] était à vendre et pouvait être transformé en hôtel. 



Le 24 juin 2013, les sociétés Socri Promotions et Unibiens ont conclu un mandat non exclusif de recherche comportant une rémunération de 2 % du montant du bien pouvant convenir à la société Socri Promotions.



La société Socri Promotions étant intéressée par le bien situé [Adresse 4], deux visites étaient organisées les 17 et 18 juillet 2013.



Le 7 août 2013, la société Unibiens a obtenu de M. [U] des informations complémentaires sur l'identité du vendeur. 



Le 27 août 2013, la société Unibiens a informé la société Socri Promotions de son retrait concernant le bien situé [Adresse 4] et lui a conseillé de ne pas s'engager dans cette opération. 



En juillet 2014, la société T2I et M. [U] ont eu connaissance de l'acquisition des parts sociales de la société civile immobilière propriétaire de l'immeuble situé au [Adresse 4] par la société Socri Promotions pour un montant de 19 000 000 €. 



Par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 juin 2015, M. [U] et la société T2I ont mis en demeure la société Unibiens, de leur rétrocéder la somme de 190.000 euros d'honoraires pour la conclusion de la vente du bien.



Par courrier du 8 juillet 2015, la société Unibiens s'est opposée à leur demande au motif que le mandat signé avec la société Socri Promotions avait été dénoncé depuis le 23 août 2013 et a précisé qu'elle ignorait que la société Socri Promotions était devenue propriétaire de l'immeuble.



Par courrier du 2 octobre 2015, la société Unibiens a maintenu sa position.



Par acte extrajudiciaire du 2 mars 2016, M. [U] et la société T2I ont assigné la société Unibiens devenue la CAIS devant le tribunal de commerce de Nanterre, aux fins de la voir condamnée au paiement de la somme de 190.000 euros à titre de dommages et intérêts. 



Par assignation en intervention forcée du 9 décembre 2016, la société CAIS a attrait dans la cause la société Socri Promotions. 





Par jugement du 27 juillet 2018, le tribunal de commerce de Nanterre a :



- Débouté M. [O] [U] de sa demande de versement par la société Crédit Agricole Immobilier Services venant aux droits de la société Unibiens de la somme de 190.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

- Débouté M. [O] [U] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- Débouté la société Crédit Agricole Immobilier Services venant aux droits de la société Unibiens de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- Dit opposable et commun ce jugement à la Société Centrale de Réalisations Immobilières - Promotions ;

- Condamné M. [O] [U] à payer à la société Crédit Agricole Immobilier Services venant aux droits de la société Unibiens la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné M. [O] [U] aux dépens.



Par déclaration du 7 septembre 2018, Monsieur [O] [U] et la société T2I ont interjeté appel du jugement. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Par dernières conclusions notifiées le 3 juin 2019, M. [O] [U] et la société T2I demandent à la cour de : 



- Infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Nanterre le 27 juillet 2018 en toutes ses dispositions à l'exception de celles au terme de laquelle la société CAIS a été déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive à l'encontre de M. [U] et de la société T2I,



En conséquence : 



- Dire que la société CAIS a délégué l'exécution du mandat de recherches d'un bien immobilier à destination d'hôtel que lui a confié la Société Centrale de Réalisations Immobilières - Promotions à M. [O] [U] le 24 juin 2013 ;

- Constater que M. [O] [U] a présenté les 17 et 18 juillet 2013 à la Société Centrale de Réalisations Immobilières - Promotions , dans le cadre de la délégation par la société CAIS de son mandat, un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 12] ;

- Constater que la Société Centrale de Réalisations Immobilières - Promotions a acquis ce bien immobilier le 10 juillet 2014 ;

- Dire que la société CAIS n'a pas exécuté de bonne foi la délégation de mandat qu'elle a conclu avec M.[O] [U] en ne s'assurant pas que ce dernier pourrait percevoir la somme de 190.000 euros soit à titre de rémunération lorsque la Société Centrale de Réalisations Immobilières - Promotions est devenue propriétaire de l'immeuble qu'il lui avait présenté, soit à titre de dommages-intérêts ultérieurement ;

- Condamner la société CAIS à payer à M.[O] [U] la somme de 190.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

- Condamner la société CAIS à la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive à raison de sa présentation mensongère, contradictoire et fallacieuse des faits de l'espèce ;

- Rejeter l'appel incident de la société CAIS et en conséquence l'intégralité de la demande reconventionnelle pour procédure abusive qu'elle présente à l'encontre de M. [U] et de la société CAIS ;

- Donner acte à la société T2I de son désistement d'appel ;

- Condamner la société CAIS à payer à Monsieur [O] [U], la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la société Unibiens au paiement des entiers dépens de l'instance dont le recouvrement pourra être opéré par la société d'exercice libéral à responsabilité limitée Lexavoue Paris-Versailles aux offres de droit.





Par dernières conclusions notifiées le 5 mars 2019, la société Crédit Agricole Immobilier Services prie la cour de : 



- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 juillet 2018 par le tribunal de commerce de Nanterre, sauf en ce qu'il a, d'une part, retenu l'existence d'une convention orale entre les parties et, d'autre part, débouté la société Crédit Agricole Immobilier Services, venant aux droits de la société Unibiens, de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

- Dire ce faisant Monsieur [O] [U] et la société T2I mal fondés en leurs demandes ; les en débouter purement et simplement.



A titre principal,

- Accueillir la société Crédit Agricole Immobilier Services en sa fin de non-recevoir,

- Dire par conséquent M.[O] [U] et la société T2I irrecevables en toutes leurs demandes, pour défaut de qualité à agir sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil.



Subsidiairement,

- Débouter de plus fort au fond M. [O] [U] et la société T2I de leurs demandes, fins et conclusions, celles-ci étant incontestablement mal fondées.



En tout état de cause,

- Dire la société Crédit Agricole Immobilier Services, venant aux droits de la société Unibiens, recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles.



En conséquence,



- Condamner in solidum M. [O] [U] et la société T2I à payer à la société Crédit Agricole Immobilier Services, venant aux droits de la société Unibiens, la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- Condamner in solidum M.[O] [U] et la société T2I à payer chacun à la société Crédit Agricole Immobilier Services, venant aux droits de la société Unibiens, une indemnité de 16.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance ;

- Condamner in solidum M. [O] [U] et la société T2I aux dépens de l'instance dont le recouvrement pourra être effectué par la société civile professionnelle Buquet Roussel & de Carfort, prise en la personne de Maître Véronique Buquet-Roussel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions notifiées le 28 février 2019, la société Socri Promotions demande à la cour de : 



- Donner acte à la société Socri Promotions de ses précisions et observations dans le cadre de son intervention forcée telle que résultant de l'assignation du 9 décembre 2016 ;

- Statuer ce que de droit sur les dépens, dont le recouvrement sera effectué, pour ceux la concernant, par l'AARPI JRF avocats, prise en la personne de Maître Oriane Dontot conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 décembre 2019.



Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS DE LA DECISION



Il convient de donner acte à la société T 21 de son désistement.



Sur la demande principale 



M.[U] fait valoir que la validité de la délégation de mandat entre professionnels de l'immobilier n'est pas soumise au formalisme prévu par les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet. 



Il considère en conséquence que la délégation de mandat même verbale faite par Unibiens devenu CAIS à son égard est parfaitement valable et ce à compter du 24 juin 2013. Il fait valoir que le mandat non exclusif qui avait été confié par la SOCRI à la CAIS n'a pas été régulièrement dénoncé par cette dernière, que dès lors il s'est poursuivi par tacite reconduction jusqu'au 24 juin 2014, la SOCRI étant devenue propriétaire de l'immeuble le 10 juillet 2014.



Il sollicite en conséquence le versement de la somme de 190000 €, la société CAIS n'ayant pas exécuté de bonne foi la délégation de mandat à son égard. 



En réplique, la société CAIS fait valoir que la preuve n'est pas rapportée de l'existence d'une délégation de mandat, que celle-ci n'a pu résulter du courrier adressé au commissaire aux comptes le 28 septembre 2015 ni du mail du 30 mai 2013, qu'il n'y a eu qu'une perspective de travail en commun sans que la délégation n'ait été finalisée, que la rencontre avec M.[U] le 3 juin 2013 ne suffit pas à démontrer l'existence d'un consentement. 



Elle conclut à l'infirmation du jugement qui a retenu l'existence d'une convention orale et demande de déclarer irrecevable M.[U] celui-ci n'ayant pas qualité à agir sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil. 



A titre subsidiaire, elle fait valoir que la société Unibiens ne pouvait consentir une délégation concernant un mandat qui n'a été signé par la SOCRI que le 23 juin 2013, que même si la convention orale était retenue, elle serait dénuée de toute valeur, le jugement entrepris devant être confirmé sur ce point. 



Sur le fond, au cas où la cour ne déclarerait pas M.[U] irrecevable en ses demandes, elle soutient que la CAIS n'a commis aucune faute, qu'elle a fait part à la SOCRI de son retrait suite à des informations négatives sur l'éventuel vendeur, que le mandat a cessé à compter du 23 août 2013. 



La SOCRI expose qu'elle a pris acte de la dénonciation expresse faite de son mandat par la CAIS, l'immeuble ayant alors été retiré du périmètre des actifs immobiliers relevant du mandat, que c'est hors de toute intervention de la CAIS que l'acquisition du bien est intervenue six mois plus tard. 



 ****



Sur la recevabilité à agir de M.[U]



La CAIS soulève l'irrecevabilité à agir de M.[U] au motif qu'il ne disposait pas d'un mandat régulier pour agir mais cette question ne relève pas de la qualité à agir de M.[U] mais du débat au fond. 



Il y a lieu dès lors de déclarer M.[U] recevable à agir en sa demande de paiement d'une indemnité. 



Sur le fond 



La CAIS fait valoir que M.[U] ne disposait pas d'un mandat écrit et que dès lors il ne peut se prévaloir d'une délégation de mandat et solliciter une indemnité à ce titre. 



Toutefois, il convient de rappeler que les conditions posées par la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet ne s'appliquent pas entre professionnels de l'immobilier, que dès lors la délégation de mandat ne doit pas forcément faire l'objet d'un écrit. 



Il n'est pas contesté que M.[U] a par mail du 11 juin 2013 informé la société Unibiens de l'existence d'un immeuble situé au [Adresse 4] qui pouvait être intéressant mais sur lequel un acquéreur disposait d'une exclusivité jusqu'à fin juin. 



Il ressort des pièces versées que par mandat non exclusif de recherche d'un bien à acquérir enregistré le 24 juin 2013, la société SOCRI Promotions en qualité de mandant a confié à la société Unibiens la recherche d'un bien immobilier à usage commercial exploité en hôtellerie ou susceptible de l'être avec ou sans travaux situé à [Localité 11]. 



Le mandat était donné pour une durée de trois mois sans exclusivité à compter de sa date de signature. A l'expiration le mandat était prorogé par tacite reconduction par périodes successives de trois mois. La partie désirant mettre un terme au mandat devra avertir l'autre partie avec un préavis de quinze jours signifié par lettre recommandée avec avis de réception.



Une délégation de mandat est intervenue entre la société Unibiens, la société T21 et M.[U] même si la signature du mandat non exclusif est intervenue après le contact pris entre la société Unibiens et M.[U] ; l'immeuble litigieux a été visité à deux reprises les 17 et 18 juillet 2013 après la conclusion du mandat non exclusif et nouveau contact pris directement entre la société Unibiens et M.[U]. 



M.[U] conteste le fait que la SOCRI ait dénoncé le mandat de recherche le 27 août 2013 et considère qu'il a perduré jusqu'à son terme maximal soit le 24 juin 2014, que l'acquisition de l'immeuble qu'il a présenté en juin 2013 est intervenue en juillet 2014, qu'il est donc bien fondé à solliciter une indemnité. 



Toutefois, il ressort du courriel du 27 août 2013 adressé par la société Unibiens à la société SOCRI que cette dernière avait fait visiter trois biens, que concernant l'immeuble [Adresse 4], elle indiquait que compte tenu des informations recueillies, celles-ci engendraient des risques de plusieurs nature à savoir 'un risque d'image pour les différents intervenants, le groupe SOCRI et le groupe Crédit Agricole, un risque financier lié aux engagements qui pourraient être pris par le vendeur dans le cadre de la vente des parts de la société' et ajoutait 'pour ces raisons, nous avons souhaité ne pas poursuivre sur ce dossier et vous préconisons de ne pas vous engager dans l'achat de cette opération . Les conditions ne nous semblent pas réunies pour une acquisition sereine.'



Il résulte clairement de ce mail que la société Unibiens s'est désengagée concernant une acquisition éventuelle par la SOCRI de l'immeuble situé au [Adresse 4] et ce même si le mandat perdurait pour la recherche d'autres immeubles. 



En conséquence, M.[U] est mal fondé à solliciter une commission qui ne serait due que pour la seule présentation de l'immeuble litigieux alors que la société UNIBIENS s'était désengagée de la vente concernant l'immeuble situé [Adresse 4] et que l'acquisition ultérieure de l'immeuble par la société SOCRI s'est réalisée le 11 mars 2014 sans l'intervention de la société Unibiens. 



Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris qui a débouté M.[U] de ses demandes. 





Sur les demandes en dommages et intérêts pour procédure abusive 



M.[U] forme une demande en dommages et intérêts pour procédure abusive mais succombant en ses demandes, le jugement qui l'en a débouté est confirmé. 



La CAIS conclut à l'infirmation du jugement entrepris qui l'a déboutée de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive tant à l'égard de M.[U] que de la société T21. Toutefois, elle ne caractérise pas la mauvaise foi, l'intention de nuire ou la légèreté blâmable de la part de M.[U] et de la société T21, susceptibles d'ouvrir droit à l'allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive. 



En conséquence , le jugement est confirmé de ce chef. 



Sur les autres demandes 



Le jugement est confirmé tant en ce qui concerne les dépens de première instance que l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



La société T21 et M.[U] sont condamnés in solidum aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct. 



La CAIS maintient sa demande de versement d'une indemnité fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant à l'égard de la société T 21 que M.[U]. 



Il y a lieu de condamner in solidum M.[U] et la société T21 à verser à la CAIS la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS 



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, 



Donne acte à la société T 21 de son désistement,



Confirme le jugement rendu le 27 juillet 2018 par le tribunal de commerce de Nanterre en ses dispositions,



Condamne in solidum la société T 21 et M.[U] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct, 



Condamne in solidum M.[U] et la société T 21 à verser à la société Crédit agricole immobilier Services la somme de 4000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



signé par Madame Thérèse ANDRIEU, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,