Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 18 mai 2020

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



4e chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 18 MAI 2020



N° RG 19/01162 - N° Portalis DBV3-V-B7D-S64Y



AFFAIRE :



[B] [D]

 ...



C/



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 3]

[Adresse 3]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Décembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 1

N° Section : 

N° RG : 16/09070



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Vanessa LANDAIS



Me Michel RONZEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX HUIT MAI DEUX MILLE VINGT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [B] [D]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Vanessa LANDAIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 648

Représentant : Me Anthony BEM, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2584



Madame [V] [M]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Vanessa LANDAIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 648

Représentant : Me Anthony BEM, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2584



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019000563 du 08/10/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)



APPELANTS



****************



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, la Société G. IMMO

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : Me Michel RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 9 - N° du dossier 1625334 

 Représentant : Me Jean-Jacques DUBOIS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0747



INTIME

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Mars 2020 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pascale CARIOU-DURAND, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Laurence ABGRALL, Président,

Madame Pascale CARIOU-DURAND, Conseiller,

Madame Marie-Pierre BAGNERIS, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Sabine NOLIN,







FAITS ET PROCÉDURE,





Par acte du 7 juin 2010, M. [D] et Mme [M] ont acquis les lots n°1, 23, 24 et 25 de l'immeuble situé au [Adresse 3]). 



Cet immeuble est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.



Le 28 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait assigner M. [D] et Mme [M] pour obtenir leur condamnation au paiement de l'arriéré de charges et des dommages et intérêts pour leur résistance abusive.



Par jugement du 11 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Pontoise a :



- Condamné solidairement M. [D] et Mme [M] à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de :

*64 589,30 euros, au titre des charges dues à la date du 2 avril 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2015, sur la somme de 58 033,25 euros et à compter du 2 avril 2018 pour le surplus,

*1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

*1 474 euros, en remboursement du coût des travaux de reprise de l'enduit sur la façade,

*1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné solidairement M. [D] et Mme [M] aux dépens, dont distraction selon l'article 699 du code de procédure civile,

- Ordonné l'exécution provisoire.





Par déclaration reçue au greffe le 18 février 2019, M. [D] et Mme [M] ont interjeté appel de ce jugement à l'encontre du syndicat des copropriétaires.





Par leurs dernières conclusions signifiées le 14 février 2020, M. [D] et Mme [M] demandent à la cour de :



- Infirmer purement et simplement le jugement dont appel,



Statuant à nouveau,



- Rejeter les demandes, fins et conclusions présentées par le syndicat des copropriétaires,

- Ordonner l'abandon de l'exigibilité des sommes relatives aux charges générales durant la période de non-jouissance des lieux, soit depuis le 10 décembre 2010, et dans ce cas le remboursement par le syndicat des copropriétaires des sommes qu'ils ont payées et à titre supplétif depuis le 1er janvier 2013, y compris les frais de relances exposés par le syndicat des copropriétaires,

- Ordonner la suspension de l'exigibilité des sommes dues au titre des travaux de réhabilitation par le syndicat des copropriétaires,

- Ordonner l'annulation des résolutions n°4 à 16 de l'assemblée générale extraordinaire du 3 juillet 2014 et la convocation d'une nouvelle assemblée générale extraordinaire, et à titre supplétif, si la cour devait en confirmer la validité, l'étalement des sommes dues par M. [D] et Mme [M] sur une durée de dix ans au titre des dispositions de l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965,

- Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts,

- Condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance, et 3 000 euros en cause d'appel, outre les dépens.



Par ses dernières conclusions signifiées le 17 février 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 10, 25, 33 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 1382 ancien - 1240 nouveau du code civil et des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, de :



- Juger que M. et Mme [D] - [M] sont redevables de charges de copropriété envers lui,

- Juger que sa responsabilité ne saurait être engagée dans le dégât des eaux survenu dans les lots des appelants le 10 décembre 2010,

- Juger qu'il n'est pas possible de compenser avec les charges de copropriété dues au syndicat des copropriétaires quoi que ce soit au titre du préjudice pouvant avoir été subi à l'occasion du dégât des eaux de 2010 (sic),

- Juger que M. et Mme [D] - [M] ne peuvent arguer des conséquences négatives des travaux privatifs entrepris dans leurs lots pour s'exonérer du paiement des charges de copropriété,

- Constater qu'il a versé aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des 12 septembre 2013, 17 mars 2014, 3 juillet 2014, 24 juin 2015, 5 novembre 2015, 24 novembre 2016 et 13 décembre 2017, que ces assemblées sont définitives et juger en conséquence qu'elles sont exécutoires,

- Débouter M. [D] et Mme [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- Confirmer en conséquence le jugement du 11 décembre 2018 en toutes ses dispositions,

- Condamner in solidum M. [D] et Mme [M] à lui payer d'une part, la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner in solidum M. [D] et Mme [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction, pour ces derniers, au profit de la SCP Ronzeau & Associés, avocat au barreau du Val d'Oise, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





La clôture de l'instruction a été ordonnée le 25 février 2020.





SUR CE, LA COUR ,



Sur le paiement des arriérés de charges courantes



M. [D] et Mme [M] font grief au jugement de les avoir condamnés au paiement de la somme de 64 589,30 euros au titre des charges dues au 2 avril 2018. Ils font valoir plusieurs moyens qui doivent être examinés successivement :



1) L'absence de participation à la copropriété



Les appelant soutiennent pour l'essentiel, au terme de longs développements, qu'ils n'ont pas l'usage des parties communes pour lesquelles des charges sont appelées à leur encontre, que leur immeuble est indépendant du reste de la copropriété et que leur refus de s'acquitter des charges est donc parfaitement légitime.



C'est pourtant par des motifs pertinents et adaptés, adoptés par la cour, que le tribunal a rejeté ces arguments, soulignant notamment fort justement que les charges sont appelées selon la ventilation préalablement établie par le règlement de copropriété et non selon l'utilisation qu'en fait réellement chaque copropriétaire.



Il sera ajouté surabondamment que M. [D] et Mme [M] ne font nullement état d'erreurs dans le calcul des charges et qu'ils contestent en réalité la clé de répartition des charges telle que définie par le règlement de copropriété. 



Or en application de l'article 11, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, 'la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires'. 



Il n'est pas établi que M. [D] et Mme [M] aient demandé au syndic de soumettre à l'assemblée générale une modification de la répartition des charges pour tenir compte de la situation de leurs lots. La cour ne peut que constater qu'ils ne le demandent pas plus en justice, le dispositif des conclusions ne contenant aucune demande en ce sens.



A cet égard, il est rappelé qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile les parties doivent formuler expressément leurs prétentions dans le dispositif de leurs conclusions, la cour ne statuant que sur celles-ci. L'adverbe 'expressément' qualifie sans aucun doute possible une volonté clairement exprimée.



La cour ne statue pas sur des demandes qui ne sont pas reprises dans le dispositif des conclusions des parties.



Il en est de même de celles qui ne tendent qu'à 'constater' et ne sauraient être considérées comme des prétentions.



Ainsi, il ne saurait être répondu à la demande de M. [D] et Mme [M] figurant dans le corps de leurs conclusions, au 4èmement du paragraphe A, tendant à 'constater que leurs biens ne pouvant être considérés comme faisant partie de la copropriété, ces biens ne pouvaient servir de fondements à l'établissement de tantièmes de parties communes'.



2) La responsabilité du syndicat des copropriétaires dans le dégât des eaux



M. [D] et Mme [M] ont été victimes d'un dégât des eau survenu le 10 décembre 2010 ayant rendu leur bien inhabitable. Ils soutiennent que le sinistre est imputable à une faute du syndicat des copropriétaires et avoir de ce fait une créance d'indemnité qui viendrait se compenser avec les charges appelées à leur encontre. Ils invoquent également l'exception d'inexécution pour refuser de payer les charges de copropriété.



C'est pourtant pertinemment que le syndicat des copropriétaires rappelle que les appelants ont engagé une procédure judiciaire en vue de voir définir les responsabilités dans la survenance du dégât des eaux dont ils ont été victimes.



Or par jugement du 2 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Pontoise a écarté la responsabilité du syndicat des copropriétaires. M. [D] et Mme [M] n'ont donc aucune créance indemnitaire à faire valoir, si tant est que les conditions de la compensation puissent être considérées comme réunies.



La question de la responsabilité du syndicat des copropriétaires ayant été soumise au juge dans le cadre d'une autre procédure judiciaire, il ne peut pas être demandé à la cour de la trancher de nouveau.



C'est donc en vain que M. [D] et Mme [M] reprennent longuement les conclusions d'un rapport d'expertise pour tenter de démontrer une faute du syndicat des copropriétaires.



Par ailleurs, s'agissant de l'exception d'inexécution, elle ne trouve à s'appliquer qu'aux obligations dérivant d'un contrat synallagmatique. 



Elle ne saurait donc être utilement invoquée pour refuser de s'acquitter de charges dont le paiement ne découle pas d'un contrat liant le copropriétaire au syndicat des copropriétaires, mais de la loi (article 10 de la loi du 10 juillet 1965).





Sur l'atteinte au droit de propriété



M. [D] et Mme [M] affirment encore que le dégât des eaux dont le syndicat des copropriétaires serait responsable constitue une atteinte à leur droit de propriété, ce qui justifie qu'ils ne s'acquittent plus de leurs charges de copropriété.



Pour les mêmes raisons que celles évoquées ci-dessus, à savoir que la question de la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance du dégât a été tranchée, et rejetée, par le tribunal de grande instance de Pontoise dans son jugement du 2 juillet 2019, le moyen soulevé par les appelants tiré d'une atteinte à leur droit de propriété ne saurait prospérer.





Sur le paiement des charges de travaux de réhabilitation



M. [D] et Mme [M] contestent la régularité des appels de charges pour faire face aux travaux de réhabilitation de l'immeuble.



Reprenant les mêmes arguments que ceux soutenus devant les premiers juges, ils font valoir que :



1) les copropriétaires n'ont pas donné un consentement éclairé lors du vote des travaux,



2) la convocation à l'assemblée générale du 17 mars 2014 au cours de laquelle les travaux ont été votés est irrégulière, 



3) le syndic est dépourvu de légitimité,



4) la déclaration préalable de travaux est irrégulière



5) l'ensemble immobilier est situé dans une zone nécessitant l'accord préalable des architectes des bâtiments de France, prescription qui n'a pas été respectée,



6) il n' y a pas eu de mise en concurrence de entrepreneurs avant le vote des travaux,



7) le montant des provisions et appels de fonds est disproportionné au coût des travaux,



8) les appels de fonds votés par l'assemblée générale du 3 juillet 2014 s'échelonnent sur une période beaucoup plus courte que celle des travaux.



En ce qui concerne les observations n° 1,2,3,6,7 et 8, il doit être rappelé que le syndicat des copropriétaires a versé au débat les procès-verbaux des assemblées générales du 17 mars 2014 ayant renouvelé le mandat du cabinet S.P.I.M. en qualité de syndic, et du 3 juillet 2014 ayant voté les travaux de réhabilitation.



Le choix des entreprises a certes été délégué au conseil syndical, de même que l'établissement du calendrier d'appels de fonds. 



Il n' y a eu toutefois aucun recours contre ces assemblées, de telle sorte que les résolutions adoptées ne peuvent plus être critiquées, fussent-elles irrégulières, ce qui n'est pas démontré.



Il n'est pas établi non plus que les travaux réalisés et pour lesquels les charges ont été appelées ne seraient pas ceux qui ont été votés par l'assemblée générale.



En ce qui concerne les critiques n°4 et n°5, elles sont sans rapport avec l'exigibilité des charges et ne peuvent servir de prétexte aux appelants pour refuser de payer les charges régulièrement appelées. La carence alléguée du syndicat des copropriétaires dans l'entretien de l'immeuble peut le cas échéant faire l'objet d'une action en responsabilité, mais en aucun cas constituer un motif de non paiement des charges.





M. [D] et Mme [M] ne développent aucun autre moyen pour contester le montant des charges appelées à leur encontre depuis 2013.





De son côté, le syndicat des copropriétaires verse au débat :



- la matrice cadastrale démontrant la qualité de propriétaire de M. [D] et Mme [M],



- les différents appels de charges depuis le 2ème trimestre 2013,



- les procès-verbaux des assemblées générales et les certificats de non recours.



Il résulte de ce qui précède que la créance du syndicat des copropriétaires est certaine, liquide et exigible.



Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. [D] et Mme [M] au paiement des sommes de :



- 64 589,30 euros, au titre des charges dues à la date du 2 avril 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2015, sur la somme de 58 033,25 euros et à compter du 2 avril 2018 pour le surplus,

- 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- 1 474 euros, en remboursement du coût des travaux de reprise de l'enduit sur la façade,











Sur les demandes en appel de M. [D] et Mme [M]





Le jugement étant confirmé, les demandes présentées par M. [D] et Mme [M] en appel, portant sur l'abandon de l'exigibilité des sommes relatives aux charges générales et la suspension de l'exigibilité des sommes dues au titre des travaux de réhabilitation seront rejetées.



S'agissant des demandes d'annulation des résolutions n°4 à 16 de l'assemblée générale extraordinaire du 3 juillet 2014 et de convocation d'une nouvelle assemblée générale extraordinaire, il est rappelé qu'en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions prises par l'assemblée générale doivent être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.



Or le syndicat des copropriétaires produit un certificat de non recours à l'encontre de l'assemblée générale du 3 juillet 2014, de telle sorte que la demande est aujourd'hui irrecevable.



M. [D] et Mme [M] sollicitent par ailleurs l'étalement sur une durée de dix ans des sommes appelées au titre des travaux de réhabilitation en application des dispositions de l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965.



Or comme le souligne justement le syndicat des copropriétaires, cette disposition ne s'applique qu'aux travaux d'amélioration, et non aux travaux d'entretien et ne concerne que les copropriétés en difficulté.



Or il n'est nullement établi que la copropriété soit en difficulté au sens de la loi du 10 juillet 1965.



Cette demande sera donc également rejetée.



Enfin, la demande en paiement d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts sera rejetée, M. [D] et Mme [M] ne rapportant pas la preuve d'une faute quelconque du syndicat des copropriétaires à leur encontre leur ayant occasionné un préjudice.





Sur les demandes accessoires





Le sens du présent arrêt commande de confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.



L'équité commande de condamner M. [D] et Mme [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [D] et Mme [M] supporteront en outre les dépens d'appel qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.













PAR CES MOTIFS :





Statuant contradictoirement,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Rejette les demandes formées en cause d'appel par M. [D] et Mme [M],



Condamne in solidum M. [D] et Mme [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [D] et Mme [M] aux dépens qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame Sabine NOLIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier,Le président,