Cour d'Appel · 8ème chambre — 12 mai 2020

N° RG 18/05267 - N° Portalis DBVX-V-B7C-L2SC









Décision du 

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 27 février 2018



RG : 15/06048





SCI SCI [Localité 5] 7



C/



Société SCCV LOGEMENT 146 VGB [Localité 5] 7





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRET DU 12 Mai 2020







APPELANTE :



SCI [Localité 5] 7, prise en la personne de son représentant légal audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Joseph PALAZZOLO de la SCP YVES HARTEMANN JOSEPH PALAZZOLO, avocat au barreau de [Localité 5], toque : 480





INTIMEE :



Société SCCV LOGEMENT 146 VGB [Localité 5] 7, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Hugues DUCROT de la SCP DUCROT ASSOCIES - DPA, avocat au barreau de [Localité 5], toque : 709







 ******

 



Date de clôture de l'instruction : 03 Juin 2019



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Février 2020



Date de mise à disposition : 31 Mars 2020, prorogée sans date

Vu l'état d'urgence sanitaire, la décision prorogée est rendue ce jour 



Audience tenue par Agnès CHAUVE, président, et Catherine ZAGALA, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, 



assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier



A l'audience, Agnès CHAUVE a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Agnès CHAUVE, président

- Catherine ZAGALA, conseiller

- Catherine CLERC, conseiller





Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Agnès CHAUVE, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



La notification du présent arrêt est opérée par tout moyen en application de l'article 10 de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale, tel que précisé par l'article 2.i de la circulaire du 26 mars 2020 CIV/02/20 - C3/DP/2020030000319/FC. 



****



Suivant acte notarié en date du 23 octobre 2012, la société SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7 a vendu en l'état futur d'achèvement plusieurs lots à la SCI [Localité 5] 7 moyennant un prix de 424 450 euros payable comptant à concurrence de 70 %, soit la somme de 297 115 euros, et le surplus du prix de vente, soit 127 335 euros payable au fur et à mesure de l'avancement des travaux suivant échelonnement prévu dans l'acte. 

Le 1er août et 17 septembre 2013, la SCI [Localité 5] 7 a été sommée de prendre possession de son logement et de régler le solde du prix de vente, sans effet. 

Un rendez-vous de livraison était fixé le 17 octobre 2013 et la SCI [Localité 5] 7 n'a pas procédé au règlement du solde du prix de vente, considérant que les travaux de reprise n'étaient pas achevés.

Le président du tribunal de grande instance de Lyon, saisi en référé par la société SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7 aux fins de paiement de diverses sommes par la SCI [Localité 5] 7, par ordonnance rendue le 1er avril 2014, a condamné par provision cette dernière au paiement de la somme de 127 335 euros et à prendre livraison du bien le 29 juillet 2014, reportée au 30 septembre 2014, date à laquelle la SCI [Localité 5] 7 s'est présentée sans disposer d'un chèque de banque soldant la vente puisqu'elle sollicitait un paiement différé au 31 décembre 2014.

Le 7 mai 2015, la SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7 a assigné la SCI [Localité 5] 7 en résolution de la vente en l'état futur d'achèvement.

Par jugement en date du 27 février 2018 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Lyon a : 

- prononcé la résolution de la vente immobilière en l'état futur d'achèvement intervenue par acte notarié du 23 octobre 2012, entre la SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7 et la SCI [Localité 5] 7,

- ordonné la restitution par la SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7 à la SCI [Localité 5] 7 du prix perçu à hauteur de 287 115,00 euros, la restitution par la SCI [Localité 5] 7 à SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7 des biens vendus et les y condamne en tant que de besoin,

- condamné la SCI [Localité 5] 7 à payer à la SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7 la somme de 7 000 euros de dommages et intérêts, outre celle de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

- condamné la SCI [Localité 5] 7 à payer à la SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7 les dépens. 

Par déclaration d'appel en date du 16 juillet 2018, la SCI [Localité 5] 7 a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance de référé en date du 21 janvier 2019, le premier président de la cour d'appel de Lyon a autorisé la société SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7 à consigner la somme de 287 115 euros entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations dans le délai de 15 jours à compter de la notification de la présente décision.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI [Localité 5] 7 demande à la cour de : 




 dire et juger recevable et bien fondé son appel et réformer le jugement rendu,

débouter la société SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7 de l'ensemble de ses demandes


Subsidiairement : 


condamner la société SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7 à lui rembourser la somme de 297 115 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2012, date du paiement coïncidant avec la date de signature de l'acte authentique


A titre reconventionnel : 


condamner la société SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7 à effectuer les travaux de reprise ou à justifier qu'ils ont été tous exécutés et ce, sous astreinte définitive de 400 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, exécutoire sur minute. 

lui donner acte de ce qu'une fois les travaux de reprise réalisés, elle reconnaît devoir à la société SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7 la somme de 127 335 euros TTC au titre du solde du prix de la vente, 

lui donner acte de ce qu'elle réceptionnera le bien, une fois les travaux de reprise réalisés,

condamner l'intimée à lui payer la somme de 36 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour perte de loyers, 

dire et juger qu'une fois les travaux de reprise réalisés, elle devra à la société SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7 la somme de 91 335 euros TTC (127 335 € - 36 000 €),

condamner la société SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7 à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.


Elle fait valoir que : 


la SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7 ne peut prétendre au règlement du solde du prix dans la mesure où les travaux de reprises n'ont pas été effectués, où l'état du tènement immobilier le rend impropre à son utilisation,

la livraison du bien n'a pas pu avoir lieu en raison de la réticence dolosive de la SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7 à respecter ses obligations et effectuer les travaux,

en juin 2014, en suite de l'ordonnance rendue par le juge des référés fixant une date de réception, les travaux n'étaient toujours pas achevés. 

elle a remis un chèque de 127 404,07 euros correspondant aux sommes restant dues à la société SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7 en sollicitant la possibilité qu'il soit encaissé en décembre 2014, ce que la venderesse a refusé. 

la SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7 qui n'a jamais contesté les travaux, doit être condamnée à effectuer les travaux de reprises des désordres sous astreinte.

l'absence de livraison du bien au premier trimestre 2013 est à l'origine d'un préjudice de perte de loyers.




En réponse et aux termes de ses dernières conclusions, la SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7 demande à la cour de : 


statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel interjeté par la SCI [Localité 5] 7

confirmer le jugement entrepris sauf à porter à la somme de 10 000 euros le montant des dommages et intérêts qui lui ont été alloués,

débouter l'appelante de ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil outre les entiers dépens de l'instance. 


Elle expose que : 


la SCI [Localité 5] 7 ne rapporte pas la preuve de l'existence de malfaçons qui auraient pu justifier qu'elle ne règle pas le solde du prix dans la mesure où les éléments qu'elle produits sont antérieurs à l'introduction de l'instance en référé et des reprises effectuées par la SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7,

la SCI [Localité 5] 7 a systématiquement refusé de prendre livraison du bien,

la situation de blocage est imputable à la SCI [Localité 5] 7 qui refuse de prendre possession de son bien et refuse de payer le solde du prix, de sorte qu'elle ne peut se prévaloir d'un préjudice, d'autant qu'elle ne produit aucun élément permettant de justifier son intention de louer le bien ou encore sa valeur locative,

la réalité des travaux à parfaire n'est pas établie et ne peut donc justifier sa condamnation sous astreinte à les réaliser.




MOTIFS DE LA DÉCISION

L'appelante reproche au premier juge d'avoir accueilli la demande de résolution de la vente, en soutenant comme en première instance, n'avoir pu prendre livraison du bien du fait de l'existence de malfaçons qui empêcheraient le paiement du solde du prix et impute ce défaut de livraison à l'intimée.

Le premier juge a justement rappelé que :

- la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques,

- les dispositions combinées des articles L. 261-11 et R 261-1 du code de la construction prévoient que l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat,

- le contrat de vente conclu entre les parties le 23 octobre 2012 prévoit page 35 que l'acquéreur ne pourra prendre possession des biens vendus qu'autant qu'il aura préalablement payé au vendeur la totalité du prix de la présente vente,

- l'appréciation de l'achèvement ne prend pas en compte les défauts de conformité avec les prévisions du contrat lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas l'ouvrage ou les éléments d'équipement impropres à leur utilisation.

En l'espèce, la SCI [Localité 5] 7 a été invitée à procéder à la livraison et à la remise des clés par courrier recommandé dont l'accusé de réception a été signé le 24 mai 2013, sommée de le faire par acte d'huissier du 18 septembre 2013, condamnée à le faire par ordonnance de référé en date du 1er avril 2014 à une date qui sera proposée par l'intimée plus de quinze jours après la signification de l'ordonnance intervenue le 11 avril 2014, convoquée à nouveau par acte d'huissier pour la livraison le 21 juillet 2014, reconvoquée à cette même fin par courrier du 16 septembre 2014, date à laquelle M. [N] a indiqué ne pas pouvoir effectuer le règlement du solde par chéque de banque et a présenté un chèque ne devant être encaissé que le 31 décembre 2014.

S'agissant des malfaçons qui sont toujours invoquées devant la cour pour justifier le refus de recevoir le bien, l'appelante produit les mêmes pièces qu'en première instance et principalement trois constats d'huissier dressés les 18 avril 2013, 7 octobre 2013, et 24 juin 2014, celui du 30 septembre 2014 ne comportant aucun état des lieux mais portant sur le chèque présenté par M. [N], gérant de la SCI pour un encaissement fin décembre 2014.

Le constat du 24 juin indique que le logement est ouvert et à l'état d'abandon et que la situation a peu évolué depuis le 18 avril 2013 et annexe un certain nombre de photographies sans expliciter ce qui est reproché.

Ces constats sont assez laconiques, les photographies qui y sont annexées peu explicites et insuffisantes pour établir que le bien ne serait pas utilisable conformément à sa destination alors que l'acquéreur a toujours la possibilité de mentionner les réserves qu'il souhaite dans le procès-verbal de livraison, ce qui a d'ailleurs été rappelé par le juge des référés comme le juge du fond.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de résolution de la vente sollicitée par l'intimée pour inexécution par l'acquéreur de ses obligations.

Les conséquences de cette résolution ont été également justement appréciées par le premier juge qui a condamné l'intimée à restituer la somme déjà perçue par elle et l'appelante à restituer en tant que de besoin les biens vendus.

L'appelante ne peut réclamer les intérêts sur la somme versée par elle et dont il est ordonnée la restitution qu'à compter du jour de sa demande. En l'absence d'une telle demande, les intérêts courrent à compter du jugement ayant prononcé la résolution.

La SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7 dont il ne peut sérieusement être contesté qu'elle a subi un préjudice en raison du temps perdu par des démarches restées vaines qui auraient pu être évitées si la vente avait eu lieu normalement, demande à ce que la somme allouée à ce titre soit portée à 10 000 euros au lieu des 7 000 euros accordés par le premier juge en première instance.

Au regard du temps écoulé et de l'indisponibilité du bien en découlant, le préjudice subi par l'intimée sera évalué à la somme de 10 000 euros.



Les dépens seront mis à la charge de l'appelante qui succombe et qui sera également condamnée à payer à l'intimée la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La Cour,



Confirme le jugement attaqué sauf sur le montant des dommages et intérêts alloué à la SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7.



Statuant à nouveau de ce chef,



Condamne la SCI [Localité 5] 7 à payer à la SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7 la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.



Y ajoutant,



Dit que la condamnation de la SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7 à restituer la somme de 287 115,00 euros portera intérêts au taux légal à compter du 27 février 2018.



Condamne la SCI [Localité 5] 7 aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du même code en faveur de SCCV Logement 146 VGB [Localité 5] 7. 















LE GREFFIER LE PRÉSIDENT