Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 23 mars 2020

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 23 mars 2020 



(Rédacteur : Monsieur Robert CHELLE, Président)





N° RG 17/04705 - N° Portalis DBVJ-V-B7B-J7AF







Monsieur [E] [K]

Monsieur [U] [W]





c/



SCI SAINTE ANNE























Nature de la décision : AU FOND

























Grosse délivrée le :



aux avocats 

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 06 juillet 2017 (R.G. 15/12551) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 31 juillet 2017





APPELANTS :



Monsieur [E] [K] né le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 5]de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]



Monsieur [U] [W] né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 4]de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]



représentés par Maître Alexandre NOVION, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :

 

SCI SAINTE ANNE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3]



représentée par Maître Philippe OLHAGARAY de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 02 mars 2020 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Robert CHELLE, Président chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Robert CHELLE, Président, 

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Catherine BRISSET, Conseiller,



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT







ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.





FAITS ET PROCÉDURE





Le 1er janvier 1998, la société des Eaux minérales naturelles d'Arcachon (SEMA), aux droits de laquelle vient la SCI Sainte Anne, a consenti à MM. [K] et [W] un contrat de location à usage exclusivement professionnel, portant sur trois terrains de tennis et un local de bureau, situés à Arcachon, pour une durée de six ans. Le bail a été reconduit tacitement deux fois. 



Par acte d'huissier du 20 août 2013, la société Sainte Anne a donné congé à MM. [K] et [W] pour le 31 décembre 2015. 



Par acte d'huissier du 18 décembre 2015, MM. [K] et [W] ont assigné la société Sainte Anne devant le tribunal de grande instance de Bordeaux afin de voir requalifier le bail professionnel en bail commercial. 



Par acte d'huissier du 25 janvier 2016, la société Sainte Anne a fait assigner MM. [K] et [W] devant le juge des référés afin de les voir condamnés à quitter les lieux avec astreinte. Par ordonnance du 11 avril 2016, le juge des référés a débouté la société Sainte Anne de sa demande, en l'absence de trouble illicite. 



Par jugement du 6 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :



Déclaré irrecevable l'action formée par MM. [K] et [W] à l'encontre de la société Sainte Anne,

Ordonné l'expulsion de MM. [K] et [W] des lieux qu'ils occupent à [Adresse 3], dans un délai d'un mois à compter de la date de signification du jugement,

Dit n'y avoir lieu à astreinte,

Condamné in solidum MM. [K] et [W] à payer à la société Sainte Anne la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Ordonné l'exécution provisoire,

Condamné MM. [K] et [W] aux dépens. 



Par déclaration du 31 juillet 2017, MM. [K] et [W] ont interjeté appel de cette décision, intimant la société Sainte Anne.



Le 14 septembre 2017, une mesure de médiation judiciaire a été proposée aux parties, qui ne se sont pas accordées sur le principe d'une acceptation.



Par ordonnance du 5 octobre 2017, le délégué du premier président de la cour d'appel a débouté les appelants de leur demande d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement. 







PRETENTIONS DES PARTIES





Par conclusions déposées en dernier lieu le 9 mai 2018, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, les appelants demandent à la cour de :



Dire Messieurs [K] et [W] créanciers d'une indemnité d'éviction en conséquence de la requalification du bail litigieux en bail commercial ;

Fixer ladite indemnité d'éviction à une somme qui ne pourra être inférieure à 150.000 euros ;

Condamner la SCI SAINTE ANNE à verser ladite indemnité.



Les appelants font notamment valoir qu'en tant qu'établissement d'enseignement, leur établissement est de plein droit soumis au statut des baux commerciaux ; qu'ils remplissent les conditions permettant de qualifier leur établissement d'établissement d'enseignement ; qu'ils ont subi un important préjudice du fait de la perte du lieu. 





Par conclusions déposées en dernier lieu le 8 décembre 2017, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la société Sainte Anne demande à la cour de :



Confirmer la décision entreprise, en toutes ses dispositions ; 

A titre subsidiaire, 

Déclarer irrecevables et à tout le moins mal fondées, les demandes formulées par Messieurs [K] et [W] ; 

Les condamner au paiement d'une somme de 22 000 €, à titre d'indemnité d'occupation ; 

Les condamner au paiement d'une somme de 50 000 €, à titre de dommages et intérêts ; 

Les condamner conjointement et solidairement à payer à S.C.I SAINTE ANNE la somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du C.P.C. 

Les condamner aux entiers dépens.



La société Sainte Anne fait notamment valoir que si les appelants avaient souhaité bénéficier du statut des baux commerciaux, il leur appartenait d'initier une action en ce sens dans les deux ans de la signature de leur bail, soit au plus tard le 1er janvier 2000 ; que seule une société aurait vocation à demander la requalification du bail, or le bail a été conclu avec les appelants en tant que personnes physiques, et il n'était pas cessible ; qu'aucune activité commerciale ne se déroule sur le site litigieux, seulement une activité d'enseignement ponctuelle. 



La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 10 février 2020. 









MOTIFS DE LA DECISION





Sur les demandes des preneurs appelants



Saisi par MM. [K] et [W] d'une demande en requalification de leur bail en contrat de bail commercial, le tribunal de grande instance a constaté que leur action était prescrite par application des dispositions de l'article L. 145-60 du code de commerce, et l'a en conséquence déclarée irrecevable.



A l'appui de leur appel, ils soutiennent que le statut des baux commerciaux s'est appliqué de plein droit à leur bail.



Ils font valoir que les établissements d'enseignement sont soumis de plein droit au statut des baux commerciaux par application de l'article L. 145-2 1° du code de commerce.



Aux termes des dispositions invoquées, les dispositions du chapitre relatif au bail commercial s'appliquent également aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement.



Pour autant, s'il résulte de ce texte une application de plein droit du statut aux locaux des établissements d'enseignement, cette disposition signifie qu'aucune autre condition n'est exigée pour pouvoir revendiquer le statut de bail commercial, notamment quant à la forme juridique du preneur, mais n'a pas pour effet de transformer directement et d'office en bail commercial tout bail qui aurait été conclu sous une autre forme, ce qui nécessite, hors accord des parties, une décision de justice.



Or, en l'espèce, les parties ont expressément entendu conclure un « contrat de location à usage exclusivement professionnel » (bail du 1er janvier 1998 ' pièce n° 1 du bailleur et n° 1 des preneurs).



S'il était loisible aux preneurs d'en demander en justice la requalification en bail commercial au motif d'une activité d'enseignement sur le fondement du texte ci-dessus, ce ne pouvait être que dans le délai imparti par l'article L. 145-60 du même code, qui dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatif au bail commercial se prescrivent par deux ans.



Or, c'est exactement que le tribunal a relevé que le contrat de bail avait été conclu le 1er janvier 1998 et avait été tacitement reconduit en 2004 et 2010, de sorte que l'action en requalification du contrat était prescrite lorsqu'elle a été intentée le 18 décembre 2015 par l'assignation du bailleur devant le tribunal de grande instance.



Le jugement déclarant l'action irrecevable doit donc être confirmé.



Le bail conclu entre les parties ne relevant pas du statut des baux commerciaux, c'est vainement que les preneurs demandent au bailleur une indemnité d'éviction, puisqu'une telle indemnité, prévue par l'article L. 145-14 du code de commerce, est réservée au preneur d'un bail commercial dont le bailleur refuserait le renouvellement du bail.



Telle n'est pas la situation juridique du présent litige, et les appelants, preneurs à un bail professionnel, ne sont pas fondés à solliciter une indemnité d'éviction.





Sur les demandes du bailleur intimé



Le bailleur peut soutenir sans être contredit que les preneurs, qui devaient quitter les lieux le 31 décembre 2015 en vertu du congé délivré le 20 août 2013, sont en réalité restés jusqu'au 1er novembre 2017, soit très postérieurement au jugement du tribunal de grande instance pourtant assorti de l'exécution provisoire.



Il demande le paiement d'une indemnité de 1 000 euros par mois, soit un total de 22 000 euros, qui n'est contesté ni dans son principe ni dans son montant.



Il sera fait droit à cette demande, et la condamnation sera prononcée in solidum, MM. [K] et [W] ayant entendu lier leur sort, se présentant comme une partie unique.



La SCI Sainte-Anne demande encore 50 000 euros de dommages-intérêts, exposant que sa locataire la société Les Abatilles, avait besoin des terrains litigieux, et a dû prévoir des stockages extérieurs.



Pour autant, et bien que ce chef de demande ne soit pas contesté par les preneurs, il n'est ni justifié ni même explicité en quoi des frais engagés par une société Les Abatilles auraient entraîné un préjudice pour le bailleur, qui est la SCI Sainte-Anne, personne juridique différente, de sorte que la demande ne saurait prospérer.





Sur les autres demandes



Tenus in solidum aux dépens d'appel, MM. [K] et [W] paieront également in solidum à la SCI Saint la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Confirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 6 juillet 2017,



Y ajoutant, 



Déboute MM. [K] et [W] de leur demande d'indemnité d'éviction,



Condamne in solidum M. [E] [K] et M. [U] [W] à payer à la SCI Sainte-Anne la somme de 22 000 euros à titre d'indemnité d'occupation,



Déboute la SCI Sainte-Anne de sa demande de paiement de 50 000 euros de dommages-intérêts,



Condamne in solidum M. [E] [K] et M. [U] [W] à payer à la SCI Sainte-Anne la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



Condamne in solidum M. [E] [K] et M. [U] [W] aux dépens d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Catherine BRISSET Conseiller, le Président empeché et par Hervé Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.