Cour d'Appel · CHAMBRE EXPROPRIATIONS — 25 mars 2020

ARRET RENDU PAR LA



COUR D'APPEL DE BORDEAUX



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Le : 25 Mars 2020





CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS



N° de rôle : N° RG 19/04414 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LFRZ









Société INCITE BORDEAUX LA CUB



c/



Monsieur [H] [D]

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT























Nature de la décision : AU FOND



























Grosse délivrée le :



à :





Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.



Le 25 Mars 2020



Par Madame Catherine ROUAUD-FOLLIARD, Présidente 

La COUR d'APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, a, dans l'affaire opposant :



Société INCITE BORDEAUX LA CUB agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1] - [Localité 15]



représentée par Me Isabelle CARTRON DE GRAMMONT de la SCP CABINET DS AVOCATS,



Appelante d'un jugement rendu le 23 mai 2019 par le juge de l'expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d'appel en date du 16 juillet 2019,



à :



Monsieur [H] [D]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 24] - [Localité 16]



représenté par Me Georges GUILLAUME, avocat au barreau de BORDEAUX



COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, 

TRÉSORERIE GÉNÉRALE FRANCE DOMAINE - [Adresse 9] - [Localité 14]



Comparant en la personne de Monsieur [M] [J], inspecteur divisionnaire des finances publiques.



Intimés,



Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 19 février 2020 devant :



Madame Catherine ROUAUD-FOLLIARD, Présidente

Monsieur Jean-François BOUGON, Magistrat honoraire ayant des fonctions juridictionnelles,

Madame Catherine BRISSET, Conseiller



Greffier lors des débats : Florence Chanvrit

 

en présence de Monsieur [M] [J], inspecteur divisionnaire, entendu en ses conclusions,



et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.





M. [H] [D] est propriétaire à Bordeaux d'un immeuble, cadastré section DN [Cadastre 2], situé [Adresse 8], qui se trouve compris dans le périmètre de l'opération de requalification du centre historique de Bordeaux dont la réalisation a été confiée à la société In Cité Bordeaux la Cub (In Cité pour la suite de l'arrêt).

Cet immeuble a fait l'objet d'un arrêté de cessibilité le 27/03/2017, faute pour le propriétaire d'avoir réalisé les travaux qui lui avaient été prescrits. Cette première décision a été suivie d'une ordonnance d'expropriation en date du 13/06/ 2017, M. [H] [D] ayant refusé l'indemnisation proposée, In Cité à saisi le juge de l'expropriation. 

Suite au transport sur les lieux du 13 /12/ 2017, In Cité demande la fixation de l'indemnité d'expropriation à la somme de 341.340 € pour une surface utile de 238 m², après pondération à 0.5 de la superficie des annexes.

M. [H] [D] pour sa part sollicite, pour une surface utile de 239,48 m², sur la base de 2.177 €/m², une indemnité principale de 521.000 €, outre une indemnité de remploi calculée suivant le barème habituel. Il demande 5.000 € pour frais irrépétibles.

Le commissaire du gouvernement propose de fixer l'indemnisation de M. [H] [D] à la somme arrondie de 500.000 € (138 m² x 2.100 € pour la partie logement et 155,50 m² x 1.050 € pour les surfaces annexes) outre indemnité de remploi.



Le juge de l'expropriation de [Localité 31] par jugement du 23 mai 2019 fixe l'indemnité principale à la somme de 454.502 €, l'indemnité de remploi, calculée selon la méthode habituelle, à la somme de 46.450,20 € et alloue à M. [H] [D] la somme de 2.500 € pour frais irrépétibles.

Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge :

* arrête la date de référence le 24 février 2017, date à laquelle la dernière modification du PLU est devenue opposable aux tiers ;

* rappelle que le bien est situé en zone UP1 du PLU dans le centre historique de [Localité 31] ;

* détaille la nature du bien, deux corps de bâtiment de construction ancienne, l'un, R+ 2 avec cave et, le second, sur cour, R+1, le tout avec un escalier en pierre reliant les deux bâtiments. Le premier bâtiment en pierre, rez-de-chaussée à usage de garage et les étages deux plateaux. Le second, un bâtiment en pierre en rez-de-chaussée et crépis au-dessus. Le rez-de-chaussée à usage d'entrepôt avec un sol en terre battue, un premier étage dont sol et plafond sont en partie détruits. Une cour bétonnée. Le tout est en très mauvais état. La surface de l'ensemble des constructions est de 306,01 m² avant pondération ;

* écarte certains termes de comparaison proposés par les parties, en raison de leur situation géographique éloignée, du caractère inexpliqué de l'évolution d'un prix sur 10 mois, de l'incertitude sur la réalité d'un prix unitaire ou de l'absence d'élément sur l'état d'entretien des références proposées ;

* retient comme éléments de comparaison pertinents des immeubles à usage exclusif d'habitation ainsi que des immeubles à usage mixte, et au terme de ses calculs, fixe la valeur de l'indemnité principale de dépossession à 454.501,78 €.

 *

Incité relève appel de cette décision dont elle poursuit l'infirmation. Elle demande de fixer les indemnités dues à M. [H] [D] comme suit :

- 238 m² x 1.300 € = 309.400 € en valeur libre,

- indemnité de remploi calculée selon la méthode habituelle, 31.940 €,

- total de l'indemnisation, 341.340 €.



A l'appui de son recours, Incité explique que les parties se sont accordées sur une surface pondérée de 238 m². Elle souligne que l'immeuble n'est pas habitable, les étages ne sont que des plateaux non cloisonnés et que le tout est dans un état de délabrement avancé.

Incité propose de retenir comme éléments de comparaison pertinents les transactions suivantes :

- l'immeuble du [Adresse 25], bien acquis par Incite par voie de préemption le 27 mai 2015 au prix de 300.000 €. Il s'agissait d'un immeuble à usage mixte (logement et commerce) édifié en R+2, d'une surface habitable de 288 m², en mauvais état d'entretien général et nécessitant d'importants travaux de rénovation ;

- l'immeuble du [Adresse 19], dont le prix a été fixé par le juge, le 13 juillet 2018, à 273.762 € en valeur occupée. Il s'agissait d'un immeuble mixte, édifié en R+1, d'une superficie de 227 m², dans un état allant de variable à très mauvais (la partie arrière du bâtiment était dans un état similaire au bien de référence).

- l'immeuble du [Adresse 28], acquis par In Cité le 20 mars 2018, par voie de préemption, au prix de 220.000 €, valeur occupée. Il s'agissait d'un immeuble loué partiellement, à usage commercial en rdc avec 3 logements, l'ensemble d'une surface totale de 185 m² environ sur trois étages, en très mauvais état d'entretien.

- l'immeuble du [Adresse 12], acquis par Incité le 2 mai 2017 par voie de préemption au prix de la DIA, 270.000 €. Il s'agissait d'un immeuble libre de toute occupation, à usage d'habitation (2 logements) avec garage, d'une surface totale de 155 m² environ, sur deux étages, dans un état d'entretien moyen;

 Synthèse des éléments de comparaison d'Incité :









n°



adresse



date mutation



surface et nature



prix global



prix unitaire





1



[Adresse 25]



27/05/2015

préemption.



R+2 mixte mauvais état 288 m² pond.



300.000 €



1041 €





2



[Adresse 19],



13/07/2018

arrêt CA



R+1 mixte état variable d'usagé à très mauvais



273.762 €



1.625 € (valeur immeuble occupé)





3



[Adresse 28]



20/03/2018

préemption



RDC à usage comm. + 3 logements très mauvais état 185 m² environ



200.000 €



1.206 € (valeur immeuble occupé)





4



[Adresse 12]



2/05/2017

préemption



immeuble à usage d'habitation deux logements, état moyen, 155 m² environ.



270.000 €



1.189€ (valeur immeuble partiellement occupé)







En moyenne le prix unitaire est de 1.300 €.

 *

M. [H] [D], intimé, forme un appel incident. Il voudrait que l'indemnité de dépossession soit fixée à 627.000 €, soit une indemnité principale arrondie à 570.000 € [(239,48 m² x 2.309 €) 552.959 €], outre droits à construire de 16.800 € et indemnité de remploi de 57.500 €.

M. [H] [D] fait valoir que la surface pondérée de son immeuble est de 239, 48 m².

Il estime que peuvent être retenus comme éléments de comparaison pertinents les mutations suivantes :

1.- 3, rue Maucaillou, 2.154 € du m²,

2.- [Adresse 5] revendu par Incite le 2 novembre 2017 au prix unitaire de 2.833 €,

3.- [Adresse 18], 24/01/2018, 1.941 € du m².

Il explique que sont trop anciennes pour être des éléments de comparaison pertinents, notamment au regard de l'évolution des prix dans le secteur considéré, les transactions du [Adresse 23] (31/08/2016) du [Adresse 29] (2015), du 34, rue Pommier (2016), du 24, rue Planterose (2015), du [Adresse 11] (2016), du [Adresse 17] (2016), du [Adresse 26] (2015), du [Adresse 10] de 2016 et du [Adresse 12] (2017). Il voudrait également que soient écartés les immeubles à usage mixte, commerce et habitation, [Adresse 19] - [Adresse 28] - [Adresse 30] et [Adresse 27].

Synthèse des éléments de comparaison de M. [D].







n°



adresse



date mutation



surface et nature



prix global



prix unitaire





5



[Adresse 18]



30/03/2017



228 m² et surface au sol de 246 m² Immeuble à rénover entièrement, état très moyen



530.000 €



2.154 €





6



[Adresse 4]



2/11/2017

vente Incite



immeuble en très mauvais état,



-



2.833 €





7



[Adresse 18]



24/01/2018



immeuble R+3 - la surface de l'immeuble a été arrêté à 187 m² à la demande d'Incite qui ne peut venir prétendre aujourd'hui qu'elle serait de 225 m²



363.038 €





1.941 €





 moyenne



2.309 €







 Enfin, alors que la partie arrière de l'immeuble peut être surélevée de deux niveaux, il détermine au titre des droits à construire une valeur supplémentaire de 16.800 €, à dire d'expert.



 *

Le commissaire du gouvernement propose de fixer l'indemnité de dépossession due à M.[H] [D] à la somme de 457.500 € qui se décompose comme suit :

* indemnité principale arrondie à 415.000 € (238 m² x 1.745 €)

* indemnité de remploi, calculée selon la méthode habituelle, 42.500 €.

Il explicite sa proposition par les considérations suivantes :

- la surface du bien à retenir est celle calculée par l'expert [Z] après correction de l'erreur contenue dans son rapport (237,48 m²) arrondie à 238 m².

- les locaux sont libres de toute occupation,

- à la date de référence, le 24 février 2017, le bien est situé en zone UP1*L35,

(UP1- zone d'intérêt patrimonial bâti ; *- nouvelle bande d'accès autorisée ;1 - une place minimum de stationnement par logement pour l'habitation ; L35 - secteur de diversité sociale) ;

- il n'y a pas à rechercher les droits à construire résiduels susceptibles d'être développés sur la parcelle car le juge de l'expropriation fixe les indemnités d'après la consistance du bien à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété (article L322-1 du code de l'expropriation).

- observations préalables :

* en raison de la hausse du prix de l'immobilier ancien sur [Localité 31] notamment dans le quartier [Localité 32] au cours des deux dernières, il estime qu'il convient d'écarter les références anciennes, qui ne reflètent pas le marché actuel car, faute de pouvoir s'appuyer sur une étude portant sur l'évolution du marché au cours des années récentes, il est aléatoire de retenir les termes de comparaison anciens et de rehausser leur prix unitaire ; 

*les termes de comparaison géographiquement éloignés de l'immeuble de référence doivent être écartés.

* les termes de comparaison pertinents seront a rechercher sur les transactions récentes portant sur des immeubles de rapport anciens, à usage d'habitation, situés à proximité du quartier [Localité 32], dans un état d'entretien dégradé ou nécessitant des travaux de réhabilitation.

- critiques des termes proposés par Incité : ils sont, soit trop anciens, soit situés dans un secteur géographique éloigné, soit encore dans un état non comparable avec celui de l'immeuble de référence ; la valeur unitaire moyenne des deux termes de comparaison les plus utiles ([Adresse 12]) ressort à 1.679 €.

- critiques des trois termes proposés par M. [H] [D] ([Adresse 12]) : ils sont pertinents quant à leur localisation, leur consistance, mais les surfaces prises en compte pour la détermination du prix unitaire ne sont pas comparable avec celles de l'immeuble de référence ; après retraitement de ces éléments de comparaison la valeur unitaire moyenne ressort à 2.766 €.

- le commissaire du gouvernement propose d'examiner 5 termes de comparaison supplémentaires relatifs à des transactions récentes (2018/2019) portant sur des immeubles anciens et dont les surfaces pondérées ont été calculées suivant les coefficients retenus par l'expert de M. [H] [D] ([Adresse 29], [Adresse 6], [Adresse 21], [Adresse 13] et [Adresse 3]). Le prix unitaire moyen ressort à 1.945 €.

- termes finalement examinés par le commissaire du gouvernement : 







n°



ref. cadast.



adresse



année construc.

date mutation



SUP



prix total



prix/m² 

SUP





8



DN 451/544/545



[Adresse 29] 

et [Adresse 22]



1900

20/03/2018



583 m²



863.223 €



1481 €





9



DN330



[Adresse 7]



1750

20/03/2019



179 m²



375.000 €



2.095 €





10



DN 293



[Adresse 20]



1800

27/04/2018



130 m²



310.000 €



2.385€





11



DN388



[Adresse 13]



1800

227/02/2018



283 m²



450.000 €



1.590€





12



DN235



[Adresse 3]



1860

5/04/2018



115 m²



250.000 €



2.174 €





13



DR130



[Adresse 12]



1880

224/01/2018



225 m²



363.038 €



1.614 €





14

(4)



DR332



[Adresse 12]



1880

06/06/2017



155 m²



270.400 €



1.745 €





15

(5)



DN434



[Adresse 18]



1919

30/03/2017



175 m²



530.000 €



3.029 €





16

 (6)



DN136



[Adresse 5]



1850

22/11/2017



186 m²



680.000 €



3.656 €









moyenne



2.196 €





médiane



2.095 €







- les termes 8 et 9 affichent des prix anormalement élevés par rapport à l'ensemble des autres termes, l'un est en meilleur état que l'immeuble de référence et pour l'autre son état intérieur est ignoré - ces deux termes écartés, le prix unitaire moyen est de 1.869 € et le prix unitaire médian ressort à 

1.745 € 

- il propose de retenir cette dernière valeur en raison de l'état particulièrement dégradé de l'immeuble.



SUR CE : 



Incité, alors que les écritures de M. [H] [D] et du Commissaire du gouvernement sont datées respectivement des 15 et 17 janvier et ont immédiatement notifiées à Incité et que les convocations pour l'audience du 19 février sont adressées aux parties début février, tarde jusqu'au vendredi 14 février 2020 pour faire parvenir un mémoire récapitulatif. Ces écritures qui n'ont pu être notifiées utilement à M. [H] [D] et au commissaire du gouvernement seront déclarées écartées des débats afin de respecter le principe du contradictoire.



La date de référence arrêté au 24 février 2017 n'est ni contestable, ni contestée.

Il est constant que le bien, pour la description complète duquel il est expressément référé au jugement entrepris, est libre de toute occupation et se présente dans un état de vétusté avancé, notamment en ce qui concerne le bâtiment en fond de cour.



La surface du bien considéré. Les parties s'accordent pour retenir la surface pondérée telle que calculée par M. [Z], expert mandaté par M. [H] [D]. Incité et le commissaire du gouvernement proposent de retenir une surface de 238 m² mais M. [D] voudrait que la surface pondérée retenue soit de 239,49 m². Comme le souligne le commissaire du gouvernement, le rapport [Z] est affecté d'une erreur purement matérielle qui affecte la surface pondérée du rez-de-chaussée. En effet, 53,38 m²x0,5 = 26,69 m² et non 28,69 m², si bien que la surface pondérée totale est de 237,48 m² et non de 239,48 m². Il conviendra donc de calculer la valeur de l'immeuble de référence sur la base d'une SUP de 238 m².

Le code de l'expropriation en son article L322-2 prévoit que pour la valorisation du bien seul est pris en considération l'usage effectif de l'immeuble et des droits immobilier un an avant la date de référence. Aussi, l'intéressé qui ne justifie pas à la date de référence du moindre projet de construction, ne peut prétendre faire valoriser des droits à construire.

La méthode la plus pertinente pour valoriser l'immeuble de M. [H] [D] est celle de la comparaison avec des cessions récentes d'immeubles similaires situés à proximité de l'élément de référence. Les éléments de comparaison proposés par les parties ont été numérotés de 1 à 16 dans le rappel de la procédure (en réalité 1 à 13, les 14, 15 et 16 étant des éléments de comparaison présentés soit par Incité (le 4) soit par M. [H] [D] (le 5 et le 6) et retraités, sans discussion par les autres parties, par le commissaire du gouvernement.

Seront écartés les éléments de comparaison suivants :

n°1, en raison de sa date,

n° 2, en raison de l'éloignement du cours de l'Yser. 

n°3, s'agissant d'un immeuble mixte, commerce et habitation.

Restent les éléments de comparaison 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14(4), 15(5) et 16(6).

Comme le propose le commissaire du gouvernement, il conviendra d'écarter les éléments de comparaison 15(5) et 16(6) dont les prix excèdent par trop ceux des autres éléments de comparaison. De la même manière, mais pour raison inverse, il conviendra d'écarter le n° 8 dont le prix unitaire particulièrement bas s'explique sans doute par l'importance de la surface, 583 m², difficilement comparable avec les 238 m² de l'élément de référence. Le prix moyen des cinq éléments de comparaison finalement retenus est de 1.971,60 € [(2.095+2.385+1.590+2.174+1.745)/5]. Le montant de l'indemnité de dépossession sera de : 517.164, 88 €, somme arrondie à 517.165 €.

* indemnité principale, 1.971,60 x 238 = 469.240,80 €

* indemnité de remploi, selon le barème habituel (20 % jusqu'à 5.000 €, 15% entre 5.001 et 15.000 € et 10 % pour le surplus) 47.924,08 €.



La société Incité Bordeaux supportera la charge des dépens.



 





PAR CES MOTIFS : 



Déclare les appels recevables en la forme,



Vu les articles 14 et suivants du code de procédure civile,



Ecarte des débats le mémoire de la société Incité Bordeaux déposé au greffe de la cour le vendredi 14 février 2020,



Infirme la décision déférée et statuant à nouveau, fixe l'indemnité de dépossession due à M. [H] [D] à somme arrondie de 517.165 €, savoir, 469.240,80 € au titre de l'indemnité principale et 47.924,08 € au titre de l'indemnité de remploi,



Laisse à la société Incité Bordeaux la Cub la charge des dépens de l'instance, 



L'arrêt a été signé par Catherine ROUAUD-FOLLIARD, Présidente et par Florence Chanvrit AAP faisant fonction de Greffier auquel elle a remis la minute signée de la décision.



Le GreffierLe Président