Cour d'Appel · 4ème Chambre — 5 mars 2020

4ème Chambre





ARRÊT N° 102



N° RG 18/07784

N°Portalis DBVL-V-B7C-PLCU











AG / FB









Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 MARS 2020





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseillère,

Assesseur : Madame Florence BOURDON, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 07 Novembre 2019

devant Madame Hélène RAULINE et Madame Andrée GEORGEAULT, magistrats tenant seules l'audience en la formation rapporteur, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Mars 2020 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l'issue des débats : 13 Février 2020 prorogée au 05 Mars 2020





****





APPELANTS :



Monsieur [I] [G]

[Adresse 10]

[Localité 12]

Représenté par Me Simon AUBIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES



Monsieur [O] [F] épouse [G]

[Adresse 10]

[Localité 12]

Représenté par Me Simon AUBIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES







INTIMÉS :



Monsieur [K]-[W] [A]

[Adresse 5]

[Localité 12]



Représenté par Me Virginie LARVOR de la SELARL BELWEST, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST















Monsieur [M] [J]

[Adresse 6]

[Localité 7]



Représenté par Me Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Vincent NIDERPRIM, Plaidant, avocat au barreau dePARIS





Madame [X] [Y]

née le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 12]



Représentée par Me Cyril LAURENT de la SELARL BRITANNIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST





MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS

[Adresse 3]

[Localité 8]



Représentée par Me Virginie LARVOR de la SELARL BELWEST, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST





SA AXA FRANCE IARD 

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 9]



Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Vincent NIDERPRIM, Plaidant, avocat au barreau de PARIS







FAITS ET PROCÉDURE





Suivant acte authentique en date du 25 août 2015, M. [I] [G] et Mme [O] [F], son épouse, ont acquis de Mme [X] [Y] un bien immobilier situé à [Localité 12]), au lieu-dit [Adresse 10], composé de deux maisons en forme de coupoles à ossature bois commercialisées par la société Domespace, reliées entre elles par un couloir. Cette vente était consentie pour le prix de 270 000 euros.







La vente avait été précédée de l'établissement, le 2 décembre 2014, par M [K]-[W] [A], architecte, d'un rapport sur l'état du bien.



Par courrier du 20 juillet 2016, M. et Mme [G] informaient M. [A] de la découverte dans le vide sanitaire, d'une fissure sur les fondations, d'une infestation par des champignons lignivores de type mérule et par de la vrillette, de la présence dans le vide sanitaire de cellulose favorisant le développement de champignons et d'un manque évident d'aération de ce vide sanitaire.

Ils lui demandaient de prendre en charge le coût des travaux de réparation nécessaires.



Par courrier du même jour, M. et Mme [G] informaient aussi Mme [Y] des constatations effectuées dans l'immeuble et lui demandaient la prise en charge des travaux de remise en état.



N'ayant pas obtenu de réponse positive à leurs demandes, M. et Mme [G] ont sollicité en référé une mesure d'expertise judiciaire au contradictoire de Mme [Y], de M. [A], de Me [C] [H], notaire instrumentaire de la vente, de la société Aber et Mer Immobilier, agent immobilier, de la société Domespace International, fabricant des dômes, et de la société Bois Expert, auteur du diagnostic de performance énergétique préalable à la vente.



Par ordonnance du 12 décembre 2016, M [L] [S] a été désigné en qualité d'expert.

Les opérations d'expertise ont été étendues à la Mutuelle des architectes français (la MAF), assureur de M. [A], ainsi qu'à M. [M] [J], qui l'avait assisté et à la société Axa France IARD son assureur.



L'expert a déposé son rapport le 28 janvier 2018.



M. et Mme [G] ont fait assigner à jour fixe, M. [A], la MAF, Mme [Y], M. [J] et la société Axa France IARD devant le tribunal de grande instance de Brest. 



Par un jugement assorti de l'exécution provisoire en date du 14 novembre 2018, le tribunal a :



- dit que les non conformités relevées n'entraînaient pas de désordres, et que l'antériorité à la vente des désordres constatés n'était pas démontrée ;

- débouté en conséquence, M. et Mme [G], M. [A] et la MAF, ainsi que M. [J] et la société Axa France de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre Mme [Y] et dit que les demandes de garantie présentées par Mme [Y] étaient, en conséquence, sans objet ;

- dit que M. [A] a manqué à son devoir de conseil à l'égard de M. et Mme [G] ; 

- débouté la MAF de sa demande de limitation de sa garantie ;

- condamné, en conséquence, M. [A] et la MAF à verser à M. et Mme [G] une indemnité de 20 000 euros au titre de leur préjudice de perte de chance ;

- débouté M. et Mme [G] de leurs autres demandes de dommages- intérêts ; 

- débouté M. et Mme [G] , M. [A] et la MAF des demandes présentées à l'encontre de M. [J] et de la société Axa France ; 



- condamné M. [K] [A] et la MAF à verser sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à M. et Mme [G], la somme de 2 500 euros, à Mme [X] [Y], une indemnité de 2 500 euros, à M. [M] [J] et la société Axa France, la somme de 1 500 euros ; 

- condamné M. [K] [A] et la MAF aux dépens comprenant le coût de l'expertise et les dépens de référé.



Par déclaration au greffe en date du 3 décembre 2018, M. et Mme [G] ont interjeté appel de ce jugement, intimant Mme [Y], M. [A] et la MAF, M. [J] et la société Axa France IARD.



Les parties ont conclu et la clôture a été prononcée le 7 novembre 2019. 







PRÉTENTIONS DES PARTIES





Dans leurs dernières conclusions en date du 17 octobre 2019, M. et Mme [G] demandent à la cour de :



- réformer la décision dont appel ;

Par conséquent, 

- condamner in solidum Mme [Y], M. [A], la Mutuelle des Architectes Français, ès qualités d'assureur de M. [A], M. [M] [J], Axa France Iard, ès qualités d'assureur de M. [M] [J], à leur payer les indemnités suivantes : 

- la somme de 458 078,76 euros hors taxe, soit 549 694,51 euros TTC outre une dépense relative au permis de démolir et de construire 3 500 euros, à l'assurance dommages-ouvrage, 3.500 euros et au total une dépense valorisée à 556 .694,51 euros TTC outre indexation sur la variation de l'indice BT01 entre la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire et celle du paiement des condamnations à intervenir ; 

- une indemnité de 1 750 euros au titre du déménagement ;

- une indemnité de 1 750 euros au titre de l'emménagement ;

- une indemnité de 9 360 euros au titre du relogement correspondant à la location d'un

gîte rural pendant la durée du chantier, outre indexation sur la variation de l'indice BT01 entre la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire et celle du paiement des condamnations à intervenir ; 

- taxes, abonnements, etc. en double 2 000 euros ;

- perte de revenu activité de gîte : 

*la perte directe sur la période des travaux ; 

* les pertes liées à l'arrêt définitif des projets chambres d'hôte et roulotte pour lesquels des permis avaient été déposés et accepté par la mairie chiffrées à : 

- 15 semaines par an pour la roulotte (600 euros la semaine) : 9 000 euros par an ;

- 60 nuitées par an pour la chambre d'hôte (50 euros la nuit) : 3 000 euros par an soit 10 000 euros outre indexation sur la variation de l'indice BT01 entre la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire et celle du paiement des condamnations à intervenir ;



- une indemnité de 10 000 euros au titre du trouble de jouissance des soucis et tracas ; 

- une indemnité de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouter les parties intimées de l'ensemble de leurs demandes ;

- condamner in solidum les parties succombantes aux entiers dépens en ce compris les états de frais de référé de fond et la taxe d'expertise judiciaire ;

- ordonné l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 



* * *



Dans ses dernières conclusions en date du 29 octobre 2019, Mme [Y] demande à la cour de:



A titre principal,

- dire et juger qu'elle n'a pas la qualité de vendeur professionnel et qu'elle est bien fondée à opposer la clause d'exonération de la garantie des vices cachés ;



Subsidiairement, et en tout état de cause, en l'absence de vice caché rendant la chose impropre à l'usage auquel on la destine ou diminuant tellement cet usage, 

- débouter M. et Mme [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre, tant sur le fondement de la garantie des vices cachés que sur celui du défaut de conformité ;



A titre infiniment subsidiaire,

- ordonner une contre-expertise, l'expert judiciaire désigné ayant pour mission de :

- procéder à l'examen des désordres affectant la propriété de M. et Mme [G] située [Adresse 10] à [Localité 12] ;

- décrire et chiffrer les travaux nécessaires à la reprise des désordres ;



- condamner in solidum M. [A], la MAF, M. [J] et la société Axa France IARD à garantir Mme [Y] de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre tant en principal, qu'en frais irrépétibles et dépens ;

- débouter la MAF et la compagnie Axa France IARD de leurs demandes relatives aux limitations de garantie ;

- condamner M. et Mme [G] et à défaut toute partie qui succombera à payer à Mme [Y], la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 



* * *



Dans leurs dernières conclusions en date du 24 octobre 2019, M. [A] et la MAF demandent à la cour de :



- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Brest ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- débouter M. et Mme [G], Mme [Y] et les autres parties de l'ensemble de leurs demandes à l'égard de M. [A] et de la MAF ;





A titre subsidiaire,

- ordonner une contre-expertise et confier à l'expert judiciaire la mission suivante : procéder à l'examen des désordres affectant la maison de M. et Mme [G] sise [Adresse 10] à [Localité 12] et décrire et chiffrer les travaux reprise ;

- condamner solidairement Mme [Y], M. [J] et son assureur la société Axa à garantir M. [A] et la MAF de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre en principal, frais et accessoires ;



A titre très subsidiaire,

- fixer le coût des travaux de reprise à 6 489,85 euros TTC selon devis Plée correspondant à la réparation du désordre relatif au couloir reliant les deux dômes ;

- limiter la garantie de la MAF à M. [A] à hauteur de 50 % ;

- dire et juger que la police de la MAF s'appliquera dans les limites et les conditions de la police qui contient notamment une franchise opposable aux tiers lésés ;



A titre infiniment subsidiaire,

- fixer le coût des travaux de reprise à 201 489,55 euros suivant devis de l'entreprise Plée et rapport de B2M Économiste ;



En tout état de cause,

- condamner M. et Mme [G] ou toute partie succombante à verser à M. [A] et la Maf, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.





Dans leurs dernières conclusions en date du 31 octobre 2019, M. [J] et la société Axa France IARD demandent à la cour de :



A titre principal,

- dire l'appel mal fondé et le rejeter ; 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Brest le 15 novembre 2018 dans toutes ses dispositions ; 

Y ajoutant, 

- condamner in solidum, M. et Mme [G], M. [K] [A], la société Maf et Mme [X] [Y] à payer à M. [M] [J] et à la société Axa France Iard la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 

A titre subsidiaire,

- dire et juger que la solution réparatoire envisagée par l'expert de déconstruction-reconstruction du bien est excessive et ne prend nullement en compte la spécificité d'un bien relativement atypique entièrement en bois, livré en kit et auto-construit par des non professionnels ; 

- dire et juger que le préjudice de perte d'activité invoqué par les époux [G] n'est justifié d'aucune argumentation méthodologique ou financière ; 

En conséquence,

- débouter les époux [G] de l'intégralité de leurs demandes financières ; 

- ordonner avant dire droit une contre-expertise confiée à un nouvel expert, l'expert désigné ayant pour mission de chiffrer : 

- le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres stricto sensu en faisant donc clairement dans le cadre de son rapport la distinction entre les désordres ou les non-conformités au DTU qui ne sont pas nécessairement des désordres ; 



- le préjudice de perte d'activité de location de chambre d'hôte invoqué par les époux [G] ; 

A titre infiniment subsidiaire, 

- condamner in solidum M. [A], la Société MAF et Mme [Y] à garantir M. [J] et la société Axa France IARD de toute condamnation prononcée à leur encontre ; 

- dire et juger que la faute éventuelle de M. [M] [J] ne peut être qu'à l'origine d'un préjudice de perte de chance pour les époux [G] qui mieux informés auraient pu renoncer à leur acquisition ou négocier à la baisse le prix de vente ; 

- dire et juger que ce préjudice de perte de chance ni ne se confond, ni ne s'ajoute au coût des travaux pour remédier aux désordres ; 

- dire et juger que toute éventuelle condamnation de la société Axa France IARD en qualité d'assureur de M. [M] [J] sera limitée par le montant du plafond de garantie (305 000 euros) ; 

- dire que toute condamnation mise à la charge de la société Axa France Iard prendra en compte la franchise contractuelle stipulée dans le contrat d'assurance de M. [M] [J] ;

En tout état de cause, 

- débouter M. [A] et la MAF de l'appel en garantie qu'ils forment à l'encontre de M. [M] [J] et de la société Axa France Iard ; 

- condamner in solidum, les époux [G], M. [K] [A], la société MAF et Mme [X] [Y] à payer à M. [M] [J] et à la société Axa France Iard la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 

- condamner in solidum, les époux [G], M. [K] [A], la Société MAF et Mme [X] [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



* * *



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.







MOTIFS DE LA DÉCISION





Les désordres, 



L'ouvrage litigieux se compose de deux constructions semi-sphériques, en bois, recouvertes de bardeaux en bois, de marque ' Domespace', reliées entre elles par un couloir. La construction de cet ensemble immobilier a été achevée le 31 juillet 2006. 



M. et Mme [G] habitent l'un des dômes (le dôme gauche ou Nord-Ouest) et ont aménagé le second (dôme droit ou Sud-Est) en gîte destiné à la location saisonnière. 



Chaque dôme repose sur un soubassement périphérique maçonné et un poteau central ménageant un vide sanitaire. Il est constitué d'un axe central en bois autour duquel s'organisent des arbalétriers cintrés qui forment l'ossature extérieure. Au sol, chaque arbalétrier est contreventé par une 



solive formant entrait. Entre les entraits, une solive intermédiaire est reliée à une lice basse intérieure formant chevêtre. L'espace libre entre les arbalétriers et les planchers sont constitués d'un composite OSB de panneaux d'aggloméré et de billes de liège. La couverture extérieure est faite de bardeaux de bois, assemblés au clou comme des ardoises. 



Les maisons 'Domespace' sont livrées en kit et montées par l'acquéreur, qui bénéficie de trois jours de formation. 



M. [S], expert judiciaire, a relevé s'agissant du gros-oeuvre :

- l'absence de toute fondation utile, la semelle de fondation étant située au niveau zéro du vide sanitaire. Il a déploré, à cet égard, qu'aucune étude géotechnique préalable à la construction n'ait été réalisée pour s'assurer de la stabilité du sol, tout en indiquant ne relever aucun désordre en lien avec une mauvaise tenue du sol. 

- l'insuffisance des ventilations du vide sanitaire, dont les solives et entraits présentent des traces de galerie d'insectes de type 'petite vrillette', 

- l'absence de tout dispositif de prévention des remontées d'humidité dans les maçonneries : le drain existant est inutile et inefficace en l'état de son positionnement altimétrique et aucun géotextile ou natte drainante verticale ( Delta MS) n'est mis en oeuvre. 

- la présence de fissures de désolidarisation importantes entre les poteaux bétons et les voiles de blocs ciments par lesquelles pénètre l'eau de la terre du sous-sol.



S'agissant de la structure, et se fondant sur le DTU applicable aux constructions à ossature bois, M. [S], relève deux non conformités majeures de la liaison bois-maçonnerie :

- l'absence d'isolation et de jointoiement entre la lice basse et la maçonnerie, prescrit pour rétablir une planéité parfaite et créer une rupture de capillarité,

- l'utilisation de bois d'oeuvre en épicéa non traité, alors que le DTU préconise, pour les maisons à ossature bois, l'emploi d'un bois de classe 3B. Or la lice basse, en contact direct avec le sol, est significativement dégradée et présente une humidité que l'expert qualifie 'd'extrême'. 



Il a également relevé que les platines métalliques de fixation des dômes aux poteaux maçonnés sont, pour certaines, situées hors de l'assise du poteau, ou alors fixées par des chevilles posées trop près du bord, qui ont éclaté le béton.



L'expert relève par ailleurs que les planchers sont constitués de panneaux OSB non hydrofuges et que les pièces humides sont dépourvues de tout système d'étanchéité du sol et des murs. 

Il a d'ailleurs relevé, en sous-face du plancher de la salle de bains du dôme droit, une forte humidité ainsi que la présence de moisissures et de champignons de surface. 



M. [S] rappelle que la contamination par la mérule, du plancher du dôme gauche, au droit de la salle de bains, découverte par M. et Mme [G] en 2016, a été traitée et que les travaux de reprise nécessaires ont été exécutés. Il n'a examiné que les bois contaminés conservés par M. et Mme [G].



Dans le couloir de liaison entre les deux dômes, les lices sont supportées par des poteaux en épicéa non traité, fixés au sol par des ferrures en T, dont les pieds sont saturés d'humidité et dégradés par des champignons pathogènes de type pourriture fibreuse. L'expert relève que le plancher présente une souplesse anormale et inquiétante qui s'est aggravée en cours d'expertise. 



Plus généralement, des espaces entre le parquet et le lambris de la paroi extérieure apparaissent par endroits mais sans qu'aucun lien ne puisse être fait avec un mouvement anormal de structure. Des fissures de décollement sont également visibles en tête de cloisons et certains joints de carrelage sont fissurés et ouverts mais sans désafleurement. 



M. [S] préconise :

- le remplacement des bois dégradés et des bois dont la durabilité est inadapté à leur emploi, notamment ceux de la lice basse, du plancher bois et des platelages supérieurs et inférieurs du plancher bas,

- le traitement de la totalité des bois pour l'obtention d'une durabilité adaptée à leur emploi,

- le repositionnement des deux dômes sur les poteaux béton.



S'agissant des maçonneries, il estime qu'une étude béton devra valider le soubassement existant avant reprise des voiles parpaings et étanchéification, ouverture des ventilations et création d'un drain conforme. À défaut de validation, le soubassement devra être démoli et reconstruit.



Il préconise enfin, la démolition et la reconstruction du couloir de liaison ainsi que la dépose de la salle de bain du dôme droit pour la remettre en conformité avec le DTU relatif à l'étanchéité des pièces humides. 



Excluant la solution réparatoire proposée par M. [A], consistant dans le soulèvement des dômes à partir du vide sanitaire pour procéder aux travaux de reprise préconisés, l'expert a retenu celle de démolition- reconstruction de l'immeuble, évaluée à la somme de 549. 694,51 euros. 



Se fondant sur un procès-verbal de constat dressé par Me [R], huissier de justice, le 31 janvier 2019, M. et Mme [G] font valoir en cause d'appel, que les désordres se sont aggravés. 

L'huissier de justice constate notamment : 

- dans le dôme Sud-Est, que la cloison séparative séjour/salle de bain se décroche de la charpente. Il fait le même constat dans l'angle de la salle de bains.

- dans le dôme Nord-Ouest, l'existence d'une fente parallèle au sol à 1485mm de hauteur,

- sous le dôme Nord-Ouest, la présence de champignons sur les solives, 

- la présence d'un étai sous chaque dôme et de trois étais sous le couloir de liaison.



Des fissures de désolidarisation et des fissures verticales et horizontales sont parfaitement visibles sur les clichés photographiques annexés à ce procès-verbal. 





Les responsabilités,



Il est acquis qu'à la date de l'assignation en référé expertise de Mme [Y], le 10 octobre 2016, le délai de la garantie décennale prévue par l'article 1792 et suivants du code civil était expiré, les travaux ayant été achevés le 31 juillet 2006. 





M. et Mme [G] fondent par conséquent leurs demandes sur la garantie des vices cachés de Mme [Y] et la responsabilité contractuelle de M. [A] et quasi délictuelle de M. [J].



Garantie des vices cachés de Mme [Y] :



Aux termes de l'article 1641 du code civil , le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'ils les avait connus.

L'article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus à moins dans ce cas, qu'il n'ait stipulé une clause de non garantie. 

Il en résulte que le vendeur qui connaissait les vices de la chose ne peut se prévaloir de cette clause, non plus que le vendeur professionnel, présumé les connaître.



En l'espèce, l'acte de vente conclu entre Mme [Y] et M. et Mme [G], le 25 août 2015 stipulait une clause de non garantie des vices cachés au profit du vendeur, dont les termes ont été précisément repris dans le jugement. 



Mme [Y] y déclare notamment (p.14) avoir effectué les travaux de construction de l'immeuble à l'exception d'une part, de ceux de terrassement et d'assainissement, et d'autre part, de ceux d'électricité, de chauffage et de pose du chauffe-eau solaire.



Il est constant qu'est réputé vendeur professionnel, celui qui vend un immeuble dont il a lui-même conçu ou réalisé les travaux (3ème Civ. 18/04/2019-n°18-20.180).



Il résulte des débats que Mme [Y] a confié les travaux d'installation et de montage des dômes à des proches, intervenant dans un cadre privé.

Dès lors, quoique ne disposant d'aucune compétence en matière de bâtiment et quand bien même elle n'aurait pas participé activement aux travaux, Mme [Y], en faisant ce choix, s'est comportée comme une professionnelle. Elle est donc présumée connaître les vices de l'immeuble vendu. 



Le tribunal sera approuvé en ce qu'il a considéré que Mme [Y] n'était pas fondée à se prévaloir de la clause contractuelle de non garantie des vices cachés. 



Mme [Y] soutient qu'en l'absence de désordres consécutifs, les défauts de conformité relevés par l'expert ne constituent pas des vices cachés. 



La mise en oeuvre de la garantie des vices cachés suppose que la chose vendue soit atteinte d'un défaut caché et antérieur ou concomitant à la vente, qui constitue la cause des désordres et présente un caractère de gravité tel que cette chose en devient impropre à rendre l'usage attendu ou diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix. 

Les malfaçons qui n'entraînent aucun désordre n'engagent donc pas la garantie du vendeur pour vices cachés. 





Il a été dit plus haut que la dégradation des pieds des poteaux de soutènement de la lice basse du couloir de liaison et l'affaissement consécutif du plancher trouvaient leur origine dans une pose des poteaux, en épicéa non traité, en contact direct avec la semelle en béton, sans dispositif de prévention des remontées d'humidité par capillarité. Cette malfaçon préexistait à la vente même si le désordre dont il est à l'origine s'est manifesté postérieurement. Elle constitue donc un vice caché. 

 

Les autres malfaçons relevées par l'expert : absence de fondations, défaut d'étanchéité des maçonneries et du vide sanitaire, insuffisance de l'ancrage de la structure bois des dômes à la maçonnerie de soubassement, absence de traitement des bois de structure, mettent en cause la solidité et la pérennité de l'immeuble. 



S'il n'a observé aucune mauvaise tenue du sol ou mouvement anormal de structure susceptible de caractériser une impropriété totale de l'immeuble à son usage, M. [S] a cependant relevé des désordres consécutifs à ces non conformités : humidité importante et contamination des éléments en bois constituant la lice basse, présence de galerie d'insectes xylophages dans les bois du vide sanitaire, de moisissures et de champignons de surface sous le plancher de la salle de bains du dôme Nord-Ouest et le couloir de liaison, fissures de décollement en tête de cloisons, ouverture de certains joints de carrelage.



Il ressort en outre, du procès-verbal de constat cité plus haut, une aggravation manifeste de ces désordres, puisque sont apparues, en plus des fissures de désolidarisation et de l'ouverture des joints de carrelage, des fissures verticales et que des étais ont dû être mis en place sous chaque dôme.



Il s'en déduit une dégradation progressive et prématurée de la structure de l'immeuble qui trouve son origine dans les défauts constructifs antérieurs à la vente. 



Les malfaçons relevées par l'expert constituent donc des vices cachés, dont la gravité, sans rendre l'immeuble totalement impropre à sa destination, en diminue suffisamment l'usage attendu par les acquéreurs, qui ne l'auraient pas acquis ou à un moindre prix s'ils les avaient connus. 



La garantie des vices cachés de Mme [Y] est par conséquent engagée et le jugement est réformé de ce chef. 



Responsabilité contractuelle de M. [A] : 



Suivant ordre de mission du 26 novembre 2014, M. et Mme [G] ont confié à M. [A] une mission d''expertise avant achat' de l'immeuble litigieux, moyennant des honoraires fixés à la somme de 1 200 euros TTC. 

Aux termes du rapport qu'il a établi, le 2 décembre 2014, M. [A] indique que sa mission de 'constat pour avis avant achat' a pour objet : 'la constatation de désordres et malfaçons éventuels sur cette maison individuelle'.



M. [A] était tenu envers M. et Mme [G] d'une obligation de conseil. 





Ni M. et Mme [G], ni l'expert judiciaire ne peuvent être suivis dans leur affirmation de l'existence, en novembre 2014, de l'attaque de mérule décelée en 2016 , au droit du plancher de la salle de bains du dôme gauche, dont l'origine accidentelle a été caractérisée par M. [D], expert amiable. 



Cependant, M. [S] affirme (p.21 de son rapport) que les traces de galerie d'insectes à larves xylophages de type 'petite vrillette' qu'il a relevées sur les solives et les entraits du vide sanitaire, sont anciennes et au moins antérieures au mois de novembre 2014. Il est tout aussi catégorique s'agissant de la visibilité de la pourriture atteignant les poteaux de soutènement du plancher du couloir, compte tenu de leur état de dégradation avancée.



Il conclut au surplus, qu'à l'exception de la non conformité du drain, tous les défauts constructifs qu'il a relevés étaient apparents lors d'un simple examen visuel. 

La cour relève d'ailleurs, que l'ensemble des non conformités relevées par l'expert judiciaire l'avaient été par M. [D], aux termes d'investigations essentiellement visuelles, ainsi qu'il résulte de son rapport du 28 septembre 2016.



Il s'en déduit qu'eu égard à ses compétences professionnelles et à l'objet de sa mission, ni ces désordres, ni ces malfaçons n'auraient dû échapper à un examen normalement attentif de M. [A]. 



La cour fait siennes les observations de l'expert judiciaire sur l'absence de contenu du rapport signé par M. [A] alors que la spécificité de l'immeuble et son édification en auto-construction devaient l'inciter à des investigations plus étendues. 



En concluant au bon état général du bâti, à l'absence d'humidité du vide sanitaire et à l'absence d'anomalie de structure du bâti, M. [A] a manqué à son obligation de conseil envers M. et Mme [G] et engagé sa responsabilité contractuelle à leur égard.



Responsabilité quasi délictuelle de M. [J] :



En l'absence de tout lien contractuel avec M. et Mme [G], sa responsabilité quasi délictuelle ne peut être engagée qu'à charge de preuve d'une faute leur ayant causé un dommage.



Il n'est pas contesté que M. [J], expert en bâtiment, désigné par M. [A], comme étant son sapiteur, a visité l'immeuble en sa compagnie, dans le cadre de la mission qui lui était confié par M. et Mme [G]. 



Aucun élément cependant, ne permet de déterminer l'étendue de la mission confiée par M. [A] à M. [J].

Rien n'accrédite en effet les affirmations de M. [A] selon lesquelles M. [J], qui le conteste, serait l'auteur des photographies et le rédacteur du rapport de mission dont il est le seul signataire et leurs déclarations respectives, recueillies par l'expert, sont contradictoires. 



En l'absence de preuve du rôle de M. [J] dans l'accomplissement de la mission confiée à M. [A], le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formées par M. et Mme [G] à l'encontre de M. [J] et de la société Axa France son assureur. 



Réparation des préjudices 



Reprise des désordres et non conformités :



Se fondant la solution retenue par l'expert judiciaire, M. et Mme [G] sollicitent l'indemnisation du coût de la démolition-reconstruction de l'immeuble, pour la somme de 

556 964, 51 euros.



M. [A] s'y oppose, faisant valoir la proposition de reprise soumise à l'expert en cours d'expertise, et arrêtée à la somme de 201 489,55 euros, sur la base des devis établis par la société PléeTDP qui propose la reprise des désordres par soulèvement des dômes après désolidarisation du couloir central. 



M. [S] a écarté cette solution faute de garantie suffisante de résultat quant à la possiblité de soulever les dômes sans dommages de structure et désordres intérieurs.



Le cabinet B2M a répondu aux objections émises par l'expert judiciaire dans sa note n°3 du 28 novembre 2017, aux termes d'un rapport du 26 janvier 2018 (pièce 9 de M. [A]), comportant plusieurs annexes, dont l'attestation d'assurance de responsabilité civile décennale CAP 2000 souscrite pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2018, qui prévoit (p.4) une disposition spécifique de couverture du process de levage de deux maisons en bois Domespace, comme solution de réparation du niveau de classe des bois de structure (annexe 8).



En annexe 5, la société Plée décrit la procédure envisagée pour procéder au levage de chacun des dômes (définition préalable des points d'appui et ceinturage des bâtiments). Elle précise également la nature des travaux prévus pour la réfection du plancher du couloir central, objet de son devis du 22 janvier 2008, et notamment l'emploi de bois en pin traité de classe 3B.



Au surplus, et contrairement à ce qu'affirme l'expert, le devis de la société Plée, validé par le cabinet B2M, prévoit le traitement contre l'humidité de l'ensemble des pièces de bois employées pour la structure qu'elles soient dégradées ou pas, ainsi que la mise en sécurité des réseaux d'eau et d'électricité.



Compte tenu de ces éléments, la démolition-reconstruction de l'immeuble retenue par l'expert au motif essentiel des risques présentés par la solution technique de soulèvement des dômes par la société Plée, ne s'impose pas. Elle est rejetée.



La proposition émise par le cabinet B2M, sur devis de la société Plée, avec concours d'un maître d'oeuvre et de la société Socotec, dans le cadre d'une mission L et LE : 'solidité des ouvrages et des éléments d'équipements dissociables ... et des existants' a été précisée suite aux observations de l'expert judiciaire. Elle sera retenue et il ne sera pas fait droit à la demande d'expertise complémentaire formée par les parties. 



En application des dispositions de l'article 1645 du code civil, le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages-intérêts 



envers l'acheteur, qui peut exercer l'action en indemnisation indépendamment de l'action rédhibitoire ou estimatoire.



En l'espèce, M. et Mme [G] qui ont choisi de conserver l'immeuble, ne demandent que des dommages-intérêts en indemnisation de leur préjudice sur le fondement du texte précité.



Mme [Y] est par conséquent condamnée à payer à M. et Mme [G] la somme de 201 489,55 euros à titre de dommages et intérêts. 

L'indexation sur l'évolution de l'indice BT01 entre le 28 janvier 2018 et la date du présent arrêt, sollicitée à juste titre par M. et Mme [G], sera appliquée sur la somme de 194 481,55 euros.



Préjudices annexes :



La solution de reprise retenue par la cour impose une indisponibilité totale de l'immeuble pendant trois mois. 

L'indemnité allouée ci-dessus comprend :

- les frais de déménagement et ré-emménagement de M. et Mme [G] soit 2 x 1.750 euros HT, - les frais de relogement durant 3 mois, sur la base proposée par l'expert de 780 euros HT/mois, soit 2 340 euros HT.



Il ne sera pas fait droit à la demande formée par M. et Mme [G] au titre de leurs frais supplémentaires d'abonnement d'eau et d'électricité, non justifiés. 



M. et Mme [G] n'établissent par aucune pièce, la réalité de leur projet de location d'une roulotte de sorte que toute demande de ce chef est rejetée.



Ils déclarent louer le dôme gauche, à usage de chambre d'hôte, 60 nuitées par an. Dans la mesure où les travauxde reprise peuvent être exécutés sur une période de trois mois, en dehors de la période touristique, aucune indemnisation ne leur sera allouée en réparation d'une perte de revenu d'activité du gîte.



Ils allèguent également d'un préjudice moral et personnel résultant de l'abandon, du fait de la procédure, de leur projet d'extension de leur activité de roulotte et de maison d'hôte. 

Les pièces produites démontrent cependant qu'ils n'ont pas interrompu l'activité de location de leur chambre d'hôte à la location durant la procédure et il a été relevé plus haut, l'absence de preuve d'un projet d'extension de leurs activités. 



La réalité de leur préjudice moral n'étant pas établie, M. et Mme [G] sont déboutés de cette demande. 



S'agissant de la demande d'indemnisation qu'ils forment à l'encontre de M. [A], c'est à bon droit que le tribunal a retenu que la faute contractuelle relevée à son encontre n'était génératrice que d'un préjudice consistant en une perte de chance de ne pas acquérir l'immeuble, ou de l'acquérir à un prix inférieur. 



Le jugement est confirmé, sauf à porter le montant de la somme allouée à ce titre à la somme de 70 000 euros au regard de l'importance de la chance perdue par M. et Mme [G] de ne pas acquérir l'immeuble, ou à un moindre prix.



M. [A] est par conséquent condamné in solidum avec Mme [Y], dans cette limite. 



Garantie de la MAF, 



Alors que M. [A] a facturé sa prestation à M. et Mme [G] pour la somme de 1 200 euros (1 000 euros HT), il a déclaré cette mission auprès de son assureur pour un montant de 500 euros HT, compte tenu de la rétrocession de la moitié de ses honoraires à M. [J], son sapiteur.



La MAF ne conteste pas devoir sa garantie à M. [A] au titre de sa police de responsabilité civile professionnelle mais elle s'estime fondée, eu égard à l'inexactitude du montant déclaré par M. [A], à faire application de la réduction proportionnelle prévue par l'article L113-9 du code des assurances, à hauteur de 50%.



Il résulte des dispositions de l'article L113-9 du code des assurances que l'omission ou la déclaration inexacte de la part de l'assuré dont la mauvaise foi n'est pas établie n'entraîne pas la nullité de l'assurance. Cependant, quand la contestation a lieu après le sinistre l'indemnité est réduite en proportion du taux des primes payées par rapport au taux des primes qui auraient été dues si les risques avaient été complètement et exactement déclarés.



Ces dispositions sont reprises par l'article 5.22 des conditions générales de la police versées aux débats, mais, ainsi que l'a pertinemment relevé le tribunal, la MAF ne rapporte pas la preuve qui lui incombe des modalités de calcul du taux de réduction de 50% qu'elle entend voir appliquer. 

Elle ne justifie en effet ni du montant des primes réglées par M. [A], ni du montant de celles qu'il aurait dû régler s'il avait complètement déclaré ce risque. 



Dès lors, à défaut de justifier des éléments lui permettant de se prévaloir d'une réduction proportionnelle, le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la MAF in solidum avec son assuré à hauteur de la totalité de l'indemnisation. 



La MAF est fondée à opposer à M. et Mme [G], la franchise contractuelle. 



Demandes de garantie,



de M. [A] et la MAF à l'encontre de M. [J] et de la société Axa France :



M. [J] figure dans le rapport établi par M. [A] à l'issue de sa mission en qualité de sapiteur.

Contrairement à ce qu'il a déclaré à l'expert, il résulte des pièces n° 3 et 4 produites par M. [A], qu'il a été rémunéré à l'occasion de cette mission à hauteur de 600 euros.



Il a été dit plus tôt qu'aucun élément cependant, ne permettait de déterminer l'étendue de la mission confiée par M. [A] à M. [J]. 



En l'absence de preuve du rôle de M. [J] dans l'accomplissement de la mission confiée à M. [A], ce dernier et son assureur sont déboutés de 



leur demande de garantie formée à l'encontre de M. [J] et de son assureur. 

Le jugement est confirmé de ce chef.



De M. [A] et de la MAF à l'encontre de Mme [Y] :



La demande de garantie formée par M. [A] et son assureur à l'encontre de Mme [Y], impose la démonstration d'une faute de celle-ci à l'origine de leur condamnation à indemniser le préjudice subi par M. et Mme [G].



Or ainsi que l'a précisément relevé le tribunal, Mme [Y] est totalement étrangère aux fautes commises par M. [A] dans l'accomplissement de sa mission de sorte que M. [A] et la MAF seront déboutés de leur demande de garantie à son encontre.



De Mme [Y] à l'encontre de M. [A] et de la MAF :



Le dommage consécutif à une perte de chance correspond à une fraction des différents chefs de préjudices subis, de sorte que Mme [Y] sera accueillie en sa demande de garantie à l'encontre de M. [A] et de la MAF, dans la limite de la somme de 70 000 euros,et sous réserve, s'agissant de la MAF, de la franchise contractuelle opposable. 



De Mme [Y] à l'encontre de M. [J] et de son assureur :



Mme [Y] ne rapporte la preuve d'aucune faute de M. [J] à l'origine des désordres mis à sa charge. 

Sa demande de garantie est rejetée. 







Dépens et frais non répétibles,



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais non répétibles sont réformées.



Mme [Y], M. [A] et la MAF, parties perdantes, sont condamnés in solidum à payer les dépens d'appel et de première instance, comprenant ceux de la procédure de référé et les frais de l'expertise judiciaire.



Des considérations d'équité imposent en outre leur condamnation à payer à M. et Mme [G], au titre des frais non répétibles qu'ils ont été contraints d'exposer en première instance et en appel, une indemnité de 6 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Dans leurs rapports respectifs, la charge définitive de ces condamnations incombera à Mme [Y], pour 65% et à M. [A] et son assureur, pour 35%.



Il ne parait pas inéquitable, en revanche de laisser M. [J] et la société Axa France supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'ils ont été contraints d'exposer. 











PAR CES MOTIFS







La cour statuant publiquement et par arrêt contradictoire, 





CONFIRME le jugement rendu le 14 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Brest en ce qu'il a :

- dit que M. [K]-[W] [A] avait manqué à son devoir de conseil à l'égard de M. [I] [G] et de Mme [O] [F], son épouse,

- constaté que la Mutuelle des architectes français garantissait M. [K]-[W] [A] au titre de son activité professionnelle, 

- débouté la Mutuelle des architectes français de sa demande de limitation de sa garantie,

- débouté M. [I] [G] et Mme [O] [F], son épouse, Mme [X] [Y], M. [K]-[W] [A] et la Mutuelle des architectes français de leurs demandes formées à l'encontre de M. [M] [J] et de la société Axa France IARD, 



L'INFIRME pour le surplus, 





Statuant à nouveau, 



CONDAMNE in solidum Mme [X] [Y], M. [K]-[W] [A] et la Mutuelle des architectes français, à payer à M. [I] [G] et Mme [O] [F], son épouse, la somme de 201 489,55 euros, dans la limite, en ce qui concerne M. [K]-[W] [A] et la Mutuelle des architectes français, de 70 000 euros, 



DIT que cette condamnation sera indexée sur l'évolution de l'indice BT01 entre le 28 janvier 2018 et la date du présent arrêt, dans la limite de 194 481,55 euros,



DEBOUTE M. [I] [G] et Mme [O] [F], son épouse, de leur demandes d'indemnisation des frais d'abonnement en double, de perte de revenu d'activité du gîte et d'un préjudice moral, 



CONDAMNE M. [K]-[W] [A] et la Mutuelle des architectes français à garantir Mme [X] [Y] à hauteur de 70 000 euros, sous réserve, s'agissant de la Mutuelle des architectes français, de la franchise contractuelle opposable, 



CONDAMNE in solidum Mme [X] [Y], M. [K]-[W] [A] et la Mutuelle des architectes français aux dépens de première instance, comprenant ceux de la procédure de référé et les frais d'expertise, outre les dépens d'appel, 



CONDAMNE in solidum Mme [X] [Y], M. [K]-[W] [A] et la Mutuelle des architectes français à payer à M. [I] [G] et Mme [O] [F], son épouse, une indemnité de 6 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 







DIT que la charge définitive de ces condamnations incombera à Mme [Y] pour 65% et à M. [A] et son assureur, pour 35%.



DÉBOUTE M. [M] [J] et la société Axa France IARD, son assureur de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.







 Le Greffier,Le Président,