Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 28 février 2020

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





Cour d'appel de Paris



Pôle 4 - chambre 1



Arrêt du 28 février 2020



(n° /2020, 4 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général :RG 18/20277 -Portalis 35L7-V-B7C-B6KQS



Décision déférée à la cour : jugement du 12 juillet 2018 -tribunal de grande instance de Paris- RG 15/18838



APPELANTS

 

Monsieur [Q] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Madame [U] [D] [K] épouse [M]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentés par Me Vincent Ribaut de la SCP GRV associés, avocat au barreau de Paris, toque : L0010 et par Me Valérie Toutain de Hauteclocque, avocat au barreau de Paris, toque : D0848



INTIMÉES 



Madame [B] [J]

L'Aubenière

[Adresse 2]



Représentée par Me Sandra Ohana de l'AARPI [Personne physico-morale 1] cabinet d'avocats, avocat au barreau de Paris, toque : C1050 et par Me Benjamin Boucher, avocat au barreau de Nantes. 



SAS Moderato Cantabile 

prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège

n°siret : 811 284 926



[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Jeanne Baechlin de la SCP Jeanne Baechlin, avocat au barreau de Paris, toque : L0034 et par Me Jean-Louis Cremieux, avocat au barreau de Paris, toque : D308



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue le 30 janvier 2020, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Claude Creton, président de chambre, 

Mme Christine Barberot, conseillère, 

Mme Monique Chaulet, conseillère,



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Christine Barberot, conseillère, dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier



Arrêt :

- contradictoire 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition. 



***



Par acte d'huissier de justice du 28 janvier 2009, Mme [B] [J] a notifié à M. [Q] [M] et Mme [U] [D] [K], épouse [M] (les époux [M]), titulaires d'un bail à usage professionnel et d'habitation principale, suivant acte sous seing privé du 21 juin 1995, portant sur un appartement de sept pièces au 3e étage d'un immeuble sis [Adresse 1], son intention de vendre les locaux qu'ils occupaient, au prix de 1 138 098,67 €, leur en offrant la vente en vertu de l'article 10 I. de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, s'agissant de la première vente consécutive à la division initiale de l'immeuble par lots. Par lettre reçue le 26 mars 2009 par M. [E], notaire, Mme [M] a fait savoir qu'elle se portait "acquéreur aux prix et conditions notifiés, sous la seule réserve de l'obtention d'un prêt". Par une lettre non datée adressée à Mme [M], Mme [J] a déclaré avoir pris bonne note de son intention d'acquérir l'appartement qu'elle occupait, lui indiquant qu'elle-même avait été assignée dans le cadre d'une procédure qui pourrait remettre en cause son titre de propriété, lui demandant de bien vouloir lui indiquer les coordonnées de son notaire pour qu'elle puisse se rapprocher de lui. La vente n'a pas eu lieu. Après avoir conforté son titre, par acte d'huissier de justice du 4 décembre 2014, Mme [J] a notifié aux époux [M] son intention de vendre l'appartement qu'ils occupaient au prix de 1 440 000 € le leur en offrant la vente en vertu de l'article 10 de la loi précitée. Par lettre du 3 février 2015, Mme [M] a fait savoir à Mme [J] que cette notification était nulle. Par acte authentique du 29 juin 2015, Mme [J] a vendu à la SAS Moderato cantabile, au prix de 1 440 000 €, trois lots de copropriété dont celui correspondant à l'appartement occupé par les époux [M]. Par acte d'huissier de justice du 26 novembre 2015, les époux [M] ont assigné Mme [J] et la société Moderato cantabile en annulation de la vente du 29 juin 2015.

 

C'est dans ces conditions que, par jugement du 12 juillet 2018, le Tribunal de grande instance de Paris a :

- déclaré M. [M] irrecevable en son action,

- rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription,

- débouté Mme [M] de sa demande de nullité de la vente du 29 juin 2015 conclue entre Mme [J] et la société Moderato cantabile,

- débouté Mme [M] de sa demande de nullité de la notification du 4 décembre 2014,

- débouté Mme [M] de sa demande de vente forcée,

- débouté Mme [M] de sa demande d'imputation des loyers sur le prix de vente,

- débouté Mme [M] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral,

- dit sans objet les demandes subsidiaires de Mme [M],

- débouté Mme [J] de ses demandes reconventionnelles de dommages-intérêts à l'encontre des époux [M],

- débouté la société Moderato cantabile de ses demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- débouté les époux [M] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné Mme [M] à payer à Mme [J] et à la société Moderato cantabile la somme de 1 000 € chacun sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné M. [M] à payer à Mme [J] et à la société Moderato cantabile la somme de 1 000 € chacun sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné les époux [M] aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire.



Par dernières conclusions, les époux [M], appelants, demandent à la Cour de :

- vu les articles 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, 1101, 1134, 1583 du Code civil,

- dire nulles l'offre du 4 décembre 2014 et la vente du 29 juin 2015 au profit de la société Moderato cantabile,

- ordonner la transcription de cette annulation à la conservation des hypothèques compétente,

- dire que Mme [M] est recevable et bien fondée à demander la réalisation à son profit de la vente du lot n° 5 au prix de 1 138 098,67 €,

- dire que faute par Mme [J] de signer la vente chez le notaire, le présent jugement vaudra vente au profit de Mme [M] au prix de 1 138 098,67 €,

- prendre acte de ce qu'elle offre de payer ce prix,

- condamner les intimés à rembourser les loyers payés depuis le 3 février 2015, 

- débouter Mme [J] et la société Moderato cantabile de toutes leurs demandes,

- condamner in solidum Mme [J] et la société Moderato cantabile à payer à Mme [M] la somme de 50 00 € à titre de préjudice moral,

- condamner in solidum Mme [J] et la société Moderato cantabile à payer à Mme [M] la somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.



Par dernières conclusions, Mme [J] prie la Cour de :

- à titre principal :

- confirmer le jugement entrepris,

- débouter Mme [M] de l'ensemble de ses demandes,

- condamner les époux [M] à lui payer la somme de 2 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,

- à titre subsidiaire,

- condamner la société Moderato cantabile à lui rembourser la somme mensuelle de 4 715,75 € à partir de juillet 2015 jusqu'au prononcé de l'arrêt à intervenir,

- débouter la société Moderato cantabile de l'ensemble de ses demandes.



Par dernières conclusions, la société Moderato cantabile demande à la Cour de :

- vu les articles 909 et 2224 du Code civil, 10 de la loi du 31 décembre 1975, 15, 16, 132 et 784 du Code de procédure civile,

- à titre principal :

- débouter les époux [M] de l'intégralité de leurs demandes formulées contre elle qui sont irrecevables, prescrites et mal fondées,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [M] de l'intégralité de leurs demandes,

- condamner M. [M] et Mme [M], chacun, à lui payer la somme de 20 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- condamner M. [M] et Mme [M], chacun, à lui payer la somme de 20 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,

- les condamner in solidum aux dépens,

- à titre subsidiaire :

- condamner Mme [J] à lui payer la somme de 1 440 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2015,

- ordonner la capitalisation annuelle des intérêts conformément à l'article 1343-2 du Code civil,

- condamner Mme [J] à lui payer la somme de 150 000 € de dommages-intérêts,

- condamner Mme [J] à lui payer la somme de 20 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.



SUR CE, LA COUR



Les consorts [M] soutiennent que la non-réalisation de la vente après l'acceptation le 26 mars 2009 par Mme [M] de l'offre de vente faite en vertu de l'article 10 I. de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, s'agissant de la première vente consécutive à la division initiale de l'immeuble par lots, est imputable à Mme [J].



Il incombe donc aux époux [M] d'établir que Mme [M], locataire ayant accepté l'offre "aux prix et conditions notifiés, sous la seule réserve de l'obtention d'un prêt", a rempli toutes les obligations lui incombant pour que la vente puisse se réaliser.

Or, l'attestation du 7 janvier 2020 de Mme [T], qui aurait été en poste au sein de la Banque Crédit agricole IDF auprès de laquelle la locataire aurait sollicité en mars 2009 un prêt dont on ignore le montant, se bornant à mentionner "un avis favorable" de la banque, est insuffisante à prouver que les époux [M] disposaient, comme ils l'affirment dans leurs dernières conclusions devant la Cour (p. 6), des fonds leur permettant de concrétiser leur acquisition, cette assertion n'étant corroborée par aucun commencement de preuve, pas même celui de démarches de Mme [M] pour l'obtention d'un tel financement, étant observé que le 28 mai 2010, la locataire admettait avoir "toujours des difficultés" à régler son loyer. 



Les locataires, qui ne prouvent pas avoir été en mesure de payer le prix, n'ayant pas rempli leurs obligations pour que la vente puisse se réaliser, ne peuvent imputer la non-réalisation à la bailleresse, étant observé que dans sa lettre non datée prenant bonne note de l'intention de la locataire d'acquérir l'appartement, Mme [J] demandait à Mme [M] de lui fournir les coordonnées de son notaire, ce que cette dernière n'a pas fait.



Par conséquent, l'acceptation de l'offre de vente du 26 mars 2009 est nulle de plein droit par application de l'article 10 I. de la loi du 31 décembre 1975. 



Les époux [M] doivent donc être déboutés de leur demandes de nullité de l'offre du 4 décembre 2014 et de la vente du 29 juin 2015. 



Les époux [M] ayant pu se méprendre sur l'étendue de leurs droits, la société Moderato cantabile sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

La solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, des époux [M].



L'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de Mme [J] et de la société Moderato cantabile, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt. 



PAR CES MOTIFS 



CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant :



DÉCLARE NULLE l'acceptation de l'offre du 26 mars 2009 par Mme [U] [D] [K], épouse [M] ;



Rejette les autres demandes ;



CONDAMNE in solidum M. [Q] [M] et Mme [U] [D] [K], épouse [M], aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;



CONDAMNE in solidum M. [Q] [M] et Mme [U] [D] [K], épouse [M], sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, à payer à :



- Mme [B] [J], la somme de 2 500 €,



- la SAS Moderato cantabile, celle de 5 000 €.







Le Greffier, 

Le Président,