Cour d'Appel · 4ème Chambre — 20 février 2020

4ème Chambre





ARRÊT N°70



N° RG 18/03678 - 

N° Portalis DBVL-V-B7C-O4UE











HR / JV













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 20 FEVRIER 2020





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseillère,

Assesseur : Madame Florence BOURDON, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Juliette VANHERSEL, lors des débats et lors du prononcé







DÉBATS :



A l'audience publique du 16 Janvier 2020



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 20 Février 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****



APPELANTE :



Etablissement Public Administratif CENTRE COMMUNAL D'ACTION SOCIALE DE LA COMMUNE DE [Localité 5], pris en la personne de son Président demeurant de droit audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentée par Me Pierre-yves MATEL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES







INTIMÉE :



Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU MORBIHAN, exploitant sous l'enseigne 'BRETAGNE SUD HABITAT', établissement public à caractère industriel et commercial, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, son directeur en exercice : M. [G] [C], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3], 

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Pascal DAVID de la SCP MORVANT (ANCIEN ASSOCIÉ) - DAVID - MALLEBRERA - BRET-DIBAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES





FAITS ET PROCÉDURE



Aux termes de quatre conventions de location en date des 16 juin 1970, 15 mai 1981, 19 octobre 1998 et 8 janvier 2008 complétées par divers avenants, l'Office public de l'habitat du Morbihan exerçant sous l'enseigne Bretagne Sud Habitat a donné à bail au Centre communal d'action sociale (CCAS) de la commune de [Localité 5] un foyer-logement dénommé la résidence de [2] destiné à l'accueil et à l'hébergement de personnes âgées dépendantes moyennant le versement de redevances annuelles.



Courant 2003, Bretagne Sud Habitat et le CCAS sont convenus d'entreprendre des travaux. Le permis de construire a été délivré en novembre 2005. Les travaux ont démarré courant 2007.



Le CCAS a cessé de payer les redevances à compter de janvier 2008.



Se plaignant d'un retard, d'une non conformité au regard des règles de l'art et des perturbations causées par les travaux aux résidents, le CCAS a fait assigner Bretagne Sud Habitat devant le juge des référés du tribunal d'instance de Vannes aux fins d'expertise par acte d'huissier en date du 28 octobre 2008.



M. [L] [W] a été désigné le 4 décembre 2008. 



La réception des travaux a été prononcée le 16 février 2009 avec des réserves, celles-ci ayant été levées le 11 avril 2012.



L'expert a déposé son rapport le 7 février 2013. 



Par acte d'huissier en date du 28 février 2014, le CCAS de [Localité 5] a fait assigner l'Office public Bretagne Sud Habitat devant le tribunal d'instance de Vannes pour être indemnisé de ses préjudices. 



Le 30 septembre 2014, il lui a donné congé pour le 30 mars 2015.



Par un jugement avant-dire droit en date du 20 août 2015 rectifié le 20 décembre suivant, le tribunal a ordonné une mesure d'expertise complémentaire pour déterminer les préjudices des deux parties.



M. [W] a déposé son rapport le 16 mai 2017 et M. [I], expert-comptable, le 31 juillet suivant.



Par un jugement en date du 12 avril 2018, le tribunal d'instance a :



- condamné le Centre communal d'action sociale de [Localité 5] à payer à l'Office public de l'habitat Bretagne Sud Habitat les sommes de :

- 1 080 325,21 euros, avec intérêts au taux légal sur 378 467,81 euros à compter du 13 mai 2015, avec capitalisation des intérêts échus et dus pour une année entière, et, pour le surplus, à compter du jugement avec capitalisation des intérêts échus et dus pour une année entière ;

- 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

- dit que les dépens seront supportés par moitié par chaque partie, à l'exception du second rapport [W] du 16 mai 2017, dont le coût sera à la charge du Centre communal d'action sociale de [Localité 5], et des dépens d'exécution également à sa charge. 



Le CCAS de [Localité 5] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 7 juin 2018.



Bretagne Sud Habitat a relevé appel incident.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2020. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions en date du 30 décembre 2019, au visa des articles 1219, 1713 et suivants du code civil, et des articles L351-2 et suivants du code de procédure civile, le Centre communal d'action sociale de la commune de [Localité 5] demande à la cour de :



- dire et juger que l'Office public HLM Bretagne Sud Habitat a manqué à ses obligations de bailleur à l'égard de son locataire, le CCAS de la commune de [Localité 5], qui a été recevable et bien fondé à délivrer congé le 30 septembre 2014 ;

- réformer le jugement déféré ;

- condamner l'Office public HLM Bretagne Sud Habitat à payer au CCAS de la Commune de [Localité 5] :

- la somme de 260 830,44 euros en réparation des préjudices matériels au regard des conclusions du rapport d'expertise de M. [W] ;

- la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral;

- rejeter, en application de l'exception d'inexécution, la demande de paiement des loyers formulée par l'Office public HLM Bretagne, y compris les loyers dûs jusqu'en 2048 ;

- condamner l'Office public HLM Bretagne Sud Habitat à payer au CCAS de la Commune de [Localité 5] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Dans ses dernières conclusions en date du 7 novembre 2018, l'Office public de l'Habitat du Morbihan demande à la cour de :



- débouter le CCAS de la commune de [Localité 5] de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné le CCAS de la commune de [Localité 5] au paiement de la somme de 600 522,70 euros (256 086,25 euros + 344 436,45 euros), en ce inclus la somme de 4 712,62 euros correspondant à la perte financière de Bretagne Sud Habitat évaluée par l'expert judiciaire au 31 décembre 2012, dans son premier rapport du 7 février 2013 ; 

- le réformer en ce qu'il a dit que la créance de Bretagne Sud Habitat n'emporterait intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2015 que sur la somme de 378 467,81 euros ; 

- dire et juger que la somme de 600 522,70 euros emportera intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2015, date de notification des conclusions récapitulatives II de Bretagne Sud Habitat avant le jugement avant dire droit du 20 août 2015 ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné le CCAS de la commune de [Localité 5] à indemniser Bretagne Sud Habitat du préjudice subi du fait de la rupture anticipée des conventions au paiement de la somme totale de 701 857,40 euros, correspondant au détail suivant : 

- frais de sécurisation du site : 42 410,69 euros ;

- désordres liés à l'état des lieux de sortie : 6 681,60 euros ;

- perte de loyers, gains manqués, de février 2015 jusqu'en 2048 : 652 765,11 euros ; 

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit et jugé qu'en application des dispositions de l'article 1154 du code civil, les intérêts dus au moins pour une année entière intégreront le capital et produiront eux-mêmes des intérêts ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit et jugé que le préjudice du CCAS au titre de la jouissance de l'immeuble de janvier 2008 au 31 décembre 2012 doit s'évaluer comme suit : 

- sur la période s'étendant de janvier 2008 à décembre 2012, préjudice brut au titre de la perte d'opportunité et immobilisation des chambres : 319 963,92 euros ;

- sous déduction de l'impact du taux d'occupation de 70 % : 95 989,17 euros ;

- sous déduction de l'impact du taux de marge sur coût variable 85,07 % : 33 439,42 euros, correspondant à une perte d'opportunité nette de 190 535,33 euros pour une période de 60 mois ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit et jugé que le préjudice subi à titre définitif par le CCAS au titre de l'immobilisation des chambres pour la période du 1er janvier 2013 au 8 février 2015 doit être fixé à la somme de 26 519,19 euros, conformément à l'évaluation qu'en a fait M. [I], co-expert judiciaire dans le cadre de son rapport du 31 juillet 2017 ; 

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit et jugé que le préjudice du CCAS au titre de la jouissance de l'immeuble de janvier 2008 au 7 avril 2015 s'établit à la somme de 217 054,52 euros (190 535,33 euros + 26 519,19 euros) ; 

- réformer le jugement en ce qu'il a dit qu'après compensation, sa créance à l'encontre du CCAS était en principal de 1 080 325,21 euros ; 

- ordonner la compensation des créances respectives et condamner le CCAS de la commune de [Localité 5] au paiement du solde, soit hors incidence des intérêts de retard à calculer : créances Bretagne Sud Habitat : 600 522,70 euros + 701 857,40 euros = 1 302 380,10 euros - créance CCAS : 217 054,52 euros = 1 085 325,58 euros ;

- réformer le jugement en ce qu'il a fait droit, à concurrence de 5 000 euros, à la demande formulée par le CCAS au titre du préjudice moral, ;

- débouter le CCAS de sa demande au titre du préjudice moral pour troubles et tracas ; 

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné le CCAS au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;

- y additant, condamner le CCAS au paiement de la somme supplémentaire de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a dit que les dépens de première instance seraient supportés par moitié par chaque partie, à l'exception du second rapport [W] du 16 mars 2017, dont le coût sera à la charge du CCAS, et des dépens d'exécution à la charge du CCAS ; 

- y additant, condamner le CCAS de la commune de [Localité 5] aux entiers dépens d'appel.





MOTIFS 



Sur les manquements du bailleur



Sur l'autorité de chose jugée attachée au jugement du 20 août 2015



Le CCAS prétend que la responsabilité du bailleur a été définitivement jugée le 20 août 2015.



Aux termes de l'article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.



L'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif (arrêt de l'assemblée plénière du 13 mars 2009).



Dans le dispositif du jugement du 20 août 2015, le tribunal a ordonné avant-dire droit une mesure d'expertise complémentaire confiée à M. [W] portant sur les préjudices résultant de l'abandon de l'Ehpad par le CCAS et de l'impossibilité pour ce dernier d'exploiter les lieux loués. Il a sursis à statuer sur les autres demandes.



L'appel immédiat de ce jugement n'était pas autorisé par l'article 545 du code de procédure civile. En outre, la mesure d'expertise complémentaire avait été ordonnée à la demande de Bretagne Sud Habitat qui ne justifiait donc d'aucun intérêt à critiquer la décision.





Dans ces conditions, c'est à juste titre et par des motifs que la cour adopte que le premier juge a considéré que le jugement du 20 août 2015 n'avait pas l'autorité de chose jugée.



Sur le fond



Il convient de distinguer les griefs selon qu'ils portent sur l'extension ou sur la partie ancienne du bâtiment.



Sur les désordres qui affectent l'extension



Le CCAS invoque les désordres qui sont récapitulés par l'expert judiciaire dans son premier rapport, page 68.



Il résulte de ces conclusions que ceux relatifs à la menuiserie du premier étage donnant sur le patio qui n'était pas conforme aux règles de sécurité (absence de limitateur d'ouverture), à l'espace insuffisant entre le lit et la salle de bains dans la chambre 26 (il manquait 10 cm pour permettre la rotation d'un fauteuil roulant) et au défaut de remblaiement du patio permettant l'accès aux personnes handicapées ont fait l'objet de travaux de reprise pendant les opérations d'expertise.



Seuls seront donc examinés les deux autres désordres dont l'existence est contestée par l'intimée.



- Sur la non conformité des vasques et de la robinetterie



M. [W] indique que les lavabos ont été posés plus haut que les 80 cm réglementaires et que la robinetterie n'est pas adaptée à une préhension pleine paume.



L'intimé se prévaut du dire de son conseil technique en date du 17 avril 2012.



Le cabinet Armor Ingénierie y indiquait que la commission de sécurité avait modifié son avis le 30 mars 2009 et n'exigeait plus de hauteur maximale et que les préconisations relatives à la robinetterie et aux cuvettes des WC avaient été régularisées. 



Un arrêté du 30 novembre 2007 a effectivement supprimé la notion de hauteur maximale et l'avis de la commission ne contenait aucune préconisation sur les plans toilettes.



La réponse laconique de l'expert ne permet pas de comprendre pourquoi il a maintenu sa position de les remplacer. L'appelante ne développe aucune argumentation.



La cour constate que les chambres ont été occupées sans qu'il soit fait état de la moindre difficulté.



Le grief ne sera pas retenu.



- Sur l'insuffisance de débattement pour l'ouverture des portes des chambres 28 et 62



M. [W] indique que ces deux chambres n'étaient pas accessibles aux résidents en fauteuil roulant car la distance réglementaire de 40 cm entre le mur et la poignée de la porte n'a pas été respectée, ayant mesuré 21,5 cm dans la première et 39 cm dans la seconde. Il a préconisé le déplacement des blocs portes, lequel n'a pas été réalisé.



L'intimé réplique que la réglementation de 1978 sur laquelle s'est fondé l'expert a été abrogée en 1999 et que la nouvelle n'impose pas ces 40 cm.



La consultation des textes sur Légifrance montre que c'est un décret n°94-86 du 26 janvier 1994 qui a abrogé le décret n°78-109 du 1er février 1978, sauf en ses dispositions relatives à la voirie publique. Il est exact que le décret de 1994 et son arrêté d'application du 31 mai 1994 ne contiennent pas de dispositions de même nature. 



En outre, Bretagne Sud Habitat a fait poser les poignées rallongées qui avaient été prescrites par la commission de sécurité le 30 mars 2009.



Le jugement est confirmé en ce qu'il n'a pas retenu ces deux désordres.



Sur l'insalubrité des logements dans la partie ancienne



Le CCAS, se prévalant des conclusions du premier rapport d'expertise, considère que la responsabilité de Bretagne Sud Habitat est également engagée parce que le bailleur n'a pas fait exécuter les travaux mentionnés dans l'étude de faisabilité annexée à sa délibération de novembre 2003 qui avait validé tant la construction de l'extension que la rénovation de l'existant. Elle rappelle ses obligations au regard des dispositions du code civil et lui reproche de lui avoir délivré des locaux qui n'étaient pas en état de servir à l'usage d'Ehpad.



L'office d'HLM fait valoir qu'il fonctionne dans le cadre d'un modèle économique contraint tant pour lui que pour le locataire, que les programmes immobiliers sont définis en fonction des attentes de ces derniers, qu'il est apparu que le montant prévisionnel des travaux de création de l'extension et de rénovation de l'existant dépassait les capacités financières des deux parties, que le CCAS lui avait donné pour objectif de ne pas dépasser une augmentation du prix de journée de 3 euros, qu'en 2005, ce dernier a validé l'APS n°4 qui portait sur la création de l'extension et la mise en sécurité de type J de l'existant avec la réfection de l'étanchéité de la toiture terrasse et le regroupement de deux studios en un logement, qu'il avait donc une parfaite connaissance tant de la nature des travaux que de leur coût.



Il ressort du premier rapport d'expertise que les toitures terrasses sont usées, qu'il existe des infiltrations et que certaines chambres sont insalubres. L'expert a conclu, compte tenu de l'avis défavorable de la commission de sécurité d'avril 2012 pour non conformité en matière d'incendie, que l'immeuble était impropre à sa destination. Selon lui, cette situation a pour cause le fait que l'opération immobilière envisagée en 2003 n'a pas été menée à son terme, que l'absence de réalisation de travaux dans cette partie du bâtiment est imputable au maître de l'ouvrage qui n'a pas donné l'ordre de les poursuivre une fois l'extension construite et que l'absence de financement qui a empêché cette réalisation était de son fait dans la mesure où il avait commis une faute en sous-évaluant l'enveloppe financière en 2003.



a) Aucune pièce n'est produite par les parties concernant l'évolution du projet et des éléments budgétaires et financiers.



Il ressort néanmoins du dossier que :



- par un courrier daté du 23 juillet 2008, le CCAS a demandé à Bretagne Sud Habitat de chiffrer le coût d'une rénovation totale du bâtiment ancien ;



- par un courrier du 1er août 2008, le bailleur s'est étonné de cette demande qui faisait selon lui abstraction des réflexions antérieures auxquelles le CCAS avait été associé ; il indiquait que le programme était le fruit d'une solution de compromis élaborée de manière concertée après examen des études de faisabilité de la maîtrise d'oeuvre, que 20 % des travaux avaient été reportés en raison de la nécessité de se conformer aux impératifs budgétaires, notamment à l'objectif que le CCAS avait exprimé de contenir l'augmentation du prix de journée à 3 euros, qu'il prenait note de l'inscription de la rénovation de la partie ancienne dans le projet d'établissement pour la période 2009-2013 mais rappelait la nécessité de trouver des financements à hauteur de 970 000 euros TTC ;

- le 13 août 2008, le président du CCAS lui répondait, s'agissant de l'augmentation du prix de journée 'nous n'avons pas pris conscience de l'impact de cette décision sur le contenu des travaux' en ajoutant que cette décision aurait pu être revue si la solution de compromis avait été plus explicite et qu'il avait été tenu au courant du périmètre exact des travaux.



Sur ce dernier point, la cour relève cependant que :



- le maire a délivré le permis de construire le 10 novembre 2005 et la commission de sécurité qu'il préside a rendu son avis sur le projet le 30 novembre suivant ; le maire étant le président du CCAS, il est permis de penser que, nonobstant des qualités juridiques distinctes, s'il avait constaté à ces occasions que le projet avait été élaboré à l'insu du CCAS et ne correspondait pas aux besoins de l'Ehpad, il aurait saisi Bretagne Sud Habitat de la difficulté ;



- dans un courrier du 23 janvier 2007 dans lequel il se plaignait du retard du projet auprès de Bretagne Sud Habitat, le président du CCAS écrivait :'le permis de construire a été délivré le 10 novembre 2005. Les travaux estimés à 2 millions d'euros ont été réduits de plus de 20 % par manque de financement', ce qui confirme qu'il était au courant de l'évolution du projet ;



- dans le courrier du 23 juillet 2008 pré-cité, le CCAS précisait que les travaux en cours ne concernaient pas ceux dont il sollicitait le chiffrage.



Au regard de ces éléments, le CCAS ne peut sérieusement prétendre avoir ignoré l'abandon de la rénovation de l'existant.



L'absence de maîtrise des coûts par l'intimé n'est pas avérée. Si le coût des travaux avait été sous-estimé en 2003, les études ultérieures ont corrigé l'évaluation initiale avant toute décision. Il n'existe donc ni faute ni préjudice. A cet égard, la cour approuve le tribunal d'avoir pris en compte les contraintes spécifiques d'un bailleur social, lequel doit trouver le financement de ses opérations immobilières et répercuter le montant des annuités des emprunts dans les redevances payées par le locataire, le CCAS n'étant pas davantage libre de ses recettes, les occupants lui réglant un prix de journée arrêté par l'autorité publique.



Enfin, aucune mesure de fermeture administrative n'a été prononcée suite à l'avis défavorable de la commission de sécurité du 5 avril 2012, un agent de sécurité incendie ayant été recruté avec l'aval des autorités de contrôle de l'établissement.



Le tribunal sera donc approuvé pour avoir dit que la preuve n'était pas rapportée que les locaux n'étaient pas en état de servir à leur usage d'Ehpad, à supposer d'ailleurs que le juge judiciaire puisse substituer sa propre appréciation à celle des autorités administratives en cette matière.



b) Le CCAS invoque les dispositions du code civil mais ne développe aucune argumentation.



En droit, il résulte des deux premières conventions de location que les grosses réparations de l'article 666 du code civil étaient à la charge du bailleur et les autres réparations, à la charge du locataire, et des deux dernières conventions, que le bailleur avait la charge des grosses réparations et des travaux d'entretien de l'immeuble et le locataire, la charge de l'entretien courant et des menues réparations. Selon l'intimée, la redevance annuelle comprenait une part au titre de la provision à valoir sur les grosses réparations. 

Force est de constater qu'il n'avait pas été donné mission à l'expert judiciaire de se prononcer sur les désordres du bâtiment ancien au regard de ces stipulations contractuelles en distinguant ceux qui résultaient de la non réalisation de travaux par le propriétaire ou par le locataire ou qui relevaient de la réhabilitation. Il ne fournit aucune description des désordres ni aucune localisation des infiltrations, ne précise pas le nombre des logements concernés, se contentant d'une photographie page 65 du rapport, et il incrimine l'absence de réalisation de la rénovation de l'existant par le bailleur.



Ces éléments ne sont pas suffisants pour dire que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles. 



L'intimé admet que les travaux de construction de l'extension ont causé des nuisances aux résidents et perturbé la jouissance paisible des lieux. Le jugement est confirmé en ce qu'il l'a déclaré responsable de ce manquement et dit qu'il était tenu de réparer les conséquences dommageables de cette situation.



Sur la rupture anticipée des conventions par le CCAS



L'article 2 de la convention du 16 juin 1970 a été modifié par un avenant des 24 mai et 31 octobre 2000 pour dire que la durée de location et le paiement des loyers s'étendait pendant la durée des prêts contractés pour l'opération, la résiliation après un préavis de 6 mois prenant effet après la fin des échéances des prêts. Le dernier prêt expirait en janvier 2021.



L'article 2 de la convention du 15 mai 1981 est rédigée dans les mêmes termes et a fait l'objet d'un avenant aux mêmes dates ayant le même objet. Les prêts expiraient le 1er septembre 2015.



L'article 2 de la convention du 19 octobre 1998 stipule que les parties décident d'aligner la durée de la location sur la durée d'amortissement du prêt du CFF, soit 25 ans. Le dernier prêt expirait en octobre 2024.



L'article 3 de la convention du 8 janvier 2008 prévoit que le bail est consenti pour une durée équivalente à celle du prêt, soit 40 ans (1er juin 2048). 



Les clés des quatre foyers composant l'Ehpad ont été remises au bailleur le 7 avril 2015.



La rupture unilatérale sur le fondement de l'article 1184 du code civil se fait aux risques et péril de la partie qui met fin au contrat. L'argumentation du CCAS consiste à soutenir que le bailleur n'a pas tenu son engagement de réaliser les travaux de rénovation du bâtiment ancien comme il s'y était engagé. Il a été vu qu'aucun manquement à ce titre n'était caractérisé.



Il résulte de la délibération du conseil municipal de [Localité 5] du 22 décembre 2009 que la décision de construire un nouvel Ehpad a été prise en considération d'un coût de construction à peine supérieur au coût de la réhabilitation, à l'évidence sans tenir compte des conventions liant le CCAS à Bretagne Sud Habitat.



La rupture anticipée des conventions est donc imputable au CCAS qui doit réparer les conséquences dommageables subies par Bretagne Sud Habitat.



Sur les préjudices du CCAS



a) L'intimé forme un appel incident du chef des dommages-intérêts alloués par le tribunal au titre du préjudice de jouissance du fait des travaux en faisant valoir qu'il a consenti une réduction du montant des redevances pour les années 2012 et 2013. De son côté, l'appelant réclame la somme de 15 000 euros.



L'intimé ne justifie pas du montant de la réduction des redevances. Le comportement de l'appelant du fait de la résiliation des conventions n'a pas à interférer dans l'appréciation du trouble de jouissance. Celui-ci est incontestable, notamment au regard de la durée des travaux. 



La somme de 5 000 euros apparaît insuffisante pour réparer ce chef de préjudice. Il sera fait droit à l'appel sur ce point.





b) Le CCAS invoque d'autres préjudices liés à l'immobilisation de 9 chambres et au coût de l'embauche d'agents de sécurité incendie. Il sollicite la somme de 478 552,13 euros qui a été retenue par M. [I] dans sa note du 28 janvier 2013 outre celle de 38 364,56 euros qu'il a évaluée dans son rapport du 31 juillet 2007. Il reproche au tribunal d'avoir adopté un raisonnement comptable erroné.



L'intimé s'y oppose en faisant valoir que M. [I], mieux informé, a modifié ses méthodes de calcul dans son second rapport de sorte qu'il y a lieu de les appliquer à la période antérieure au 31 décembre 2012, soulignant que la première note du 28 janvier 2013 n'avait pas été diffusée aux parties.



Le juge a repris les conclusions du second rapport de M. [I] rendues après un débat contradictoire et sur des bases que le CCAS ne critique pas. L'expert a notamment dit que les charges du personnel de sécurité avaient été prises en compte par le Département dans le prix de journée de sorte qu'elles ne pouvaient être incluses dans le préjudice et il a tenu compte d'un taux d'occupation moyen de 70 % et d'un taux de marge sur coûts variables de 85,07 % à partir des pièces communiquées par le locataire pour évaluer le coût d'immobilisation des neuf chambres.



La cour l'approuve d'avoir accueilli la demande du bailleur tendant à voir appliquer cette méthode à la période antérieure au 31 décembre 2012, le préjudice du CCAS s'élevant dès lors à 190 535,33 euros.



c) S'agissant de la somme de 38 364,56 euros, le tribunal en a pertinemment exclu les frais de sécurisation du site de la date du déménagement à celle de la remise des clés ainsi que les frais du déménagement qui sont la conséquence du congé donné en violation de ses obligations contractuelles et retenu uniquement celle de 26 519, 56 euros au titre de l'immobilisation des 9 chambres.



Le préjudice du CCAS sera donc fixé à 232 054,89 euros (15 000 euros + 190 535,33 euros + 26 519, 56 euros). Le jugement est infirmé.



Sur les préjudices de Bretagne Sud Habitat



Sur la demande au titre des redevances impayées



Il résulte du second rapport d'expertise que le montant total des redevances impayées de janvier 2008 au 7 avril 2015 s'élève à 600 522,70 euros.



Cette somme n'est pas critiquée par l'appelant qui oppose l'exception d'inexécution. Il a été vu plus haut que ce moyen n'était pas fondé. 



Sur la demande au titre de la résiliation anticipée



M. [I] a chiffré la perte de loyers du 8 avril 2015 au 1er juin 2048 à 652 763,11 euros en retenant une démolition du bâtiment au 31 décembre 2018 compte tenu de l'impossibilité de relouer les locaux, et les frais de sécurisation du site déboursés par le bailleur depuis la libération des lieux (42 410,69 euros). De son côté, M. [W] a indiqué que le coût des réparations locatives s'élevait à 6 681,60 euros TTC.



Ces chiffres ne sont pas critiqués par l'appelant. La circonstance que le bâtiment soit voué à la démolition n'a pas à être prise en compte, le bailleur devant en tout état de cause rembourser les emprunts, peu important la nature de la garantie donnée par le CCAS.



C'est donc à juste titre que le tribunal a dit que le montant de la créance de Bretagne Sud Habitat s'élevait à 1 302 378,10 euros (600 522,70 euros + 701 855,40 euros).



Le jugement sera donc infirmé sur le quantum de la condamnation qui sera porté à 1 070 323,21 euros, et sur les intérêts au taux légal qui courront à compter du 13 mai 2015, date des premières conclusions de Bretagne Sud Habitat, sur 600 522,70 euros et du jugement sur le surplus.



Les dispositions relatives à la capitalisation des intérêts sont confirmées.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



L'indemnité au titre des frais irrépétibles allouée à l'intimé est confirmée mais la disposition relative aux dépens infirmée.



Les dépens de première instance et d'appel seront mis à la charge du CCAS, hors les frais d'expertise qui seront répartis comme suit :



- les frais du premier rapport d'expertise de M. [W] seront à la charge de Bretagne Sud Habitat sauf les honoraires du sapiteur (2 500 euros) qui incomberont au CCAS,

- les frais afférents aux rapports du 16 mai et du 31 juillet 2017 seront supportés par le CCAS.



Il n'y a pas lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'intimé en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, contradictoirement : 



CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a dit que le jugement du 20 août 2015 n'avait pas l'autorité de chose jugée, en ce qu'il a alloué à Bretagne Sud Habitat 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l'article 1154 du code civil,



L'INFIRME pour le surplus,



Statuant à nouveau, 



CONDAMNE le Centre communal d'action sociale de [Localité 5] à payer à l'Office public de l'habitat du Morbihan la somme de 1 070 323,21 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2015 sur 600 522,70 euros et du jugement sur le surplus,



DEBOUTE l'Office public de l'habitat du Morbihan de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



CONDAMNE le Centre communal d'action sociale de [Localité 5] aux dépens de première instance comprenant les frais d'honoraires du sapiteur du premier rapport d'expertise et les frais des rapports d'expertise du 16 mai et du 31 juillet 2017, l'Office public de l'habitat du Morbihan conservant à sa charge le coût du rapport d'expertise du 7 février 2013, et aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.









Le GreffierLe Président de chambre