Cour d'Appel · 1ère Chambre — 18 février 2020

1ère Chambre





ARRÊT N°65/2020



N° RG 18/07434 - N° Portalis DBVL-V-B7C-PJXW













SCP [Z] [I] & [Q] [I]



C/



SCI CCHR

SCCV ELIP



















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 FÉVRIER 2020





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère, entendue en son rapport

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,





GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 26 Novembre 2019



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 18 Février 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats



****



APPELANTE :



La Société Civile Professionnelle Titulaire d'un Office Notarial [Z] [I] & [Q] [I], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliée en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES







INTIMÉES :



La SCI CCHR agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES











La Société SCCV ELIP, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Gérard BRIEC de la SELARL BRIEC GÉRARD, Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Représentée par Me Amaury SONET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS







EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 1er novembre 2014 rédigé par Me [Q] [I], notaire à Quimper, la société civile immobilière de construction vente Elip (la SCCV Elip) s'est engagée à vendre aux époux [G] et [F] [R], se réservant une faculté de substitution, un immeuble à rénover situé [Adresse 4], à détacher d'une propriété plus importante, la partie vendue comprenant outre le bâtiment existant, un lot de volume 2 d'une largeur de trois mètres supplémentaires à partir du mur du premier étage de l'existant ainsi qu'au sein d'un volume 1 à créer sur la cour, six places de stationnement, et ce au prix net vendeur de 360.000 euros, mobilier évalué à 14 500 euros inclus. La vente était subordonnée à la réalisation de différentes conditions suspensives parmi lesquelles l'obtention par l'acquéreur d'un prêt de 360.000 euros avant le 31 décembre 2014. Aux termes de cet acte, précisé par un avenant du 3 décembre 2014, le vendeur s'engageait :

- à faire diligenter la division cadastrale et obtenir les autorisations administratives afférentes ainsi qu'un état descriptif de division en volumes auprès du cabinet géomètre de son choix,

- à déposer un permis de construire modificatif du permis de construire déjà obtenu,

- à faire réaliser, préalablement à la réitération de l'acte, des travaux de création et de réhabilitation du porche de l'immeuble selon un descriptif de travaux annexé à l'acte, l'acquéreur étant autorisé quant à lui à déposer une demande de permis de construire des constructions sur la terrasse (lot de volume n°2).



Le transfert de propriété était reporté au jour de la réitération de la vente par acte authentique en l'étude de Me [I], fixé au 15 janvier 2015, une prorogation automatique de huit jours après l'obtention de la dernière pièce nécessaire au notaire rédacteur pour l'établissement de l'acte étant stipulée. Les parties ont régularisé, le 3 décembre 2014, un premier avenant précisant et modifiant les termes de l'avant-contrat s'agissant de la délimitation des volumes et la dimension des places de parking, de la réalisation d'une dalle formant la base du volume n° 2 et de la constitution d'une nouvelle servitude de passage sur le fonds conservé par le vendeur, lequel déclarait confier au Cabinet CIT géomètres-experts, le régime juridique de l'organisation des places de parking selon soit le régime de la division foncière, soit celui de la copropriété, le règlement de copropriété étant dans ce cas soumis à l'acquéreur avant la réitération. Le vendeur déclarait en outre ne pas s'opposer à la réalisation d'un toit terrasse au dernier étage du bâtiment existant et autorisait la réalisation de travaux de démolition par l'acquéreur. Par un second avenant en date du 15 janvier 2015, les effets de la convention et de son premier avenant étaient prorogés au 16 février 2015. Le 11 février 2015, M. [R] informait le notaire de l'accord des parties pour une nouvelle prorogation du compromis au 27 février 2015. Le 21 février 2015, il demandait au notaire de fixer une date pour la signature de l'acte authentique. En réponse, Me [I] lui adressait, le 2 mars 2015, un projet d'acte ainsi que le projet de division en volumes et de règlement de copropriété, demandait à la banque de débloquer les fonds et fixait au 4 mars 2015 la date de signature de l'acte authentique. Mais les époux [R], par l'intermédiaire de leur notaire, Me [K], demandaient que la signature de l'acte authentique soit différée. Un second projet d'acte était adressé à Me [K] le 28 mars 2015. 



Parallèlement, les époux [R] faisaient dresser, les 2 et 4 mars 2015, par Me [C], huissier de Justice à [Localité 2], un procès-verbal de constat portant sur les travaux afférents au porche effectués par le vendeur. Le 15 mai 2015, la SCI CCHR qu'ils s'étaient substituée a fait assigner la SCCV Elip et Me [I] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Quimper aux fins d'expertise judiciaire. Par ordonnance du 1er juillet 2015, le juge des référés a ordonné, au seul contradictoire de la SCCV Elip, une expertise confiée à M. [Y]. La SCI CCHR a formé appel de cette ordonnance en ce qu'elle mettait hors de cause le notaire, mais son recours a été rejeté le 24 mai 2016 par la cour d'appel de Rennes. Par ordonnance du 23 octobre 2015, M. [Y] a été remplacé par M. [P], lequel a déposé son rapport le 14 mars 2017.



Après une première assignation délivrée le 14 janvier 2016 mais non enrôlée, la SCI CCHR et les époux [R] ont, par actes des 12 et 15 mai 2017, fait assigner devant le tribunal de grande instance de Quimper la SCCV Elip, son gérant M. [P] [D], ainsi que la SCP [Z] et [Q] [I], aux fins de voir ordonner la vente forcée de l'immeuble et d'obtenir leur condamnation in solidum à paiement de la somme de 408 938,09 euros à titre de dommages-intérêts. La SA Banque CIC Ouest est intervenue à la procédure.



Le 23 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Quimper a avec exécution provisoire :

- déclaré recevable l'intervention volontaire de la SA Banque CIC Ouest en sa qualité de créancier hypothécaire de la SCCV Elip ;

- constaté que la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité des demandeurs conjoints est sans objet dès lors que les époux [R] ne formulent aucune demande ;

- prononcé la mise hors de cause de M. [P] [D] ;

- débouté la SCCV Elip et M. [P] [D] de leurs demandes tendant à voir prononcer la nullité du compromis de vente ;

- ordonné que l'acte de vente soit réitérée en la forme authentique dans un délai maximum d'un mois à compter du jugement ;

- dit que passé ce délai, le jugement tiendra lieu d'acte de vente, aux conditions prévues au compromis de vente du 1er novembre 2014, de la propriété sise [Adresse 4], à détacher d'une propriété plus importante, un lot volume 2 à créer et, au sein d'un volume 1, 6 places de stationnement, cadastrée section BL n° [Cadastre 1], entre d'une part la SCCV Elip, venderesse, et d'autre part la SCI CCHR, acquéreur, moyennant le prix de vente global de 360 000 euros, immeuble et mobilier inclus, et dit que le jugement devra être publié au Service de la publicité foncière de Quimper aux frais de la SCCV Elip ;

- débouté la SCI CCHR de sa demande de condamnation solidaire de la SA Banque CIC Ouest à l'indemniser de ces préjudices ;

- condamné in solidum la SCCV Elip et la SCP [Z] et [Q] [I] à payer à la SCI CCHR, outre intérêts au taux légal à compter du jugement, les sommes suivantes au titre de dommages-intérêts :

- 169 727,53 euros TTC à titre des frais de mise en conformité et d'achèvement des travaux convenus par les parties, avec contribution à la dette fixée dans les proportions suivantes :


la SCCV Elip, 70 %,

la SCP [Z] et [Q] [I], 30 % ;


- 2 940 euros par mois, au titre de la perte de chance de louer les locaux, à compter du mois d'avril 2015, et ce jusqu'à 1'expiration d'un délai de 6 mois à compter de l'acte de vente, avec contribution à la dette fixée dans les proportions suivantes :


la SCCV Elip, 50 %,

la SCP [Z] et [Q] [I], 50 %,


- 2375,63 euros au titre des frais bancaires restés à charge, avec contribution à la dette fixée dans les proportions suivantes :


la SCCV Elip, 50 %,

la SCP [Z] et [Q] [I], 50 % ;


- 1 000 euros au titre des frais de publication de déclaration de volonté d'acquérir, avec contribution à la dette fixée dans les proportions suivantes :


la SCCV Elip, 50 %,

la SCP [Z] et [Q] [I], 50 % ;


- débouté la SCI CCHR de ses demandes au titre de la clause pénale et du préjudice moral ;

- constaté que la SA Banque CIC Ouest est titulaire d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de 329 483,41 euros outre les intérêts contractuels du 1er septembre 2016 jusqu'à la date effective du paiement et les frais de recouvrement à 1'encontre de la SCCV Elip ;

- dit que le prix de vente de 360 000 euros devra être réglé entre les mains de la SA Banque CIC Ouest à due concurrence de la créance qu'elle détient à l'encontre de la SCCV Elip ;

- rappelé que la compensation entre les créances respectives des parties est de droit, toutefois après paiement de la créance privilégiée de la SA Banque CIC Ouest, s'il reste un reliquat du prix de vente ;

- condamné solidairement la SCCV Elip et la SCP [Z] et [Q] [I] aux dépens y compris les frais d'expertise judiciaire et de procès-verbal de constat des 2 et 4 mars 2015 et 17 août 2015 dressés par Me [C], huissier de justice à Douarnenez, et à payer à la SCI CCHR une indemnité de 6 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens, dont la charge définitive doit être fixée dans les proportions suivantes :


la SCCV Elip, 70 %,

la SCP [Z] et [Q] [I], 30 % ;


- condamné la SCCV Elip à payer à la SA Banque CIC Ouest une indemnité de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens ;

- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.



La société [Z] [I] & [Q] [I] a relevé appel de ce jugement à l'encontre de la SCI CCHR et de la SCCV Elip, demandant à la cour de le réformer et de :

- débouter la SCI CCHR de toutes ses demandes fins et conclusions formées à son encontre ;

- débouter la SCCV Elip de toutes ses demandes fins et conclusions et notamment de sa demande en garantie à son encontre ;

- condamner la SCI CCHR et in solidum la SCCV Elip à lui verser une indemnité de 20.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



La SCCV Elip a formé appel incident de ce jugement, demandant à la cour de l'infirmer en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir qu'elle avait soulevée, l'a déboutée de sa demande de nullité du compromis et l'a condamnée au paiement de dommages-intérêts. Elle demande en conséquence à la cour de :

- juger irrecevable l'action intentée conjointement par les époux [R] et la SCI CCHR pour défaut d'intérêt et de qualité à agir ;

- juger nul le compromis, sans indemnité de part et d'autre et sans aucune responsabilité retenue à son encontre ;

- juger que les demandes présentées n'ont rien à voir avec les termes de ses engagements contractuels et que ces demandes ne peuvent entraîner aucune responsabilité à sa charge ;

- condamner in solidum la SCI CCHR, M. [G] [R] et Mme [F] [J] épouse [R] à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts pour leur refus de régulariser l'acte de vente ;

- à titre infiniment subsidiaire, en cas d'une quelconque condamnation, juger que la SCP [Z] et [Q] [I], notaires associés, doit la garantir de toute condamnation formulée à son encontre ;

- en toute hypothèse, débouter la SCI CCHR, M. [G] [R] et Mme [F] [J] épouse [R] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 

- condamner in solidum la SCI CCHR, M. [G] [R] et Mme [F] [J] épouse [R] à lui payer la somme de 10.000 euros chacun pour procédure abusive et de 10 000 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



La SCI CCHR conclut à la confirmation du jugement et demande à la cour de :

- déclarer la SCCV Elip irrecevable en ses demandes principales,

- y ajoutant, condamner solidairement la SCP [Z] [I] et [Q] [I] et la SCCV Elip à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- décerner acte de ce qu'elle se réserve d'agir judiciairement en réparation de son préjudice consécutif aux dégradations constatées postérieurement au jugement déféré dans le bâtiment et notamment la prolifération de mérule résultant des défaillances du vendeur dans la protection de l'immeuble et du retard pris dans la vente depuis 2014 du fait des défaillances conjuguées du vendeur et de son notaire ;

- condamner les mêmes aux dépens d'appel.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu'aux dernières conclusions déposées par la SCP [Z] et [Q] [I] le 15 mars 2019, par la SCI CCHR le 28 octobre 2019 et par la SCCV Elip le 31 octobre 2019.



EXPOSÉ DES MOTIFS



Sur la recevabilité de l'appel incident de la SCCV Elip



La SCI CCHR soutient que la SCCV Elip serait irrecevable à former appel incident dès lors qu'au moment où elle a formé cet appel par conclusions du 4 mars 2019, elle n'était plus recevable à former appel principal, le jugement lui ayant été signifié le 13 novembre 2018. Cette dernière rétorque que la signification du jugement serait irrégulière.



Mais en toute hypothèse, en application de l'article 548 du code de procédure civile, l'appel peut être incidemment relevé par l'intimé tant contre l'appelant que contre les autres intimés, y compris sur les chefs de jugement non critiqués par l'appelant principal. L'article 550 précise à cet égard que l'appel incident peut être formé en tout état de cause, alors même que celui qui l'interjetterait serait forclos à agir à titre principal, la seule limite étant la recevabilité et l'absence de caducité de l'appel principal. Or l'efficacité de l'appel principal n'est pas critiquée et il n'est pas soutenu que l'appel incident formé par la société intimée l'a été après l'expiration du délai qui lui était imparti par l'article 909 du code de procédure civile. En effet, l'appelant a déposé ses premières conclusions le 10 décembre 2018 alors que la SCCV Elip n'avait pas encore constitué avocat, de sorte que les dites conclusions lui ont été signifiées le 11 décembre 2018, cette signification faisant courir le délai de trois mois qui lui était ouvert pour conclure et former appel incident. Ainsi, les conclusions portant appel incident déposées au greffe et notifiées le 4 mars 2019, étaient recevables.



Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCCV Elip



La SCCV Elip, dans le cadre de son appel incident, soulève l'irrecevabilité de l'action des époux [R] qui se sont substitué la SCI CCHR. Mais seule celle-ci a été intimée et a constitué avocat. Or une prétention émise contre une partie non intimée n'est recevable que dans la mesure où elle a fait l'objet d'un appel provoqué, ce qui n'est pas le cas. Au demeurant, l'action des époux [R] en première instance, au seul soutien de l'action intentée par la société qu'ils avaient constituée, n'était pas irrecevable dès lors qu'ils avaient intérêt au succès de cette action.



Sur la nullité du compromis



La SCCV Elip demande à la cour de prononcer la nullité de la promesse synallagmatique de vente du 1er novembre 2014 au motif que le dépôt de garantie devait être versé par l'acquéreur au plus tard le 15 novembre 2014 'à peine de nullité'. Elle fait valoir que le dépôt de garantie n'a été versé que le 20 novembre 2014 et soutient que le fait de tolérer une exécution tardive par son cocontractant de l'une de ses obligations ne constitue pas une renonciation à se prévaloir de la nullité du contrat prévue par la clause.



Mais la SCCV Elip a, postérieurement à la date fixée pour le versement du dépôt de garantie, par deux avenants successifs des 3 décembre 2014 et 15 janvier 2015, convenu de la prorogation de la convention jusqu'au 16 février 2015, renonçant ainsi nécessairement, en connaissance de la cause de 'nullité' d'ailleurs régularisée à cette date ou à tout le moins de la condition résolutoire incluse dans le compromis initial, à se prévaloir du léger retard de versement du dépôt de garantie. Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.









Sur les demandes d'indemnisation formées à l'encontre de la SCCV Elip



L'expert judiciaire conclut page 29 de son rapport daté du 14 mars 2017 en ces termes :

'Les travaux à charge de la SCCV Elip (vendeur) sont inachevés, et/ou non conformes aux normes, et/ou non conformes au dossier de permis de construire initial pour la part relative à la création de réhabilitation du passage voiture et aux places de stationnement dans la cour intérieure, et/ou présentant un danger (risque d'accident, sécurité incendie, etc...) pour les usagers.

D'ailleurs la SCCV Elip est toujours dans l'incapacité de produire les attestations de conformité électriques (ENEDIS & Consuel) et gaz (GRDF). A ce sujet les courriels ENEDIS et GRDF attestent que les factures correspondantes n'ont toujours pas été payées par la SCCV Elip.

Enfin le vendeur n'a communiqué aucune attestation d'assurance en garanties décennales'.



L'expert évalue le montant des travaux de reprise et d'exécution des engagements contractuels souscrits par la SCCV Elip à la somme de 129 335,53 euros TTC, maîtrise d'oeuvre comprise, outre à l'appréciation du juge, le coût de création d'une dalle au-dessus du parking estimé, maîtrise d'oeuvre comprise, à 40 392 euros TTC. Il évalue la durée des travaux de reprise de ces désordres à six mois.



La SCCV Elip conteste l'existence des désordres relevés par l'expert et les non-conformités affectant les travaux qu'elle a réalisés, ainsi que le non-raccordement au réseau de gaz, soutenant en outre que ces travaux ne faisaient pas partie du champ contractuel en ce qu'elle n'a pas vendu un immeuble en VEFA mais un immeuble à rénover. Elle produit une seule pièce, à savoir l'analyse technique des travaux effectuée par M. [T], architecte, le 28 février 2018, lequel indique confirmer 'les constatations de l'expert judiciaire'.



Contrairement à ce qu'elle soutient, l'expert a uniquement examiné la qualité et la conformité au permis de construire et aux règles de l'art des travaux à sa charge prévus dans le compromis initial et son avenant, outre l'exécution de la dalle surplombant les parkings, en soumettant l'exigibilité de celle-ci à l'appréciation du juge. Seuls la reprise ou l'exécution de ces travaux ont été valorisées.



Le moyen tendant à soutenir qu'elle n'est pas responsable des prestations effectuées par les entrepreneurs à qui elle a confié la réalisation des travaux défectueux ou non conformes (qu'elle a reçus sans réserves) n'est pas fondé, ayant contracté personnellement l'obligation d'effectuer ou de faire effectuer des travaux conformes au permis de construire et au descriptif des travaux convenu dans le compromis et son avenant, laquelle comportait nécessairement l'exécution de toutes les prestations accessoires rendues nécessaires par les dits travaux pour assurer la conformité du porche avec les prescriptions du permis de construire, les dispositions contractuelles, les règles de l'art et les règles de sécurité.



Ainsi la suppression de la structure porteuse de la cage d'escalier existant entre le rez-de-chaussée et le 1er étage est la conséquence de la démolition du mur Nord dont elle est responsable. Elle devait dès lors, lors de la création de l'ouvrage substitué au mur existant, prévoir un dispositif assurant la stabilisation de l'escalier, l'étai provisoire placé de travers n'étant pas conforme aux règles de l'art et dangereux pour les usagers.



Par ailleurs, les travaux à sa charge portaient expressément sur 'la réhabilitation du porche', de sorte qu'elle ne pouvait prétendre avoir respecté ses obligations en livrant un chantier brut, sans sol stabilisé, ni enduit du mur créé, ni plafond conforme aux règles de sécurité anti-incendie, ni éclairage et ventilation, ni autres dispositifs de sécurité exigés par le permis de construire, le SDIS et les fournisseurs d'énergie. Il sera relevé à cet égard que, conformément aux prescriptions du juge chargé du contrôle de l'expertise, l'expert n'a valorisé que les prestations de base inhérentes à l'ouvrage promis. Le fait que le coût de réalisation de ces prestations ait dépassé les prévisions du vendeur résulte uniquement du fait qu'il n'avait pas au préalable suffisamment étudié les modalités de transformation du couloir intérieur existant en un passage pour voitures d'une largeur déterminée, ni fait valoriser les prestations nécessaires à la réalisation de cet objectif, ni encore eu recours aux services d'un maître d'oeuvre spécialisé dans la rénovation lourde d'immeubles anciens, imprudence dont il lui incombe de supporter les conséquences.



De même, contrairement à ce que soutient la SCCV Elip sans en justifier, la porte cochère livrée ne correspond pas à l'engagement souscrit en vue de l'obtention du permis de construire, de sorte que l'administration a déclaré cet équipement et les modalités d'élargissement du porche non-conformes au permis de construire qu'elle s'était engagée à respecter.



Par ailleurs, la remise en place du compteur gaz dans le hall imposait la réalisation d'un placard technique et le raccordement des compteurs, la canalisation assurant l'approvisionnement en gaz ayant été coupée lors de l'exécution du gros oeuvre et le paiement de la facture laissée en souffrance. La SCCV Elip ne justifie pas avoir fait réaliser ces travaux qui n'avaient pas à être différés jusqu'à la rénovation de l'immeuble, ni avoir payé la facture préalable à leur réalisation. Sa contestation de ce chef n'est dès lors pas davantage fondée.



En revanche, les affirmations de la SCCV Elip indiquant avoir fait réaliser, par la société EMR Bretagne choisie par les époux [R], la dalle béton du lot de volume n° 2 destinée à recevoir des constructions projetées par la SCI CCHR ne sont pas contestées et sont d'ailleurs attestées par la pièce n° 22 de l'intimée. La dalle béton supplémentaire valorisée par l'expert est incluse dans le volume conservé par le vendeur qui projette d'y édifier une maison d'habitation. Elle ne présente aucun intérêt pour les acquéreurs dont le notaire conseil évoquait au contraire le trouble que la maison à y édifier pourrait constituer du fait de la perte de luminosité de leur immeuble (pièce 35). En tout état de cause, le compromis ne précisait pas que les six places de stationnement promises par le vendeur devaient être couvertes et l'état descriptif de division n'attribue au volume partiellement cédé que la propriété du sol. Les revendications de la SCI CCHR préalablement à la réitération de l'acte authentique ne portaient pas non plus sur l'absence de cet équipement. Etant rappelé qu'en cas d'imprécision d'une convention, celle-ci doit être interprétée en faveur de celui qui s'engage, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné le vendeur à indemniser le coût d'un tel ouvrage, maîtrise d'oeuvre comprise, pour un montant de 40 392 euros TTC. Le montant des dommages-intérêts afférents au coût des travaux de reprise ou d'exécution des engagements contractuels contenus dans le compromis et son avenant sera donc fixé à 129 335,53 euros TTC.



Le tribunal a alloué à la SCI CCHR une somme de 2 375,63 euros en remboursement des intérêts d'emprunt restés à sa charge au titre de la période de déblocage des fonds comprise entre le 3 mars 2015 et le 5 juin 2015. Mais le déblocage du prêt faisait suite à la demande de M. [R] à qui il incombait de vérifier au préalable la réalisation correcte des travaux convenus directement avec son cocontractant. L'acquéreur décidait ensuite de différer la signature de l'acte authentique pour des motifs qui ne découlaient pas uniquement de la qualité et de l'achèvement des travaux exécutés par le vendeur mais aussi de sa propre volonté d'obtenir le transfert du permis de construire modificatif et la création d'une servitude de vue, conditions non prévues par le compromis. Son mandataire, Me [K], autorisait Me [I] le 10 mars 2015 à conserver les fonds virés par la banque. A la suite du second projet adressé à Me [K] le 28 mars 2015, M. [R] confirmait, par courriel du 7 avril 2015, sa volonté d'acquérir le bien, précisant en gras et souligné 'j'espère être assez clair, je refuse que vous renvoyez les fonds prélevés'. Le 21 mai 2005, Me [K], au nom des acquéreurs, donnait à nouveau instruction à Me [I] de conserver les fonds en son étude comme indiqué dans son précédent mail du 7 avril. Finalement, deux semaines plus tard, le 5 juin 2015, Me [I] prenait l'initiative de restituer les fonds au prêteur. Il s'ensuit que les intérêts litigieux sont la conséquence de l'imprudence de l'acquéreur s'agissant de la demande de réitération prématurée de l'acte, puis de sa décision d'en différer la signature pour des motifs qui n'incombaient pas seulement au vendeur et enfin, de son obstination à exiger du notaire qu'il conserve les fonds alors qu'il avait engagé une action en justice qui ne pouvait que retarder l'issue du litige. Il n'y a pas lieu dès lors de condamner le vendeur au paiement de cette somme qui n'est pas en lien de causalité direct avec ses propres manquements.



De même, le paiement d'une somme de 1 000 euros au titre des frais de publication de déclaration de volonté d'acquérir datée du 11 juillet 2015 n'était pas justifié par le litige opposant les parties sur le caractère satisfactoire des travaux réalisés. Il suffisait à la SCI CCHR de notifier à l'agent immobilier - qui avait à tort maintenu la publication d'une annonce dans des conditions au demeurant non élucidées - son opposition à la vente, celle-ci ne pouvant en toute hypothèse être réalisée en l'état, des travaux lourds de restructuration étant auparavant nécessaires. Le jugement sera en conséquence réformé de ce chef.



Enfin, la SCI CCHR réclamait devant les premiers juges une indemnité de 188.160 euros à parfaire correspondant à la perte des loyers qu'aurait pu lui rapporter le bien à compter du mois de janvier 2015. Mais l'immeuble en cause ne pouvait être loué en l'état, l'acquéreur déclarant dans le compromis prendre acte du fait qu'il s'agissait d'un immeuble à rénover et vouloir en faire son affaire personnelle. L'état de l'immeuble imposait une rénovation lourde et difficile, compte tenu de la localisation et de la nature du bien, de son ancienneté et des exigences architecturales le concernant, dans des conditions assimilant cette rénovation à une nouvelle construction de standing, avec réfection de la façade, création d'ascenseurs et de terrasses et démolition des planchers existants pour les remplacer par une dalle béton. Ainsi les diagnostics techniques préalables au compromis relevaient des dégradations graves du bâti : effondrement ou risque d'effondrement des planchers ou plafonds, entrées d'eau et nombreuses traces d'humidité ou de moisissures, infestation parasitaire... Ceci explique que sur la suggestion de Me [K], le 28 février 2015, la SCI CCHR ait opté pour la reprise de l'engagement de construire pris par la SCCV Elip, afin d'être exonérée des frais de mutation (pièce 28). En conséquence, à sa demande, le projet d'acte notarié rectifié comportait reprise de l'engagement du vendeur de réhabiliter l'immeuble conformément au permis de construire du 15 février 2013, avec démolition des planchers, dans les quatre ans à compter du 12 novembre 2013, l'exonération fiscale sollicitée imposant que les travaux portent sur les deux tiers de chacun des éléments de second oeuvre énumérés par l'article 245 A de l'annexe II du CGI (planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques, système de chauffage) (pièce 36). La SCI CCHR ne peut donc soutenir avoir perdu une chance de louer le bien à compter du mois d'avril 2015 comme l'a retenu par le tribunal, alors qu'elle ne justifie même pas avoir d'ores et déjà obtenu le permis de construire nécessaire à sa rénovation préalable et le financement nécessaire à cette reconstruction. 



Au demeurant, la SCI CCHR confond le chiffre d'affaires hypothétique qu'elle espère réaliser après rénovation totale du bien acquis et le résultat net après financement des travaux, amortissements, paiement des assurances, intérêts d'emprunts, charges d'entretien courant et de gestion, taxes et impôts qu'elle pourra dégager à terme de l'exploitation de l'immeuble reconstruit.



Enfin, le préjudice lié au retard dans la réalisation de la vente résulte en partie de ses exigences complémentaires, notamment en terme de transfert du permis modificatif qui portait pourtant essentiellement sur la construction d'une maison par le vendeur sur le lot qu'il conservait et ne la dispensait pas de déposer son propre permis de construire, de constitution d'une servitude de vue, de mauvaise définition de la portée de la convention sous seing privé dont elle partage la responsabilité avec le vendeur, de ses choix de procédure (ayant renoncé à solliciter le transfert immédiat du bien conformément à son assignation non enrôlée du 14 janvier 2016), de ses demandes injustifiées à l'encontre des tiers et excessives à l'encontre du vendeur ainsi que d'impondérables dont la survenance ne peut être imputée à faute à l'une ou l'autre des parties, telle l'obligation apparue tardivement (17 juin 2015) d'un bornage judiciaire avec la propriété limitrophe, faute d'accord sur un bornage amiable. 



Au regard de l'ensemble de ces éléments, elle ne démontre pas avoir, du fait de la mauvaise exécution des travaux concernant le porche, perdu une chance certaine de tirer un profit financier de l'exploitation de l'immeuble. La demande présentée de ce chef sera en conséquence rejetée.



Enfin la SCI CCHR demande qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle se réserve la possibilité d'agir judiciairement en réparation d'un préjudice consécutif aux dégradations constatées postérieurement au jugement, dans le bâtiment et notamment la prolifération de mérule résultant selon elle des défaillances du vendeur dans la protection de l'immeuble et du retard pris dans la vente depuis 2014. Mais il ne s'agit pas d'une prétention constituant une demande en justice susceptible d'être créatrice de droit de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'accueillir.





Sur la demande de dommages-intérêts de la SCCV Elip



Dans le dispositif de ses écritures, la SCCV Elip demande la condamnation solidaire de la SCI CCHR, M. [G] [R] et Mme [F] [J] épouse [R] à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts pour leur refus de régulariser l'acte. La demande est irrecevable à l'encontre des époux [R], les conclusions ne leur ayant pas été signifiées. Dans le corps de ses conclusions, aucun moyen n'est allégué et développé au soutien de cette prétention, au demeurant assez peu compatible avec la demande de prononcé de la nullité du compromis. 



Or l'article 954 du code de procédure civile énonce :

'Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.'



En l'occurrence, faute d'indication dans la partie discussion de ses écritures, des moyens de fait et de droit fondant la prétention à dommages-intérêts formée dans le dispositif, la cour ne peut que rejeter cette demande comme non fondée.



Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive



La SCCV Elip succombant pour l'essentiel dans son argumentation en défense, ne caractérise pas en quoi l'action diligentée par la SCI CCHR serait abusive.

 

Sur l'action en responsabilité de la SCI CCHR à l'encontre de la SCP [I]



La SCI CCHR reproche au notaire, en sa qualité de rédacteur de l'acte sous seing privé du 1er novembre 2014 et de ses deux avenants des 3 décembre 2014 et 15 janvier 2015 :


de n'avoir pas recherché si le permis de construire modificatif était susceptible d'être reçu, notamment au regard des règles de sécurité,

d'avoir rédigé lui-même le descriptif des travaux promis par la SCCV Elip, sans conseiller aux parties de s'arroger les services d'un maître d''uvre,

de n'avoir pas alerté les parties sur la circonstance que le bien était situé en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) et que cette circonstance engendrait des obligations spécifiques pour les travaux à prévoir,

étant informé des travaux pour avoir visité ultérieurement le bâtiment, de ne pas avoir alerté les parties sur les désordres apparents ou sur la non-conformité des travaux au regard des règles découlant du classement du bâtiment (ZPPAUP),

de n'avoir pas avisé l'acquéreur de la lettre reçue des Services des Bâtiments de France ni des exigences qu'il formulait sur le chantier en sa présence le 16 avril 2015,

de n'avoir pas avisé l'acquéreur des difficultés rencontrées par le géomètre pour établir les actes nécessaires à la réitération de l'acte,

de ne pas s'être soucié du défaut d'assurances souscrites par le vendeur (décennale comme DO) ainsi que des garanties financières auxquelles était tenue la SCCV Elip dans le cadre de son projet,

d'avoir commis une erreur dans le régime fiscal applicable, lequel est lié aux travaux effectués ou non par le vendeur, et à terme à charge de l'acquéreur,

d'avoir procédé à un appel prématuré des fonds en l'absence de réitération du compromis,

d'avoir adressé à l'acquéreur des projets d'actes non conformes au compromis régularisé,

d'avoir mentionné qu'aucuns travaux n'ont été entrepris depuis moins de dix ans dans l'immeuble en dépit de ceux affectant le gros 'uvre réalisés avant la réitération,

de n'avoir pas réuni les documents d'arpentage et de division en volume du géomètre.




La SCI CCHR lui reproche ainsi de manière générale de n'avoir pas assuré l'efficacité de son acte préparatoire à l'acte authentique portant transfert de propriété mais ce grief est inopérant dès lors que cet avant-contrat était uniquement destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l'expiration des délais utiles à l'obtention des renseignements complémentaires ainsi que des documents administratifs et à l'accomplissement des différentes conditions auxquelles était subordonnée la cession et qu'en outre, la protection des parties y était assurée par l'insertion dans l'acte de différentes conditions suspensives qui leur permettaient, en cas de réalisation défectueuse des engagements respectifs, de renoncer à l'opération projetée. 



Le 1er grief reprochant au notaire de n'avoir pas recherché 'si le permis de construire modificatif pouvait être reçu notamment au regard des règles de sécurité' ne repose sur aucune argumentation pertinente. L'acte du 1er novembre 2014 mentionnait ab initio que la société Elip avait obtenu le 15 février 2013 un permis de construire autorisant la réhabilitation du bien, la démolition des planchers et une construction nouvelle en fond de parcelle ainsi que la création de 10 places de parking sur cour. L'exactitude de cette mention n'est pas discutée. Dans l'acte sous seing privé, le vendeur s'engageait à déposer un permis de construire modificatif à l'effet de supprimer le projet de construction initial à l'exception des percements à réaliser pour le porche et de la construction à édifier sur la dalle (lot de volume 3) en vue d'augmenter la surface de plancher de cette construction à réaliser en partie Est de la parcelle objet du contrat mais également de réaliser une extension de l'immeuble bâti (terrasse) et à produire une copie de la demande au plus tard le 15 décembre 2014. L'avenant du 3 décembre 2014 ne comportait pas de modification concernant cette clause hormis la suppression de la date de justification du dépôt de la demande de permis de construire tandis que l'avenant du 15 janvier 2015 avait uniquement pour but de proroger les effets des deux actes précédents au 16 février 2015.



La société SCI CCHR n'explique pas en quoi la réalisation de la stipulation critiquée était, au jour de la signature du compromis, impossible comme contrevenant à des règles de sécurité et a fortiori ne démontre pas que le notaire aurait eu connaissance d'une quelconque difficulté de ce chef, étant relevé que la règle de sécurité non respectée concernait non pas le bien vendu mais la maison que le vendeur voulait faire construire dans le volume qu'il conservait. Me [I], qui n'avait pas à établir et déposer le permis de construire modificatif, ni à en vérifier la teneur, ne peut être tenu pour responsable des difficultés de délivrance ultérieures qui n'empêchaient pas la réalisation de la vente. Ce grief est donc sans fondement.



La SCI CCHR fait grief en second lieu au notaire d'avoir rédigé le descriptif des travaux annexé au compromis et de ne pas avoir conseillé aux parties de requérir les services d'un maître d'oeuvre. Dans le corps de ses écritures, elle lui reproche en outre d'avoir autorisé 'dans son compromis l'exécution de lourds travaux de maçonnerie par les acquéreurs avant la signature des actes', ce qui n'était pourtant que la consignation des exigences formulées par les époux [R] par lettre du 1er décembre 2014 (pièce 84). En toute hypothèse, le notaire n'a fait que retranscrire l'accord négocié hors de sa présence par les deux parties (celles-ci déclarant page 19 de l'acte avoir négocié la vente directement entre elles sans recours à un intermédiaire), étant rappelé qu'elles avaient toutes deux la qualité de professionnels, agissaient en tant que tels et que le vendeur était assisté d'un architecte pour la conception de son projet et la demande de permis de construire initial. L'absence d'implication du notaire dans la définition des travaux est encore confirmée par la lettre que lui écrivaient les acquéreurs le 1er décembre 2014, afin d'exiger la signature d'un avenant dont ils imposaient précisément le contenu. Or le notaire rédacteur du compromis n'avait pas à se substituer aux parties dans la conduite de leur projet immobilier. Dès lors que la société CCHR ne soutient pas que le notaire a mal consigné leur accord ou que celui-ci présentait, à sa connaissance, au jour de la signature de l'acte sous seing privé, des difficultés d'exécution, sa responsabilité ne peut être engagée. Le grief n'est dès lors pas fondé.



 La SCI CCHR reproche en troisième lieu au notaire de n'avoir pas alerté les parties sur le fait que le bien était situé en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) et que cette circonstance engendrait des obligations spécifiques pour les travaux à prévoir. Mais outre le fait qu'au stade de l'avant-contrat cette précision ne s'imposait pas, il sera relevé que les ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) visant à définir, en accord entre l'État et les collectivités, les modalités de gestion d'un secteur urbain d'intérêt patrimonial ont, aux termes de la loi du 12 juillet 2010 (articles 28 à 31) applicable au plus tard le 14 juillet 2015, été remplacées par les aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP). A défaut, le régime des abords des monuments historiques (loi du 31 décembre 1913) et des sites (loi du 24 mars 1930) s'appliquait à nouveau. Or le compromis du 1er novembre 2014 contient la stipulation suivante : 

Monument historique - Protection des abords 

Le vendeur déclare que LE BIEN est situé à l'intérieur du périmètre de protection institué autour d'un monument historique.

L'acquéreur reconnaît avoir été averti, notamment par le notaire rédacteur des présentes, des obligations résultant de l'article L621-31 du code du patrimoine sur les monuments historiques et particulièrement de l'obligation d'obtenir une autorisation spéciale pour tout projet susceptible de modifier l'aspect extérieur du BIEN.

La SCI CCHR, qui ne soutient pas qu'une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine avait déjà été définie pour le secteur en cause et que les obligations en résultant étaient supérieures à celles résultant des dispositions sus-reproduites, était ainsi parfaitement informée des sujétions particulières concernant le bien qu'elle entendait acquérir de sorte que le grief n'est pas davantage fondé.



La SCI CCHR reproche encore au notaire de n'avoir pas alerté les parties sur les désordres apparents ou sur la non-conformité des travaux réalisés après la signature du compromis et de ses avenants. Mais le notaire n'avait pas reçu une mission de maîtrise d'oeuvre ou de maîtrise d'ouvrage déléguée de sorte que l'exécution des travaux effectués après la signature des actes sous seing privé dont il était le rédacteur ne peuvent engager sa responsabilité. Par ailleurs, aucun acte de réitération de la vente en la forme authentique n'a ensuite été signé de sorte qu'il ne peut lui être reproché un manquement à un devoir de conseil dont il aurait pu être débiteur dans ce cadre s'il avait eu connaissance de la persistance de désordres. Le grief est dès lors tout aussi inopérant.



En 5ème lieu, la société CCHR reproche à Me [I] de ne pas l'avoir avisée de la lettre reçue des Services des Bâtiments de France, ni des exigences exprimées par celui-ci sur le chantier le 16 avril 2015. Mais la société CCHR n'indique pas à quelle lettre elle fait ainsi référence de sorte que la cour ne peut examiner la pertinence de ce moyen. En pièce 69-1, elle communique certes une lettre adressée à Me [K] le 23 juillet 2015 mais rien n'établit qu'une lettre similaire aurait été précédemment envoyée à Me [I]. Elle reproche également au notaire, présent lors de l'entrevue de la société venderesse avec M. [M], technicien des bâtiments de France, le 16 avril 2015, de n'avoir pas fait un compte rendu de cette réunion mais il n'était pas chargé du suivi des travaux pour le compte de la SCI CCHR, de sorte qu'en l'absence d'établissement d'un acte notarié postérieur à l'occasion duquel il aurait celé les dites informations, ce grief ne peut être retenu.



Par le 6ème grief et le 12ème grief , la SCI CCHR reproche au notaire de n'avoir pas avisé l'acquéreur des difficultés rencontrées par le géomètre pour établir les actes nécessaires à la réitération et de n'avoir pas réuni les documents d'arpentage et de division en volume du géomètre. Pourtant la SCI CCHR expose que le 25 février 2015, Me [I] a communiqué aux époux [R], ses associés, les documents établis par le géomètre, à savoir la division foncière, la division en volume et l'état descriptif de division relatif à la copropriété des places de parkings convenus au compromis. Elle soutient que ces documents étaient incomplets dès lors qu'un procès-verbal de bornage devait également être obtenu. Mais les énonciations du compromis étaient sur ce point précises et complètes et le vendeur avait d'ailleurs confié, dès le 6 février 2015, au géomètre-expert qu'elle avait choisi le soin de procéder au bornage amiable du périmètre de la parcelle BL n° [Cadastre 1]. La non-réalisation de ce bornage amiable, dont l'échec n'a été constaté que le 17 juin 2015, n'est pas imputable à une faute commise par le notaire et ses conséquences, à savoir la nécessité de recourir à un bornage judiciaire, sans lien avec son intervention.



Le grief n°7 se rapporte à l'obligation énoncée par l'article L243-2 alinéa 2 du code des assurances laquelle ne s'applique qu'aux actes opérant transfert de propriété, ce qui n'était pas le cas du compromis litigieux et de ses avenants, de sorte qu'aucune violation de ses obligations ne peut être reprochée au notaire de ce chef. Il sera en outre relevé que le compromis sous seing privé évoquait l'assurance dommages-ouvrage, ce qui ne pouvait qu'attirer l'attention des parties, professionnels de l'immobilier, sur son utilité. Le projet d'acte authentique reprenait quant à lui très précisément les travaux réalisés par le vendeur relevant de la garantie des constructeurs, les obligations relatives aux assurances construction et indiquait : LE VENDEUR déclare et L'ACQUÉREUR reconnaît que, contrairement aux dispositions de l'article L242-1 du code des assurances relatives aux assurances obligatoires de construction, il n'a pas été souscrit, à l'occasion des travaux portant sur LE BIEN vendu, de police d'assurance dommages-ouvrage... (souligné dans l'acte).

L'acquéreur était parfaitement informé des conséquences de l'absence de souscription de l'assurance dommages-ouvrage puisqu'il rappelait cette exigence dans ses courriels des 23 et 27 mars 2015 (pièces 38 et 39). Mais il n'incombait pas au notaire de se substituer au vendeur dans la souscription de cette assurance, fût-elle obligatoire, dont la seule sanction aurait été la renonciation de l'acquéreur à conclure le contrat, ce que celui-ci refuse, de sorte qu'il ne démontre en toute hypothèse aucun préjudice de ce chef. Force est en tout cas de constater que la SCI CCHR fait preuve de mauvaise foi en soutenant, page 23 de ses écritures, que 'le défaut de souscription d'une assurance DO par le maître de l'ouvrage a été éludée'.

La même mauvaise foi patente transparaît du grief n° 11 complémentaire de ce précédent grief, ainsi rédigé : 'avoir mentionné qu'aucun travaux n'ont été entrepris depuis moins de dix ans dans l'immeuble en dépit de ceux affectant le gros 'uvre réalisés avant la réitération' alors que le contraire est établi par la clause figurant page 23 du projet d'acte du 28 mars 2015 répertoriant les travaux que le vendeur déclarait avoir réalisés conformément au compromis.

Enfin, la SCI CCHR n'explique pas en quoi consiste selon elle le manquement du notaire se rapportant aux garanties financières du vendeur et le préjudice qu'elle aurait subi de ce chef.



En 8ème lieu, la société CCHR reproche au notaire d'avoir commis une erreur sur le régime fiscal applicable mais ne développe pas ce grief. Elle admet au contraire que le 28 mars 2015, Me [Q] [I] a transmis un projet d'acte de vente modifié, conformément à sa demande, en ce qui concerne les déclarations fiscales. Elle précise en outre page 24 de ses conclusions que sans la prudence de M. [R] et la vigilance de Me [K], 'la fiscalité de la vente aurait été erronée dans des proportions avoisinant 20 K€'. Il s'en déduit qu'il s'agit d'une doléance hypothétique qui n'a entraîné aucun préjudice pour elle.



La société CCHR fait ensuite grief au notaire 'd'avoir procédé à un appel prématuré des fonds en l'absence de réitération du compromis'. Mais cette initiative procédait de la demande de M. [R] à qui il incombait de vérifier au préalable la réalisation des travaux convenus avec son cocontractant. Le déblocage des fonds sollicité était concomitant à l'envoi d'un projet d'acte authentique et à une convocation pour signature de l'acte authentique le 4 mars 2015. Les acquéreurs décidaient alors de différer la signature de l'acte authentique, leur mandataire Me [K] indiquant à Me [I] le 10 mars 2015 qu'il pouvait conserver les fonds. A la suite du second projet d'acte notarié adressé à Me [K] le 28 mars 2015, M. [R] confirmait, par courriel du 7 avril 2015, sa volonté d'acquérir le bien, précisant en gras et souligné 'j'espère être assez clair, je refuse que vous renvoyez les fonds prélevés'. Le 21 mai 2005, Me [K], au nom des acquéreurs, donnait instruction à Me [I] de conserver les fonds en son étude comme indiqué dans son précédent mail du 7 avril. Finalement deux semaines plus tard, Me [I] prenait l'initiative de renvoyer, le 5 juin 2015, les fonds au prêteur. Aucun manque de diligence, ni imprudence de sa part ne sont dès lors caractérisés de ce chef.



Enfin, la société CCHR reproche au notaire d'avoir établi plusieurs projets d'actes authentique selon elle non conformes aux dispositions du compromis. Mais les modifications du projet initial étaient établies à la demande de son mandataire et en toute hypothèse aucun préjudice n'en est résulté pour elle puisqu'ils n'ont pas été signés.



Aucun des griefs formés à l'encontre du notaire rédacteur du compromis sous seing privé et de ses avenants ne résiste dès lors à l'examen de sorte que la demande de condamnation solidaire formée à son encontre sera rejetée.



Sur l'action en garantie de la SCCV Elip à l'encontre de la SCP [I]



La SCCV Elip fait valoir que la vente n'était pas une vente en l'état futur d'achèvement et que néanmoins elle a été condamnée à des obligations bien supérieures à celles qu'elle avait consenties. Elle en déduit une rédaction défectueuse de l'acte. Mais les raisons de sa condamnation procèdent du fait qu'elle a réalisé ou fait réaliser des travaux dé