Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 18 février 2020

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 18 FEVRIER 2020



N° RG 18/01947 - N°

Portalis

DBV3-V-B7C-SILN



AFFAIRE :



[Y] [L]





C/

[O] [R]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Janvier 2018 par le Tribunal

d'Instance de SAINT

GERMAIN EN LAYE

N° chambre : 

N° Section : 

N° RG : 11-16-0010



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 18/02/20

à : 







Me Oriane DONTOT







Me Katia DEBAY





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [Y] [L]

née le [Date naissance 2] 1944 à [Localité 7] (COLOMBIE)

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentant : Me Floriane PERON, avocat substituant Me Oriane DONTOT de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 633 - N° du dossier 20180316







APPELANTE

****************





Madame [O] [R]

née le [Date naissance 3] 1975 à [Localité 8] (PORTUGAL)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentant : Me Katia DEBAY de la SELARL DEBAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 541





INTIMEE

****************





Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Janvier 2020, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Madame Isabelle BROGLY, Président,

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Mme Catherine SPECHT



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 12 juin 2010, Mme [O] [R] a donné à bail à Mme [Y] [L] un appartement, situé [Adresse 1] (78).



Par acte d'huissier de justice délivré le 25 juillet 2016, Mme [R] a fait assigner Mme [L] à comparaître devant le tribunal d'instance de Saint Germain en Laye afin d'obtenir :

- sa condamnation au paiement de la somme de 2 890,73 euros au titre des loyers et charges impayés,

- son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, ainsi que l'entrepôt des meubles présents en les lieux en garde-meuble aux frais avancés par les expulsés, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

- sa condamnation à lui payer à compter de la date de résiliation du bail à titre d'indemnité d'occupation une somme de 1 295,82 euros,

- sa condamnation à lui payer une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.



Par jugement contradictoire en date du 23 janvier 2018, le tribunal d'instance de Saint Germain en Laye a : 

- dit la demanderesse recevable en son action,

- constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail consenti par Mme [R] à Mme [L] sur le logement situé, [Adresse 1] (78), à compter de février 2016, date d'effet du commandement visant la clause résolutoire,

- condamné Mme [L] à payer à Mme [R] la somme de 3 469,60 euros, terme du mois d' août 2017 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

- accordé un délai de paiement à Mme [L] pour s'acquitter de sa dette en principal et frais, délai pendant lequel seront suspendus les effets de la clause résolutoire contractuelle,

- dit que la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si les délais sont respectés,

- dit en conséquence que Mme [L] devra s'acquitter de la dette en trente cinq versements de 90 euros et le solde à la trente sixième échéance,

- rappelé que faute pour Mme [L] de respecter une seule des échéances ainsi fixées, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprenant ses effets, il sera procédé à l'expulsion sans qu'il soit besoin de recourir a justice, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 1] (78) avec si besoin est le concours d'un serrurier et de la force publique, sans préjudice des dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,











- fixé dans ce cas l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter de la résiliation du bail à une somme égale au montant du loyer contractuel outre les charges et accessoires jusqu'à la libération effective des lieux et condamné Mme [L] au paiement, à titre de provision, de cette somme à partir de l'arrêté de compte, soit à compter de septembre 2017,

- ordonné à Mme [R] de fournir les quittances de loyer à Mme [L] depuis avril 2013 et pour chaque échéance,



- ordonné à Mme [R] de veiller à ce que la place de parking de Mme [R] soit libre de toute occupation par un tiers,

- débouté les parties de leurs autres demandes,

- condamné Mme [L] à verser la somme de 300 euros à Mme [R] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [L] aux entiers dépens,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision.



Par déclaration reçue au greffe en date du 20 mars 2018, Mme [L] a relevé appel de ce jugement. 



Aux termes de ses conclusions notifiées le 2 décembre 2019, Mme [L] demande à la cour de : 

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

- déclarer Mme [R] mal fondée en son appel incident,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Saint Germain en date du 23 janvier 2018 en ce qu'il a : 

* constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,

* l'a condamnée au paiement de la somme de 3 469,60 euros,

* ordonné son expulsion en cas de non respect des délais de paiement,

* fixé une indemnité d'occupation mensuelle à la somme égale au montant du loyer contractuel,

* l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles,

* l'a condamnée à la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

statuant à nouveau,

- dire et juger qu'elle est à jour dans le règlement de son loyer et de la provision pour charges,

à titre principal,

- dire et juger qu'elle n'a que la jouissance du lot correspondant au studio dont Mme [R] est propriétaire, et non celle des lots correspondants à la cave et au parking,

en conséquence, 

- condamner Mme [R] à lui rembourser l'intégralité des provisions versées jusqu'au mois de décembre 2019, soit la somme de 8 836,10 euros eu égard aux facturations erronées de charges locatives pour des lots dont elle n'a pas la jouissance,





à titre subsidiaire,

si la cour estime qu'elle a la jouissance du lot correspondant au parking dont Mme [R] est propriétaire,

- ordonner à Mme [R] de veiller à ce que la place de parking de Mme [L] soit libre de toute occupation par un tiers,

au titre de l'augmentation de la provision pour charges,

- dire et juger que l'augmentation de la provision pour charges de 35,70 euros est injustifiée,

- condamner Mme [R] à lui rembourser la somme de 1 527,09 euros au titre de la surconsommation d'eau du fait du dysfonctionnement du ballon d'eau chaude ayant ainsi entrainé une surfacturation qui demeure à la charge du bailleur, 

- condamner Mme [R] à lui rembourser la somme de 483,25 euros au titre du solde de la provision pour charges trop versée au bailleur après régularisation annuelle,

- condamner Mme [R] à lui rembourser la somme de 663 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères doublement facturée par le bailleur,

à titre infiniment subsidiaire, en cas de confirmation de la décision entreprise quant aux montants des loyers impayés,

- confirmer le jugement du tribunal d'instance de Saint Germain en Laye du 23 janvier 2018 en ce qu'il a lui accordé des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette, et ce en trente-cinq versements de 90 euros et le solde à la trente sixième échéance,

- débouter ainsi à ce titre Mme [R] de son appel incident, cette dernière sollicitant le rejet de toute demande de délai de paiement,

en tout état de cause,

- dire et juger que la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail n'est pas acquise et que le contrat de bail se poursuivra entre la locataire et le bailleur,

- dire et juger que l'indemnité mensuelle d'occupation n'est pas due,

- dire et juger que la provision pour charges de 70 euros contractuellement prévue est suffisante au regard des charges locatives annuelles et fixer la provision mensuelle pour charges à cette somme,

en conséquence, 

- dire et juger que la provision pour charges réglée par Madame [L] de février 2018 à décembre 2019 d'un montant de 105,70 euros par mois est injustifiée et que demeure dès lors, un trop perçu par le bailleur de 35,70 euros par mois (105,70 € - 70 €), soit pour la période de février 2018 à décembre 2019 (23 mois), un trop perçu de 821,10 euros,

- condamner Mme [R] à lui rembourser la somme de 821,10 euros correspondant au trop perçu par le bailleur de la provision pour charges versé par Mme [L] entre février 2018 et décembre 2019 (35,70 € indûment payé par mois x 23 mois de février 2018 à décembre 2019),

- condamner Mme [R] à lui régler la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice économique,

- condamner Mme [R] à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral,

pour le surplus,





- confirmer la décision entreprise en ses dispositions non contraires aux présentes,

- débouter Mme [R] de l'ensemble de ses demandes,

- condamner Mme [R] à lui régler la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés pour ceux la concernant par Maître Oriane Dontot de l'AARPI JRF avocats conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Aux termes de ses conclusions notifiées le 14 septembre 2018, Mme [R] demande à la cour de : 

- confirmer le jugement en ce qu'il a : 

* dit recevable son action,

* constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail qu'elle a consenti à Mme [L] sur le logement situé, [Adresse 1] (78), à compter de février 2016, date d'effet du commandement visant la clause résolutoire,

* condamné Mme [L] à lui payer la somme de 3 469,60 euros, terme du mois d'août 2017 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement de 1ère instance,

* rappelé que faute pour Mme [L] de respecter une seule des échéances ainsi fixées, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprenant ses effets, il sera procédé à l'expulsion sans qu'il soit besoin de recourir à justice, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 1] (78) avec si besoin est le concours d'un serrurier et de la force publique, sans préjudice des dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

* débouté Mme [L] de ses demandes reconventionnelles de versement par Mme [R] de 1 527,09 euros au titre des charges d'eau, 1 856,40 euros au titre des charges générales, 1 339,76 euros au titre des espaces verts, 742,23 euros au titre des charges non récupérables, 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier et 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

* condamné Mme [L] aux entiers dépens

- infirmer le jugement en ce qu'il a : 

* accordé un délai de paiement à Mme [L] pour s'acquitter de sa dette en principal et frais, délai pendant lequel seront suspendus les effets de la clause résolutoire contractuelle,

* dit que la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir jouée si les délais sont respectés,

* fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due si Mme [L] ne respecte pas les délais de paiement à compter de la résiliation du bail à une somme égale au montant du loyer contractuel outre les charges et accessoires jusqu'à la libération effective des lieux et condamné Mme [L] au paiement, à titre de provision, de cette somme à partir de l'arrêté de compte, soit à compter de septembre 2017,

* dit en conséquence que Mme [L] devra s'acquitter de la dette en trente cinq versements de 90 euros et le solde à la trente sixième échéance,







* ordonné à Mme [R] de fournir les quittances de loyer à Mme [L] depuis avril 2013 et pour chaque échéance,

* ordonné à Mme [R] de veiller à ce que la place de parking de Mme [R] soit libre de toute occupation par un tiers,

* débouté Mme [R] des demandes de versement par Mme [L] de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* condamné Mme [L] à verser la somme de 300 euros à Mme [R] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

en conséquence,

statuant à nouveau,

- condamner Mme [L] à payer la somme de 3 469,60 euros au titre des loyers et charges locatives impayés depuis 2012 jusqu'au 31 août 2017, sauf à parfaire, sans délai de paiement,

- constater l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le bail qu'elle a consenti à Mme [L] sur le logement situé, [Adresse 1] (78), à compter du 17 février 2016, date d'effet du commandement visant la clause résolutoire,

- ordonner l'expulsion de Mme [L], de sa personne, de ses biens et encore de tous occupants de son chef, des locaux qu'elle occupe indûment sis [Adresse 1], sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt,

- ordonner la séquestration sur place ou en tout autre endroit, au choix de Mme [R] des meubles et objets garnissant les lieux lors de l'expulsion, aux frais, risques et périls de Mme [L],

- condamner Mme [L], qui se maintient indûment dans les lieux depuis la cessation de la location, au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 1 295,82 euros,

- condamner Mme [L] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- débouter Mme [L] de l'ensemble de ses demandes,

- condamner Mme [L] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l'appel,

- condamner Mme [L] aux entiers dépens.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 décembre 2019.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour renvoie à leurs écritures. 















MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la dette de loyer et de charges



Mme [L] ne conteste pas la revalorisation annuelle du loyer, prévue contractuellement, et affirme avoir réglé l'intégralité de ses loyers.



Elle soutient que Mme [R] ne justifie pas des charges locatives, ce qui justifie le remboursement de l'intégralité des provisions versées depuis juin 2010, soit la somme de 8 836, 10 euros, et conteste l'augmentation de la provision sur charges de 70 euros à 105, 70 euros en août 2013. 



Subsidiairement, Mme [L] conteste le calcul des charges locatives, faisant essentiellement valoir que : 

- le bail locatif ne concerne pas le cellier ni le parking, et qu'elle n'est donc pas tenue au paiement des charges afférentes, 

- elle ne peut pas jouir du parking, ne disposant pas de la clé,

- elle a subi une surconsommation d'eau imputable à la bailleresse, du fait du dysfonctionnement du ballon d'eau chaude entre mars 2012 et le 10 septembre 2013, sa consommation ayant fortement baissé à la suite du changement de ce ballon. Elle soutient que la somme de 1527, 09 euros lui a été facturée indûment à ce titre, dont elle sollicite le remboursement,

- les charges relatives aux extincteurs, à la taxe foncière et à la télésurveillance ne sont pas récupérables, et le calcul de Mme [R] se fonde sur les charges du bâtiment B alors que le logement loué se situe dans le bâtiment A,

- elle a réglé un excédent de provisions sur charge de 483, 25 euros, dont elle sollicite le remboursement,

- la taxe d'enlèvement des ordures ménagères lui a été facturée deux fois, et elle peut donc obtenir le remboursement de la somme de 663 euros à ce titre.

- la provision sur charges doit être maintenue à la somme de 70 euros par mois, et qu'elle a donc versé indûment la somme de 35, 70 euros par mois à ce titre depuis février 2018, ce qui justifie le remboursement de la somme de 821, 10 euros.



Mme [R] s'oppose à ces demandes.





Sur la justification des charges par Mme [R]



Selon les dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.



Cependant, cette obligation de régularisation annuelle n'est assortie d'aucune sanction. Dès lors que Mme [R] a produit lors des deux instances les pièces justificatives des charges, ainsi que le mode de répartition des charges entre locataires, que ces pièces ont pu être contradictoirement débattues, et que ces documents établissent l'existence de charges locatives qui pouvaient être mises à la charge de la locataire, ce que ne conteste pas Mme [L] dans le principe, rien ne justifie que l'intégralité des provisions sur charges versées par Mme [L] lui soient remboursées. 



Mme [L] doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 8836, 10 euros à ce titre.





Sur les charges afférentes au cellier et au parking



Mme [R] verse aux débats :

- le contrat de bail conclu avec Mme [L], qui mentionne qu'une clé d'accès porte parking et cave, une clé de la cave et un 'bip accès porte parking' ont été remis à la locataire lors de son entrée dans les lieux,

- le mandat général de gérance signé avec la S.A.R.L. Boréal Gestion le 2 février 2013, confiant au mandataire le mandat d'administrer les biens suivants au [Adresse 1] : Lot 69 studio dans le bâtiment B, lot 52 cellier dans le bâtiment B et lot 89 parking dans le bâtiment B.



Mme [L] verse elle même aux débats un courrier adressé au mandataire de Mme [R] le 20 mars 2013 dans lequel elle indiquait notamment :'Il convient que vous preniez connaissance du fait que je n'ai jamais pu bénéficier de l'avantage du parking au sous sol de l'immeuble, pourtant inclus dans le bail, l'emplacement étant trop petit pour ma voiture.'



Mme [L] ne justifie aucunement qu'elle ne pourrait pas accéder au parking car celui-ci serait occupé par d'autres personnes, ou qu'elle ne disposerait pas de la clé.



En conséquence, il est établi que le parking et le cellier sont inclus dans l'assiette du bail, et c'est à juste titre que Mme [R] peut solliciter le paiement des charges locatives afférentes à ces locaux, la circonstance que le véhicule de Mme [L] serait trop grand pour entrer dans l'emplacement de parking étant inopérant. 









Sur le caractère récupérable des charges



A titre préliminaire, il ressort des pièces susmentionnées que Mme [L] réside dans le batiment B de la résidence, et non dans le bâtiment A comme elle le soutient.



En application de l'article 23 de loi du 6 juillet 1989, la liste des charges locatives est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.



Les charges locatives sont exclusivement celles figurant au décret n°82-955 du 9 novembre 1982 pris pour l'application de l'article L 442-3 du code de la construction et de l'habitation ou au décret n°87-713 du 26 août 1987, ces listes des charges récupérables étant strictement limitatives. 



Il convient de constater que les charges relatives aux extincteurs, à la taxe foncière et à la télésurveillance, que conteste Mme [L], pour les années 2010/2011 et 2011/2012 pour les extincteurs et la télésurveillance, et pour les années 2010 à 2013 pour la taxe foncière, ne sont pas inscrites dans ces listes. 



En conséquence, il convient de dire que ces charges ne pouvaient être imputées à la locataire, et il convient de déduire des sommes réclamées par Mme [R] : 

- pour la période du la somme du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011 : 

- 217/9994 de 198, 51 euros au titre des vérifications des extincteurs, soit 4, 31 euros, 

- 217/9994 de 13 euros au titre des impositions 'taxe foncière', soit 28 centimes d'euros, 

- 382/9991 de 284, 05 euros au titre de la télésurveillance dans le bâtiment B, soit 10, 86 euros

Soit la somme de 15, 45 euros à déduire au total.



- pour la période du la somme du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012 : 

- 217/9994 de 236, 35 euros au titre des vérifications des extincteurs, soit 5, 13 euros, 

- 217/9994 de 12 euros au titre des impositions 'taxe foncière', soit 26 centimes d'euros, 

- 382/9991 de 287, 95 euros au titre de la télésurveillance dans le bâtiment B, soit 11 euros

Soit la somme de 16, 39 euros à déduire au total.



- pour la période du la somme du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013 : 

- 217/9994 de 12 euros au titre des impositions 'taxe foncière', soit 26 centimes d'euros, 



Sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 



Mme [L] ne conteste pas que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères constitue une 





charge locative, mais affirme qu'aucune somme ne peut lui être réclamée à ce titre, dès lors que ces taxes sont comprises dans le décompte annuel des charges.



Or, l'examen des décomptes de charges produits par Mme [R] permet de vérifier que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'y est pas mentionnée. 



C'est donc à juste titre que Mme [R] sollicite à ce titre le paiement par Mme [L] de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ce qui correspond aux sommes de : 

- 108 euros pour l'année 2011

- 109 euros pour l'année 2012

- 110 euros pour l'année 2013

- 109 euros pour l'année 2014

- 115 euros pour l'année 2015

- 112 euros pour l'année 2016





Sur le remboursement de la consommation d'eau indûment facturée



Mme [L] soutient avoir subi une surconsommation d'eau imputable à la bailleresse, du fait du dysfonctionnement du ballon d'eau chaude entre mars 2012 et le 10 septembre 2013, sa consommation ayant fortement baissé à la suite du changement de ce ballon. Elle soutient que la somme de 1527, 09 euros lui a été facturée indûment à ce titre, de sorte qu'elle en sollicite le remboursement.



Elle verse aux débats une facture Siatherm relative au remplacement du ballon d'eau chaude datée de 2013. Cette facture, dont seule une copie est fournie à la cour, comprend de nombreuses ratures et mentions manuscrites, d'origine inconnues, y compris des ratures sur sa date. 



Cet unique élément ne peut démontrer ni la cause du dysfonctionnement du ballon d'eau chaude équipant le logement loué, ni le lien éventuel entre ce dysfonctionnement et une consommation excessive d'eau.



En conséquence, s'il n'est pas contesté que la consommation d'eau de Mme [L] a été particulièrement importante, Mme [L] n'apporte pas la preuve de la cause de cette consommation.



Elle doit donc être déboutée de sa demande de condamnation de sa bailleresse sur ce fondement.











Sur les sommes dues par Mme [L] au titre des loyers et charges



Il convient de constater que les décomptes produits par Mmes [L] et [R] sont identiques en ce qui concerne les versements réalisés par la locataire, qui ne sont donc pas contestés.



Mme [R] verse aux débats des décomptes et factures justifiant que les sommes suivantes restent dues par la locataire : 

- 1056, 70 euros pour l'année 2013, comprenant la régularisation des charges pour la période du 1er juillet 2010 au 30 juin 2011 (179, 60 euros) et du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012 (428, 42 euros) et les taxes d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2011 et 2012, 

- 697, 97 euros pour l'année 2014 comprenant les taxes d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2013 et 2014,

- 631, 93 euros pour l'année 2015 comprenant la régularisation des charges pour la période du 1er juillet 2012 au 30 juin 2013 (386, 73 euros) et du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014 (- 183, 20 euros),

- 794, 63 euros pour l'année 2016 comprenant la régularisation des charges pour la période du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015 (- 473, 14 euros) et les taxes d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2015 et 2016,

- 288, 37 euros au 1er septembre 2017.

Soit au total la somme de 3469, 60 euros.



Mme [L] affirme avoir réglé un excédent de provisions sur charge de 483, 25 euros, dont elle sollicite le remboursement. Il convient cependant de dire que l'appelante ne justifie pas de sa demande à ce titre, ses calculs apparaissant fondée sur des bases erronées (charges du bâtiment A et non B, et réduction arbitraire d'une partie de sa consommation d'eau), à l'exception des charges non récupérables de télésurveillance, révision des extincteurs et taxes foncières mentionnées plus haut qui doivent être déduites (15, 45 + 16, 39 + 0, 26 euros ).



Mme [L] justifie avoir réglé 90 euros par mois, en sus du loyer courant, au titre de sa dette entre février et décembre 2018, la somme de 990 euros sera donc déduite de sa dette.



Il convient en conséquence de condamner Mme [L] à régler à Mme [R] la somme de 2447, 50 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2018. Le jugement attaqué sera infirmé de ce chef.





Sur la fixation du montant des provisions sur charges



Mme [L] soutient que la provision sur charges doit être maintenue à la somme de 70 euros par mois, et qu'elle a donc versé indûment la somme de 35, 70 euros par mois à ce titre depuis février 2018, ce qui justifie le remboursement de la somme de 821, 10 euros.







Mme [R] s'oppose à cette demande.



Il n'entre pas dans les pouvoirs de la cour de fixer le montant de la provision sur charges due par le locataire. 



En effet c'est au bailleur de déterminer le montant de cette provision, au regard des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation, sa responsabilité pouvant, le cas échéant, être engagée si le montant de cette provision s'avère sans rapport avec le montant effectivement dû par le locataire et qu'un préjudice en résulte pour celui-ci. 



Il convient donc de débouter Mme [L] de sa demande de fixation de la provision mensuelle pour charges à la somme mensuelle de 70 euros, et de sa demande subséquente de remboursement des sommes indûment versées à ce titre.





Sur les demandes de résiliation du bail et d'expulsion 



Le contrat de bail conclu entre Mme [R] et Mme [L] le 12 juin 2010, comprenait une clause résolutoire.

 

L'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'Etat dans le département avant la première audience, la CCAPEX a été régulièrement saisie et le commandement de payer du 17 décembre 2015 est régulier.



Il convient en conséquence de constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 17 février 2016, et il y a lieu de confirmer le jugement de ce chef.





Sur la demande de suspension de la clause résolutoire



En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 



Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer. 



En l'espèce, Mme [L] sollicite la confirmation des délais de paiement octroyés par le premier juge. Elle fait valoir qu'elle a respecté le paiement de la somme de 90 euros par mois, en sus du loyer courant, depuis le mois de février 2018.



Mme [R] déclare être opposée à cette proposition.



Dès lors que la locataire justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges contractuellement prévus et avoir commencé à apurer sa dette en cours de procédure, il convient de considérer qu'elle se trouve en mesure d'apurer sa dette locative, et le jugement sera confirmé en ce qu'il a accordé des délais de paiement à Mme [L], l'expulsion étant ordonnée en cas de non respect des mensualités prévues, et une indemnité d'occupation étant alors due par la locataire. 



Il convient de débouter en conséquence Mme [R] de sa demande d'expulsion sous astreinte. 





Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [L] 



Mme [L] affirme que Mme [R] a manqué à ses obligations légales : 

- en tardant dans le changement du ballon d'eau chaude défectueux, ce qui a eu pour conséquence de la priver d'eau chaude dans le logement entre le 30 mars 2012 et le 24 décembre 2012, puis entre le 8 mars 2013 et le 10 septembre 2013.

- en ne produisant qu'en cours des procédures judiciaires les décomptes de charges, sans avoir procédé précédemment à des régularisations annuelles.



Elle sollicite en conséquence la condamnation de Mme [R] à lui verser des dommages et intérêts de 1500 euros au titre de la surconsommation d'électricité imputable au ballon d'eau chaude défectueux, et de 5000 euros au titre de son préjudice moral.



Ainsi qu'il l'a déjà été indiqué, Mme [L] ne démontre pas la cause des dysfonctionnements affectant le ballon d'eau chaude, dont il n'est pas contesté qu'il a été remplacé en 2013, et ne justifie pas qu'ils auraient engendré une surconsommation d'électricité 



En outre, Mme [L], qui affirme n'avoir pas eu d'eau chaude dans son logement pendant 16 mois, ne justifie d'aucune réclamation adressée à Mme [R] à ce titre, ce qui apparaît hautement surprenant.



Quant aux régularisations de charge, outre que Mme [R] justifie avoir envoyé les justificatifs à plusieurs reprises à Mme [L], celle-ci ne démontre en outre l'existence d'aucun préjudice.



En conséquence, il convient de débouter Mme [L] de l'ensemble de ses demandes de dommages et intérêts.





Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [R]



Mme [R] demande la condamnation de Mme [L] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.



Il convient de dire que, si l'appel de Mme [L] est mal fondé, il n'est pas justifié de manoeuvres ayant fait dégénérer en abus l'exercice de son droit d'ester en justice.



Il y a donc lieu de débouter Mme [R] de sa demande de dommages et intérêts.





Sur l'indemnité procédurale et les dépens



Il convient de confirmer les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale.



Mme [L], qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel. Il convient en équité de la condamner en outre à verser à Mme [R] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



Statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,



Confirme le jugement déféré, sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative,



Statuant à nouveau sur ce point,



Condamne Mme [L] à verser à Mme [R] la somme de 2 447, 50 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 31 décembre 2018,



Y ajoutant,



Rejette toute demande plus amples ou contraires,











Condamne Mme [L] à verser à Mme [R] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [L] aux dépens d'appel.



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Isabelle BROGLY, Président et par Mme SPECHT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier,Le président,