Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 9 — 13 février 2020

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 9



ARRÊT DU 13 FÉVRIER 2020



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/06366 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B25VJ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 janvier 2017 - Tribunal d'Instance de PARIS (8ème) - RG n° 11-16-000170





APPELANTE



Madame [Y] [P] épouse [M]

née le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 1] (15ème)

[Adresse 1]

[Adresse 1]



représentée et assistée de Me Estelle DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1972





INTIMÉS



Monsieur [P] [F]

né le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 2] (38)

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représenté et assisté de Me Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0004



Madame [G] [H] épouse [F]

née le [Date naissance 3] 1983 à [Localité 3] (92)

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représentée et assistée de Me Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0004



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 8 janvier 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Agnès BISCH, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Philippe DAVID, Président

Mme Fabienne TROUILLER, Conseiller

Mme Agnès BISCH, Conseiller



Greffier, lors des débats : Mme Juliette JARRY



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Philippe DAVID, Président et par Mme Camille LEPAGE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Le 22 mai 2014, Mme [M] vendait à M. et Mme [F] quatre lots de copropriété. Une clause au contrat spécifiait que le vendeur supportera le coût des travaux de copropriété décidés au plus tard le 14 mars 2014, que ces travaux soient exécutés ou non ou en cours d'exécution, et que l'acquéreur supportera les travaux qui viendraient à être votés à compter de cette date.



Par acte en date du 11 février 2016, M. et Mme [F] assignaient Mme [M] devant le tribunal d'instance de PARIS 8ème arrondissement, aux fins d'obtenir'sa condamnation à leur payer un reliquat de charges de copropriété, soit les sommes de 4 377,19 euros et 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.



Mme [M] sollicitait du tribunal de débouter M. et Mme [F] de l'ensemble de leurs demandes.



Par jugement contradictoire en date du 20 janvier 2017, le tribunal d'instance de PARIS 8ème arrondissement condamnait Mme [M] à payer à M. et Mme [F] la somme de 2 855,94 euros avec intérêts au taux légal et déboutait M. et Mme [F] de leur demande de dommages et intérêts.



Le tribunal considérait que M. et Mme [F] ne pouvaient solliciter le remboursement des soldes de charges des années 2012 et 2013 comme ceci était expressément prévu par l'acte de vente, mais que les trois appels de fonds relatifs à ces travaux votés antérieurement à la vente, d'un total de 2 855,94 euros, restaient à la charge de Mme [M]. Le tribunal considérait que M. et Mme [F] ne rapportaient pas la preuve d'un abus ni d'un préjudice en découlant, de sorte qu'ils étaient déboutés de leur demande en dommages et intérêts pour procédure abusive.



Par déclaration en date du 23 mars 2017, Mme [M] a relevé appel de la décision pas.



Dans ses dernières conclusions signifiées le 29 août 2019, Mme [M] demande à la cour, au visa de l'article 1147 du code civil, de :

- recevoir Mme [M] dans ses demandes, fins et conclusions,

- réformer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné à tort, Mme [M] au paiement d'une somme de 2 855,94 euros et à des frais de l'article 700,

- condamner par conséquent, M. et Mme [F] au remboursement des sommes de 2 855,94 euros et 300 euros au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile, au profit de Mme [M], les condamner si besoin au paiement de ces sommes à Mme [M],

- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté à bon droit M. et Mme [F] de leur demande en paiement au titre des régularisations de charges des exercices 2012 à 2014,

- en tout état de cause, débouter purement et simplement M. et Mme [F] de toutes demandes, fins et conclusions,

- statuant en sus, condamner M. et Mme [F] au paiement d'une somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d'appel.



Au soutien de ses demandes, l'appelante fait valoir qu'en l'espèce, il s'agit d'appels de travaux votés, postérieurement à la vente du 22 mai 2014, lors de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 15 septembre 2015, de sorte qu'ils demeureraient à la seule charge de M. et Mme [F], conformément aux clauses de l'acte de vente. Mme [M] expose que lors de la vente, elle a réglé l'ensemble des sommes lui incombant tant au titre des charges de copropriété, selon les budgets prévisionnels votés qu'au titre du coût des travaux votés en assemblée générale avant le 14 mars 2014, date de référence des cocontractants au-delà de laquelle Mme [M] ne saurait avoir la charge de quelconque paiement. Mme [M] soutient que M. et Mme [F] conservent la charge des appels travaux qui portent sur un budget complémentaire et des travaux votés postérieurement au 14 mars 2014, soit lors de l'assemblée du 15 septembre 2015. Mme [M] s'étant acquittée de la somme contestée de 2 855,94 euros par exécution du jugement de première instance, elle en sollicite le remboursement et indique que M. et Mme [F] ont en outre bénéficié des termes du jugement du 13 septembre 2018, allouant une somme indemnitaire aux copropriétaires, soit pour eux un gain de 8 000 euros.



Dans leurs dernières conclusions signifiées le 27 juillet 2017, M. et Mme [F] demandent à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 janvier 2017 par le tribunal d'instance de PARIS 8ème arrondissement,

- y ajoutant, condamner Mme [M] à verser à M. et Mme [F] la somme de 3 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Au soutien de leurs prétentions, les intimés font valoir que la clause insérée à l'acte de vente fixe, s'agissant des charges afférentes aux travaux, comme critère de répartition, le vote desdits travaux, de sorte que l'acquéreur supporte les travaux votés à compter du 14 mars 2014, alors que le vendeur supporte ceux votés antérieurement à cette date. M. et Mme [F] soutiennent que les appels de charges dont le paiement est réclamé à Mme [M] portent sur les travaux de reprise de plancher entre le rez-de-chaussée et le premier étage, lesquels ont été votés à l'unanimité des copropriétaires, et donc y compris par Mme [M] elle-même, lors de l'assemblée générale du 8 juin 2011, de même que des travaux complémentaires au titre de la reprise du plancher votés le 5 juin 2013. Les intimés exposent que ces travaux ont été votés antérieurement au 14 mars 2014 et incombent dès lors à Mme [M] en application de l'acte de vente.



Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 octobre 2019.





SUR CE,



Sur le paiement de la somme de 2 855,94 euros :



Il est rappelé que selon procès-verbal de l'assemblée générale du 8 juin 2011, les copropriétaires de l'immeuble dont il s'agit, ont voté des travaux de reprise du plancher entre le rez-de-chaussée et le premier étage.



Selon procès-verbal de l'assemblée générale du 5 juin 2013, les copropriétaires ont voté la réalisation de travaux complémentaires au titre de la reprise du plancher et du traitement des bois.



Ces procès-verbaux sont produits aux débats.



Par acte authentique du 22 mai 2014, produit aux débats, Mme [M] a vendu quatre lots à M. et Mme [F].



Cet acte prévoit, en ce qui concerne les charges afférentes aux travaux, que : « Le vendeur supportera le coût des travaux de copropriété décidés au plus tard le 14 mars 2014, date de l'avant-contrat intervenu entre les parties, que ces travaux soient exécutés ou non ou en cours d'exécution. L'acquéreur supportera les travaux qui viendraient à être votés à compter de cette date ».



Par courrier du syndic de l'immeuble, en date du 11 août 2015, également versé au dossier, M. et Mme [F] ont été informés de la régularisation des charges pour l'exercice comptable 2014 dont l'approbation serait portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 15 septembre suivant, et que concernant la réalisation des travaux de reprise de plancher, l'assemblée générale du 8 juin 2011 avait décidé d'un budget global de 48 033 euros, l'assemblée générale du 5 juin 2013 avait décidé de la réalisation de travaux complémentaires pour un budget de 6 453,42 euros et la réalisation de travaux de traitement des bois pour un budget de 3 226,71 euros, un appel complémentaire de 4 087,94 euros pour les travaux de traitement des bois ayant été adressé aux copropriétaires le 25 novembre 2014.



Les sommes à prévoir ont été précisées pour financer le dépassement du budget, appelant la ratification des appels de fonds exceptionnels portés à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 15 septembre 2015.



Le procès-verbal de cette assemblée évoque l'appel exceptionnel émis le 10 août 2015 et l'appel d'un budget complémentaire de 22 954,79 euros.



En vertu de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et de l'article 6-2 du décret d'application du 17 mars 1967, le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur et le paiement des provisions sur les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité, mais en cas de vente d'un lot, les parties peuvent prévoir contractuellement la répartition des charges entre vendeurs et acquéreurs.



En l'occurrence, les travaux de reprise des planchers ont donc été votés lors de l'assemblée générale du 8 juin 2011, la réalisation de travaux complémentaires afférents à cette reprise et au traitement des bois, a été votée lors de l'assemblée générale du 5 juin 2013, et trois appels de fonds ont été établis relativement à ces travaux pour un montant total de 2 855,94 euros.



L'appelante fait valoir que les sommes appelées sont fondées sur des devis, factures et travaux supplémentaires votés lors de l'assemblée générale du 15 septembre 2015, et ne peuvent donc être qu'à la charge des acquéreurs compte tenu de l'accord contractuel susmentionné, précisant à cet égard que s'il avait été prévu que le vendeur supporterait les travaux décidés au plus tard le 14 mars 2014, elle serait tenue à leur financement total, tandis que la clause prévoit qu'elle ne supporterait que le coût des travaux décidés au plus tard le 14 mars 2014, la notion de coût visant par conséquent un budget précis et non dépassé.



Il convient de distinguer, pour régler le litige, la nature des travaux du coût des travaux.



Or, la clause litigieuse quant à son interprétation, prévoit que le vendeur supportera le coût des travaux de copropriété décidés au plus tard le 14 mars 2014, cette disposition faisant référence au vote des travaux « décidés », et non seulement au coût, sans quoi il aurait été écrit : « le coût des travaux de copropriété décidé ».



Les appels de charges portent sur les travaux de reprise du plancher et sur des travaux complémentaires la concernant, votés le 8 juin 2011 et le 5 juin 2013.



Ils sont donc bien consécutifs à un vote qui n'a pas dépassé la date du 14 mars 2014, puisque l'assemblée générale du 15 septembre 2015 n'a voté que sur l'augmentation du budget pour financer ces travaux, raison pour laquelle il a été précisé dans le procès-verbal de cette assemblée qu'il s'agissait de la ratification d'appel de fonds exceptionnels.



C'est par conséquent selon une exacte analyse de la clause contractuelle litigieuse et d'une juste application du droit, que le juge de première instance a condamné Mme [M] à payer à M. et Mme [F] la somme de 2 855,94 euros.



Le jugement sera donc confirmé sur la demande principale.





Sur les dépens et les demandes relatives à l'article 700 du code de procédure civile :



Mme [M], succombant en appel, sera condamnée aux entiers dépens.



En équité, il convient de condamner Mme [M] à payer à M. et Mme [F] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [M] sera déboutée de sa demande relative à l'article 700 du code de procédure civile.















PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,



- Confirme le jugement en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



- Condamne Mme [M] à payer à M. et Mme [F] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- Déboute Mme [M] de sa demande relative à l'article 700 du code de procédure civile,



- Condamne Mme [M] aux entiers dépens.





Le greffierLe président