Cour d'Appel · 2ème Chambre — 7 février 2020

2ème Chambre





ARRÊT N°68



N° RG 16/05731 - N° Portalis DBVL-V-B7A-NFNG







Société CNA INSURANCE COMPANY LIMITED



C/



M. [H] [A], [Y] [D] [U]

Madame [M] [C] [U] née [T]

S.A.R.L. LA COMPAGNIE DU PATRIMOINE

SA LA FINANCIERE SPORT ET LOISIR

SA CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE LOIRE

S.A.R.L. LES JARDINS DU MOULIN







Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée





Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Christophe LHERMITTE 

Me Pascal LE FRIANT

Me Luc BOURGES 

Me Jean-David CHAUDET 

Me Emmanuelle BALK-NICOLAS 

Me Sylvie PELOIS 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 7 FÉVRIER 2020





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur Joël CHRISTIEN, Président,

Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller, rédacteur, 

Assesseur : Madame Hélène BARTHE-NARI, Conseillère,





GREFFIER :



Monsieur Régis ZIEGLER, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 15 octobre 2019, Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller, entendu en son rapport,





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 7 février 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats, après prorogation du délibéré 





****



APPELANTE :



La société étrangère CNA INSURANCE COMPANY LIMITED 

dont le siège social est [Adresse 6]

[Localité 16]



Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SCP LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES



Représentée par Me Céline LEMOUX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS





INTIMÉS :



Monsieur [H] [A], [Y] [D] [U]

né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 16]

[Adresse 14]

[Localité 5]



Madame [M] [C] [U] née [T]

née le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 17] (SUISSE)

[Adresse 14]

[Localité 5]



Représentés par Me Pascal LE FRIANT, avocat au barreau de QUIMPER







La S.A.R.L. LA COMPAGNIE DU PATRIMOINE

dont le siège social est [Adresse 11]

[Localité 4]



Représentée par Me Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES



Représentée par Me Jacques GOAOC de la SELARL LAUNAY-MASSE GOAOC, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER





La S.A. LA FINANCIERE SPORT ET LOISIR

dont le siège social est [Adresse 13] 

[Adresse 7]

[Localité 12]



Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES



Représentée par Me Catherine BOUSQUET, Plaidant, avocat





La S.A. CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE PAYS DE LOIRE

dont le siège social est [Adresse 3]

[Localité 8]



Représentée par Me Emmanuelle BALK-NICOLAS de la SELARL BAILLEUX - BALK-NICOLAS, avocat au barreau de QUIMPER





La S.A.R.L. LES JARDINS DU MOULIN

dont le siège social est [Adresse 10]

[Localité 9]



Représentée par Me Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, avocat au barreau de RENNES



Représentée par Me Angeline BINEL, Plaidant, avocat













































Suivant conseil de la Compagnie du Patrimoine, M. et Mme [U] régularisaient le 13 avril 2006 un contrat de réservation aux termes duquel la S.A.R.L. Les Jardins du moulin s'obligeait à leur réserver la faculté d'acquérir un appartement et une place de parking dans un ensemble immobilier sis à [Adresse 19] (81) moyennant le prix de 147 365 euros . 



La Caisse d'Epargne de Bretagne accordait un financement à hauteur de 188 120 euros à M et Mme [H] [U], remboursable sur une période de 25 ans, moyennant des mensualités d'un montant de 1 024,48 €. 



L'acte de cession était régularisé le 5 janvier 2007. Aux termes de l'acte reçu la société Les Jardins du moulins vendait en l'état futur d'achèvement à M. et Mme [U] deux lots de la copropriété d'un ensemble immobilier dénommé [Adresse 19] situé sur la commune de [Localité 18] (81) à savoir un appartement et une place de parking outre le mobilier.



Le logement devait être loué par bail commercial à la Financière sport et loisir (FSL),



Le 28 juillet 2007, M. [H] [U] recevait de la société Financière sport et loisir, un contrat de bail commercial portant sur l'appartement de type 3, avec une prise d'effet à la date de mise en exploitation de la résidence intervenue le 28 juillet 2007 



Le 23 novembre 2007, la société FSL adressait un courrier aux propriétaires pour leur signaler que conformément à l'article 4 du bail commercial, la société FSL avait cédé ses droits à sa filiale, la société Arthemea et que cette dernière devenait donc « le preneur » dans les termes identiques au bail signé et mis en place le 1er août 2007 



Le 5 novembre 2008, le tribunal de commerce de Nanterre prononçait l'ouverture d'une procédure de sauvegarde à l'encontre de la société FSL et désignait Maître [K] administrateur judiciaire de la société.



L'administrateur informait les co-propriétaires de sa décision, de ne pas continuer les baux commerciaux signés par FSL et relatifs à la résidence de [Localité 18] les bains. 



Faute de repreneur, le bail avec la société FSL s'arrêtait au 15 décembre 2008.



Le 24 mars 2009, M. [H] [U] régularisait un protocole d'accord avec la société FSL et la société Arthemea, en présence de Maître [K] Administrateur Judiciaire qui prévoyait la résiliation du bail avec effet au 15 décembre 2008 et le règlement au titre du solde de tout compte, des loyers dus antérieurement au 5 novembre 2008 à hauteur de 50 % soit 3 737,79 €, les loyers impayés s'élevant à 7 475 ,58 €. 

 

M. et Mme [U] confiaient la location de leur appartement à la S.A.R.L. [Localité 18] exploitation filiale de la SA Eurogroup.

 

Il était convenu un loyer variable correspondant à 50 % du chiffre d'affaire net réalisé et encaissé par la S.A.R.L. [Localité 18] Exploitation relatif à seule activité de location. 



Les loyers perçus se révélant inférieurs à ce qui avait été initialement prévu, par acte du 10 octobre 2013, M. et Mme [U] ont assigné la société La Compagnie du Patrimoine, la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Bretagne et Pays de Loire, et la société Les Jardins du moulin devant le tribunal de grande instance de Quimper en réparation de leur préjudice.

 

La société Les Jardins du moulin sollicitait le rejet des demandes formulées à son encontre par les époux [U] et appelait à la cause son assureur et la Société FSL et sollicitait à titre subsidiaire leur condamnation à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. 

 

Par jugement en date du 5 juillet 2016, le tribunal de grande instance de Quimper a : 

 

- Condamné in solidum la Compagnie du Patrimoine, la SARL Les Jardins du moulin et la Caisse d'Epargne à payer à M. et Mme [U] la somme globale de 92 250 euros dont 77 250 euros au titre du préjudice matériel et 15 000 euros à titre de préjudice moral, et 6 000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile ;



 - Dit que dans les rapports entre elles, la SARL Jardins du moulin assumera de manière définitive 60 % du coût global des condamnations résultant de la décision, la Caisse d'Epargne 30 % et la SARL La Compagnie du Patrimoine 10 % ; 

 

- Condamné la Société FSL à garantir la SARL Jardins du moulin à hauteur de 5% des condamnations ;

 

- Condamné la CNA Insurance Cy Ltd à garantir la SARL Jardins du moulin de l'ensemble des condamnations mises à sa charge ;

 

- Condamné M. et Mme [U] à payer à la Caisse d'Epargne la somme de 21 033,02 euros avec intérêts au taux contractuel de sur la somme de 20 357,61 euros à coimpter du 6 septembre 2015 ;

 

- Ordonné l'exécution provisoire de la décision sauf en ce qui concerne les dépens ;

 

- Rejeté les autres demandes.



La CNA Insurance est appelante du jugement et par dernières conclusions signifiées le 24 juin 2019, elle demande de :



- Réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

 

A titre principal,

- Juger que les griefs formulés par les consorts [U] à l'encontre de la société Les Jardins du moulin n'entrent pas dans le champ des garanties souscrites auprès de la société CNA Insurance ; 



En conséquence, 

- Débouter la société Les Jardins du moulin de son appel en garantie formé à l'encontre de la société CNA Insurance ; 

 

A titre subsidiaire, 

- Juger que les demandes formulées à l'encontre de la société Les Jardins du moulin ne sont pas fondées, 

- Débouter la société Les Jardins du moulin de son appel en garantie formé à l'encontre de la société CNA Insurance faute d'objet ;



A titre infiniment subsidiaire, 

- Juger que les préjudices subis par les consorts [U] se limitent à la somme de 12 000 euros au titre de la perte de chance ;

 

En tout état de cause, 

- Condamner toutes parties succombantes à payer à la société CNA Insurance une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens avec distraction.





La Caisse d'épargne est appelante du jugement et par dernières conclusions signifiées le 1er août 2018, elle demande de :



- Réformer le jugement du Tribunal en ce qu'il a retenu la responsabilité de la Caisse d'Epargne de Prévoyance Bretagne Pays de Loire ;

 

En conséquence, 

- Condamner solidairement M. et Mme [U] au paiement au profit de la Caisse d'épargne Bretagne -Pays de Loire la somme de 193 135,81 euros outre intérêts au taux contractuel du 8 août 2016 jusqu'à parfait paiement au titre des échéances impayées ;

 

- Débouter M. et Mme [U] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions à l'encontre de la Caisse d'épargne Bretagne-Pays de Loire ;



- Condamner M. et Mme [U] au paiement au profit de la Caisse d'épargne Bretagne -Pays de Loire de la somme de 2 000 euros pour procédure abusive et injustifiée ;

 

- Condamner M. et Mme [U] au paiement au profit de la Caisse d'épargne Bretagne -Pays de Loire de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par dernières conclusions signifiées le 21 juin 2019, M et Mme [U] demandent de :



- Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Quimper ;



Y additant, 

 - Condamner solidairement la société La Compagnie du Patrimoine, la Caisse d'épargne Bretagne-Pays de Loire à verser à M. et Mme [U] la somme de 35 922 euros au titre de remboursement des frais d'ingénierie, des intérêts intercalaires et de la majoration des frais de notaire ;

 

- Dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation de M. et Mme [U] à payer à la Caisse d'épargne Bretagne-Pays de Loire la somme de 21 033,02 euros, M. et Mme [U] ayant honoré les condamnations mises à leur charge à ce titre ;



- Condamner solidairement la société CNA Insurance la S.A.R.L. Les Jardins du moulin et la Caisse d'épargne Bretagne-Pays de Loire à verser à M. et Mme [U] la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre de la procédure d'appel.



Par dernières conclusions signifiées le 7 décembre 2016, la Compagnie du patrimoine demande de :

 

- Réformer le jugement du tribunal en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société la Compagnie du patrimoine ;

 

- Débouter M. et Mme [U] de toutes leurs demandes formulées à l'encontre de la société la Compagnie du patrimoine ;

 

A titre subsidiaire,

- Dire et juger que le préjudice global subi par les époux [U] s'analyse en une perte de chance et ne pourra être indemnisé par une somme supérieure à 11 198,22 euros ;



En tout état de cause, 

- Condamner M. et Mme [U] au paiement au profit de la société la Compagnie du patrimoine à la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance avec distraction.





Par dernières conclusions signifiées le 27 juin 2019, la société les Jardins du moulin demande de :



A titre principal, 

- Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu la responsabilité contractuelle de la société Les Jardins du moulin, 

- Dire et juger que la société Les Jardins du moulin a respecté ses obligations contractuelles, 

- En conséquence, débouter M. et Mme [U] de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de la Société Les Jardins du moulin comme injustes et infondées, 



A titre subsidiaire, 

 - Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré recevables les demandes de la société Les Jardins du moulin à l'encontre de la société FSL, 

- Condamner la société FSL à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

 

En tout état de cause, 

 

- De confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit et jugé que la garantie de la Compagnie CNA Insurance Company Ltd est acquise, 

- De condamner la Compagnie CNA Insurance Company Ltd à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, 

- de dire et juger que les préjudices subis par les consorts [U] se sauraient excéder 12 000 euros au titre de la perte de chance,

- De condamner tout succombant au paiement de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 



Par dernières conclusions signifiées le 26 juin 2019, la société Financière sport et loisir demande de :



Infirmer le jugement rendu le 5 juillet 2016 par le tribunal de grande instance de Quimper et statuant à nouveau :



A titre principal,

- Juger la société Jardins du moulin irrecevable en ses demandes,

-Débouter la société Jardins du moulin de son appel en garantie et de toutes ses demandes formées contre FSL et Arthemea ;



A titre subsidiaire,

- Juger la société Jardins du moulin mal fondée en ses demandes,

- Débouter la société Jardins du moulin de son appel en garantie et de toutes ses demandes formées contre FSL et Arthemea ;



A titre plus subsidiaire, si par extraordinaire la Cour d'appel de Rennes jugeait que FSL aurait une part de responsabilité, 

- Juger que les préjudices subis par les Consorts [U] seraient de tout au plus 12 000 euros ;

- Limiter dans les plus faibles proportions la part de responsabilité de FSL, appelée en garantie dans le cadre de la présente instance, qui ne pourrait être tout au plus que de 5 % des condamnations restant définitivement à la charge de la société Jardins du moulin après application du partage de responsabilité tel que jugé par le tribunal de grande instance de Quimper dans le jugement du 5juillet 2016, à savoir que la société Jardins du moulin assumera 60 % des condamnations, la Caisse d'Epargne Bretagne Pays de Loire 30 % et la SARL Compagnie du Patrimoine 10 % ;



Débouter en conséquence la société Jardins du moulin de toutes ses demandes plus amples et contraires formées contre FSL et ARTHEMEA.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu'aux dernières conclusions visées. 





MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur la prescription et forclusion des actions principales et en garantie :



Les premiers juges ont écarté l'ensemble des fins de non recevoir soulevées par les parties considérant que la prescription n'était pas acquise et que l'action en garantie de la société les Jardins du moulin contre la société Financière sport et loisir ne peut être considérée comme forclose puisque née postérieurement à l'ouverture de la procédure de sauvegarde.



En cause d'appel, la société Financière sport et loisir soutient que la société les Jardins du moulin est prescrite en son action par suite de la prescription de l'action principale des époux [U] en ce que ces derniers avaient dès 2007 connaissance du retard de livraison, de l'absence de conformité de la résidence et de l'impossibilité de respecter le paiement des loyers de sorte que la prescription de 5 ans était acquise à la date de l'assignation du 10 octobre 2013.



Mais c'est par de justes motifs que les premiers juges ont retenu que ce n'est que postérieurement que les époux [U] ont pu mesurer la portée de ces éléments sur la rentabilité de l'opération. Il apparaît notamment que ce n'est que postérieurement à la conclusion du protocole du 24 mars 2009 et la reprise du bail par la société Eurogroup que les époux [U] ont pu comparer les performances réelles de leur investissement au regard de celles qui étaient attendues.



C'est en conséquence à bon droit que les premiers juges ont écarté le moyen de prescription.



La société Les Jardins du moulin demande à être garantie par la société Financière sport et loisir de toutes condamnations pouvant être mise à sa charge au profit de M et Madame [U]. La société Financière sport et loisir soulève l'irrecevabilité de cette demande s'agissant d'une créance née antérieurement au jugement du 8 novembre 2008 ayant ouvert la procédure de sauvegarde à son profit et faute de déclaration de créance.



Mais il a été plus avant retenu que la révélation des faits constituant le point de départ de l'action des époux [U], résulte de la résiliation du bail conclu avec la Financière sport et loisir et des conditions de sa reprise par la société Eurogroup postérieurement à la conclusion du protocole du 24 mars 2009 soit postérieurement à l'ouverture de la procédure de sauvegarde au profit de la Financière sport et loisir. En conséquence, il n'apparaît pas que la créance de garantie revendiquée par la société les Jardins du moulin puisse être née antérieurement à la révélation du préjudice qui constitue le point de départ du délai de l'action qui en est le fondement.



C'est en conséquence à bon, droit que les premiers juges ont écarté les moyens de d'irrecevabilité soulevés par la société Financière sport et loisir.



Sur la responsabilité de la Compagnie du patrimoine :



La Compagnie du patrimoine conteste les éléments retenus par le tribunal pour lui attribuer une part de responsabilité dans le préjudice revendiqué par les époux [U].



Il est constant que la Compagnie du Patrimoine a dans le cadre de son activité de conseil en investissement proposé aux époux [U] d'investir en faisant l'acquisition d'un appartement et d'une place de parking dans la résidence [Adresse 15] situé à [Adresse 19] (81) commercialisés par la société les Jardins du moulin.



Il sera constaté que les époux [U] et la Compagnie du patrimoine produisent aux débats des propositions d'investissement comportant des données différentes ; la Compagnie du patrimoine ne précise pas la date de transmission du projet daté du 13 avril 2006 qu'elle produit. Il sera constaté que les époux [U] produisent aux débats le courriel de M. [I] en date du 10 avril 2006 leur transmettant le projet. Il sera dès lors retenu que c'est sur la foi des données de ce document que les époux [U] ont effectué leur investissement.



Il ressort de la proposition établie par la Compagnie du Patrimoine que cette dernière se borne a présenter les éléments d'une simulation d'un investissement financé par un prêt de 190 938 euros sur une durée de 25 ans. Les conclusions financières à 20 ans (année 2026) sont évalués comme permettant la réalisation d'un capital après vente d'un montant de 206 103 euros outre le bénéfice d'une exonération de revenus jusqu'en 2037 d'un montant de 101 479 euros.



Sur la base de cette proposition, les époux [U] ont souscrit un prêt auprès de la Caisse d'épargne d'un montant de 188 120,00 € permettant de financer l'ensemble de l'opération.



Suivant les époux [U] dans leurs explications, les premiers juges ont retenu que la Compagnie du patrimoine avait manqué à ses obligations de conseil en ne tenant pas compte de la totalité des frais que les investisseurs ont du supporter, l'investissement présenté comme devant être de 177 458 euros s'étant en réalité élevé à la somme de 188 842,10 euros compte tenu de la facturation des intérêts intercalaires et de frais notariés supplémentaires. 



Il convient sur ce point de constater que la proposition transmise le 10 avril 2006 prévoyait un financement par un prêt sans apport de 190 938 euros ; que les ajustements réalisés ultérieurement n'ont pas dépassé l'estimation du coût de l'investissement de sorte qu'il ne saurait être imputé au conseil de l'avoir minoré.



Mais il apparaît en revanche que c'est par des motifs pertinents que les premiers juges ont relevé le caractère particulièrement favorable de la présentation de l'évolution du montant des loyers à percevoir figurant dans l'offre sur une base de 3 % par an sur une durée de 20 ans ; que cette performance linéaire ne tient en effet aucun compte du contexte particulier de l'investissement effectué dans une zone de revitalisation rurale (ZRR). Si dans sa proposition transmise aux époux [U], la Compagnie du patrimoine insiste sur l'intérêt fiscal résultant de l'acquisition d'un bien en ZRR, elle omet totalement d'évoquer les raisons de l'octroi d'un tel avantage à ces investissements réalisés dans des zones dont le tissu socio-économique a été reconnu comme particulièrement fragile ce qui n'est guère dans le sens d'un dynamisme favorable à un rapide retour sur investissement. La proposition ne comporte aucune analyse des problématiques locales et la Compagnie du patrimoine ne saurait utilement se référer à l'évolution des indices nationaux pour conforter ses estimations qui devaient tenir compte des facteurs locaux particuliers.



S'agissant des avantages fiscaux, le document remis aux époux [U] prévoit une exonération de revenus sans autre précision quant aux conditions de l'octroi de son bénéfice. Les époux [U] étaient ainsi fondés à considérer que la totalité de leur revenus pouvaient bénéficier de l'exonération quand en réalité seuls les revenus locatifs pouvaient en bénéficier.



Il est de principe que l'intermédiaire qui propose un placement est tenu de délivrer à son client une information claire, loyale et cohérente sur le produit proposé, en faisant aussi porter celle-ci sur les perspectives les moins favorables de rendement du placement ; 



En s'abstenant d'évoquer le moindre aléa sur la rentabilité financière de l'opération, la Compagnie du patrimoine a manqué à ses obligations d'information loyale et c'est en conséquence à juste titre que les premiers juges ont retenu qu'elle avait manqué à ses obligations envers les époux [U].



Sur la responsabilité de la Caisse d'épargne prévoyance Bretagne Pays de Loire :



La Caisse d'épargne fait grief au jugement d'avoir admis sa responsabilité et d'avoir ainsi contribué au préjudice subi par les emprunteurs en s'abstenant de vérifier l'intérêt de l'achat et d'avoir averti les époux [U] des risques encourus.



Elle soutient que M. [U] qui exerce une activité commerciale depuis 1995 ce qui lui confère la qualité d'emprunteur averti la dispensant de devoir de :mise en garde.



Elle soutient subsidiairement, que le prêt ne présentait aucun caractère excessif et conteste avoir été tenue de vérifier l'opportunité de réaliser l'opération.



S'agissant du caractère averti, M. et Mme [U] font valoir à bon droit que ce caractère ne saurait se déduire du seul fait que M. [U] soit chef d'entreprise ce dernier faisant valoir qu'en sa qualité de conseil en publicité il n'a pas de compétence financière particulière.



Il sera retenu que les emprunteurs n'étaient pas des emprunteurs avertis.



La banque dispensatrice de crédit est tenue, à l'égard d'un emprunteur non averti, d'un devoir de mise en garde sur les risques d'endettement nés de l'octroi du crédit. La banque n'ayant pas à s'immiscer dans les affaires de son client ne saurait avoir la charge d'apprécier en sus l'intérêt de l'achat pour ses clients ainsi que l'a retenu le tribunal.



S'il appartient à la banque de se renseigner sur la situation des emprunteurs, il sera constaté qu'au cas d'espèce, les époux [U] ont régularisé une demande de prêt le 15 juin 2006, suivie par une offre de la banque en date 5 juillet 2006. Si des discussions sont intervenues antérieurement entre la banque et les emprunteurs à l'initiative du conseil, les obligations de la banque ne sauraient être appréciées qu'au regard des conditions effectives de son offre.



Il sera constaté au cas d'espèce, qu'à l'occasion de la demande de prêt, les époux [U] ont déclaré disposer de revenus de 6 449 euros pour Monsieur et de 350 euros pour Madame outre des allocations familiales pour 1 180 euros.



Ils ont déclaré des charges d'emprunt de 2 197 euros en ce compris le prêt immobilier conclu le 22 juillet 2005 générant des mensualités de 1 682 euros et un prêt mobilier générant des échéances de 515 euros à échéance du 4 mars 2009. La banque a également retenu les déclarations relatives à la vocation locative de l'investissement générant un revenu net de 431 euros sur un revenu brut de 616 euros, l'ensemble de ces éléments conduisant à un taux d'endettement de 38 %.



Au regard des revenus et charges des débiteurs et de la vocation patrimoniale de l'investissement réalisé, il n'apparaît pas que le prêt consenti par la banque exposait les emprunteurs à un risque d'endettement tel qu'il justifiait une mise en garde de la part du prêteur et les époux [U] seront déboutés de leurs demandes à l'encontre de la Caisse d'épargne le jugement étant réformé sur ce point.









Sur la responsabilité de la S.A.R.L. les Jardins du moulin :



La société les Jardins du moulin conteste la responsabilité qui lui été reconnue en faisant valoir qu'elle est intervenue en qualité de promoteur ; que la résidence a été réalisée conformément au programme et dans les délais qui étaient prévus ; Elle fait valoir par ailleurs qu'elle a respecté les obligations mises à sa charge au titre de la convention de commercialisation.



S'agissant de la livraison il est constant que l'acte de vente conclu avec les époux [U] prévoyait une livraison au 31 juillet 2007 et il n'est pas discuté que l'appartement a été livré aux époux [U] dans les délais prévus à l'acte.



S'agissant de la convention commerciale, il ressort des termes de l'accord conclu entre la société Financière sport et loisir et la société les Jardins du moulin que cette dernière avait accepté de consentir un soutien financier pour le lancement de l'exploitation, à raison de versements d'une somme de 484 000 euros pour l'année 2007, 100 000 euros pour l'année 2008 et 60 000 euros pour l'année 2009.



M. et Mme [U] font grief au vendeur de ne pas avoir réglé la totalité de ces contributions.



S'il n'est pas discuté que la société les Jardins du moulin n'a versé que la somme de 80 000 euros au titre de l'année 2008 et n'a pas versé sa contribution au titre de l'année 2009, il apparaît que dès le mois de novembre 2008, l'administrateur judiciaire de la société Financière sport et loisir informait les propriétaires de ce qu'il n'entendait pas poursuivre les baux conclus s'engageant dans un processus de résiliation transactionnelle ; il ressort du protocole conclu avec les époux [U] le 24 mars 2009 qu'à la date du 5 novembre 2008, il leur restait du une somme de 7 475,58 euros au titre des arriérés de loyers.



La convention commerciale prévoyant que tout manquement de la société Financière sport et loisir au paiement des loyers dus au titre des baux entraînera un arrêt des versements des contributions par la société Jardins du moulin, il n'apparaît pas que le défaut de versement du solde des contributions de l'année 2008 et de celles de l'année 2009 puissent être imputé à faute à la société les Jardins du moulin.



Il est par ailleurs constant qu'aux termes de la convention conclue avec la société Financière sport et loisir la société les Jardins du moulin s'était engagée à livrer la totalité des ouvrages au plus tard le 30 juin 2007 étant entendu entre les parties que '(...) La mise en exploitation ne pourra être effective qu'à réception complète des locaux'.



Si en livrant l'appartement acquis par les époux [U] postérieurement au 30 juin 2007, la société les Jardins du moulin a manqué à ses obligations vis à vis de l'exploitant, il n'apparaît pas qu'il en soit résulté un préjudice pour les époux [U] qui suivant les termes du protocole conclu avec l'exploitant le 24 mars 2009 ont déclaré avoir été remplis de leurs droits s'agissant de l'arriéré locatif.



Si ce faisant la société les Jardins du moulin a respecté les obligations prévues à l'acte de vente aux époux [U] et à la convention commerciale, il ne saurait être éludé qu'en sa qualité de promoteur vendeur la S.A.R.L. les jardins du moulin est également tenue de délivrer une information suffisante à l'acquéreur de nature à l'éclairer sur son investissement ; or il est constant que la société les Jardins du moulin a basé la promotion de sa résidence confiée à la société Marc Le Nezet Consultant non seulement sur la qualité intrinsèque de son produit mais également en se prévalant de la mise en place d'une coordination médicale novatrice, devant permettre, suivant la plaquette promotionnelle, un 'accueil privilégié des patients porteurs de pathologies chroniques et accompagnés de leur famille... ' soit des patients 'dialysés chroniques, porteurs d'une cardiopathie, diabétiques ou présentant une insuffisance respiratoire chronique'.



Or il n'est pas discuté que cette coordination médicale n'a aucunement été mise en place ; si la société les Jardins du moulin soutient que cette coordination était à la charge de l'exploitant, il sera constaté que la convention conclue le 20 décembre 2006 entre la société les Jardins du moulin et la Financière sport et loisir ne met aucunement à la charge de cette dernière l'obligation de mettre en place une telle coordination.



Or la mise en place d'une coordination médicale permettant d'accueillir des résidents atteints de pathologies chroniques constituait un élément d'originalité du programme à même de répondre à des besoins particuliers de nature à faciliter la location des appartements auprès d'une clientèle particulière en recherche d'une résidence de loisir permettant d'assurer une continuité de soin. En s'abstenant d'informer les acquéreurs de l'absence de mise en place de la coordination médicale annoncée, à même de démarquer la résidence de ses concurrentes, le vendeur a manqué à ses obligations d'information.



Sur le préjudice subi par M. et Mme [U] :



Les premiers juges ont retenu que les époux [U] avaient par suite de cet investissement subi un préjudice matériel évalué à la somme de 77 250 euros outre un préjudice moral fixé à 15 000 euros.



Pour retenir ces évaluations le tribunal a retenu l'existence d'un préjudice lié au défaut de rentabilité consécutif à la résiliation de la convention conclue avec la société Financière sport et Loisir, la nouvelle convention conclue avec la société Eurogroup ne garantissant que 50 % de la valeur initiale des loyers ; que par ailleurs, la valeur du bien est inférieure au prix d'acquisition, le bien étant mis en vente au prix de 90 000,00 euros sans trouver preneur.



Devant la cour, les époux [U] demandent la confirmation du jugement et sollicitent en outre la condamnation au paiement de la somme de 35 922 euros au titre des frais d'ingénierie supportés par eux.



Il convient de relever que les époux [U] sont fondés à reprocher à la Compagnie du patrimoine et à la société les Jardins du moulin des manquements à leurs obligations d'information. Ils ne sont ainsi fondés à réclamer que la réparation de leur préjudice moral ainsi que celle de la perte de chance de ne pas conclure la convention litigieuse laquelle ne peut qu'être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.



Il sera constaté que les époux [U] ont entendu réaliser un investissement immobilier par acquisition d'un appartement dans une résidence de tourisme à vocation locative ; si la dimension de coordination médicale a été mise en avant pour la commercialisation des lots de la résidence, elle ne constituait pas un élément de nature à conférer à l'établissement le caractère de résidence médicalisée, les acquéreurs ne faisant l'acquisition que d'un appartement destiné à la location ; le défaut de rentabilité pour les investisseurs résulte de la résiliation des baux par l'administrateur de la société Financière sport et loisir postérieurement à la livraison des biens et suite à son placement sous sauvegarde. Si les époux [U] produisent aux débats un mandat de vente de 2010 pour une somme 99 000 euros qu'ils affirment être demeuré sans suite, cet élément n'établi aucune perte définitive de valeur du bien. 



En considération de l'ensemble de ces éléments, la perte de chance subie par les époux [U] de ne pas contracter sera suffisamment réparée par l'allocation d'une somme de 12 000 euros, le jugement étant réformé de ce chef.



Les tracas occasionnés par la procédure et les difficultés subies par les époux [U] du fait de la moindre rentabilité de l'investissement , justifient la réparation du préjudice moral en résultant qui sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 1 000,00 euros. le jugement étant réformé de ce chef.



Sur la demande de garantie contre la société Financière sport et loisir :



La société les Jardins du moulin demande la confirmation du jugement en ce qu'il a admis l'obligation à garantie à son profit de la société Financière sport et loisir mais sollicite que cette obligation soit totale.



Pour retenir l'obligation à garantie de la société Financière sport et loisir au profit de la société les Jardins du moulin, les premiers juges ont retenu que la société exploitante ne pouvait méconnaître la plaquette de commercialisation et de ce qu'une coordination médicale était prévue ; qu'elle ne justifie pas avoir effectué les démarches utiles pour que cette coordination médicale soit effective et qu'elle a ainsi commis une faute contractuelle.



Mais il convient de relever que, suivant les termes de la convention conclue entre la société les Jardins du moulin et la société Financière sport et loisir le 20 décembre 2006, l'organisation de la coordination médicale n'était pas à la charge de la société Financière sport et loisir, l'exploitante n'ayant pas d'autre obligation que de prendre à bail les appartements dans le cadre de l'exploitation de la résidence de tourisme ; il est en revanche constant que la société les Jardins du moulin s'est prévalue de cette coordination dans le cadre de la commercialisation des biens ce qui laissait entendre que cette organisation était déjà acquise avant même la livraison et ressortait dès lors des charges du promoteur.



En considération de ces éléments, la compagnie les Jardins du moulin ne fait pas la démonstration d'une faute contractuelle à la charge de la société Financière sport et loisir et la demande de garantie sera rejetée, le jugement étant infirmé de ce chef.



Sur la garantie de la CNA Insurance Company :



A l'appui de son appel, la compagnie d'assurance conteste l'obligation à garantie de la société les Jardins du moulin qui a été mise à sa charge par les premiers juges en faisant valoir que le contrat d'assurance conclu avec le vendeur, exclut les dommages consécutifs à des retards de livraison, les garanties de bonne fin des contrats de construction ainsi que les litiges relatifs au prix de vente ainsi qu'au charges d'exploitation et de fonctionnement.



Mais il apparaît ainsi que la société les Jardins du moulin apparaît fondée à solliciter sa garantie au titre du manquement à son obligation d'information relevé à sa charge au vu des conditions de la commercialisation du programme et la CNA Insurance Company sera en conséquence condamnée à la garantir.



Sur la demande reconventionnelle de la Caisse d'épargne :



Le jugement dont appel a fait droit à la demande reconventionnelle formée par la Caisse d'épargne au titre des échéances échues et impayées du prêt de janvier 2014 au mois de septembre 2015 à hauteur de la somme de 21 033,02 euros ces impayés n'étant pas contestés par les époux [U].



En cause d'appel , la Caisse d'épargne actualise sa créance et sollicite la condamnation des époux [U] au paiement de la somme de 193 135,81 euros et ce avec intérêts au taux contractuel à compter du 8 août 2016.



Elle fait valoir à l'appui de ses demandes que les échéances étant impayées, elle a prononcé la déchéance du terme par courrier du 8 août 2016 et sollicite le paiement du solde du prêt.



M et Mme [U] contestent le bien fondé de la demande en faisant valoir que la Caisse d'épargne ne pouvait prononcer la déchéance du terme le 8 août 2016, le jugement du tribunal de grande instance de Quimper du 5 juillet 2016 étant assorti de l'exécution provisoire et qu'au regard des sommes mises à sa charge par le jugement, les échéances impayées étaient réputées payées par compensation et que dès lors la Caisse d'épargne ne pouvait prononcer la déchéance du terme.



Il est constant que suivant les termes du jugement rendu 5 juillet 2016, si les époux [U] ont été condamnés au paiement de la somme de 21 033,02 euros, la Caisse d'épargne a été condamnée in solidum avec la Compagnie du patrimoine, la société les Jardins du moulin à payer à M et Madame [U] la somme de 92 250 euros à titre de dommages-intérêts ; 



Le jugement étant assorti de l'exécution provisoire, il en résulte qu'à la date du 8 août 2016, date du prononcé de la déchéance du terme par la banque, les époux [U] détenaient à l'égard de la Caisse d'épargne d'une créance certaine liquide et exigible d'un montant de 92 250 euros ; que par effet de la compensation de l'article 1290 ancien du code civil deux dettes s'éteignent réciproquement à l'instant où elles se trouvent exister à la fois à concurrence de leurs quotités respectives.



Il sera constaté que la Caisse d'épargne a prononcé la déchéance du terme par suite du non paiement des causes du jugement du 5 juillet 2016 pour 21 033,02 euros outres les échéances impayées du 5 octobre 2015 au 5 septembre 2015 pour 10 663,51 euros outre 1 366,72 euros d'intérêts de retard soit un total de 33 063,25 euros.



Il apparaît ainsi que les sommes impayées revendiquées par la banque pour justifier de la déchéance du terme était en réalité payées par compensation avec les sommes mises à la charge de la banque.



Il en résulte que la Caisse d'épargne n'était pas fondée à prononcer la déchéance du terme, sera déboutée de sa demande actualisée, le jugement étant confirmé sur ce point.



S'agissant de la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la Caisse d'épargne, cette dernière ne justifie pas d'un préjudice résultant de l'instance introduite par les époux [U] et sera déboutée de ses demandes à ce titre.



Sur l'article 700 du code de procédure civile 



La Compagnie du patrimoine, la société les Jardins du moulin et CNA assurances qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance et à payer à M. et Madame [U] une indemnité de 3 000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel, le jugement étant réformé sur ce point.



Il convient de laisser aux autres parties la charge de leurs frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS, LA COUR :



Infirme partiellement le jugement rendu le 5 juillet 2016 par le tribunal de grande instance de Quimper et statuant à nouveau sur l'entier litige ;







Condamne in solidum la société Compagnie du patrimoine et la société les Jardins du moulin à payer à M. [H] [U] et Mme [M] [U] née [T] la somme de 12 000 euros à titre de dommages-intérêts ;



Condamne in solidum la société Compagnie du patrimoine et la société les Jardins du moulin à payer à M. [H] [U] et Mme [M] [U] née [T] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral ;



Condamne la CNA Insurance Company Ltd à garantir la société Jardins du moulin des condamnations prononcées à son encontre ;



Condamne M. [H] [U] et Mme [M] [U] née [T] à payer à la Caisse d'épargne et prévoyance Bretagne Pays de Loire la somme 21 033,02 euros et ce avec intérêts au taux contractuel sur la somme de 20 357,61 euros à compter du 6 septembre 2015 ;



Condamne in solidum la société Compagnie du patrimoine et la société les Jardins du moulin à payer à M. [H] [U] et Mme [M] [U] née [T] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne in solidum la société Compagnie du patrimoine et la société les Jardins du moulin aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile accordée aux conseils qui en ont fait la demande ;



Rejette toutes autres demandes.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,