Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 30 janvier 2020

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 30 JANVIER 2020



N° 2020/48 













N° RG 18/12105 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BCZWF







[V] [L]





C/



[G] [R]



[Z] [R] [Q] [Y] épouse [L]

[R] [K] [F]

[K] [M] [F]-[L]



















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :





Me Philippe RAFFAELLI





Me Roland GRAS





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de FREJUS en date du 14 Juin 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 11-18-0020.





APPELANT



Monsieur [V] [L]

né le [Date naissance 1] 1932 à [Localité 1]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Philippe RAFFAELLI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

plaidé par Me David RAMIREZ, avocat au barreau de PARIS





INTIME



Monsieur [G] [R], demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Roland GRAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





PARTIES INTERVENANTES



Madame [Z] [R] [Q] [Y] épouse [L] venant aux droits de M. [V] [L] décédé à [Localité 2] le [Date décès 1] 2019.

née le [Date naissance 2] 1935 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Philippe RAFFAELLI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

plaidé par Me David RAMIREZ, avocat au barreau de PARIS



Madame [R] [K] [F]

née le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Philippe RAFFAELLI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

plaidé par Me David RAMIREZ, avocat au barreau de PARIS



Madame [K] [M] [F]-[L]

née le [Date naissance 4] 1965 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]



représenté par Me Philippe RAFFAELLI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

plaidé par Me David RAMIREZ, avocat au barreau de PARIS







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 03 Décembre 2019 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Monsieur Philippe COULANGE, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Philippe COULANGE, Président, rapporteur,

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller,

Madame Laurence DEPARIS, Conseiller,







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Marcy FEDJAKH.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2020.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2020,



Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Marcy FEDJAKH, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





M. [V] [L] a hérité un bien immobilier situé à [Adresse 5], de Mme [F] [H] qui l'avait donné à bail à M. [G] [R] par acte du 8 janvier 2012. A été signifiée au locataire une offre de renouvellement avec fixation d'un nouveau loyer, offre refusée de fait par le locataire qui n'a pas comparu devant la commission départementale de conciliation du Var.



Par assignation du 27 décembre 2017, M. [L] a fait citer M. [R] devant le Tribunal d'Instance de FREJUS pour obtenir la qualification du bail liant les parties en bail civil arrivé à terme le 31 décembre 2017, date à laquelle l'occupant serait devenu sans droit ni titre, et l'expulsion de celui-ci sous astreinte avec fixation d'une indemnité d'occupation.



Par jugement rendu le 14 juin 2018, le Tribunal d'Instance de FREJUS a qualifié le contrat relatif à l'appartement sis [Adresse 2], occupé par M. [G] [R], de contrat de bail à usage d'habitation principale, débouté M. [L] de ses prétentions et l'a condamné aux dépens.



Par déclaration au greffe en date du 18 juillet 2018, M. [V] [L] a interjeté appel de cette décision. 



L'instance d'appel a été interrompue du fait du décès de M. [V] [L] survenu le 25 février 2019 et a été reprise par ses héritières, Mme [Z] [Y] veuve [L], Mme [R] [F]-[L] et Mme [K] [F]-[L] qui demandent à la Cour d'infirmer le jugement entrepris et de dire que le bail est soumis aux dispositions des articles 1708 et suivants du Code Civil et non à celles de la loi du 6 juillet 1989 et qu'il a pris fin le 31 décembre 2017.

Subsidiairement elles réclament que soit prononcée la résiliation du bail pour sous location irrégulière et demandent l'expulsion du locataire sous astreinte de 400 € par jour avec fixation d'une indemnité d'occupation de 1971 € par mois sauf pour les mois de juin et septembre (1900 € par semaine) et pour les mois de juillet et d'août (2 700 € par semaine) outre la condamnation au titre des loyers perçus par celui-ci au titre des sous locations irrégulièrement consenties depuis le 2 avril 2012 soit la somme de 111 760 €. 

Elles sollicitent l'allocation de la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation de l'intimé aux dépens de première instance et d'appel.



A l'appui de leur recours, elles font valoir :

 - que leur demande est recevable ;

 - que la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable au contrat de bail litigieux ;

 - que les conditions d'occupation de l'appartement ne peuvent entrer dans le champ d'application de ce texte ;

 - que le locataire ne démontre pas qu'il s'agirait de sa résidence principale ;

 - que l'appartement est régulièrement sous loué ;

 - que l'avenant versé aux débats est un faux ;

 - que la sous location non autorisée constitue un motif de résiliation ;

 - qu'il y a lieu d'expulser le locataire en lui refusant le bénéfice du délai de deux mois ;

 - que les loyers perçus sans autorisation régulière de sous location sont des fruits civils qui reviennent au propriétaire.



M. [G] [R] conclut à la confirmation du jugement déféré sauf en ce qu'il a refusé d'ordonner la communication des quittances des loyers payés par lui.

Il réclame le paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et sollicite l'allocation de la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



Il soutient :

 - que M. [L] ne justifie pas de sa qualité et de son droit d'agir, ne rapportant pas la preuve de sa qualité de propriétaire du bien immobilier.

 - que les locaux qui lui ont été donnés à bail constituent bien sa résidence principale depuis 1996.

 - que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui sont d'ordre public s'appliquent incontestablement.

 - que l'offre de renouvellement faite par le bailleur lui interdit de délivrer congé pour la même échéance, les deux procédures ne pouvant se cumuler.

 - que la demande de résiliation pour sous location irrégulière est irrecevable car nouvelle en appel.

 - qu'il existe un avenant autorisant la sous location.

 - que le bailleur devra remettre les quittances de loyer.

 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2019.





MOTIFS DE LA DECISION :



Attendu que la discussion sur la qualité pour agir des appelants ne fait plus difficulté dans la mesure où les pièces versées aux débats établissent que leur auteur M. [V] [L] avait bien régulièrement reçu le bien immobilier en question de Mme [F] [H] au décès de celle-ci ;



Attendu que le premier juge a qualifié le contrat de bail liant les parties de contrat de bail à usage d'habitation principale ;

Qu'il, a bon droit, décidé que le caractère de résidence principale de ce logement était suffisamment démontré par le caractère initialement accessoire du bail à la profession du locataire, par l'absence de qualification de résidence secondaire sur pas moins de trois baux et par le fait que M. [R] paye à [I] une taxe sur les logements vacants ;

Que les contrats de baux versés aux débats, en photocopie seulement, sont établis de façon manuscrite sur des imprimés en vente dans le grand commerce et sont tous relatifs à des locaux vacants non meublés servant d'habitation principale selon les mentions cochées par les signataires en tête des documents ;

Que le fait qu'une des copies comporte une croix manquante à côté du mot habitation principale alors qu'une autre copie porte tracée une croix ne constitue pas en soi un élément fondamental, l'autre option n'étant pas résidence secondaire mais usage mixte professionnel et habitation principale ;

Que si les appelants arguaient le document de faux, ils n'auraient pas manqué de verser l'original à la procédure ce qu'ils n'ont pas fait ;



Attendu qu'il est constant que l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit son applicabilité aux habitations qui constituent la résidence principale du locataire ;

Que le premier juge a justement retenu l'application de ce texte et écarté l'analyse des appelants qui soutenaient que le bail conclu était un simple bail civil répondant aux dispositions des articles 1708 et suivants du Code Civil ;

Qu'il a également rejeté la demande de délivrance des quittances de loyer qui était imprécise ;



Attendu que c'est donc à bon droit que le premier juge a débouté M. [V] [L], aux droits duquel sont intervenues Mme [Z] [Y] veuve [L], Mme [R] [F]-[L] et Mme [K] [F]-[L], de ses demandes ;

Qu'il y a lieu en conséquence de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 juin 2018 par le Tribunal d'Instance de FREJUS ;



Attendu que Mme [Z] [Y] veuve [L], Mme [R] [F]-[L] et Mme [K] [F]-[L] soutenant que M. [G] [R] a sous loué sans autorisation l'appartement qu'il avait pris à bail, sollicitent que les loyers perçus leur soient restitués ;



Mais attendu qu'ainsi que l'a fait observer l'intimé, cette demande qui n'a jamais été présentée devant le tribunal est nouvelle en appel et partant irrecevable en application des dispositions de l'article 564 du Code de Procédure Civile ;

Que l'examen de cette demande ne pouvant avoir lieu à ce stade, il ne peut en être déduit si la sous location était avérée qu'elle constituerait un motif de résiliation du bail et qu'il y aurait lieu d'ordonner l'expulsion de M. [R] ;



Attendu qu'il n'est pas démontré que la saisine de la Cour d'appel par Mme [Z] [Y] veuve [L], Mme [R] [F]-[L] et Mme [K] [F]-[L] aurait dégénéré en un abus de droit susceptible de constituer une faute causant un préjudice à M. [R] lui permettant d'obtenir réparation ;

Qu'il convient donc de débouter M. [G] [R] de sa demande de dommages-intérêts ; 



Attendu qu'il sera alloué à M. [R], qui a dû à nouveau, du fait de l'appel, mettre avocat à la barre pour assurer sa représentation en justice, la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;



Attendu que Mme [Z] [Y] veuve [L], Mme [R] [F]-[L] et Mme [K] [F]-[L], qui succombent, supporteront les dépens d'appel ;







PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,







CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 juin 2018 par le Tribunal d'Instance de FREJUS ; 





Y ajoutant,





DECLARE irrecevable comme nouvelle en appel la demande présentée par Mme [Z] [Y] veuve [L], Mme [R] [F]-[L] et Mme [K] [F]-[L] au titre de la restitution des loyers éventuellement perçus en sous location en application des dispositions de l'article 564 du Code de Procédure Civile ;





REJETTE toutes autres demandes ;





CONDAMNE Mme [Z] [Y] veuve [L], Mme [R] [F]-[L] et Mme [K] [F]-[L] à payer à M. [G] [R] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;





LES CONDAMNE aux dépens d'appel. 







LE GREFFIERLE PRESIDENT