Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 29 janvier 2020

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 29 JANVIER 2020



(n° , 10 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/01604 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B43ES



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Décembre 2017 -Tribunal de Grande Instance d'Evry - RG n° 15/06273





APPELANTE

 

SARL LES HALLES DE MURAT agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de EVRY sous le numéro 508 651 908

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Cédric FISCHER de la SCP FISCHER TANDEAU DE MARSAC SUR & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0147 substitué par Me Géraud DUPRÉ DE PUGET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0147







INTIMEE 



SCI E2L agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de EVRY sous le numéro 498 294 214

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant 

Assistée de Me Emily LAVIGNE du cabinet ALEXANDRE LEVY KAHN BRAUN & ASSOCIES, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant 







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 26 Novembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère 

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,



 un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE 



 



ARRET :



- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

 

 ***** 

FAITS ET PROCÉDURE



Selon contrat du 10 mars 2011, la SCI E2L a donné à bail commercial à la SARL LES HALLES DE MURAT des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 3], soit un entrepôt et des places de parking, pour l'exercice de l'activité de négoce, commercialisation, distribution en demi-gros ou au détail de fruits et légumes et produits alimentaires.



Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans prenant effet le 14 mars 2011, moyennant un loyer annuel de 22.800 euros HT hors charges et hors provision et une provision annuelle pour charges de 8.000 euros HT.



Les parties ont convenu de fixer le loyer annuel de manière progressive, soit 18.000 euros HT et HC la première année, 20.400 euros HT et HC la deuxième année et 22.800 euros HT et HC la troisième année.



Par avenant n°1 du 5 mars 2013, il a été prévu que les charges d'électricité seront refacturées sur la base des relevés de compteurs individuels installés et mis en route le 13 mai 2011.



Le 12 février 2014, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 28.007,51 euros correspondant au solde locatif débiteur au 31 décembre 2013.



Par ordonnance en date du 27 juin 2015, le juge des référés a condamné la SARL LES HALLES DE MURAT à payer à la SCI E2L une provision de 29.500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification et l'a autorisée à effectuer ce paiement en sus du prix du loyer et des provisions conventionnelles courantes, en 6 trimestrialités consécutives à partir de la date d'exigibilité du second trimestre 2015, les 5 premières de 5.000 euros chacune et la sixième soldant la dette.



Le juge des référés a par ailleurs suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et dit qu'en cas de défaut de paiement d'une seule échéance, la totalité de la dette deviendra exigible immédiatement et l'expulsion de la locataire pourra être poursuivie.



Par acte d'huissier de justice en date du 3 août 2015, la SCI E2L a fait assigner la société LES HALLES DE MURAT devant le tribunal de grande instance d'Evy aux fins d'obtenir principalement sa condamnation à lui payer un arriéré de loyers et de charges arrêté au 1er juillet 2015, ainsi que des majorations forfaitaires et des pénalités de retard. 

Par jugement en date du 7 décembre 2017, le tribunal de grande instance d'Evry a :



CONDAMNE la SARL LES HALLES DE MURAT à payer à la SCI E2L la somme de 131.261,62 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 20 juillet 2016, loyer et charge du 4ème trimestre 2015 inclus ;



CONDAMNE la SARL LES HALLES DE MURAT à payer à la SCI E2L la somme de 16.040,20 euros au titre des majorations forfaitaires contractuelles ;



CONDAMNE la SARL LES HALLES DE MURAT à payer à la SCI E2L la somme de 34.974 euros TTC au titre des frais de remise en état des locaux, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2016 ;



CONDAMNE la SARL LES HALLES DE MURAT à payer à la SCI E2L la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE la SARL LES HALLES DE MURAT aux dépens ;



ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision ;



REJETÉ les demandes plus amples ou contraires des parties.



Par déclaration en date du 12 janvier 2018, la SARL LES HALLES DE MURAT a interjeté appel de ce jugement.



Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 15 octobre 2019, la SARL LES HALLES DE MURAT, appelante, demande à la cour de :



Vu les articles 606, 1103, 1104, 1730, 1731, 1732 du Code civil et R. 145-35, 5° du Code 

de commerce, 

Vu les pièces versées aux débats, 

 

Recevoir LHM en son appel et la déclarer bien fondée ; 

 

Infirmer le jugement du Tribunal de grande instance d'Évry du 7 décembre 2017 en ce qu'il a condamné LHM à payer la somme de 131.261,62 € au titre des loyers et charges impayés; 

 

Infirmer le jugement du Tribunal de grande instance d'Évry en ce qu'il a condamné LHM à payer la somme de 16.040,20 € au titre des majorations forfaitaires contractuelles ; 

 

Infirmer le jugement du Tribunal de grande instance d'Évry en ce qu'il a condamné LHM à payer la somme de 34.974 € TTC au titre des frais de remise en état des locaux ; 

 

Le reprenant, 

 

Constater que la S.C.I. E2L ne communique pas le relevé du compteur électrique individuel du bâtiment 5 ; 

 

Constater que la S.C.I. E2L ne communique pas l'état des lieux d'entrée établi le 6 juillet 2011 par Me [J] ; 

 

Dire et juger que LHM n'est tenue à aucune somme à l'égard de la S.C.I. E2L au titre des loyers, charges impayés et majorations forfaitaires contractuelles ainsi qu'au titre des travaux de remise en état des locaux ; 

 

En conséquence, 

 

Débouter la S.C.I. E2L de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

 

Débouter la S.C.I. E2L de son appel incident ; 

Dire et juger que les sommes versées par LHM se compensent avec les sommes qu'elle pourrait devoir à la S.C.I. E2L ; 

 

Ordonner la restitution par la S.C.I. E2L de la somme de 38.000 € HT perçue au titre des charges injustifiées ; 

 



Condamner la S.C.I. E2L à payer à LHM la somme de 5.000 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP Fischer, Tandeau de Marsac, Sur & Associés en application de l'article 699 du code de procédure civile. 



Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 29 octobre 2019, la SCI E2L, demande à la cour de :



Vu le bail du 10 mars 2011 et ses avenants 

Vu l'article 1134 du Code Civil, 

 

Sur appel principal 

 

DECLARER irrecevables les prétentions de la Société LES HALLES DE MURAT concernant la restitution de la somme de 38 000 € HT perçue au titre des provisions sur charges. 

 

En tout état de cause, 

 

DEBOUTER la Société LES HALLES DE MURAT de l'ensemble de ses fins, moyens et conclusions. 

 

CONFIRMER la décision entreprise en tant qu'elle a condamné la Société LES HALLES DE MURAT à payer à la SCI E2L : 

 

- 131 261,62 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 20 juillet 2016, loyer et charge du 4ème trimestre 2015 inclus. 

- 16 040,20 € au titre des majorations forfaitaires contractuelles. 

- 34 974 € TTC au titre des frais de remise en état avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2016. 

- 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

- Les dépens. 



Sur appel incident, et y ajoutant : 

 

CONDAMNER en outre la Société LES HALLES DE MURAT à payer à la SCI E2L une somme de 61 149,18 € au titre des pénalités contractuelles de retard. 

 

CONDAMNER la Société LES HALLES DE MURAT à payer à la SCI E2L un montant complémentaire de 23 826 € au titre des frais de remise en état. 

 

La CONDAMNER, en tout état de cause, à payer à la SCI E2L un montant de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

 

La CONDAMNER aux entiers frais et dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU en application de l'article 699 du CPC. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 novembre 2019.





MOTIFS DE LA DÉCISION



La société bailleresse soutient que la société locataire selon un décompte arrêté au 20 juillet 2016 reste redevable au titre des loyers et des charges appelées de la somme totale de 131.261,62 euros TTC (pièce 58), étant précisé que selon un décompte également arrêté au 20 juillet 2016 (pièce 59), ne reprenant que les charges et la TVA afférente, la société locataire est redevable à ce titre de la somme de 111.771,49 euros TTC, ledit décompte intégrant les versements faits par la société locataire au titre des seules charges entre le 29 septembre 2013 et le 14 août 2015, inclus, soit un total de 36.329,16 euros. 





Sur les charges



Les parties s'opposent sur le caractère récupérable des charges appelées par la bailleresse. 



Le bail liant les parties stipule en son article 7 'accessoires du loyer' que :

'la répartition des charges définies au présent article se fera au prorata soit de la surface louée, soit des tantièmes de copropriété. Si le preneur occupe partie d'un lot de copropriété, la quote part des charges afférentes aux lieux loués sera déterminée au prorata des tantièmes occupés, parties privatives et parties communes comprises. 

§ les charges

Outre le loyer, le preneur devra acquitter ou rembourser au bailleur [...] la quote-part des charges et prestations de toutes natures afférentes tant aux locaux loués qu'aux parties communes de l'ensemble immobilier.

Ces charges comprendront notamment sans que cette liste soit limitative :

*au titre des prestations et fournitures individuelles :

- frais de chauffage, climatisation, rafraîchissement, eau ...

*au titre des dépenses nécessaires au fonctionnement, à la propreté, à l'entretien et aux réparations de l'ensemble immobilier:

- frais concernant l'entretien et la réparation des ascenseurs, toitures, cours et jardins,

- frais d'aménagement, d'entretien et d'amélioration du mobilier et du matériel d'exploitation des parties communes,

- salaires et toutes charges concernant le personnel affecté à l'immeuble (gardien, personne de nettoyage, personnel d'administration)

- divers honoraires afférents à l'immeuble.

De manière générale, il supportera l'intégralité de ces charges de sorte que le loyer ci-dessus stipulé soit net de toutes charges pour le bailleur.

Ce remboursement s'effectuera par appel d'une provision trimestrielle versée par le preneur avec chaque terme soit directement [...]cette provision sera réajustée chaque année en fonction des budgets prévisionnels. Elle est d'ores et déjà fixée à l'article 34 des conditions particulières.

La régularisation définitive des comptes interviendra au plus tard à la fin de l'exercice suivant.

§contribution impôts et taxes

Le preneur [...] devra acquitter au bailleur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou outres. [...]

De même, il acquittera au bailleur tous les impôts et taxes de caractère foncier, présents ou futurs, dont le bailleur est ou sera redevable légal, le tout de sorte que le loyer touché par le bailleur soit net de toutes charges fiscales'. 



La cour rappelle que s'agissant des baux commerciaux conclus avant l'entrée en application de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, les parties conviennent librement de la répartition des charges, cependant, les clauses relatives à cette répartition doivent être interprétées strictement et la mention d'un loyer net de charges ne peut suffire à permettre la récupération de l'ensemble des charges sur le preneur.



En l'espèce, il est constant que le preneur a pris à bail le bâtiment 5 édifié sur une parcelle où sont également édifiés huit autres bâtiments distincts. L'ensemble immobilier appartient à un seul propriétaire et n'est pas soumis aux dispositions légales de la copropriété. Il n'existe pas de règlement intérieur définissant ce qu'il faut entendre par parties communes et par parties privatives. Le bail ne contient aucune stipulation relative à leur définition.



Au titre des charges communes, le bailleur entend récupérer sur la société locataire qui occupe le bâtiment 5, les charges suivantes :

pour l'année 2013, selon la pièce 27 de la locataire établie par la bailleresse. 

électricité : total HT 62.758,82 euros 0% 19.213,55 euros (sic)

eau : total HT 6415,77euros 9,04% 510,98 euros (sic)

entretien et réparations 229.023,38 euros 8,76% 20.070,30 euros (sic)

frais de gestion 16.914 euros 8,76% 1482,70 euros

taxe foncière 67.555 6,91% 4669,70 euros

assurance 13.130,65 euros 6,91% 907,65 euros 

total à la charge du locataire 46.854,43 euros

provision pour charges 12.980 euros

montant HT en notre faveur 33.874,43 euros soit 40.649,31 euros TTC.

Le détail annexé à cette pièce, permet de constater que le poste 'entretien et réparations' d'un montant total de 229.023 euros correspond à hauteur de 109.029 euros à des frais d'entretien général et à l'entretien du bâtiment 3 pour 25.770 euros, à l'entretien du bâtiment 4 pour 30.582 euros, à l'entretien du bâtiment 5 pour 13.161 euros, à l'entretien du bâtiment 7 pour 45.137 euros, à l'entretien du bâtiment 8 pour 3320 euros et à l'entretien du bâtiment 9 pour 2.026 euros.

En pièces 44 à 50, la société bailleresse produit des factures correspondant à ces travaux pour l'année 2013, la pièce 48 correspondant aux dépenses effectuées pour le bâtiment 5. 

 

Pour l'année 2014, selon la pièce 30 de la locataire établie par la bailleresse, la régularisation des charges s'établit de la façon suivante: 

électricité : total HT 54.935 euros 0% 8.754,84 euros (sic)

eau : total HT 4467,55euros 20,38% 757,22 euros (sic)

entretien et réparations 177.789,37 euros 8,94% 15.900,29 euros(sic)

frais de gestion 22.000 euros 8,94% 1967,53 euros (sic)

taxe foncière 67.009euros 6,91% 4631,96 euros

assurance 15.176,30 euros 6,91% 1049,05 euros

total à la charge du locataire 33.060,89 euros

TVA 5475,98 euros

total TTC 38.536,87 euros

provision pour charges HT 37. 080 euros

trop perçu 5.959,13 TTC 



La pièce 43 de la bailleresse correspond au détail des sommes appelées au titre du poste 'entretien et réparations' pour un montant total de 177. 789,37 euros , ventilé de la façon suivante : 118. 945 euros au titre de l'entretien général, 408 euros pour l'entretien du bâtiment 3, 3432,16 euros pour l'entretien du bâtiment 4, 5982 euros pour l'entretien du bâtiment 5, 14. 860,21 euros pour l'entretien du bâtiment 7, 34.162 euros pour l'entretien du bâtiment 9.

Il est indiqué que la surface louée est de 3.690 m², et la surface des HALLES DE MURAT de 330 m², la somme récupérable à ce titre étant calculée de la façon suivante 177.789,37 x(330/3690).



La société locataire reconnaît qu'elle est redevable selon le bail des charges communes, mais conteste ce caractère aux charges appelées au titre de l'entretien et des réparations des autres bâtiments donnés à bail à d'autres occupants. La société bailleresse soutient que selon le bail, sont récupérables 'les charges exposées au titre des dépenses liées au fonctionnement, à la propreté, à l'entretien et aux réparations de l'ensemble immobilier', que les frais d'entretien général sont mutualisés pour l'ensemble des bâtiments de même que les frais des chaudières placées dans certains bâtiments, que le remplacement des toitures n'a pas été mis à la charge des locataires. 



Les clauses doivent s'interpréter les unes par rapport aux autres. Or en l'espèce, l'article 7 stipule que 'le preneur devra acquitter ou rembourser au bailleur [...] la quote-part des charges et prestations de toutes natures afférentes tant aux locaux loués qu'aux parties communes de l'ensemble immobilier'. Le reste de la clause qui contient une énumération des charges récupérables, ne peut en conséquence s'entendre que des dépenses afférentes aux locaux loués, ou aux parties communes et non à celles afférentes aux autres bâtiments de l'ensemble occupés par des preneurs distincts. La société bailleresse soutient qu'elle aurait mutualisé certaines prestations et que les chaudières étant installées dans certains bâtiments les dépenses afférentes à leur entretien n'auraient pas été intégrées dans les dépenses générales mais dans les dépenses de ces bâtiments. Cependant, la société bailleresse n'établit pas que la réparation des chaudières à laquelle elle a fait procéder dans certains bâtiments, constituerait des dépenses concernant un dispositif de chauffage dont profiterait la société locataire, alors qu'aucune charge de chauffage ne lui est réclamée par ailleurs.



A juste titre, la société locataire conteste également les charges appelées au titre des travaux d'entretien et des réparations du bâtiment 5 qu'elle occupait au motif, que l'article 11 du bail stipule que le preneur doit faire dans les lieux toutes les réparations qui seraient nécessaires à l'exception de celles qui relèvent de l'article 606 du code civil ; qu'en cas de défaillance du preneur après un délai d'un mois à compter de la décision d'effectuer des travaux, le bailleur pourra les faire exécuter aux lieu et place du preneur et à la charge de ce dernier alors qu'en l'espèce, le bailleur a fait réaliser des travaux sans la mettre en demeure préalablement d'y procéder.



Selon le bail les charges sont récupérables au prorata des surfaces occupées. 



Dans ces conditions, les charges appelées au titre du poste entretien et réparations pour l'année 2013, ne peuvent excéder la somme de : 

109.028 euros x(330/3690) soit 9.750,47 euros 

et celles appelées au titre de l'année 2014 ne peuvent excéder la somme de 

118.945euros x(330/3690) soit 10.637,35 euros



La société locataire conteste les charges d'électricité qui lui ont été refacturées par la société bailleresse, faute de justificatifs produits. 



La société bailleresse a facturé à la société locataire une somme de 19.213,55 euros au titre des dépenses d'électricité de l'année 2013 (pièce 27 de la locataire) et une somme de 8.754,84 euros au titre des dépenses d'électricité pour l'année 2014, selon le détail suivant : consommation 99 874kwx0,0877€ (pièce 53 bailleur). Alors que la société locataire lui en a fait la demande, la société bailleresse s'est abstenue de lui communiquer les factures afférentes à sa consommation. Un compteur individuel ayant été posé conformément à l'avenant signé par les parties, la société bailleresse n'a donné aucun élément sur les indices relevés sur ledit compteur, si bien qu'elle ne justifie pas des consommations électriques de la société locataire et ne peut exiger d'elle le versements des sommes appelées à ce titre. 



Dans ces conditions doivent être déduites des sommes appelées celles de 19.213,55 HT et 8754,84 euros HT.



Dès lors, le décompte de régularisation de charges de l'année 2013 doit être ramené à la somme de 5.209,80 euros TTC, selon le calcul suivant : 

somme totale hors taxe mise à la charge de la société locataire 46.854 euros 

- électricité 19.213,55 euros

- entretien et réparation 20.070,30 euros

+ entretien et réparation 9.750,47 euros 

nouveau total HT des charges récupérables 17.321,50 euros

à déduire provision pour charges 12.980 euros 

4341,50 euros HT 

4341,50 x TVA 20% +868,30 euros 

soit une somme totale de 5209,80 euros TTC



Pour l'année 2014, la régularisation de charges doit être fixée à la somme de 21.644,26 euros TTC, restituée au locataire, calculée ainsi qu'il suit : 

somme totale hors taxe à charge de la locataire 33.060,89 euros

- électricité 8.754,84 euros

- entretien et réparations 15.900, 29 euros

+ entretien et réparations 10.637,35 euros

total HT 19.043,11 euros

provision pour charges HT 37. 080 euros

trop perçu 18.036,89 euros HT

soit 21.644,26 euros TTC 



La société LES HALLES DE MURAT ne conteste pas devoir des sommes au titre des frais de gestion, d'assurance, d'eau mais soutient que ces sommes sont incontestablement couvertes par la provision annuelle de 8.000 € HT qu'elle a d'ores et déjà payée. 

 

Compte tenu, des stipulations du bail et des pièces produites aux débats, les charges récupérables sur la société locataire doivent être rectifiées selon les développements qui précèdent. Le versement des provisions sur charges effectué par la société locataire n'a pas suffi à couvrir les charges récupérables. Dès lors, le montant total des sommes dues par la société locataire au titre des loyers et des charges, arrêté au 20 juillet 2016, sera arrêté à la somme de 80.136,97 euros TTC.



Sur la nullité du bail



La société locataire sollicite, à titre subsidiaire, dans la discussion de ses conclusions le prononcé de la nullité du bail pour erreur sur ses qualités substantielles, compte tenu de l'augmentation des charges appelées par rapport au montant de la provision initialement fixée et sollicite la restitution de la somme de 38.000 euros, qu'elle a versée au titre des provisions pour charges.

Elle soutient que cette demande n'est pas prescrite ayant été formée dans ses conclusions en date du 10 octobre 2018, soit dans le délai de cinq ans de la découverte de l'erreur le 28 novembre 2013. 

La société bailleresse soulève la prescription de cette demande au motif que l'exception de nullité ne peut s'appliquer à un contrat qui a commencé d'être exécuté. 



La règle selon laquelle l'exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte qui n'a pas encore été exécuté ne s'applique qu'à compter de l'expiration du délai de prescription de l'action. Après cette date, l'exception n'est recevable que si l'acte n'a pas commencé à être exécuté.



Selon l'article 1304 du code civil 'dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.

Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts.[...]'.



Dès lors, la demande de nullité du bail et de restitution de ce fait des provisions versées n'est pas prescrite, puisqu'elle a été formée dans le délai de cinq ans de la découverte de l'erreur. 



Cependant, la société locataire n'établit pas que le montant des charges récupérables, appelé sous forme de provision régularisable chaque année, était un élément déterminant de son consentement. Dans ces conditions, il convient de la débouter de ce chef de demande.

 

Sur les travaux réparations locatives



La société locataire s'oppose au paiement des réparations locatives. Elle soutient que la bailleresse ne peut se prévaloir de la présomption de l'article 1731 du code civil, alors qu'elle rapporte la preuve qu'un état des lieux d'entrée a bien été réalisé et que la S.C.I. E2L ne rapporte pas la preuve des dégradations qu'elle auraient commises. Elle soutient en outre, qu'en toute hypothèse, en application de l'article 1732 du code civil, elle ne saurait être tenue pour responsable au titre des dégâts éventuellement intervenus entre le 3 décembre 2015, date réelle de départ des lieux, et le 17 mars 2016, date d'établissement de l'état de lieux de sortie, soit pendant un délai de plus de trois mois. 

La bailleresse soutient qu'aucun état des lieux n'a été dressé à l'entrée par la faute de la société locataire, que dès lors elle est bien fondée à se prévaloir de l'application de l'article 1731 du code civil ; que la clause 19 du bail précise les dispositions applicables lors de la restitution des locaux ; que la société locataire ne les a pas respectées, que le constat d'huissier qu'elle a fait dresser par huissier le 17 mars 2016 montre la dégradation des locaux restitués, dont la remise en état s'élève à la somme totale de 58800 euros dont elle demande le paiement en application de l'article 19 du bail qui stipule que 'le preneur sera tenu de régler au bailleur sans délai une indemnité forfaitaire correspondant au montant des travaux de remise en état. Cette indemnité sera acquise au bailleur sans que celui-ci ne soit tenu de réaliser les travaux pour quelque raison que ce soit'.



La cour relève que la société bailleresse ne peut solliciter l'application d'un alinéa de l'article 19 du bail liant les parties, alors que cet article organise une procédure de restitution contractuelle des locaux qui n'a pas été suivie par les parties, les locaux ayant été restitués dans le cadre d'une procédure d'expulsion et les clés ayant été remises par la société locataire à l'huissier. 

Aucune des parties ne produit aux débats un état des lieux d'entrée. La société locataire affirme que celui-ci a été dressé par huissier de justice et établit qu'elle a été convoquée par la société bailleresse à un rendez-vous à cette fin. Cependant, la société locataire n'établit pas qu'elle a donné suite à ce rendez vous et qu'un état des lieux a bien été dressé. Dans ces conditions, c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu que la société bailleresse pouvait se prévaloir de la présomption de l'article 1731 du code civil. 



Il résulte de l'article 1732 du code civil que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. 



Si l'état des lieux de sortie n'a été dressé que le 17 mars 2016, alors que les clés ont été remises à l'huissier de justice le 11 décembre 2015, il est établi par les pièces produites aux débats que l'huissier a conservé les clés par devers lui et a convoqué la société locataire. Par courrier du 15 mars 2016, le conseil de la société locataire a reconnu que la société avait été convoquée à l'état des lieux de sortie, et a indiqué qu'une personne de la société y assisterait. 



L'huissier de justice a relevé dans les lieux repris un certain nombre de dégradations. L'huissier ayant conservé les clés, il est ainsi suffisamment établi que l'état des lieux constaté le 17 mars 2016, correspondait à celui existant lors de la remise des clés en décembre 2015 et que dès lors les dégradations constatées par l'huissier de justice sont imputables à la société locataire. 



La société locataire n'est pas fondée à soutenir que les réparations dont le paiement lui est demandé au titre des réparations locatives feraient double emploi avec les charges récupérées au titre du bâtiment 5 qu'elle occupe. En effet, la comparaison des factures produites ne permet pas de constater qu'il s'agit des mêmes réparations.



Il est constant que l'indemnisation du bailleur, à raison des dégradations affectant l'immeuble loué qui sont la conséquence de l'inexécution par le preneur de ses obligations, n'est pas subordonnée à l'exécution des réparations par le bailleur ni à l'engagement effectif de dépenses, 



En l'espèce, par une motivation que la cour adopte, les premiers juges n'ont retenu, à juste titre, à la charge de la société locataire que les frais de remise en état des lieux loués directement en lien avec les dégradations constatées par l'huissier de justice, imputables au preneur. Il convient en conséquence de confirmer sur ce point le jugement entrepris qui a fixé à la somme de 34.974 euros TTC le montant de l'indemnisation à ce titre du bailleur. 



Sur le remboursement du dépôt de garantie



La société locataire demande la restitution du montant de son dépôt de garantie qui s'élève à la somme de 5.700 euros. La bailleresse fait valoir que cette demande est vouée à l'échec dans la mesure où le dépôt de garantie a vocation à s'imputer sur les loyers et charges laissés impayés ainsi que sur les frais de remise en état des locaux ; que le montant du dépôt de garantie sera déduit du décompte final, mais n'a pas vocation à être restitué.



La cour rappelle qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu'en l'espèce, le dispositif des conclusions de la société locataire ne contient aucune demande au titre de la restitution du montant du dépôt de garantie. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.



Sur les majorations forfaitaires et les pénalités de retard



Selon l'article 10 alinéa 1 et 2, du bail liant les parties, 'en cas de non paiement à échéance du loyer ou de toute somme due par le preneur en vertu du présent bail et qui n'aurait pas été réglée dans les délais impartis, le bailleur percevra de plein droit une majoration forfaitaire de 10% des sommes exigibles ainsi que des intérêts de retard. 

Ces intérêts moratoires seront calculés au taux de 1,5%par mois à compter de l'échéance du loyer, tout mois commencé étant dû'.



La société bailleresse sollicite en application de cet article une somme de 16.040,20 euros au titre des majorations forfaitaires et une somme de 61.149,18 euros au titre des pénalités de retard.



Ainsi que l'ont retenu les premiers juges, ces majorations forfaitaires et intérêts contractuels constituent des clauses pénales. Compte tenu du montant de l'inflation, les intérêts de retard contractuels de 18 % par an, manifestement excessifs doivent être ramenés au taux légal. Les intérêts moratoires seront en conséquence, calculés au taux légal à compter de l'échéance du loyer impayé, tout mois commencé étant dû. 



Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société locataire au paiement d'une somme de 16.040,20 euros au titre des majorations forfaitaires et rejeté la demande de condamnation à la somme de 61.149,18 euros.



Sur les mesures accessoires



Le jugement sera confirmé en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et celui de l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

En cause d'appel, il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile.

La société locataire qui succombe principalement sera condamnée aux dépens de l'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour statuant contradictoirement, 



Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le quantum de l'arriéré locatif,



l'infirme de ce chef, 



statuant de nouveau et y ajoutant, 



Condamne la société LES HALLES DE MURAT à payer à la société E2L la somme de 

80.136,97 euros TTC au titre de l'arriéré de loyers et de charges, 



Dit que les intérêts de retard seront calculés au taux légal à compter de l'échéance du loyer impayé, tout mois commencé étant dû ; 



Déclare recevable la demande de restitution de la somme de 38.000 euros ; 



Déboute la société LES HALLES DE MURAT de cette demande ; 



Déboute les parties du surplus de leurs demandes, 



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société LES HALLES DE MURAT aux entiers dépens.







 LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE